Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02004 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3RQ

Minute : 25/00069





SAEM [Localité 11] HABITAT
Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,


C/

Monsieur [N] [O]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025




DEMANDEUR :

SAEM [Localité 11] HABITAT
[Adresse 4]
[Adresse 12]
[Localité 11]

représentée par Maître Irié LOU, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux




DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Localité 11]

comparant en personne



DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [Y] [P], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.


DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 13 juillet 2022, la SAEM [Localité 11] HABITAT a consenti à Monsieur [N] [O] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], [Adresse 8], à [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 760,01 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 156,94 €, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 27 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire par exploit de commissaire de justice un commandement de payer la somme en principal de 4 555,77€ arrêtée au 21 mars 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d'habitation.

PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 août 2024, la SAEM [Localité 11] HABITAT a fait citer Monsieur [N] [O] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :
o constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent prononcer la résiliation du bail d'habitation par l'effet du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,
o ordonner l'expulsion du défendeur, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
o condamner Monsieur [N] [O] au paiement :
Ï de la somme provisionnelle de 4898,98 € arrêtée à la date du 13 juin 2024, avec interêts de droit à compter du 27 mars 2024,
Ï d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ï de la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse expose que le défendeur n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 22 novembre 2024, la partie demanderesse, représentée, a réactualisé le montant de sa créance à la somme de 3460,03 euros, arrêtée à la date du 14 novembre 2024. Elle a indiqué que le locataire a repris le paiement des loyers au jour de l'audience et ne s'est pas opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement à la partie adverse, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [N] [O], représenté à l'audience par son neveu M. [X] [V], a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement proposant d'apurer la dette par des versements de 200 euros par mois en sus du paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au juge.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.




MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 22 août 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM [Localité 11] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de préventions des expulsions locatives le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 août 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Le bail en date du 13 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 11.1). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 4 555,77 € arrêtée au 21 mars 2024, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2024.




Sur le montant de l'arriéré locatif

La SAEM [Localité 11] HABITAT produit un décompte actualisé indiquant que Monsieur [N] [O] reste lui devoir la somme de 3460,03 € arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse.

Monsieur [N] [O] sera donc condamné à verser à la SAEM [Localité 11] HABITAT une somme provisionnelle de 3460,03 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 14 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, M. [N] [O] propose d'apurer la dette de façon échelonnée.Il ressort du décompte communiqué que ce dernier a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience et a réglé des montants supérieurs à l'échéance au cours des trois derniers mois. Il en sera déduit qu'il a la capacité financière de régler sa dette en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [N] [O] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, s'il ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, jusqu'à son départ définitif des lieux.


Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 11] HABITAT, Monsieur [N] [O] sera condamné à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS, 

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 juillet 2022 entre la SAEM [Localité 11] HABITAT et Monsieur [N] [O] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] [Adresse 8], à [Localité 11] sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

Condamnons Monsieur [N] [O] à verser à la SAEM [Localité 11] HABITAT la somme provisionnelle de 3460,03 € à valoir sur la dette locative suivant décompte arrêté au 14 novembre 2024, terme du mois d'octobre 2024 inclus ;

Autorisons Monsieur [N] [O] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 200 €, puis une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [N] [O] portant sur le local d'habitation situé au [Adresse 5], [Adresse 8], à [Localité 11] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [N] [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;

Condamnons en ce cas Monsieur [N] [O] à payer à la SAEM [Localité 11] HABITAT une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [N] [O] à verser à la SAEM [Localité 11] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [N] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025



Le Greffier Le Juge