Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/00433







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




TOURAINE LOGEMENT, TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029


ET : 

[G] [U]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR


copie le :
à Me [Localité 8]-MIRZA


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT, TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Me Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me CROISÉ


D'une Part ;

ET :

Monsieur [G] [U]
né le 04 Septembre 1984 à , demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA de la SELARL EQUATION AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me REMACLE


D'autre Part ;





RG 24/00433


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 novembre 2021, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [G] portant sur un logement situé sis [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 327,58 € charges et annexes comprises.

Le 28 juillet 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [U] [G] par acte d'huissier du 3 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [U] [G] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [U] [G] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 1806,09 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 262,92 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 28 juillet 2023 à la date de la résiliation du bail;
- la condamnation de Monsieur [U] [G] au paiement d'une indemnité légale d'occupation d’un montant mensuel de 262,92 € de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [U] [G] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [U] [G] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 28 juillet 2023 ;

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 mars 2024 et renvoyée à celle du 7 novembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 10 janvier 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 12032,36 € arrêtée au 4 novembre 2024, surloyer compris.

En défense, Monsieur [U] [G], représenté par son conseil, demande au tribunal de débouter la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande de résiliation de bail, de lui accorder le bénéfice d’un report de paiement de 24 mois, de rejeter les demandes du bailleur fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens. Il fait valoir que sa demande de renouvellement de son titre de séjour étranger malade a été rejeté et qu’il a contesté cette décision. Il déclare souffrir d’epilepsie et d’hémiplégie gauche le rendant inapte au travail. Sa situation explique, selon lui, l’arriré locatif qu’il ne conteste pas. Il sollicite des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et demande d’écarter l’exécution provoisoire quant à la procédure d’expulsion à tout le moins durant la période de la trêve hivernale. 
 
L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 7 novembre 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 10 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 30 novembre 2021 aux termes duquel il est prévu à l'article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 28 juillet 2023 à Monsieur [U] [G] et portant sur la somme de 1948,75 € dont 1806,09 € au titre des impayés de loyers et de charges. 
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [U] [G] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 30 novembre 2021, le commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 et le décompte de la créance arrêté au 4 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 12032,56 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter le surloyer appliqué par le bailleur de janvier à octobre 2024 pour un montant total de 4993,60 €, frais de dossier de 23,00 € inclus, pour ne pas avoir répondu à l’enquête sociale dans la mesure où le bailleur justifie uniquement de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation sans verser aux débats les modalités du calcul du surloyer de solidarité qu’il a appliquées.
 
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [G] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 7038,96 € (12032,56 - 4993,60) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il résulte du décompte susvisé que Monsieur [U] [G] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis avril 2023. Les effets de la clause résolutoire ne peuvent donc pas être suspendus.

En outre, Monsieur [U] [G] a justifié de sa situation administrative, médicale et financière à l’audience. Il apparaît que Monsieur [U] [G] ne perçoit aucune ressource et n’est donc en mesure de régler ni le loyer courant ni la dette locative. Au surplus, il convient de relever que l’impayé de loyer a considérablement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer le 28 juillet 2023.

Il n'y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2023 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [U] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2023 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 29 septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 à la charge de Monsieur [U] [G].





PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [U] [G] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 7038,96 € (SEPT MILLE TRENTE HUIT EUROS ET QUATRE VINGT SEIZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2023 ;

Dit que Monsieur [U] [G] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [U] [G] de restituer les lieux loués ;

Dit qu'à défaut, par Monsieur [U] [G], d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5] comprenant un local d’habitation et un jardin, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [U] [G] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne Monsieur [U] [G] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance de novembre 2024 payable à terme échu au 30 novembre 2024; et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute Monsieur [U] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [U] [G] aux dépens qui seront recouvrés selon les dispositions relatives à la loi sur l’aide jridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection