Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/01839







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




Société OPH [Localité 8] HABITAT


ET : 

[V] [N] [D]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024




copie et grosse le :
à Me MORENO



copie le :
à M. [N] [D]
à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7] 

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société OPH [Localité 8] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


D'une Part ;

ET :

Monsieur [V] [N] [D]
né le 28 Décembre 1993 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1]

comparant


D'autre Part ;







RG 24/01839


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [N] [D] [V] portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 9] moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 266,99 € hors charges.

Le 27 novembre 2023 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [D] [V] par acte d'huissier du 2 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [N] [D] [V] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [D] [V] se trouve être occupant sans droit ni titre à compter du 28 janvier 2024 ;
- l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Monsieur [N] [D] [V] au paiement de la somme de 451,03 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 29 février 2024, avec intérêt légal à compter de la date du commandement de payerpour les causes de celui-ci et, à la date de l’assignation pour le surplus ;
- la condamnation de Monsieur [N] [D] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer habituel et des charges et en subissant les augmentations légales jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la date de la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [N] [D] [V] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendont notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la dénonciation à la CCAPEX.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 4 avril 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [N] [D] [V] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

A l’audience, l’OPH [Localité 8] HABITAT - représenté par son conseil - maintient les termes de son assignation, actualise la dette locative à la somme de 2 059,59 € arrêtée au 4 novembre 2024 et précise que Monsieur [N] [D] [V] a repris les paiements du loyer déduction faite de l’APL dont le versement est actuellement suspendu.

Régulièrement cité par acte d'huissier du 2 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [N] [D] [V] a comparu et a déclaré percevoir le RSA à hauteur de 560,00 € par mois. Il a ajouté avoir un enfant à charge pour lequel il exerce un droit de visite et d’hébergement classique et verse une contribution de 100,00 € par mois à la mère. Il justifie à l’audience d’un règlement effectué au bailleur en novembre de 300,00 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande 

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 2 avril 2024 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 4 avril 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.



Sur la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 15 septembre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 6.1 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 27 novembre 2023 à Monsieur [N] [D] [V] et portant sur la somme de 502,93 € dont 411,42 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [D] [V] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 28 janvier 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 septembre 2020, le commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 et le décompte de la créance arrêté au 4 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 2341,21 € à la charge du locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 185,42€ qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme de 7,62 € de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement; outre des frais de dossier SLS de 20,00 € prélevés en janvier 2024, sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 96,20 € du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [D] [V] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 2059,59 € (2341,21 € - 185,42 € - 96,20 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 novembre 2024, échéance d’octobre comprise.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [D] [V] a justifié de sa situation sociale et financière à l’audience. Il sollicite des délais de paiement et propose de régler 300,00 € par mois loyer compris et déductions faites de l’APL et du RLS, actuellement suspendus, soit un loyer résiduel de 80,00 €.

Il ressort du décompte produit que Monsieur [N] [D] [V] a repris les paiements depuis septembre 2024 et a justifié d’un règlement de 300,00 € à l’audience n’apparaissant pas sur le décompte.

Il convient, en conséquence, d’octroyer à Monsieur [N] [D] [V] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation à la charge de Monsieur [N] [D] [V].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du bail à la date du 28 janvier 2024 ;

Condamne Monsieur [N] [D] [V] à payer à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 2059,59 € (DEUX MILLE CINQUANTE NEUF EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 novembre 2024 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [N] [D] [V] à se libérer de sa dette de 2059,59 € en 10 mensualités de 200,00 € et le solde à la 11ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:
 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
3 - qu’à défaut par Monsieur [N] [D] [V] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 9], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [D] [V] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;
4 - Monsieur [N] [D] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [N] [D] [V] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection