Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/04710







DÉCISION
par défaut et en en dernier ressort




[Localité 8]


ET : 

[U] [X]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me MORENO



copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



D'une Part ;

ET :

Monsieur [U] [X]
né le 24 Juin 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

non comparant


D'autre Part ;







RG 24/04710


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 février 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [X] [U] portant sur un logement situé sis [Adresse 1], à [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 227,22 € hors charges.

Le 24 février 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers demeuré infructueux.

Ler 30 mars 2023, la SARL ATEA, commissaires de justice, a dressé un procès verbal de présomption d’abandon des lieux à la requête du bailleur. 

Par ordonnance du 14 avril 2023 signifiée le 21 avril 2023 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a constaté la résiliation du bail et autorisé la reprise du local d’habitation situé [Adresse 1], à TOURS (37000) par le bailleur.

La SARL ATEA, commissaires de justice, a dressé un procès verbal de reprise des lieux en date du 1er juin 2023 ainsi qu’un procès verbal d’état des lieux sortant en date du 3 juillet 2023. 

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [X] [U] par acte d'huissier du 11 juin 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la condamnation de Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 2507,85 € au titre des loyers impayés au jour de la reprise du logement ;
- la condamnation de Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 1628,38 € au titre des réparations locatives ;
- la condamnation de Monsieur [X] [U] au paiement de la somme de 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- la condamnation de Monsieur [X] [U] aux dépens qui comprendont le coût des actes relatifs à la procédure d’abandon (PV de constat d’abandon), à la reprise des lieux (signification de l’ordonnance sur requête, PV de reprise et sa signification), ainsi que le coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [U] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision, insusceptible d’appel compte tenu du montant des demandes, est rendue par défaut.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.


MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.



Sur la recevabilité de la demande 

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire, et ce à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office.

En l’espèce, le bailleur justifie de la tentative de conciliation menée par Monsieur [O], conciliateur de justice à [Localité 6], qui s’est soldée par un constat de carence en date du 4 juin 2024, Monsieur [X] [U] ne s’étant pas présenté à la convocation du conciliateur. 
L'action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 février 2019, le commandement de payer délivré le 24 février 2023 et le décompte de la créance arrêté au 30 juin 2023 faisant apparaître une somme de 2507,85 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 646,51 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [X] [U] à verser à l’OPH [Localité 8] la somme de 1861,34 € (2507,85 € - 646,51 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30 juin 2023.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : 
“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; 
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.
L’article 1755 du code civil prévoit qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. La vétusté se définit comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

En l’espèce, le bailleur produit l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 13 mars 2019 aux termes duquel il apparaît que le logement est en bon état d’entretien général à l’exception du sol du débarras, de la salle d’eau et du séjour qui est à l’état d’usage ainsi que les murs peints de la salle d’eau.



Il résulte du procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justie, en date du 3 juillet 2023 que le logement est sale et en mauvais état, des salissures et des traces étant constatées dans l’ensemble des pièces du logement que ce soit au niveau du sol, des murs ou des plafonds. En outre, il apparaît que :
- dans la salle de bain : le joint de la baignoire est jauni, une aération est cassée, la robinetterie du lave-linge est arrachée, la douchette est cassée, les bouchons du lavabo et de la baignoire sont absents
- dans la chambre: une prise de courant est cassée
- dans les WC : le réservoir du toilette est cassé
- dans la cuisine : les portes du meuble sous évier sont déplacées
- dans l’entrée: une tringle est arrachée

Le bailleur produit les factures de remise en état du logement ainsi que le décompte des sommes mis à la charge du locataire au titre des dégradations locatives. Il convient de relever que le remplacement du sol plastique, déjà à l’état d’usage à l’entrée dans les lieux, n’incombe pas au locataire. Seul le décapage du sol est mis à sa charge par le bailleur.

Ainsi, c’est à bon droit que le bailleur réclame réparation du préjudice subi au titre des dégradations locatives à hauteur de 1855,38 €. Monsieur [X] [U] sera donc condamné à verser à l’OPH [Localité 8] la somme de 1628,38 €, déduction faite du dépôt de garantie de 227,00 €, au titre des dégradations locatives.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l'état des lieux ne peut être établi de façon contradictoire entre les parties, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [X] [U] sauf en ce qui concerne le procès verbal d’état des lieux sortant dressé par la SARL ATEA, commissaires de justice, en date du 3 juillet 2023, pour lequel seule la moitié des frais sera mis à sa charge.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement, mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

Condamne Monsieur [X] [U] à payer à l’OPH [Localité 8] la somme de 1861,34 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE ET UN EUROS ET TRENTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers et charges dus au 30 juin 2023 ;

Condamne Monsieur [X] [U] à payer à l’OPH [Localité 8] la somme de 1628,38 € (MILLE SIX CENT VINGT HUIT EUROS ET TRENTE HUIT CENTIMES) déduction faite du dépôt de garantie de 227,00 €, au titre des dégradations locatives ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le demandeur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [X] [U] aux dépens comprenant la moitié du coût du constat d’état des lieux sortant dressé le 3 juillet 2023 par commissaire de justice.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection




RG 24/04710