Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 13 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


72C

Minute n° 24/


N° RG 24/00064 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YSQH


5 copies










GROSSE délivrée
le 13/01/2025
à Me Hélène FLORENT
Me Jacqueline PUCHEU

COPIE délivrée
le 13/01/2025
à 




Rendue le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024,


Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « [11] » située [Adresse 5]), prise en la personne de son Syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE AQUITAINE, société par actions simplifiée, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Hélène FLORENT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [N]
domicilié sis [Adresse 3] 
[Localité 4]

Madame [X] [N] 
domiciliée sis [Adresse 3]
 [Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Jacqueline PUCHEU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE 

Se plaignant de l’installation sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [13] de nage sur la terrasse de leur appartement par les époux [N] et de diverses nuisances induites, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] a par acte du 3 janvier 2024 assigné les époux [N] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de : 

A titre principal:

CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à retirer le SPA de nage situé sur la terrasse,
partie commune, attenante à l'appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la résidence [11], et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir;
SE RESERVER la liquidation de l'astreinte.

A titre subsidiaire :

ORDONNER l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire concernant les modalités d'installation du SPA de nage sur la terrasse attenante à l'appartement D2-61 (lot n°66) dont sont propriétaires Monsieur et Madame [N] au sein de la résidence COLLECTlON [12], et sur ses conséquences.
COMMETTRE l'expert qu’il plaira avec la mission habituelle en la matière et notamment
avec la mission suivante:
CONVOQUER et entendre les parties
SE FAIRE COMMUNIQUER tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission dans un delai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois
suivant la première réunion d’expertise.
SE RENDRE sur place,
VlSlTER les lieux et les décrire,
CONSTATER que les travaux réalisés n'ont pas été autorisés ni par le règlement de coproprieté ni par une assemblée générale des copropriétaires
CONSTATER que l’installation du SPA affecte les parties communes de l'immeuble, y compris des parties communes sans usage privatif.
CONSTATER que l’installation du SPA n'est pas conforme aux règles de l'art, et qu'il est
notamment susceptible de compromettre la solidité de l'immeuble,
PLUS GENERALEMENT, CONSTATER que l’installation du spa ne respecte pas l’ensemble des règles posées par le Règlement de copropriété et par l’article 9 de la loi 10 Juillet de 1965 relatif au respect du droit des autres copropriétaires et crée des troubles anormaux de voisinages tels que des vibrations; nuisances sonores; non-respect de la jouissance paisible des autres copropriétaires.
- EN CAS D'URGEl\lCE OU DE PERIL EN LA DEMEURE, REDIGER à l’attention des parties et du juge de l'expertise une note succincte dans les 5 jours suivant la première réunion d'expertise sur les lieux indiquant les premières constatations opérées les questions à traiter et notamment les mesures conservatoires urgentes.
- FOURNlR tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s'il y a lieu, tous les dommages ou les éléments des préjudices subis
- CONSTATER l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser
le juge charge du contrôle des expertises
- FAlRE toutes observations utiles au règlement du litige
- ETABLIR UN PRE-RAPPORT comportant devis et estimations chiffrées qui devra répondre à l’intégralité des chefs de mission et deux mois avant la date prévue pour le dépôt du rapport définitif, le communiquer aux parties en leur enjoignant de formuler, dans le délai d'un mois suivant cette communication, leurs observations et dires récapitulatifs,
- DEPOSER un rapport definitif dans les 6 mois de sa désignation
En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, autorisons le demandeur à faire effectuer à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés
indispensables par l'expert, sous la direction du maitre d'oeuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix, qui dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux;
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE << [11] >>, située [Adresse 6] [Localité 10], prise en la personne de son Syndic en exercice, la sociéte lMMO DEFRANCE AOUITAINE une provision ad litem de 2.000 € (deux mille euros).
En tout etat de cause,
CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [N] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESlDENCE << COLLECTION ILOT D », située [Adresse 7] au [Adresse 9] [Localité 1], prise en la personne de son Svndic en exercice, la société lMMO DEFRANCE AQUITAINE la somme de 2.500 € (deux mille cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procedure Civile;
 

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] maintient ses prétentions initiales sauf à y ajouter la demande de débouté des prétentions adverses.
 
 
Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [N] demandent de: 

Voir rejeter toutes les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “COLLECTION ILOT D, prise en la personne de son Syndic en exercice , la Société IMMO DE FRANCE AQUITAINE représentée par son représentant legal qui n’a pas reçu l’autorisation à agir en justice du fait de la résolution 26 non votée lors de l’assemblée du 21 Février 2023.
Subsidiairement,
Se juger incompétent sur la demande de démolition du SPA des époux [N] et rejeter toute demande de condamnation à leur égard.
Constater qu’un rapport d’expertise, réalisé par un Expert sur liste a dit qu’il n’y avait aucun péril et que les travaux avaient étaient réalisés dans les règles de 1’art, sans aucun risque d’effondrement.
Constater que ces éléments ont été confirmés par l’architecte du promoteur et l’entreprise qui a réalisé les travaux et controlés par le Bureau de contrôle.
Dire que le seul problème réside dans l’autorisation préalable pour la SPA qui peut étre couverte par une régularisation postérieure.
Condamner Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “COLLECTION ILOT, prise en la personne de son Syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE AQUITAINE representée par son représentant légal à payer aux époux [N] la somme de 2500 € sur la base de l’article 700 du N.C.PC. du fait de leur obligation d’agir en justice et la condamner aux entiers dépens.
 
MOTIFS 

L’article 835 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 (anciennement 809 du code de procédure civile ) dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite soit pour prévenir un dommage imminent. 

Il résulte des pièces produites que contrairement à ce que soutiennent les époux [N] , le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] est bien habilité à agir en justice par délibération de l’ assemblée générale du 21 février 2023 résolution N°16 .

D’évidence, les époux [N] se sont affranchis du respect du réglement de copropriété en installant sur des parties communes à usage privatif, et sans autorisation de l’assemblée générale de copropriétaires ( articles 5 et 6 ) en faisant installer sur la terrasse de leur lot 66 un SPA de nage.

Les différents arguments invoqués en défense pour tenter d ‘expliquer leurs manquements ne sont pas sérieux, les époux [N] étant censés connaître et appliquer le réglement de copropriété de la résidence où ils ont acquis notamment un appartement.
Par ailleurs, les différents échanges écrits versés par le syndic démontrent que ce dernier a tenté vainement de résoudre la difficulté amiablement .

Enfin, les époux [N] arguent d’un rapport d’expertise amiable d’un expert non inscrit sur la liste des experts de la Cour d’ Appel de [Localité 8] et dont les constatations techniques non contradictoires sont discutables et ce d’autant plus qu’un voisin se plaint de nuisances sonores et de vibrations en provenance du SPA appartenant aux époux [N].

L’installation du SPA effectuée en violation du règlement de copropriété et malgré les différents rappels du syndic est une voie de fait qui cause un trouble manifestement illicite que le Juge des Référés a le pouvoir de faire cesser. 

Compte tenu de l’ancienneté de ce différend et du risque pour la stucture du bâtiment il convient de faire droit à la demande principale de condamnation sous astreinte sollicitée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. 
 
L’équité conduit à accorder une indemnité de 2 000 € au syndicat des copropriétaires de la résidence [14] 

Les époux [N] succombant à l’instance seront condamnées aus entiers dépens. 
 
PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort, 

CONDAMNE les époux [N] à retirer le SPA de nage situé sur la terrasse, partie commune, attenante a l'appartement D2-61 (lot n°66) dont ils sont propriétaires au sein de la résidence [11], dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, passé lequel courra à leur encontre une astreinte provisoire de 300 € par jour de retard durant un délai de trois mois, au terme duquel il pourra de nouveau être fait droit.

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte.

Déboute les époux [N] de l’intégralité de leurs prétentions.

CONDAMNE in solidum les époux [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la residence [11] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum les époux [N] aux dépens. 

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,