Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/00257







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[J] [K]
[R] [T] épouse [K]


ET : 

[C] [S]
[U] [Z] [D] épouse [S]
[Y] [S]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me VACCARO 



copie le :
à


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS


TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 9],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [K]
né le 27 Décembre 1951 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Madame [R] [T] épouse [K]
née le 27 Novembre 1947 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître François VACCARO de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me REMACLE

D'une Part ;

ET :

Monsieur [C] [S]
né le 17 Août 1990 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
non comparant

Madame [U] [Z] [D] épouse [S]
née le 30 Octobre 1986 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/5773 du 05/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOURS)
 
Madame [Y] [S]
née le 11 Novembre 1963 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;
RG 24/00257

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 3 septembre 2018 , Monsieur [K] [J], représenté par son mandataire, la SARL GAUTARD IMMOBILIER suivant mandat de gestion signé le 22 mars 2018, a consenti un bail d'habitation à Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] portant sur un logement situé sis [Adresse 1] à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 640,00 € hors charges à compter du 8 juin 2018.

Le 31 août 2018, Madame [S] [Y] s’est portée caution solidaire des époux [S].

Le 13 juin 2022, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B], bailleurs, ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 27 juin 2022.

C'est dans ces conditions que Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B], représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER, ont fait assigner Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] par acte d’huissier du 21 novembre 2023 ainsi que, par acte séparé en date du 14 décembre 2023, Madame [S] [Y], es qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] à compter du 22 août 2022 ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] au paiement de la somme de 9628,48 € au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés, augmentés des intérêts à taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 6 mai 2022 selon décompte aarêté au 27 octobre 2023 ;
- la condamnation de Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 731,96 € à compter du 22 août 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux chaque mois commencé étant dû ;
- la condamnation de Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] au paiement d’une somme de 2500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
- la condamnation de Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer..

L'affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2024 et renvoyée à celle du 7 novembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B], représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER, représentés à l’audience par son conseil - demandent au tribunal de débouter les consorts [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conslusions maintenant pour le reste les termes de l’assignation. Ils font valoir que la SARL GAUTARD IMMOBILIER a parfaitement qualité à agir en justice en vertu du mandat de gestion signé le 22 mars 2018 par les propriétaires bailleurs lui conférant un pouvoir de représentation à l’action et qu’en outre, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] sont identifiés en qualité de demandeurs, représentés par leur conseil, en vertu d’un pouvoir de représentation conformément à l’article 762 du code de procédure civile.

En réponse, Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y], représentées par leur conseil, soulèvent, avant toute défense au fond et sur le fondement des articles 122, 32 et 762 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de l’action intentée par la SARL GAUTARD IMMOBILIER pour défaut de qualité à agir. Elles demandent, par conséquent, de déclarer l’action de la SARL GAUTARD IMMOBILIER irrecevable, de la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à verser à Madame [S] [U] [Z] et à Madame [S] [Y] la somme de 2500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles demandent au tribunal de :
- constater que Madame [S] [U] [Z] a quitté le logement litigieux depuis le mois de juin 2022;
RG 24/00257

- débouter Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B], représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER, de toutes ses demandes, fins et conclusions pour la période postérieure à juin 2022 ;
- juger l’engagement de caution de Madame [S] [Y] nul et de nul effet ;
- de condamner Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B], représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER, aux dépens.

Régulièrement cité à comparaître par acte d’huissier du 21 novembre 2023 signifié à étude, Monsieur [S] [C] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Par une note en délibéré du 7 janvier 2025, sollicitée par le juge des contentieux de la protection, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] ont attesté avoir mandaté le cabinet ORVA-VACARO & Associés pour les représenter dans le cadre de cette procédure les opposant aux consorts [S].

