Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/00898







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.C.I. MILLY, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 889 599 841.



ET : 

[B] [N]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me DE LA RUFFIE 



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. MILLY, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 889 599 841., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Madame [B] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparante


D'autre Part ;







RG 24/00898

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 27 et 30 avril 2021, la SAEM CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], à [Localité 9] comprenant un stationnement privatif n°11 et moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 543,19 € charges comprise.

Par acte authentique du 28 février 2022, la SAEM CDC HABITAT a apporté ledit bien immobilier objet du bail à la SCI MILLY.

Le 4 octobre 2023, le bailleur a délivré à la locataire un commandement de payer les loyers la mettant en demeure de justifier d el’occupation du logement, demeuré infructueux. 

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [N] [B] par acte d'huissier du 13 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation que le courrier de saisine de la CAF pour locataire avec allocation logement du 1er août 2023 vaut saisine de la CCAPEX ;
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail par le jeu des effets de la clause résolutoire ;
- dire et juger en conséquence que Madame [N] [B] se trouve être occupante sans droit ni titre;
- l'expulsion de Madame [N] [B] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- la condamnation de Madame [N] [B] au paiement à titre provisionnel :
- de la somme de 1847,16 € représentant les loyers impayés arrêtés au 4 décembre 2023
 - une indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de décembre 2023 inclus,fixée au montant du loyer augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et jusqu’à parfaite libération des locaux et de l’emplacement de stationnement ;
- la condamnation de Madame [N] [B] à verser à la SCI MILLY la somme de 500,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnationde Madame [N] [B] aux entiers dépens qui inclueront le commandement de payer signifié le 4 octobre 2023 et les frais de signification à la CAF.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 4] et [Localité 6] le 14 février 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [N] [B] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée à l’audience du 30 mai 2024.

A l’audience, la SCI MILLY - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4024,90 € arrêtée au 30 mai 2024.

Régulièrement citée par acte d'huissier du 13 février 2024 signifié à étude, Madame [N] [B] était ni présente ni représentée à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024 et par jugement du même jour, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 novembre 2024 afin que la SCI MILLY justifie du départ de la locataire en produisant l’état des lieux sortant, produise un décompte actualisé et justifie de la communication de ces pièces à la partie adverse .

A l’audience du 7 novembre 2024, le bailleur produit le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 27 mai 2024 ainsi que le décompte actualisé de sa créance et justifie de la communication de ces pièces à Madame [N] [B], non comparante.




MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation intervenue le 13 février 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 4] et [Localité 6] par voie électronique le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties les 27 et 30 avril 2021 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 4 octobre 2023 à Madame [N] [B] portant sur la somme de 1675,60 € dont 1501,20 € au titre des impayés de loyers et de charges. 

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [N] [B] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 décembre 2023.

La SCI MILLY verse aux débats le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 27 mai 2024 aux termes duquel il apparaît que Madame [N] [B] a restitué les clés au bailleur avant l’état des lieux sortant auquel elle n’a pas participé.

Par conséquent, les demandes du bailleur relatives à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet et seront donc rejetées.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats que Madame [N] [B] a délivré son congé le 30 mars 2024, réceptionné par le bailleur le 3 avril 2024 avec un préavis réduit à un mois en raison de son état de santé soit jusqu’au 2 mai 2024. L’état des lieux sortant a été dressé par la SELARL MG HUISSIERS, commissaires de justice, en date du 27 mai 2024 et les clés ont été restituées par Madame [N] [B] avant cette date. Le bailleur arrête le compte locataire au 13 mai 2024.

En ne comparaissant pas, Madame [N] [B] s’interdit de contester la date de fin de location retenue par le bailleur et de produire tout justificatif démontrant qu’elle a restitué les clés dès le 2 mai 2024.

Ainsi, il convient de dire que les loyers étaient dus jusqu’au 13 mai 2024 dans la mesure où Madame [N] [B] a continuer de disposer du logement donné à bail jusqu’à cette date.

Le bailleur verse également aux débats le décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2024 laissant apparaître une somme de 3708,01 € à la charge de Madame [N] [B].

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 447,90 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il apparaît à la lecture du décompte actualisé que le bailleur a imputé au locataire une somme de 37,42 € le 30 avril 2024, de 542,47 € le 31 mai 2024 et de 318,43 € le 13 août 2024 correspondant à l’échéance de mai 2024 soit un montant total prélevé de 898,32 € et une restitution de 336,71 € le 1er octobre 2024 correspondant au trop perçu du 14 mai au 31 mai 2024 alors que l’échéance mensuelle est 579,90 €.

Ainsi, le loyer dû sur la période du 1er au 13 mai 2024 est de 243,18 €. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 318,43 € (898,32 - 336,71 - 243,18) au titre du trop perçu de loyer.

Par conséquent, Madame [N] [B] sera condamnée à verser à la SCI MILLY la somme de 2941,68 € (3708,01 € - 447,90 € - 318,43 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er octobre 2024.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Madame [N] [B].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Condamne Madame [N] [B] à payer à la SCI MILLY la somme de 2941,68 € (DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er octobre 2024 ;


RG 24/00898

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 décembre 2023;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur du surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [N] [B] aux entiers dépens de l’instance. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection