Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/04329







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029


ET : 

[U] [L]
[Y] [D]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR



copie le :
à Mme [L]
à M. [D]
à M. Le Préfet d’[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me CROISÉ


D'une Part ;

ET :

Madame [U] [L]
née le 19 Octobre 1999 à , demeurant [Adresse 4]
comparante

Monsieur [Y] [D]
né le 04 Mai 2000 à , demeurant [Adresse 4]
comparant



D'autre Part ;


RG 24/04329

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique en date du 31 mars 2023, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à ABILLY (37160) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 465,22 € charges et annexes comprises.

Le 26 juillet 2023 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] au paiement de la somme de 1359,07 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 459,89 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 26 juillet 2023 à la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] au paiement d'une indemnité légale d'occupation d’un montant mensuel de 459,89 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 26 juillet 2023.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l'audience du 7 novembre 2024.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 17 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1805,96 € arrêtée au 21 octobre 2024. Elle précise que le plan d’apurement mis en place est respecté.

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 16 avril 2024 signifiés à étude, Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] ont comparu à l’audience et ont déclaré avoir un enfant à charge et travailler, pour Monsieur Monsieur [D] [Y], en qualité d’intérimaire et, Madame [L] [U], en CDI dans la restauration. Ils ont précisé percevoir 1400,00 € de revenu mensuel chacun.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le21 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 avril 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 17 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.



Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 31 mars 2023 aux termes duquel il est prévu à l'article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2023 à Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] et portant sur la somme de 1481,72€ dont 1359,07 € au titre des impayés de loyers et de charges. 
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 31 mars 2023, le commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 et le décompte de la créance arrêté au 21 octobre 2024 faisant apparaître une somme de 1805,96 € à la charge des locataires.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur de février à août 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. 
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 1752,62 € (1805,96 € - 53,34 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 21 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] ont justifié de leur situation sociale et finacière à l’audience. Un plan d’apurement de la dette locative a été mis en place à hauteur de 200,00€ par mois en sus du loyer courant.
Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience et ont respecté l’échéancier mis en place.
A l’audience, les parties ont donné leur accord pour poursuivre cet échéancier.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 septembre 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 1752,62 € (MILLE SEPT CENT CINQUANTE DEUX EUROS ET SOIXANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 21 octobre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] à se libérer de leur dette de 1752,62 € en 8 mensualités de 200,00 € et le solde à la 9ème échéance ;
Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 3] à ABILLY (37160), il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] seront condamnés,in solidum,au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [Y] et Madame [L] [U] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection