Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/01820







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société VAL TOURAINE HABITAT


ET : 

[D] [B]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à VTH


copie le :
à M. [B]
à M. Le Préfet d’[Localité 9] et [Localité 10]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [A] munie d’un pouvoir en date du 5 novembre 2024



D'une Part ;

ET :

Monsieur [D] [B]
né le 14 Novembre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
comparant



D'autre Part ;








RG 24/01820

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2023, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 5], à [Adresse 6] [Localité 1] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 428,34 € charges comprises.

Le 30 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [B] [D] par acte d'huissier du 3 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [B] [D] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [B] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [B] [D] au paiement de la somme de 5764,36 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- la condamnation de Monsieur [B] [D] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat, étant précisé que le prix est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [B] [D] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [B] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 9] et [Localité 10] le 4 avril 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par [A] [C] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4639,67€ arrêtée au 5 novembre 2024 tout en sollicitant des délais de paiement, un accord de réglement étant déjà mis en place et respecté.

Régulièrement cité par voie d’huissier de justice en date du 3 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [B] [D] a comparu à l’audience et a déclaré travailler en CDI dans la sécurité et percevoir un revenu minimum de 1600,00 € par mois. Il a ajouté être divorcé et avoir 3 enfants dont un vivant à son domicile depuis peu.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 3 avril 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.


Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 9] et [Localité 10] le 4 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 10 juillet 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 30 janvier 2024 à Monsieur [B] [D] et portant sur la somme de 2276,60 € dont 2141,75 € au titre des impayés de loyers et de charges. 

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [B] [D] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 10 juillet 2023, le commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 4924,09€ à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 226,08 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée mensuellement par le bailleur au locataire de janvier à mai 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement ; outre un seomme de 25,00 € au titre de frais de dossier prélevés en janvier 2024, sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Par conséquent, il convient de déduire du décompet la somme de 63,10 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme de 5,24 € en septembre et octobre 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 10,48 € du décompte.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [B] [D] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4624,43 € (4924,09 - 226,08 - 63,10 - 10,48) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 5 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [B] [D] a justifié de sa situation sociale, familiale et financière à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 150,00 € par mois en sus du loyer courant conformément à l’accord de règlement mis en place avec le bailleur.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [B] [D] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience et respecte l’échéancier mis en place avec le bailleur depuis juillet 2024.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [B] [D] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.
 
Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 30 janvier 2024 à la charge de Monsieur [B] [D].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 mars 2024 ;

Condamne Monsieur [B] [D] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4624,43 € (QUATRE MILLE SIX CENT VINGT QUATRE EUROS ET QUARANTE TROIS CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [B] [D] à se libérer de sa dette de 4624,43 € en 30 mensualités de 150,00 € et le solde à la 31ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui et que la 1ère échéance devra être réglée le mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Monsieur [B] [D] d’avoir libéré les lieux [Adresse 5], à [Localité 7], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [B] [D] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [B] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [B] [D] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection