Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 21 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 21 JANVIER 2025



N° RG 23/07134 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WEKC



AFFAIRE :



[J] [L]





C/

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT 











Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

N° RG : 11-22-1407



Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées 

le : 21.01.25



à : 



Me Fanny LE BUZULIER



Me Céline BORREL





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,



La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



Madame [J] [L]

née le 02 janvier 1982 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale 



Représentant : Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588





****************



INTIMÉE



E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT 

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 478 317 860

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 

Plaidant : Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101





****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 28 novembre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,



Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Adjointe Administrative faisant fonction de Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2018, Val d'Oise Habitat, bailleur social, a consenti à Mme [J] [L] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] (95). 



En raison d'impayés, par acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2022, Val d'Oise Habitat a assigné Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges,

- ordonner l'expulsion des lieux loués de Mme [L] et de tous occupants de son chef et si besoin est avec l'aide de la force publique et d'un serrurier,

- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 3 264,43 euros arrêtée au 15 juillet 2022 en principal à parfaire,

- condamner Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges augmenté de 10% à compter du jour de l'audience jusqu'à la libération des lieux, outre revalorisation légale,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers conformément aux dispositions des articles R. 411-1 à R. 442-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamner Mme [L] au paiement de la somme de 300 euros en réparation du préjudice subi.



Par jugement contradictoire du 26 décembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a : 

- déclaré recevables les demandes de Val d'Oise Habitat,

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 juin 2022,

- condamné Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

- condamné Mme [L] à payer à Val d'Oise Habitat la somme de 5 021,41 euros arrêtée au 20 octobre 2022, mois de septembre 2022 inclus, au titre des loyers et des charges,

- autorisé Mme [L] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 140 euros, et d'une 36ème soldant la dette, en plus du loyer courant,

- dit que la mensualité sera exigible au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision,

- constaté la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, 

- rappelé que si les délais fixés sont respectés, la clause sera réputée n'avoir jamais joué,

- rappelé qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant, à son terme exact : 

* l'intégralité de la dette sera due immédiatement, 

* en conséquence, le bail sera résilié de plein droit à compter de l'impayé, 

* Val d'Oise Habitat pourra procéder à l'expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef des lieux dont il s'agit au vu de la copie exécutoire de la décision, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

* qu'en ce cas, Mme [L] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation fixée au montant des loyers en cours ainsi qu'au montant des charges, dues depuis l'impayé jusqu'à la libération des lieux,

- rappelé que le sort des meubles en cas de procédure d'expulsion est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, lesquels permettent au bailleur de faire transporter les meubles garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix aux frais, risques et périls du locataire,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné Mme [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 avril 2022.



Par déclaration reçue au greffe le 18 octobre 2023, Mme [L] a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 novembre 2024, Mme [L], appelante, demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu'il : 

- a dit Val d'Oise Habitat recevable en son action,

- a constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 juin 2022,

- l'a condamnée à payer à Val d'Oise Habitat la somme de 5 021,41 euros arrêté au 20 octobre 2022 mois de septembre 2022 inclus au titre des loyers et des charges, 

- l'a autorisée à se libérer sa dette en 35 mensualités de 140 euros, d'une 36ème soldant la dette, en sus du loyer courant,

- a rejeté le surplus des demandes, 

- l'a condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau, 

- dire que l'action initiée par [Localité 7] Habitat est irrecevable et infondée,

Subsidiairement,

- ordonner à [Localité 7] Habitat de produire le décompte des charges et des loyers dus sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé la décision à intervenir,

- l'autoriser à se libérer sa dette en 35 mensualités de 80 euros, d'une 36ème soldant la dette, en plus du loyer courant,

- confirmer le surplus du jugement,

En tout état de cause,

- débouter Val d'Oise Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Val d'Oise Habitat aux entiers dépens.



Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 avril 2024, Val d'Oise Habitat, intimé, demande à la cour de : 

- débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement du 26 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Subsidiairement, si la cour suspend les effets de la clause résolutoire et accorde des délais, 

- ordonner la déchéance du terme des délais de paiement dès la première défaillance de l'occupante dans le paiement des loyers et charges courantes et de la dette, prévoir, dans ce cas, l'acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges récupérables prévu par le bail résilié,

En tout état de cause, 

- condamner Mme [L] à lui régler 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [L] aux entiers dépens d'appel et de première instance qui comprendront le coût du commandement.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 novembre 2024. 



A l'audience des plaidoiries du 28 novembre 2024, la cour a autorisé que Mme [L], par l'intermédiaire de son conseil, transmette son contrat de travail, son dernier bulletin de salaire et son avis d'imposition 2024 avant le 12 décembre 2024. Aucun de ces documents n'est parvenu à la cour dans le délai imparti.



Par deux courriers des 12 et 13 décembre 2024, Mme [L] a fait parvenir au greffe deux notes intitulées « note en délibéré ». Aucune note en délibéré n'ayant été autorisée, ces deux courriers ne seront pas pris en considération, étant observé qu'aucune de ces deux notes ne contenait les pièces autorisées par la cour. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur les demandes d'irrecevabilité de Mme [L]



* Sur la recevabilité de la procédure initiée par le bailleur



Mme [L] soutient que la procédure est irrecevable, motif pris que le bailleur n'a pas saisi la commission de médiation DALO.



Val d'Oise Habitat de répliquer qu'il n'a pas à saisir la commission DALO préalablement à la saisine du tribunal afin d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion du locataire.



Réponse de la cour



Si le DALO, droit au logement opposable, permet de faire valoir son droit à un logement, la saisine de la commission DALO ne conditionne pas la recevabilité de la demande en expulsion du bailleur.



La recevabilité de la demande, vérifiée par le premier juge, qui n'est pas autrement contestée est confirmée.



* Sur l'incompétence matérielle du magistrat de première instance



Mme [L] soutient que le magistrat de première instance n'avait pas le pouvoir de présider l'audience. 



Val d'Oise Habitat réplique que le magistrat avait la compétence pour se prononcer sur le litige qui lui était soumis.



Réponse de la cour



Mme [L], qui ne motive pas sa demande autrement qu'en invoquant un recours pour excès de pouvoir qu'elle aurait initié, sans justifier de son dépôt et sans en préciser l'issue, ne peut être que déboutée de sa demande.



Sur les demandes de Mme [L] au titre du bail 



* Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



Il sera observé que si Mme [L] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, n'avance aucun moyen à l'appui de cette prétention, en sorte que la cour ne peut que confirmer le jugement à ce titre, étant rappelé que l'intimée de son côté sollicite à titre principal la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. 



* Sur la dette locative



Mme [L] conteste la dette locative au motif que Val d'Oise Habitat ne justifie pas des charges locatives qu'elle lui impute et que le décompte locatif ne fait pas état de la réduction du loyer de solidarité (RLS) à laquelle elle a droit. Elle sollicite de voir ordonner à Val d'Oise Habitat de produire le décompte de charges et loyers qui sont dus sous astreinte. 



Val d'Oise Habitat sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions à titre principal et fait valoir que la contestation de Mme [L] n'est pas justifiée, outre qu'elle verse aux débats les régularisations de charges de 2018 à 2022, et en sollicite le débouté. 



Réponse de la cour



La cour observe que Mme [L] procède par simples affirmations, se contentant de dire que Val d'Oise Habitat ne justifierait pas des charges locatives alors même que ce dernier verse aux débats l'intégralité de la situation de son compte, lequel différencie les charges et le montant du loyer. Val d'Oise Habitat verse également aux débats les relevés individuels de régularisation de charges depuis son entrée dans les lieux, lesquels rappellent que les justificatifs sont disponibles en consultation. Val d'Oise Habitat verse aussi le budget prévisionnel 2023 des charges qu'il avait adressé à Mme [L], en sorte que la demande de communication sous astreinte de Mme [L] de documents déjà versés aux débats n'est pas fondée. 

Par ailleurs, Mme [L] reproche à Val d'Oise Habitat de ne pas imputer sur son décompte locatif la réduction du loyer de solidarité (RLS) auquel elle a droit. Toutefois, sur ce point, la cour observe que la RLS et l'APL sont calculées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) et transmises au bailleur et qu'en l'espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [L] a perçu plusieurs fois des rappels d'APL, qu'elle a perçu également des APL et que la RLS est mentionnée à plusieurs reprises, en sorte que ses critiques ne sont pas justifiées, outre que Mme [L] ne justifie pas qu'elle serait éligible à plus d'aides que celles déjà imputées sur le décompte produit aux débats par le bailleur.

Au regard de ces éléments, et en l'absence de toute contestation fondée, le jugement est confirmé à ce titre, étant observé que si Val d'Oise Habitat produit un décompte actualisé, il ne demande pas l'actualisation de la condamnation de Mme [L]. 

* Sur les délais de paiement 

Mme [L] qui poursuit l'infirmation du jugement sur ce point, sollicite que les délais de paiement soient ramenés à 35 mensualités de 80 euros, la 36ème mensualité soldant la dette. Elle fait valoir que les charges ne sont pas dues dans leur intégralité, justifiant une minoration des mensualités.

Val d'Oise Habitat sollicite à titre principal la confirmation du jugement de ce chef et que Mme [L] soit déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, celle-ci n'étant pas à même de régler sa dette, soulignant qu'elle n'est pas à jour du règlement du loyer courant et que les délais de paiement accordés par le premier juge n'ont pas été respectés, en sorte que la clause résolutoire est réputée avoir joué. 



Réponse de la cour

En l'espèce, aucun des éléments de revenus (dernier bulletin de salaire, contrat de travail, et dernier avis d'imposition) n'ont été produits en dépit du délai accordé par la cour sur ce point. 

Aucun élément de ressources récent n'est non plus produit, Mme [L] n'ayant communiqué que ses bulletins de salaires de novembre à décembre 2022 et son avis d'imposition 2022 sur les revenus 2021. 

Dès lors Mme [L] ne met pas en mesure la cour de pouvoir lui accorder d'éventuels délais de paiement supplémentaires, en sorte que sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire sera rejetée. 

Le jugement sera en conséquence confirmé, Val d'Oise Habitat ne sollicitant au demeurant pas l'infirmation de ce chef de demande mais seulement son rejet.



Sur les demandes accessoires 

Mme [L] qui succombe sera condamnée aux dépens.

L'équité et la situation respective des parties ne justifient pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes des parties à ce titre seront rejetées. 



PAR CES MOTIFS 

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [L] de ses demandes d'irrecevabilité,

Déboute Mme [J] [L] de sa demande de voir ordonner à Val d'Oise Habitat de produire le décompte de charges et loyers qui sont dus sous astreinte,

Déboute Mme [J] [L] de sa demande de délais,

Condamne Mme [J] [L] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle,





Rejette les demandes des parties formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



L'Adjointe administrative 

faisant fonction de greffière, Le Président,