Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/04344







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029


ET : 

[O] [V] [G]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me BENDJADOR


copie le :
à M. [G]
à M. Le Préfet d’Indree et [Localité 7]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 68 B 129 et au SIREN sous le n° 684 801 293 00029, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Abed fils BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me CROISÉ




D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [V] [G], domicilié : chez M. [S], [Adresse 1]
non comparant



D'autre Part ;







RG 24/04344


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [G] [O] [V] portant sur un logement situé sis [Adresse 3], à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 546,33 € charges et annexes comprises.

Le 3 octobre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [G] [O] [V] par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [G] [O] [V] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [G] [O] [V] se trouve être occupant sans droit ni titre ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [G] [O] [V] au paiement de la somme de 1764,34 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 452,01 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 3 octobre 2023 à la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [G] [O] [V] au paiement d'une indemnité légale d'occupation d’un montant mensuel de 452,01 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [G] [O] [V] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [G] [O] [V] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 3 octobre 2023.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l'audience du 7 novembre 2024.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 17 avril 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [G] [O] [V] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 3926,89 € arrêtée au 4 novembre 2024. Elle précise que Monsieur [G] [O] [V] est titulaire du bail mais que le logement est occupé par sa compagne et leurs deux enfants communs, Monsieur [G] [O] [V] ayant quitté les lieux.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [G] [O] [V] a comparu à l’audience et a déclaré vivre à [Localité 8] chez son frère, travailler en CDI en qualité de chargé d’assistance et percevoir un revenu mensuel de 3000,00 € environ par mois. Il a déclaré avoir quitté les lieux en juin 2024 et contribuer à hauteur de 200,00 € par mois à l’entretien de ses enfants. Il a indiqué faire les démarches pour que sa compagne soit titulaire du bail.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 11 avril 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 17 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu ou renouvelé postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement reconduits.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 8 janvier 2021 aux termes duquel il est prévu à l'article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023 à Monsieur [G] [O] [V] et portant sur la somme de 1906,29 € dont 1764,34€ au titre des impayés de loyers et de charges. 
Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Le commandement fait application des dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé entre les parties le 8 janvier 2021 pour une durée de trois mois reconductible tacitement et n’a pas été renouvelé depuis lors. Par conséquent, les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne sont pas applicables. Ainsi, le jeu de la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois.

Monsieur [G] [O] [V] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 décembre 2023.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. 

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 janvier 2021, le commandement de payer délivré le 3 octobre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 4 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 3926,89 € à la charge du locataire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [O] [V] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 3926,89 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] [V] a justifié de sa situation sociale et finacière à l’audience. Le bailleur a proposé des délais de paiement sur 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire que le locataire a accepté.

Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [G] [O] [V] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [G] [O] [V] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 
Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [G] [O] [V].


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 décembre 2023;
Condamne solidairement Monsieur [G] [O] [V] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 3926,89 € (TROIS MILLE NEUF CENT VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 ;
Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [G] [O] [V] à se libérer de leur dette de 3926,89 € en 35 mensualités de 110,00 € et le solde à la 36ème échéance ;

Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Monsieur [G] [O] [V] d’avoir libéré les lieux loués [Adresse 3], à [Localité 5] comprenant un local d’habitation et un stationnement, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [G] [O] [V] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [G] [O] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [O] [V] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection


RG 24/04344