L’affaire a été misé en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Selon l'article 761 du code de procédure civile, lorsque la procédure est orale, la représentation par avocat n’est pas obligatoire et les parties peuvent se défendent elles-mêmes. Toutefois, elles ont la faculté de se faire assister ou représenter par les personnes visées à l’article 762 du code de procédure civile, à savoir:
« - un avocat ; 
- leur conjoint ; 
- leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ; 
- leurs parents ou alliés en ligne directe ; 
- leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu'au troisième degré inclus ; 
- les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise(...) 
Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial.”

En l’espèce, la SARL GAUTARD IMMOBILIER verse aux débats le mandat de gestion signé par les parties le 22 mars 2018 prévoyant que “en cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, la mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations, citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces. Le mandataire ne peut représenter le mandant devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité en vertu de l’article 828 du code de procédure civile”.

Il en résulte que Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] ont conféré à la SARL GAUTARD IMMOBILIER un pouvoir de représentation à l’action c’est à dire le soin d’agir à leur place et partant, lui donnant pouvoir d'exercer l'action.

En revanche, ce mandat ne confère pas à la SARL GAUTARD IMMOBILIER un mandat de représentation à l’instance qui ne peut être dévolue qu’aux personnes visées à l’article 762 du code de procédure civile (anciennement article 828 du code de procédure civile).

Or, il résulte de l’assignation délivrée en date des 21 novembre et 14 décembre 2023 que les demandeurs, à savoir Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] sont représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER. En outre, aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, il apparaît que les demandeurs sont toujours représentés par la SARL GAUTARD IMMOBILIER à l’audience alors qu’elle n’en a pas le pouvoir à défaut de mandat ad litum. 
A la demande du juge des contentieux de la protection, Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] ont attesté, par une note en délibéré du 7 janvier 2025 communiquée aux défendeurs, avoir mandaté le cabinet ORVA-VACARO & ASSOCIES, avocats, pour les représenter à l’audience dans le cadre de la présente procédure.

Ainsi, il en résulte que Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] sont bien représentés par un avocat à l’audience, cette représentation permettant de couvrir une éventuelle irrégularité dans l’assignation.

Par conséquent, l’action de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] est parfaitement recevable et Mesdames [S] [U] et [Y] seront déboutées de leur demande.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 3 septembre 2018 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 13 juin 2022 à Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] et portant sur la somme de 2677,13 € dont 2510,80 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [S] [Y], le 27 juin 2022.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur et Madame [S] [C] et [U] [Z] et Madame [S] [Y] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 août 2022.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 220 du code civil, les époux sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat. Lorsqu’un seul époux donne congé, il reste tenu solidairement au paiement des loyers même s’il ne demeure plus dans les lieux jusqu’au terme du bail ou jusqu’à transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil ayant pour effet de rendre le jugement opposable aux tiers.

En cas de résiliation du bail, la solidarité entre époux ne s’étend pas à la dette née postérieurement. L’indemnité d’occupation n’incombe qu’au seul occupant effectif des lieux du fait de son caractère quasi-délictuel sauf lorsqu’elle revêt un caractère ménager.

En l’espèce, Madame [S] [U] [Z] prétend avoir quitté le logement en juin 2022 sans produire aucun élément permettant de corroborer ses dires. Elle ne justifie pas, non plus, avoir donné congé du logement donné à bail.

Il n’est pas contesté que le divorce des époux [S] n’a pas été prononcé et il n’est pas démontré que des démarches en ces sens ont été initiées par les époux [S].
Madame [S] [U] [Z] verse aux débats un avis d’échéance pour novembre 2023 de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, des attestations de la CAF de décembre 2023 et sa déclaration de revenus de 2022 démontrant qu’elle dispose d’une adresse au [Adresse 5], à [Localité 9]. 

Il n’est pas possible, à la lecture de ses éléments, de déterminer de façon certaine la date à laquelle Madame [S] [U] [Z] a quitté le logement et, en tout état de cause, de corroborer son départ des lieux en juin 2022 dans la mesure où la déclaration de revenus de 2022, qui demeure purement déclarative, ne précise pas la date de déménagement.

