Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 10 janvier 2025

RG 24/01179

MINUTE N° : 


JUGEMENT
DU 10 Janvier 2025




N° RC 24/01179







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




[O] [U] née [Z]


ET : 

L’ASSOCIATION [Adresse 13]
Prise en sa qualité de représentante légale de Madame [T] [H], demeurant [Adresse 4]
[A] [I] [V] veuve [N]




Débats à l'audience du 07 Novembre 2024



copie et grosse le :
à Me DECHEZELLES


copie le :
à Me LEPAGE


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]



TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER


DÉBATS :

A l'audience publique du 07 Novembre 2024


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [O] [U] née [Z]
né le 10 Juillet 1951 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, Me Jean-Daniel DECHEZELLES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


D'une Part ;

ET :

L’ASSOCIATION TUTELAIRE DE LA REGION CENTRE OUEST, Prise en sa qualité de représentante légale de Madame [T] [H], demeurant [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Alexis LEPAGE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par Me LE CARVENNEC

Madame [A] [I] [V] veuve [N], demeurant [Adresse 5]
défaillant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [G], propriétaire d’une maison d’habitation située sis [Adresse 3] à [Localité 10], est décédée le 31 janvier 2022, sans postérité.

Madame [H] [T], sous tutelle de l’A.T.R.C par jugement rendu le 28 mai 2019 par le juge des tutelles du tribunal d’Instance de TOURS, était hébergée par Madame [M] [G] à cette même adresse.

En application du testament olographe rédigé par Madame [M] le 21 octobre 2015, la maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 9] a été attribuée à Madame [Z] [U] [O]. 

C'est dans ces conditions que Madame [U] [O] a fait assigner l’Association [Adresse 13], prise en sa qualité de représentante légale de Madame [H] [T] et Monsieur [N] [B] et Madame [V] épouse [N] [A] par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de l’occupation sans droit ni titre par Madame [H] [T] du logement sis [Adresse 3] à [Localité 10], ce depui le 1er février 2022 ;
- l'expulsion de Madame [H] [T] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de l’A.T.R.C en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] à payer à Madame [Z] [U], à titre de remboursement de la pénalité fiscale de retard de paiement des droits due par Madame [U], la somme de 12632,00 € ;
- la condamnation de l’A.T.R.C en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] au paiement, à titre d’indemnité d’occupation,d’ une somme de 700,00 € par mois, ce rétroactivement à la date du 1er février 2022, jusqu’à parfaite libération des lieux et qui sera payée entre les mains de l’étude notariale NOTA GROUP Notaires (Me [C] [Y]) à [Localité 7] ;
- ordonner à l’ATRC, représentante légale de l’occupante sans droit ni titre de justifier, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir, d’une assurance au titre des risques locatifs ;
- la condamnation de l’A.T.R.C en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] au paiement d’une somme de 1500,00 € en réparation du préjudice moral ;
- la condamnation de l’A.T.R.C en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] au paiement de la somme de 3000,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- la condamnation de l’A.T.R.C en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à celle du 7 novembre 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Z] [U] [O], représentée par son conseil, renonce à ses demandes tendant à enjoindre à l’ATRC, représentante légale de Madame [H] [T], de produire un justificatif d’assurance sous astreinte et à condamner l’ATRC au paiement d’une somme de 12632,00 € à titre de remboursement de la pénalité fiscale de retard de paiement des droits. En revanche, elle demande au tribunal de condamner l’ATRC à garantir et relever indemne Madame [Z] [U] de toute somme qu’elle devrait verser à l’administration au titre du retard d’acquittement des droits de mutation par décès et de débouter l’ATRC de toutes ses demandes, fins et conclusions. Pour le reste, elle maintient les termes de son assignation. 

En réplique, l’ATRC en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T] et représentée par son conseil, demande au tribunal de :
- accorder à Madame [H] [T] un délai de 12 mois pour quitter le logement sis [Adresse 3] à [Localité 11] ;
RG 24/01179

- débouter Madame [Z] [U] de sa demande tendant à voir condamner l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], à la garantir de toute somme qu’elle devrait verser à l’administration au titre du retard d’acquittement des droits de mutation par décès ;
- fixer à la somme de 400,00 € le montant de l’indemnité d’occupation et débouter Madame LEBLANCLEBLANC [U] du suplus de sa demande ;
- débouter Madame [Z] [U] de sa demande tendant à voir condamner l’ATRC sous astreinte à communiquer l’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- débouter Madame [Z] [U] de sa demande au titre de son préjudice moral ;
- débouter Madame [Z] [U] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [Z] [U] au paiement de la somme de 3000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [Z] [U]aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives.

Par suite du décès de Monsieur [N] [B] en date du 13 octobre 2023, l’assignation ne lui a pas été signifiée.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024 signifié à étude, Madame [V] épouse [N] [A] était ni présente ni représentée à l’audience. Le tribunal constate, toutefois, qu’aucune demande n’est formée à son encontre.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur le constat de l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il n’est pas contesté que Madame [H] [T] ne dispose d’aucun droit ou titre sur le logement qu’elle occupe sis [Adresse 3] à [Localité 9] depuis le décès de Madame [M] [G] le 31 janvier 2022 qui l’hébergeait. Il résulte des pièces versées aux débats que la proporiété du bien immobilier objet du litige a été transféré à Madame LEBLANCLEBLANC [U] par legs universel. Madame [H] [T], sous tutelle de l’ATRC, ne produit aucune convention lui permettant d’occuper légalement ledit bien.

Par conséquent, il convient de constater que Madame [H] [T] est occupante sans doit ni titre dudit logement et d’ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire.

Sur les délais

Selon l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1, à savoir le délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux, peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois.

L’article L412-3 du même code prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En l’espèce, il apparaît que Madame [H] [T], âgée de 74 ans, est placée sous la tutelle de l’ATRC compte tenu de sa particulière vulnérabilité. En outre, il est constant que Madame [H] [T] demeure dans cette maison, recueillie par Madame [M] [G], depuis son plus jeune âge.

En outre, il résulte du mail de l’ATRC en date du 18 août 2023 produit par Madame [Z] [U] que la tutrice de Madame [H] [T] a entrepris de nombreuses démarches afin de permettre le relogement de cette dernière après avoir tenté dans un premier temps de se porter acquéreur dudit logement. L’ATRC, es qualité de tutrice de Madame [H] [T], justifie d’une demande de logement social auprès de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT le 19 septembre 2023 et de la mairie de [Localité 9] en date du 22 août 2023. 

Ainsi, la vulnérabilité de Madame [H] [T] et les difficultés de relogement auxquelles est exposé l’ATRC justifient d’accorder un délai de trois mois à l’ATRC, représentante légale de Madame [H] [T], à compter de la signification de la présente décision pour quitter volontairement le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] et procéder à la restitution des clés.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [H] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2022 causant ainsi un préjudice à Madame [Z] [U], se retrouvant dans l'impossibilité de pouvoir disposer librement du bien immobilier.

Madame [Z] [U] verse aux débats le courrier du Groupe TERQUEM, Généalogie, en date du 16 mars 2023, chiffrant l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [T] à la somme de 400,00 € par mois en tenant compte de la valeur locative dudit bien estimé à 500,00 € et de la situation précaire de Madame [H] [T] en raison de son statut d’occupante sans droit ni titre.

L’ATRC, représentante légale de Madame [H] [T], justifie des règlements de 400,00 € effectués par cette dernière auprès de l’étude notariale chargée de la succession au titre d’une indemnité d’occupation.

L’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [H] [T] cause une préjudice à Madame [Z] [U] qui se trouve dans l’incapacité de disposer librement de ce bien et qu’il convient de réparer à hauteur du loyer que pourrait lui procurer ce bien sans tenir compte de la situation précaire d’occupante sans droit ni titre de Madame [H] [T].

Partant, il y a lieu de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation de Madame [Z] [U] et de mettre à la charge de Madame [H] [T], à compter du 1er février 2022, une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 500,00 € par mois.

Sur les dommages et intérêts

En application de l'article 1240 du code civil susvisé, le bailleur soutient que les retards de paiement lui ont causé un préjudice qu'il convient d'indemniser.

Pour être réparable, le préjudice doit être certain, direct et personnel.

Madame [Z] [U] [O] réclame réparation d’un préjudice économique résidant dans les pénalités de retard de paiement des droits de mutation par la légataire universelle. Elle soutient qu’elle s’est trouvée dans l’incapacité de mettre en vente le bien immobilier du fait de l’occupation du logement par Madame [H] [T], le prix de vente dudit bien étant pour elle la seule façon de pouvoir régler les droits de mutation.

Elle produit l’estimation du bien immobilier et le montant des droits de mutation dû par elle au titre du legs universel reçu de Madame [M] [G]. Toutefois, elle ne justifie pas être redevable d’une pénalité de retard dans le paiement des droits de mutation. Ainsi, en demandant au tribunal de condamner l’ATRC à la garantir de toute somme qu’elle serait amenée à devoir verser à l’administration fiscale au titre des pénalités de retard revient à la garantir d’un préjudice future et hypothétique dans la mesure où son existence dans l’avenir est subordonnée à des événements dont rien ne dit qu’ils se réaliseront ou dont la réalisation peut dépendre d’évènements n’incombant pas nécessairement à Madame [H] [T]. Aucun élément produit ne permet d’établir avec certitude le paiement de pénalités de retard dont Madame [Z] [U] pourrait être tenue. 

Ainsi, Madame [Z] [U], ne justifiant pas d’un préjudice certain, sera déboutée de sa demande à ce titre.

En outre, Madame [Z] [U] [O] se prévaut d’avoir subi un préjudice moral du fait de l’inertie de l’ATRC dans ses démarches tendant au relogement de Madame [H] [T]. Or, il résulte des développements sus-exposés que l’ATRC, tutrice de Madame [H] [T], a entrepris des démarches afin d’obtenir un logement social et a également investigué afin de se porter acquéreur dudit bien immobilier, Madame [H] [T] y étant particulièrement attachée. Il apparaît, en outre, qu’elle s’est acquittée de l’indemnité d’occupation réclamée par le Groupe TERQUEM, Généalogie, démontrant ainsi sa bonne foi. 

Madame [Z] [U] ne justifie pas d'un prejudice moral distinct de celui déjà réparé par l'indemnité d'occupation prononcée. Par conséquent, Madame [Z] [U] [O] sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Madame [H] [T], perdant le procès, sera condamnée à verser à Madame [Z] [U] [O] la somme de 800,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. 

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [H] [T].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que Madame [H] [T] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à [Localité 10] ;

Ordonne en conséquence à Madame [H] [T], de restituer les lieux loués dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu'à défaut, pour Madame [H] [T], d'avoir libéré volontairement les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 10] dans ce délai, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [H] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d'exécution;

Condamne l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], à verser à Madame [Z] [U] [O] une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant de 500,00 € qui sera versée antre les mains de l’étude notariale NOITRA GROUP Notaires à [Localité 7], à compter du 1er février 2022, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés et ce, à compter du 1er février 2022 ;

Déboute Madame [Z] [U] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

Déboute Madame [Z] [U] [O] de sa demande tendant à voir condamner l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], à la garantir de toute somme qu’elle devrait verser à l’administration au titre du retard d’acquittement des droits de mutation par décès;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d'Indre-et-Loire en application de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], du surplus de ses demandes ;
Condamne l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], à verser à Madame [Z] [U] [O] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

Condamne l’ATRC, en sa qualité de tutrice de Madame [H] [T], aux entiers dépens. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection