Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 21 janvier 2025

JP/CS



Numéro 25/222





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 21 janvier 2025 







Dossier : N° RG 23/02753 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IVDL 





Nature affaire :



Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion















Affaire :



[F] [I]





C/



[C] [K]

[E] [T]







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 26 Novembre 2024, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme DENIS, Greffière présente à l'appel des causes,





Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [F] [I]

née le 21 Janvier 1949 à [Localité 5] (DZA)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Xavier ABEBERRY, avocat au barreau de BAYONNE









INTIMES :



Monsieur [C] [K] 

né le 04 Mars 1963 à ESPAGNE

de nationalité Espagnole

[Localité 7]

[Localité 1] ESPAGNE



Madame [E] [T]

née le 25 Juin 1966 à ESPAGNE

de nationalité Espagnole

[Localité 7]

[Localité 1] ESPAGNE



Représentés par Me Jose leon MENDIBURU OTINANO, avocat au barreau de BAYONNE













































sur appel de la décision 

en date du 05 SEPTEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE







Par jugement contradictoire du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de BAYONNE a :



- Constaté la validité du congé pour vendre signifié à Madame [F] [J] [I] le 6 septembre 2021,

- dit que Madame [F] [J] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2021 du logement et le cas échéant de ses annexes énoncés au contrat de bail qu'elle occupe [Adresse 2] 

- Ordonné l'expulsion de Madame [F] [J] [I] et de tout occupants de son chef au, besoin avec le concours de la force publique, 

- Rappelé que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution

-Condamné Madame [F] [J] [I] à payer à Monsieur-[C] [K] et Madame [E] [T] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 540 euros jusqu'à libération effective du logement

- Débouté Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] de leur demande au titre des dommages et intérêts ,

- Condamné Madame [F] [J] [I]- au paiement de la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile 

- Condamné Madame [F] [J] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation du: 18 octobre. 2021 et du constat du-27 décembre 2021,

- Ordonné l'exécution, provisoire du présent jugement.



Par déclaration du 15 octobre 2023, [F] [I] a interjeté appel du jugement.



[F] [I] conclut à :

 

Vu l'article 25-8 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 

Vu le jugement du 5 septembre 2023, 

Vu les pièces versées aux débats, 

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il : 

- Constaté la validité du congé pour vendre signifié à Madame [F] [J] [I] le 6 septembre 2021, 

- Dit que Madame [F] [J] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2021 du logement et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat du de bail qu'elle occupe [Adresse 2] à [Localité 3], 

- Ordonné l'expulsion de Madame [F] [J] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et rappelle que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d'exécution, 

- Condamné Madame [F] [J] [I] au paiement de la somme de 600 € sur le 

fondement de l'article 700, 

- Condamné Madame [F] [J] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation du 18 octobre 2021 et du constat du 27 décembre 2021 

 

Et, statuant de nouveau, 

JUGER nul le congé pour vente délivré le 6 septembre 2021 à Madame [I], 

PRONONCER toutes les conséquences de droit à tirer de la nullité du congé notamment au sujet de l'expulsion, de l'indemnité d'occupation, des dépens et de l'article 700. 

Et y ajoutant : 

CONDAMNER Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] au remboursement de la somme de 1 828,29 € saisie à Madame [F] [J] [I] lors de la saisie attribution du 4 janvier 2024 ; 

CONDAMNER Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; 







CONDAMNER Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] à verser à Madame [F] [J] [I] la somme de 1 800 € à titre d'article 700 du code de procédure civile. 

En tout état de cause, 

En cas de confirmation totale ou partielle du jugement, 

ACCORDER à Madame [I], afin de se reloger dans des conditions satisfaisantes, douze mois de délai à compter de la décision à intervenir. 

JUGER non recouvrable sur l'appelante au titre des dépens des frais de Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] d'un montant de 173,35 € pour délivrance par commissaire de justice de leur congé pour vente du 6 septembre 2021.



[C] [K] et [E] [T] concluent à :



Confirmer le Jugement entrepris 

Débouter MME [I] de son appel 

Condamner Mme [I] au paiement des frais et des débours 

Condamner au titre de l'article 700 CPC Mme [I] à payer 1.000 euros 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2024.



SUR CE



Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2016, prenant effet au 15 décembre 2016,

Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T]

ont donné à bail à Madame [F] [J] [I] un appartement meublé situé au [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2] a [Localité 4] ainsi qu'un emplacement de parking n°l83, pour une durée de 12 mois reconductible tacitement à son terme" moyennant un loyer initial de 495 euros et une provision sur charges de 45 euros. 



Le bail est venu à expiration le 14 décembre 2017 et s'est renouvelé par tacite reconduction pour des périodes successives d'un an.



Un congé pour vente a été signifié par les bailleurs à la locataire par acte du 6 septembre 2021, avec effet au 14 décembre 2021.



Par acte d'huissier en date du 11 janvier 2022, Monsieur [C] [K] et Madame [E] [T] ont assigné Madame [F] [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne pour valider le congé au 14 décembre 2021 et expulser la locataire.



Le juge des contentieux de protection a rendu le jugement dont appel en constatant la validité du congé pour vendre et en ordonnant l'expulsion de [F] [J] [I] .



- Sur la nullité du congé pour vente



[F] [J] [I] invoque la nullité du congé qui lui a été délivré le 6 septembre 2021 avec effet au 14 décembre 2021.



Elle fait valoir son statut de locataire protégée puisqu'elle est âgée de plus de 65 ans et que les dispositions de l'article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les droits au logement des locataires de plus de 65 ans lui sont applicables.













Elle remplit également les conditions de ressources pour être personne protégée au sens de la loi du 6 juillet 1989 ses ressources pour l'année 2020 s'élèvent à 22 228 € hors abattement et que ses ressources constituées par les revenus de capitaux mobiliers déclarés à hauteur de 44 906 € n'ont pas à être prises en compte selon une jurisprudence de la Cour de cassation.



Le juge a donc estimé à tort que ses ressources pour l'année 2020 s'élevaient à 60 311 €.



Or les ressources pour l'année 2020 dont il doit être tenu compte étaient inférieures au plafond de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM d'un montant de 20 966 € puisqu'elle s'élevaient à 20 005€ (déduction faite de l'abattement spécial usuel de 10 %).



Le jugement doit donc être infirmé en ce qui lui a dénié la qualité de locataire protégée.



[C] [K] et [E] [T] soutiennent que les revenus d'un montant de 44 906 € au titre des revenus de capitaux mobiliers déclarés doivent être pris en compte et que c'est un revenu de 67 134 € qui doit être pris en compte et qui est donc supérieur au barème fixé par l'arrêté du 24 décembre 2020 relatif au plafond de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré qui s'élève à un montant de 27 998 € annuel.



***



L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions dans lesquelles le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Toutefois le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I de cet article à l'égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixés par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert.



Il n'est pas contesté que la locataire née le 21 janvier 1949 était âgée de 72 ans au moment de la délivrance du congé le 6 septembre 2021.



S'agissant des ressources à prendre en compte , le plafond applicable tel qu'il résulte de l'arrêté ministériel du 24 décembre 2020 s'élève à 20 966 € comme l'admet Madame [I].



Les ressources à prendre en considération sont les ressources annuelles du locataire déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction étant entendu que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources est la dernière année civile écoulée. Seules doivent être prises en compte les ressources régulières ce qui exclut la perception d'un capital.



En l'espèce, il résulte de l'avis d'impôt sur les revenus de 2020 de Madame [I] que celle-ci perçoit un revenu annuel avant abattement de 22 228 €.



Sans tenir compte des revenus de capitaux mobiliers déclarés à hauteur de 44 906 €, son revenu dépasse le plafond de 20 966 €.



Elle n'est pas concernée par les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 en son article 25-8.









Le congé pour vente est donc régulier et le bailleur n'avait pas l'obligation de proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités de la locataire.



Madame [I] sera donc déboutée de l'ensemble des demandes subséquentes à sa demande de nullité de congé et le jugement confirmé en toutes ses dispositions.



- Sur la demande de délai de relogement de 12 mois à compter de la décision à intervenir:



Madame [I] fait valoir qu'elle est handicapée à 80 %, doit bénéficier d'un logement en rez-de-chaussée et a connu récemment des problèmes de santé dont elle justifie par la production de plusieurs certificats médicaux évoquant notamment un syndrome anxiodépressif ainsi que des problèmes de motricité.



Cependant [C] [K] et [E] [T] précisent et justifient que l'agence SQUARE HABITAT a proposé à l'intéressée, sans en avoir l'obligation, par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 septembre 2021 deux appartements sur [Localité 6] et qu'elle n'a pas donné suite à cette offre. D'autres appartements lui été par suite été proposés sans succès alors que Madame [I] occupe toujours les lieux.



[F] [J] [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2021 et ne démontre pas avoir recherché activement d'autres logements correspondant à ses besoins et à sa pathologie.



Dans ces conditions sa demande de délai de relogement sera rejetée.



Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions sur la validité du congé et les conséquences en ce qui concerne l'expulsion de l'appelante et le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 540 € jusqu'à libération effective du logement.



Y ajoutant, [F] [J] [I] sera condamnée à payer aux intimés la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Déboute [F] [J] [I] de sa demende de constater la nullité du congé pour vendre.



Déboute [F] [J] [I] de l'ensemble de ses prétentions et de sa demande de délai de relogement.



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.



Y ajoutant :



Condamne [F] [J] [I] à payer à [C] [K] et [E] [T] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dit [F] [J] [I] tenue aux entiers dépens.











Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,