Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi référé — 14 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 24/02017 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3WZ

Minute : 25/00070





OPH EST ENSEMBLE HABITAT
Représentant : M. [P] [F] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [H] [M]





ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 Janvier 2025




DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT
[Adresse 4]
[Localité 14]

représenté par Monsieur [P] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial




DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [M]
[Adresse 7]
[Adresse 19]
[Localité 12]

non comparant, ni représenté



DÉBATS :

Audience publique du 22 Novembre 2024 présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur [U] [L], ès-qualité de Magistrat à titre temporaire stagiaire.


DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 14 septembre 1995, l'OPHLM de [Localité 15], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 10] à [Adresse 16] [Localité 1].

Monsieur [Y] [M] est décédé, puis Madame [R] [M] est décédée le [Date décès 5] 2022. 

Par constat établi le 18 juin 2024, Me [Z], commissaire de justice, s'est rendu au [Adresse 8] et a frappé à la porte 75. Un homme lui a ouvert et lui a indiqué être M. [H] [M], fils de Mme [R] [M], occuper les lieux seul, sans pouvoir les quitter pour des raisons financières.

Une sommation de quitter les lieux lui a ensuite été délivrée le 24 juin 2024.

Par exploit délivré le 4 septembre 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins :
- de constater la résiliation de plein droit du contrat de location suite au décès de Madame [R] [M],
- de constater que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement n°75 situé [Adresse 9], d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte provisoire de 150€ par jour de retard à compter du de la signification de la décision à intervenir,
- d'ordonner la séquestration des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demander, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meuble, soit sur place, 
- de le condamner à lui payer des indemnités d'occupation mensuelles d'un montant équivalent aux loyers et charges qui auraient été quittancés en l'absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu'à la restitution des lieux ;
- de le condamner à lui régler la somme de 14 868,89 euros correspondant aux indemnités d'occupation dues depuis le décès de Madame [R] [M] survenu le [Date décès 5] 2022,
- de le condamner au paiement de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre le paiement des dépens, qui comprendront les frais de l'assignation, de la signification et l'exécution de la décision à intervenir.

A l'appui de ses demandes, le requérant expose qu'en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, s'agissant d'un logement HLM conventionné, le transfert de bail est soumis à trois conditions cumulatives : avoir résidé au moins un an avec son ascendant à la date du décès, remplir les conditions d'attribution des logements sociaux notamment en termes de ressources, réclamer le transfert d'un logement adapté à la taille de son ménage. A défaut de personnes remplissant ces conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. En l'espèce, Monsieur [H] [M] a toujours vécu dans le logement mais n'a jamais sollicité le transfert du bail au décès de sa mère. Aucun règlement des loyers n'a été effectué depuis ce jour, le montant du loyer apparaissant inadapté au regard des ressources de Monsieur. De plus le logement est de type F4 et Monsieur [M] y vit seul, le logement est donc sous occupé. Dans ces conditions, Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 5] 2022, et son expulsion doit être ordonnée.

A l'audience du 22 novembre 2024, le requérant, représenté, a maintenu les termes de son acte introductif d'instance et a actualisé la dette à 17 039,45 euros.

Le défendeur, cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.


MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Sur la demande principale

Il résulte du constat établi par commissaire de justice le 18 juin 2024 que M. [H] [M] occupe les lieux situés [Adresse 11].

L'acte introductif d'instance est en outre délivré par remise à l'étude, le clerc assermenté indiquant que le nom du défendeur apparait sur l'interphone et la boîte aux lettres.

Le défendeur ne démontre pas qu'il justifie d'un droit ou d'un titre pour occuper les lieux. En conséquence, le bail consenti à M. [Y] [M] et à Mme [R] [M] est résilié depuis le [Date décès 5] 2022, date du décès du dernier titulaire du bail. L'atteinte au droit de propriété d'Est Ensemble Habitat est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite, qui l'empêche de pouvoir jouir pleinement de ses prérogatives de propriétaire, mais également d'octroyer le bien à des familles inscrites sur la liste d'attente des logements sociaux. 

Il y aura lieu d'ordonner au défendeur de quitter les lieux. A défaut d'exécution volontaire, son expulsion sera autorisée, avec le concours de la force publique, mais sans astreinte, la demande n'étant pas étayée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, en occupant les lieux sans droit ni titre, le défendeur cause un préjudice au propriétaire résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers et des charges qu'il aurait pu tirer de la mise en location du bien. Ce préjudice sera indemnisé par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l'absence de résiliation de bail.

Le requérant demande que cette indemnité d'occupation soit due par le défendeur à compter du décès de Madame [R] [M], soit le [Date décès 5] 2022, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. 

Il n'est toutefois pas rapporté la preuve que M. [H] [M] vit dans les lieux depuis le décès de Mme [R] [M], le bailleur procédant uniquement par affirmation en indiquant que celui-ci a toujours vécu dans les lieux. Dans ces conditions, l'occupation des lieux n'est rapportée qu'à compter du 18 juin 2024, date du constat établi par commissaire de justice.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 18 juin 2024 et ce jusqu'à restitution des lieux. 

Le défendeur n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [H] [M] sera en conséquence condamné au paiement de l'indemnité d'occupation du mois de juin 2024 au prorata de l'occupation démontrée, et celle du mois de juillet 2024, soit à la somme de 1020,58 euros.


Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du même code, il y a lieu de condamner le défendeur aux dépens en ce qu'il succombe à l'instance, comprenant notamment le coût de l'assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné à verser au requérant la somme de 300€ au titre des frais engagés dans la procédure et non compris dans les dépens.


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,

Constatons que le bail en date du 14 septembre 1995, consenti à M. [Y] [M] et Mme [R] [M] par l'OPHLM de [Localité 15], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, est résilié depuis le [Date décès 5] 2022, 

Constatons que Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre du logement n°75 situé [Adresse 9],

Ordonnons l'expulsion Monsieur [H] [M] et de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie requérante pourra recourir à l'expulsion avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

Rappelons que le sort des meubles laissés sur place est régi aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Monsieur [H] [M] à verser à Est Ensemble Habitat :
* une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l'absence de résiliation de bail, et ce, à compter du 18 juin 2024 jusqu'à libération définitive des lieux,
* la somme provisionnelle de 1050,28 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtées au 30 août 2024,
* la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejetons le surplus des demandes,

Rappelons que cette décision est exécutoire par provision,

Condamnons Monsieur [H] [M] aux entiers dépens, 

Rappelons que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;


Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2025


Le Greffier Le Juge