Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 10 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe JEAN-PIMOR ; Monsieur [M] [G] [Z] [J]; Monsieur [R] ; Madame [T] [R]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBL

N° MINUTE : 
2-2025






JUGEMENT 
rendu le vendredi 10 janvier 2025


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC la SAS LE TERROIR, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représenté par Me Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0017

DÉFENDEURS
Monsieur [M] [G] [Z] [J], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté

Monsieur [R], demeurant [Adresse 6]
non comparant, ni représenté

Madame [T] [R], demeurant [Adresse 6]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 octobre 2024
Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBL



EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] sont propriétaires indivis des lots n° 6 et 22 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société LE TERROIR, a fait assigner Monsieur [R] et Madame [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
4 611 euros au titre des charges impayées et travaux, avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2023,290,99 euros au titre des frais prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,800 euros à titre de dommages et intérêts,2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépenet 10 septembre 2024.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 27 mai 2024 puis, la réouverture des débats a été ordonnée à l'audience du 16 octobre 2024 à charge pour le requérant de faire assigner Monsieur [M] [J].

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, le syndicat de copropriétaire [Adresse 2], représenté par son syndic la société LE TERROIR, a ainsi fait assigner Monsieur [M] [J] afin d'obtenir sa condamnation in solidum, avec Madame [T] [R] au paiement des sommes susmentionnées .

Lors de l'audience du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, s'est désisté de ses demandes à l'encontre de Monsieur [R], a sollicité la jonction des affaires, et maintenu les demandes formées dans l'assignation.

Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] assignés à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2025.


Décision du 10 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VBL

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des affaires

Aux termes de l'article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l'espèce, l'assignation délivrée à Monsieur [R] et à Madame [T] [R], a été enregistrée sous le numéro 24/2421 tandis que l'assignation délivrée à Monsieur [M] [J] a été enregistrée sous le numéro 24/4971. Cependant, ces assignations portent sur le même litige.

Par conséquent, il convient d'ordonner la jonction des instances 24/2421 et 24/4971 sous le numéro unique 24/2421.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaires de Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°6 et 22le décompte individuel des sommes dues arrêté au 11 décembre 2023, portant sur la période allant du 30 septembre 2022 au 23 octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période allant du quatrième trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023,les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en date des 17 février 2022 et 8 février 2023 ainsi que les attestations de non recours afférentes,ayant notamment :approuvé les comptes de gestions du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,approuvé les travaux de réfection totale de la toiture de l'immeublele contrat de syndic,
Il ressort du décompte arrêté au 11 décembre 2023 que le solde du compte de Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] est débiteur de la somme de 4 611,05 euros hors frais, au titre des appels de fonds et charges impayées depuis le 30 septembre 2022, appel du quatrième trimestre 2023 inclus.

Toutefois, le requérant ne justifie pas avoir appelé le paiement de la somme de 1000 euros au titre du forfait appartement 1er étage facturée le 30 septembre 2023 qui sera donc déduite de ce montant.

Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] seront ainsi condamnés au paiement de la somme de 3 611,05 euros au titre des appels de fonds et charges impayées, somme arrêtée au 11 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

La solidarité ne s'attachant pas de plein droit à la qualité de co-indivisaire et le requérant ne produisant pas le règlement de copropriété stipulant une telle clause, la condamnation sera conjointe.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la date de l'introduction de la demande en justice en l’absence de preuve de l'envoi effectif de la mise en demeure datée du 12 septembre 2023 et au regard de la mise en demeure envoyée le 9 octobre 2023 sollicitant paiement de la somme de 7 422,44 euros sans décompte joint.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés au titre de la mise en demeure du 12 septembre 2023 toutefois, il ne justifie pas de l'envoi de cette mise en demeure par LRAR comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais afférents à la remise du dossier à l'avocat et à l'envoi de la mise en demeure d'avocat dont le requérant sollicite également le remboursement n'entrent pas dans le champs de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'il ont vocation, le cas échéant, à être pris en compte au titre des sommes engagées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] sera débouté de sa demande au titre des frais pré-contentieux.


Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis le deuxième trimestre 2022. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire.

Il convient donc de les condamner conjointement au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils devront verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances 24/2421 et 24/4971 sous le numéro unique 24/2421.

CONDAMNE Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J], conjointement, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société LE TERROIR, la somme de 3 611,05 euros au titre des charges impayées et travaux, arrêtée au 11 décembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société LE TERROIR de sa demande au titre des frais pré-contentieux,

CONDAMNE Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J], conjointement, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société LE TERROIR la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [T] [R] et Monsieur [M] [J] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la société LE TERROIR l la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [P] et Madame [X] [P] in solidum aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier La juge