En revanche, l’attestation de paiement de la CAF en date du 7 décembre 2023 permet de constater que Madame [S] [U] [Z] bénéficie de l’aide personnalisée au logement qui est versée directement à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, et ce depuis le 1er juin 2023. Il convient, par conséquent, d’en conbclure que Madame [S] demeurait dans un autre logement à compter du 1er juin 2023.

Il résulte des éléments sus-développés que le bail est résilié par le jeu de la clause résolutoire à la date du 14 août 2022 et que Madame [S] [U] [Z], défaillante dans l’administration de la preuve de son départ effectif du logement avant cette date, occupe un autre logement depuis le 1er juin 2023. 

A défaut pour le bailleur de démontrer le caractère ménager de la dette née postérieurement à la résiliation du bail et constituée d’indemnité d’occupation, il convient de mettre fin à la solidarité entre les époux [S] au 1er juin 2023. Monsieur [S] [C], seul occupant du logement à compter du 1er juin 20213, demeure tenu du paiement des indemnités d’occupation découlant de la résiliation du bail.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 3 septembre 2018, le commandement de payer délivré le 13 juin 2022, sa dénonciation à la caution le 27 juin 2022 et le décompte de la créance laissant apparaître une somme de 19416,09 € à la charge des locataires arrêté au 31 octobre 2024.

Il résulte du contrat de bail signé entre les parties que le loyer est payable le 10 chaque mois. Or le décompte susvisé comptabilise l’échéance de novembre non encore exigible. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 806,70 € à ce titre.

En outre, il convient de relever à la lecture de ce même décompte que la dette locative s’élevait à la somme de 7051,87 € au 31 mai 2023.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] à verser à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] la somme de 18609,39 € (19416,09 €-806,70 €) au titre des impayés de loyers, de charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024, étant précisé que Madame [S] [U] est tenue solidairement au paiement de la dette locative qu’à hauteur de 7051,87 €.

Sur la nullité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi ELAN fixe, à peine de nullité, les formalités de l’acte de cautionnement.

Madame [S] [Y] s’est portée caution solidaire des Monsieur [S] [C] et Madame [S] [U] [Z] par acte sous seing privé du 31 août 2018.

Elle fait valoir la nullité de son cautionnement en ce qu’il est disproportionné à ses capacités financières sans produire aucun élément sur sa situation financière ni justifier d’une quelconque disproportion.

Partant, Madame [S] [Y] sera déboutée de sa demande.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [S] [U] [Z] a quitté les lieux et ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [S] [C] n’a pas comparu à l'audience et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Au surplus, il ressort du décompte produit que les consorts [S] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 14 août 2022 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [C], occupant les lieux sans droit ni titre, cause ainsi un préjudice au bailleur, et ce depuis le 14 août 2022. Madame [S] [U], quant à elle, a quitté les lieux à la date du 1er juin 2023.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 14 août 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y], perdant le procès, seront condamnés à verser à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire à l’égard de tous, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Rejette le moyen soulevé par Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] tendant à voir déclarer irrecevable l’action de Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] la somme de 7051,87 € (SEPT MILLE CINQUANTE ET UN EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mai 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [S] [C] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] la somme de 11557,52 € (ONZE MILLE CINQ CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET CINQUANTE DEUX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du 1er juin 2023 au 31 octobre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 14 août 2022 ;

Dit que Monsieur [S] [C] est désormais occupant sans droit ni titre du logement, Madame [S] [U] [Z] ayant quitté les lieux depuis le 1er juin 2023 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [S] [C] de restituer les lieux loués ;

Dit qu'à défaut, pour Monsieur [S] [C], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9] , deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [C] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne in solidum Monsieur [S] [C] et Madame [S] [Y], es qualité de caution, à verser à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de l’échéance de novembre 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] de l’ensemble de leur demande ;

Condamne in solidum Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] à verser à Monsieur [K] [J] et Madame [T] [B] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne in solidum Monsieur [S] [C], Madame [S] [U] [Z] et Madame [S] [Y] aux entiers dépens. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection