Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN ; Me Georgiana ALBU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/03407 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N2X

N° MINUTE : 
11-2025






JUGEMENT 
rendu le vendredi 10 janvier 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDERESSE
Madame [D] [I] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Georgiana ALBU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1304

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 octobre 2024
Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier


Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/03407 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N2X

EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 22 janvier 1999, l'OPAC de [Localité 4], devenu l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti à une dénommée Madame [L] [V] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Par courrier du 4 octobre 2021, la preneuse a informé son bailleur de sa réelle identité, à savoir, Madame [D] [I] [P].

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, l'EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [D] [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de :
prononcer la nullité du bail,ordonner l'expulsion de Madame [D] [I] [P],dire que le délai légal de 2 mois prévu par l'article L 412-1 n'a pas lieu à s'appliquer et subsidiairement, ordonner la suppression de ce délai,ordonner la suppression du bénéfice de la trêve hivernale,obtenir la condamnation du Madame [D] [I] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de charges actuellement réglés, à compter du 10 novembre 2023 puis, équivalente au montant du loyer majoré de 50% outre les charges, à compter de la date de l'assignation,obtenir la condamnation de Madame [D] [I] [P] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH soutient, au visa des articles 1130 et suivants, que son consentement, lors de la conclusion du bail, a été vicié à raison du dol commis par Madame [D] [I] [P] qui a communiqué une fausse identité pour se voir attribuer un logement social alors que sa situation irrégulière sur le territoire français ne lui permettait pas d'en bénéficier. Subsidiairement, il soutient qu'il a commis une erreur excusable, relative à l'identité de la locataire, qui a également vicié son consentement. Il sollicite ainsi l'annulation du contrat de bail et par voie de conséquence, l'expulsion de Madame [D] [I] [P] sans application du délai légal de 2 mois eu égard aux manœuvres de la défenderesse et à sa mauvaise foi qui, en tout état de cause, justifient la suppression d'un tel délai. Il demande, enfin, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.

Lors de l'audience du 16 octobre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue après deux précédents renvois, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil a déposé des conclusions dont il demande le bénéfice et par lesquelles il maintient les termes de son assignation et sollicite le débouté des demandes formées par Madame [D] [I] [P].

Madame [D] [I] [P], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il est demandé :
à titre principal le débouté des demandes formées par l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH,à titre subsidiaire, l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux et le débouté de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation majorée,en tout état de cause, la condamnation de l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à son conseil la somme de 1500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens.
Elle admet qu'elle a conclu le contrat de bail sous une fausse identité mais soutient qu'elle n'était pas animée par une intention frauduleuse et qu'elle agissait sous l'influence de sa communauté alors qu'elle traversait une période de fragilité et d'isolement. Elle soutient que son bailleur s'est montré de particulière mauvaise foi en refusant de trouver une solution amiable et de rectifier son identité en dépit du classement sans suite dont sa plainte a fait l'objet, de la régularisation de sa situation administrative et de son comportement exemplaire en tant que locataire. Elle sollicite ainsi le débouté des demandes formées par son bailleur et, à titre subsidiaire, l'octroi de délais pour quitter les lieux, compte-tenu de son âge, de sa situation de famille et notamment de la situation handicap de son fils.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la nullité du contrat de bail

Suivant l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.

La validité du contrat s’apprécie au moment de la formation du contrat.

Suivant l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain. 

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Il résulte de ces dernières dispositions que la démonstration du dol nécessite de caractériser des manœuvres, mensonges ou réticences, ainsi que l'intention de tromper le co-contractant pour le déterminer à contracter, et le caractère déterminant des faits allégués comme constitutifs du dol sur la conclusion du contrat.

Enfin, l'article 1132 du code civil prévoit que l'erreur, de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Madame [D] [I] [P] a conclu un contrat de bail sous une fausse identité, ce dont elle a informé son bailleur le 4 novembre 2021 par courrier.

L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH indique que cette fausse identité lui a permis d'accéder à un logement social dont elle n'aurait pas pu bénéficier autrement, compte-tenu de sa situation irrégulière sur le territoire français, conformément aux exigences posées par l'article R 441-1 du code de la construction et de l'habitation.

S'il est incontestable que l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH n'aurait pas consenti le bail d'habitation litigieux à la défenderesse, en connaissance de la situation administrative réelle de celle-ci et qu'ainsi, cette composante a déterminé son consentement, il appartient encore au requérant de prouver l'intention frauduleuse de Madame [D] [I] [P].

Or il n'est pas établi avec certitude que Madame [D] [I] [P] a pris cette identité dans l'intention de tromper son cocontractant et plus spécifiquement, dans l'intention de contourner la condition de la régularité de son séjour sur le territoire français qu'elle ne satisfaisait pas.

En effet, la seule circonstance d'avoir donné le nom d'un tiers lors de la conclusion du contrat de bail ne permet pas d'en déduire que c'était dans le but d'échapper à cette condition précise, si tant est qu'elle avait connaissance de cette exigence imposée par la législation française.

De plus, elle explique avoir entamé des démarches de régularisation après avoir appris fortuitement le décès de la personne dont elle avait pris l'identité découvrant par là son existence réelle, de sorte qu'il ne peut lui être reproché d'avoir endossé son identité pour s'octroyer la nationalité d'une personne qu'elle ne pensait pas exister réellement.

Enfin, les circonstances dans lesquelles elle indique avoir pris ce nom, qu'elle a détaillées auprès des services d'enquêtes lors de son audition le 2 août 2022 et le contexte plus général de son arrivée en France qu'elle décrit par la même occasion, témoigne d'avantage d'une situation de précarité l'ayant conduite à usurper cette identité par contingence ou opportunisme que par une intention frauduleuse déterminée.

Cette bonne foi de Madame [D] [I] [P] est d'ailleurs confirmée, a posteriori, par les démarches qu'elle a entreprises auprès des différentes administrations pour faire régulariser sa situation. Elle n'a été remise en question ni par l'autorité administrative, qui lui a accordé un titre de séjour, ni par l'autorité judiciaire, qui a décidé du classement de la plainte déposée par l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, étant précisé que le bailleur n'a pas évoqué les suites de l'audience à laquelle elle a été convoquée le 12 septembre 2024 à la suite de la citation directe qu'elle lui a fait délivrer.

Même son bailleur a poursuivi l'exécution du contrat pendant plus de deux ans, entre le 4 novembre 2021, date à laquelle il a pourtant eu connaissance de l'usurpation d'identité et le 15 mars 2024, date à laquelle il a assigné Madame [D] [I] [P].
 
Par conséquent, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH échoue à rapporter la preuve de l'intention frauduleuse de Madame [D] [I] [P] et de ce fait, à caractériser le dol allégué.

S'agissant de l'erreur qui est invoquée, à titre subsidiaire, par le requérant, celle-ci ne saurait être retenue dans la mesure où elle serait consécutive aux manœuvres dolosives de Madame [D] [I] [P], qui ne sont pas caractérisées. 

En l'absence de toute notion de dol, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ne démontre pas que l'erreur qu'il a commis en contractant avec Madame [D] [I] [P] alors qu'il pensait contracter avec Madame [L] [V] était excusable, alors qu'en tant que bailleur social, il agit en tant que professionnel à qui il appartient de faire les vérifications nécessaires préalables à l'attribution des logements compris dans le parc qu'il gère.

Il convient donc de le débouter de sa demande de voir annuler le contrat pour dol ou erreur et des demandes en résultant à savoir sa demande d'expulsion sans délai, de séquestration des meubles et d'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à Me Georgiana ALBU la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L'exécution provisoire de la présente décision sera rappelée, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



Le juge des contentieux de la protection, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de l'ensemble de ses demandes,

CONDAMNE l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à verser à Me Giorgiana ALBU la somme de 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

CONDAMNE l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exéxution provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection