Cour d'Appel · Chambre Civile — 21 janvier 2025

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E



GROSSES + EXPÉDITIONS : le 21/01/25

la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

la SELARL ARGUMENTS



ARRÊT du : 21 JANVIER 2025



N° : - 25 



N° RG 22/00722 - N° Portalis DBVN-V-B7G-GRNK





DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 09 Décembre 2021



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265272492853567



Monsieur [O] [I]

né le 04 Mars 1967 à [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 13]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS



Madame [Z] [L] épouse [I]

née le 07 Novembre 1965 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 13]



ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART



INTIMÉS - PARTIES INTERVENANTES : 



- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265283029067578



Monsieur [K] [B]

né le 07 Septembre 1959 à [Localité 17]

décédé

[Adresse 6]

[Localité 13]



représenté de son vivant par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS







Madame [C] [B] en son nom personnel et en sa qualité d'ayant droit de [K] [B]

née le 27 Janvier 1984 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 13]



représentée par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS



Madame [J] [M] veuve [B], en sa qualité d'ayant droit de [K] [B]

née le 16 Janvier 1960 à [Localité 20]

[Adresse 6]

[Localité 13]



représentée par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS



Madame [Y] [B], en sa qualité d'ayant droit de [K] [B]

née le 17 Octobre 1985 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 15]



représentée par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS



Madame [N] [U] née [B], en sa qualité d'ayant droit de [K] [B]

née le 29 Décembre 1978 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 12]



représentée par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS



Madame [H] [B] épouse [D], en sa qualité d'ayant droit de [K] [B]

née le 19 Décembre 1980 à [Localité 13]

[Adresse 14]

[Localité 10]



représentée par Me Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocat au barreau de TOURS



D'AUTRE PART





DÉCLARATION D'APPEL en date du : 21 Mars 2022.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 novembre 2024 

















COMPOSITION DE LA COUR



Lors des débats à l'audience publique du 19 Novembre 2024 à 14h30, l'affaire a été plaidée devant Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.



Lors du délibéré, au cours duquel Mme Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:






Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles




GREFFIER :



Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé. 



ARRÊT :



Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 (délibéré prorogé, initialement fixé au 14 janvier 2025) par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



***



FAITS ET PROCÉDURE



Aux termes d'un acte authentique reçu le 8 mars 2017 par Maître [R], notaire, M. [O] [I] et Mme [Z] [L] épouse [I] ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 13] cadastrée section AE n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 5].



M. [K] [B] et Mme [J] [M] épouse [B] étaient propriétaires des parcelles voisines cadastrées section AE n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4].



Ils ont procédé à la division de la parcelle section AE n°[Cadastre 2], en deux parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 8] et AE n°[Cadastre 9]. Selon acte notarié du 17 septembre 2018, ils ont cédé les parcelles [Cadastre 9] et [Cadastre 4] à leur fille [C] [B], parcelles sur lesquelles elle a fait édifier une maison d'habitation.



Par acte d'huissier en date du 2 mai 2021, M. et Mme [I] ont fait assigner M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins notamment de : 













- juger que la servitude conventionnelle supportée par le fonds servant cadastré n°[Cadastre 3] au bénéfice du fond dominant cadastré n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4] et actuellement AE [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 4], était conditionnée à l'édification d'un garage que les époux [B] n'ont jamais fait édifier,

- juger qu'en lieu et place de cette obligation contractuelle les consorts [B] ont préféré diviser leurs parcelles afin de permettre l'édification d'une maison d'habitation sur une nouvelle parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 9] cédée à Mme [C] [B], tiers à la convention,

- juger par suite que la servitude conventionnelle s'en trouve éteinte eu égard à la modification des lieux et à la disparition de son objet.

M. [K] [B] est décédé le 23 octobre 2021 laissant pour lui succéder Mmes [Y], [H] et [N] [B].

Par jugement en date du 9 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

- rejeté l'ensemble des demandes formulées par M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] ;

- rejeté la demande formée par M. [K] [B] et Mme [C] [B] au titre des dommages et intérêts ;

- condamné M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] à verser à M. [K] [B] et Mme [C] [B] la somme de 2 000 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] aux entiers dépens ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 21 mars 2022, M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] ont relevé appel de l'intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande formée par M. [K] [B] et Mme [C] [B] au titre des dommages et intérêts.

Par acte d'huissier en date des 25 octobre, 9 et 30 novembre 2022, M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] ont fait assigner en intervention forcée Mmes [Y], [H] et [N] [B].

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Par ordonnance en date du 27 mars 2024, le conseiller de la mise en état a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et désigner M. [A] pour y procéder.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2024.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] demandent à la cour de :

- déclarer M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] recevables et fondés en leur appel, et partant,









- infirmer le jugement rendu le 9 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Tours (RG n°19/01292) en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes formulées par M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] ; condamné M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] à verser à M. [K] [B] et Madame [C] [B] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] aux entiers dépens. 

Statuant à nouveau :

- juger recevables et bien fondés M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] en leur action ; 

- déclarer irrecevables M. et Mme [B] de leur demande visant à déclarer irrecevables M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] dans leur action à l'encontre des époux [B] ; 

- juger que M. et Mme [B] ont commis des man'uvres dolosives leur permettant d'obtenir le bénéfice de la servitude conventionnelle litigieuse ;

- juger par suite que la convention de servitude est nulle ; 

- juger à défaut que la servitude conventionnelle supportée par le fonds servant cadastré n°[Cadastre 3] au bénéfice des fonds dominant cadastrés n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4] et actuellement cadastrés n°[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 4], était conditionnée à l'édification d'un garage que M. et Mme [B] n'ont jamais édifié ; 

- juger qu'en lieu et place de cette obligation contractuelle, M. et Mme [B] ont préféré diviser leurs parcelles afin de permettre l'édification d'une maison d'habitation sur une nouvelle parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 9] cédée à Mme [C] [B], tiers à la convention ; 

- juger par suite que la servitude conventionnelle s'en trouve éteinte eu égard à la modification des lieux et à la disparition de son objet ; 

- juger à défaut que l'implantation d'une maison d'habitation après division au lieu et place d'un garage constitue une cause d'aggravation de la situation du propriétaire du fonds servant ; 

- juger que la servitude conventionnelle s'en trouve par suite éteinte ; 

- A titre subsidiaire, condamner Mmes [B] à payer à M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de cette aggravation ; 

- En tout état de cause, débouter Mmes [B] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, 

- condamner solidairement Mmes [B] à la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement Mmes [B] aux entiers dépens. 

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2024, Mmes [J], [C], [Y], [H] et [N] [B] demandent à la cour de :

- déclarer l'action des époux [I] irrecevable à l'encontre de Mme [J] [M] épouse [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U], pour défaut d'intérêt à agir,

En tout état de cause,

- déclarer l'action des époux [I] mal fondée,







En conséquence, 

- débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions 

Y faisant droit, 

- confirmer purement et simplement le jugement rendu le 9 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Tours,

- condamner les époux [I] à verser aux consorts [B] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner les époux [I] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [J] [M] épouse [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] 

Moyens des parties

Mme [J] [M] épouse [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] soulèvent l'irrecevabilité de l'action de M. et Mme [I] à leur encontre pour défaut d'intérêt à agir dans la mesure où ils ne sont plus propriétaires du fond dominant bénéficiaire de la servitude de passage, la parcelle AE [Cadastre 9], issue de la division de la parcelle AE n°[Cadastre 2], et la parcelle n°[Cadastre 4] ayant été cédées par [K] [B] et Mme [J] [M] épouse [B] selon acte notarié du 17 septembre 2018, leur pièce n°2, à Mme [C] [B].

M. et Mme [I] répondent que le fonds dominant est une parcelle divisée, dont une partie a été vendue à Mme [C] [B] ; le fait que celle-ci soit également devenue propriétaire d'une partie du fonds dominant n'éteint pas la servitude à l'égard des époux [B] qui en sont toujours bénéficiaires. Ils en déduisent que l'action tendant à obtenir la nullité de la servitude concerne tant les époux [B] que Mme [C] [B].

Réponse de la cour

M. et Mme [I] sollicitent non seulement la nullité de la convention de servitude ou encore l'extinction de la servitude conventionnelle, mais également la condamnation des consorts [B] en dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l'aggravation de la servitude résultant du non-respect des stipulations contractuelles prévoyant la construction d'un garage et de la division de leur parcelle en vue de la construction d'une maison d'habitation. 

Quand bien même la parcelle n°[Cadastre 8] dont Mme [J] [M] épouse [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] sont restés propriétaires ne serait plus désormais concernée par la servitude de passage litigieuse, il n'en 





demeure pas moins qu'ils sont en tout état de cause concernés par cette demande de dommages et intérêts dirigée contre eux. 

M. et Mme [I] sont libres de solliciter réparation de leur préjudice à ceux qu'ils estiment en être responsables et notamment à ceux qui en étaient précédemment bénéficiaires s'ils estiment que l'aggravation résulte de leur fait. Ils avaient donc un intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [J] [M] épouse [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] ne peut qu'être écartée, ceux-ci ne pouvant être mis hors de cause. 

Sur l'extinction de la servitude conventionnelle ou la nullité de la convention de servitude

Moyens des parties

Faisant valoir que le titre constitutif de la servitude mentionne que Monsieur et Madame [B] doivent édifier à l'arrière de la parcelle leur appartenant, un garage, à une distance de trois mètres de la limite de leur propriété et celle de Monsieur et Madame [G], M. et Mme [I] en déduisent que les parties ont expressément convenu de l'édification d'un garage sur l'arrière des parcelles n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4], devenues n°[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 4], à charge pour le fonds n°[Cadastre 3] de supporter un droit de passage dans la mesure où l'accès au garage se révélerait inaccessible par véhicule terrestre à moteur ; dans la mesure où ce garage n'a pas été édifié, les époux [B] ne peuvent plus justifier de la moindre difficulté d'accès à l'arrière de leur terrain, puisqu'ils n'ont plus nécessité d'y accéder avec un véhicule terrestre à moteur ; en conséquence, il y a disparition de l'objet de la servitude.

Ils ajoutent que la volonté des intimés était d'édifier un garage, de sorte qu'ils n'avaient pas l'intention de constituer une servitude pour les éventuels propriétaires successifs ; la servitude ne s'imposant qu'aux parties, elle n'avait pas vocation à s'appliquer à leur fille.

Ils reprochent au premier juge d'avoir,

- dénaturé le sens du terme doivent, en retenant que les époux [B] n'avaient pas l'obligation d'édifier un garage mais que ce n'était qu'un simple projet, allégeant ainsi la charge de l'obligation pesant sur eux, en contrepartie de laquelle ils ont réussi à obtenir une servitude conventionnelle,

- retenu la nécessité d'accéder à la voie publique alors que les époux [B] se sont volontairement enclavés en divisant leur ancienne parcelle n°[Cadastre 2] pour créer deux nouvelles parcelles, en obstruant volontairement pour la parcelle n°[Cadastre 9] tout accès à la voie publique, 

- retenu le fait qu'il n'y aurait aucune aggravation de la situation du fond servant alors que si les intimés sont toujours restés taisants sur ce point, le projet de Mme [C] [B] est d'avoir deux places de stationnement sur son terrain.





Ils font plaider, à défaut, l'existence de manoeuvres dolosives, et, si les intimés affirment que les parties actuelles ne sont pas celles qui auraient été trompées, l'intégralité des termes de l'acte du 13 mai 2002 créant la servitude est mentionnée dans leur titre de propriété et c'est en considération de celle-ci qu'ils ont accepté d'acquérir, puisqu'ils pouvaient légitimement penser que c'est la création d'un garage qui était envisagée. Ils considèrent que les époux [B] ont délibérément menti lors de la constitution de la servitude alors que s'ils avaient eu connaissance de la situation actuelle d'utilisation du fonds, ils n'auraient pas contracté et ils en déduisent la nullité de la servitude.

Les intimés répondent que la servitude conventionnelle n'est pas conditionnée à l'édification d'un garage et par conséquent à un terme implicite et que par ailleurs, la configuration des lieux n'a pas été modifiée.

Ils font valoir que la servitude leur a été consentie en 2002 uniquement pour leur permettre l'accès, par véhicule terrestre à moteur, à l'arrière de leur propriété, qui est enclavée, ce qui est mentionnée dans l'acte ; si les appelants citent la phrase selon laquelle, que Monsieur et Madame [B] doivent édifier à l'arrière de la parcelle leur appartenant un garage, cela signifie qu'ils ont, au moment de la création de la servitude, le projet de créer un garage sur leur propriété, mais il est précisé, Il résulte de la configuration des lieux que l'arrière de la parcelle de Monsieur et Madame [B] n'est accessible par véhicule terrestre à moteur que par la parcelle AE [Cadastre 3] ; le projet de faire édifier un garage n'a été évoqué que pour illustrer la difficulté d'accéder à l'arrière de leur terrain, ce qui est confirmé par le paragraphe créant la servitude sans aucune condition ; en aucun cas il ne peut être déduit des stipulations conventionnelles une quelconque volonté des parties d'assortir la servitude d'un terme extinctif implicite, la servitude étant perpétuelle, tous les propriétaires successifs peuvent en bénéficier.

Ils ajoutent que si les appelants prétendent que la parcelle AE n°[Cadastre 9] acquise par Mme [C] [B] n'est pas enclavée puisqu'elle dispose d'une servitude de passage sur la parcelle AE n°[Cadastre 8], il s'agit d'une servitude de passage à pied et non pour des véhicules ; s'il est prétendu qu'ils reconnaîtraient que la parcelle n'est pas enclavée, puisqu'ils ne l'utilisent pas, ils indiquent que c'est en raison du comportement nuisible des appelants que Mme [C] [B] n'a eu d'autre choix que de passer sur la parcelle de ses parents pour faire réaliser son projet de construction, ceux-ci ayant été contraints de faire abattre le mur de clôture pour l'accès aux engins de chantier pour le temps des travaux ; depuis, elle utilise la parcelle AE n°[Cadastre 3] pour accéder à sa propriété avec son véhicule.

Elle en déduit que l'arrière du fond dominant reste enclavé et nécessite un accès à la voie publique la plus proche.

Réponse de la cour

Accessoire du fonds auquel elle est liée, la servitude est en principe perpétuelle. Cependant, certains événements sont sources d'extinctions.





Trois causes sont prévues par le code civil :

1° impossibilité d'user de la servitude par suite du changement ou de la destruction des lieux où elle s'exerçait (C. civ., art. 703 et 704),

2° confusion par la réunion du fonds dominant et du fonds servant dans la même main ( C. civ., art. 705 ),

3° non-usage de la servitude pendant trente ans (C. civ., art. 706 à 710).

Il faut constater, tout d'abord, que si les appelants soutiennent le non usage de la servitude, ils ne prétendent pas que celui-ci dure depuis trente ans. En conséquence, ce moyen n'est pas fondé et ne peut être retenu. Les autres causes d'extinction de la servitude ne le sont pas non plus, et ne sont pas prétendues puisqu'il n'y a ni changement ni destruction des lieux où elle s'exerçait, à savoir, la parcelle AE n°[Cadastre 3].

Pour ce qui concerne la cause d'extinction tirée de la renonciation à la servitude, elle n'est pas établie, Mme [C] [B] continuant à en faire usage pour accéder à sa propriété, à savoir la parcelle AE n°[Cadastre 9].

Le titre constitutif de la servitude conventionnelle de passage, un acte de vente reçu par Maître [E] [P], notaire à [Localité 19], le 13 mai 2002, par lequel la SARL TTI a vendu à M. [S] [G] et Mme [V] [X] épouse [G] un terrain à bâtir, situé [Adresse 6] cadastré AE [Cadastre 3] et AE [Cadastre 5] (pièce n°1 des consorts [B]), mentionne, 

Le fond servant est situé sur la commune de [Localité 13] (Indre et Loire) [Adresse 6] ; il est cadastré section AE numéro [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 6] », pour une contenance de un are quarante centiares (01a 40ca) (')

Le fond dominant est situé sur la commune de [Localité 13] (Indre et Loire) [Adresse 6] ; il est cadastré section AE savoir : 

 - Numéro [Cadastre 2] « [Adresse 6] » pour une contenance de 04a 72ca

- Numéro [Cadastre 4] « [Localité 18] » pour une contenance de 00a 29ca

 Soit une contenance totale de 05a 01ca (').

 Monsieur et Madame [B] doivent édifier à l'arrière de la parcelle leur appartenant, un garage, à une distance de trois mètres de la limite de leur propriété et celle de Monsieur et Madame [G]. Il résulte de la configuration des lieux que l'arrière de la parcelle de Monsieur et Madame [B] n'est accessible par véhicule terrestre à moteur, que par la parcelle AE [Cadastre 3] présentement vendue à Monsieur et Madame [G], qui la relie à la voie publique la plus proche. En conséquence, Monsieur et Madame [B] ont demandé à Monsieur et Madame [G], acquéreurs aux présentes, pour éviter à l'avenir toutes contestations ou difficultés, de leur reconnaître un droit de passage, et d'en fixer ensemble d'un commun accord l'assiette et les modalités d'exercice. 

 Pour permettre à Monsieur et Madame [B] d'accéder à la partie arrière de leur terrain ci-dessus désigné, qui sera le fonds dominant, Monsieur et Madame [G] leur concèdent, ce qu'ils acceptent à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 3] ci-dessus désignée et présentement vendue, qui sera le fond servant afin de pouvoir rejoindre la voie publique existant à proximité.

 Ce droit de passage pourra s'effectuer sur toute la parcelle AE [Cadastre 3]. 

Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et toute heure de jour comme de nuit, par Monsieur et Madame [B], les membres de leurs familles, leurs domestiques et employés, puis ultérieurement et dans les même conditions par les propriétaires successifs du fonds enclavé, pour se rendre à celui-ci et en revenir au moyen exclusivement de tous véhicules terrestres à moteur de 







catégorie légère (faisant l'objet d'un permis de conduire A et B), à l'exclusion de tous véhicule lourds, transports en communs, engins de chantier.

 Monsieur et Madame [B] devront laisser l'assiette du droit de passage libre de tout encombrement de manière à permettre à Monsieur et Madame [G] d'accéder librement à leur propriété à tout moment du jour et de la nuit. 

La lecture de l'acte de vente reçu par Maître [E] [P], notaire à [Localité 19], le 13 mai 2002, créant la servitude de passage mentionne clairement qu'elle est créée à titre perpétuel pour permettre le désenclavement de l'arrière de la parcelle anciennement AE [Cadastre 2], parcelle divisée ensuite en AE n°[Cadastre 8] en sa partie avant, AE n°[Cadastre 9] en sa partie arrière, vendue à Mme [C] [B],

Pour permettre à Monsieur et Madame [B] d'accéder à la partie arrière de leur terrain ci-dessus désigné, qui sera le fonds dominant, Monsieur et Madame [G] leur concèdent, ce qu'ils acceptent à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passage sur la parcelle AE [Cadastre 3] ci-dessus désignée et présentement vendue, qui sera le fond servant afin de pouvoir rejoindre la voie publique existant à proximité.

Ce droit de passage pourra s'effectuer sur toute la parcelle AE [Cadastre 3]. 

La cause de la création de la servitude est donc précisément indiquée, permettre à M. et Mme [B] d'accéder à la partie arrière de leur terrain, servitude réelle, donc attachée au fond, en quelques mains qu'il se trouve, et perpétuelle, sans limitation de durée.

Si l'acte créant la servitude mentionne le projet de M. et Mme [B] de faire édifier un garage à l'arrière de leur parcelle - ce que traduit l'emploi du verbe 'doivent', qui ne peut s'entendre comme signifiant qu'ils y sont obligés à défaut d'une quelconque mention de l'origine d'une telle obligation, mais qui exprime une intention -, ce projet n'est pas la cause de la servitude de passage puisqu'il est mentionné que c'est la configuration des lieux qui en est la cause, l'arrière de la parcelle n'étant accessible que par la parcelle AE n°[Cadastre 3], vendue à M. et Mme [G], prédécesseurs de M. et Mme [I].

Monsieur et Madame [B] doivent édifier à l'arrière de la parcelle leur appartenant, un garage, à une distance de trois mètres de la limite de leur propriété et celle de Monsieur et Madame [G]. Il résulte de la configuration des lieux que l'arrière de la parcelle de Monsieur et Madame [B] n'est accessible par véhicule terrestre à moteur, que par la parcelle AE [Cadastre 3] présentement vendue à Monsieur et Madame [G], qui la relie à la voie publique la plus proche. En conséquence, Monsieur et Madame [B] ont demandé à Monsieur et Madame [G], acquéreurs aux présentes, pour éviter à l'avenir toutes contestations ou difficultés, de leur reconnaître un droit de passage, et d'en fixer ensemble d'un commun accord l'assiette et les modalités d'exercice. 

Aucune cause d'extinction de cette servitude conventionnelle n'est donc établie de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre. 







Le moyen tiré par les appelants du mensonge des intimés quant à la construction du garage n'est pas pertinent puisque M. et Mme [B] ne se sont pas prévalus d'une obligation de construire un garage mais d'un projet en ce sens, de sorte qu'il n'est nullement établi qu'ils auraient délibérément menti en faisant état lors de la création de la servitude d'un projet de construction de garage, leurs projets ayant pu évoluer entre le 13 mai 2002, date de création de la servitude, et la vente le 17 septembre 2018, soit 16 ans plus tard, de partie de leur parcelle à leur fille, sans que cela ne caractérise un mensonge ou une quelconque intention dolosive destinée à tromper les propriétaires du fonds servant. En outre, une servitude est réelle et perpétuelle et de sorte qu'elle s'exerce sur un fonds, quelle que soit son utilisation.

L'existence de manoeuvres dolosives n'est donc pas établie de sorte la demande de nullité de la convention de servitude ne peut qu'être rejetée. 

Sur les demandes de dommages-intérêts

Les appelants prétendent que les intimés ont manqué à leurs obligations contractuelles en faisant édifier une maison sans se soucier de savoir si elle serait accessible à la voie publique ; l'usage de la parcelle AE n°[Cadastre 3] n'est pas le même, passant d'un usage secondaire, les intimés ayant un accès à la voie publique par la parcelle AE n°[Cadastre 8], à un usage principal aux fins d'accéder à une maison d'habitation.

Ils s'estiment fondés à obtenir des dommages-intérêts de 10 000 euros en réparation du préjudice subi par l'aggravation de la servitude.

Les intimés répondent que la servitude leur a été consentie par M. et Mme [G], les appelants ne prouvant ni leur faute, ni le lien de causalité entre celle-ci et leur préjudice, d'autant qu'ils avaient connaissance du projet de construction, le permis de construire étant affiché.

Réponse de la cour

Les consorts [B] se sont vus reconnaître une servitude afin de désenclaver l'arrière de leur parcelle. Ils n'étaient pas tenus d'édifier le garage mentionné dans cet acte, et étaient libres d'user de la servitude qui leur était ainsi reconnue, dans le respect de restrictions contractuelles prévues tenant notamment à la limitation de son usage par des véhicules légers. Il n'est pas démontré que Mme [C] [B] en aurait fait un usage contraire aux stipulations contractuelles puisqu'un accès à la voie publique a été créé par la parcelle appartenant aux consorts [B] pour les besoins du chantier de construction de sa maison, afin d'éviter le passage de véhicules lourds sur l'emprise de la servitude. 

Les consorts [B] étaient, en leur qualité de propriétaire de la parcelle, libre de la diviser sans que cette division ne soit constitutive d'un manquement contractuel ou d'une faute. 

Il n'est pas davantage démontré que l'édification d'une maison d'habitation, disposant de deux places de stationnement, crée une sujétion plus importante 



que celle résultant de la création initialement prévue d'un garage, lequel avait également vocation à desservir une maison d'habitation et dont il n'était pas indiqué que son usage serait limité à un stationnement unique ou à une utilisation résiduelle. Il n'est donc pas démontré que la division de la parcelle et la construction d'une maison d'habitation ont aggravé la servitude. 

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [I] de leur demande en dommages et intérêts. 

Sur les demandes annexes

M. et Mme [I] qui succombent seront condamnés au paiement des entiers dépens d'appel et d'une indemnité de procédure de 3 000 euros aux intimés, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, eux-mêmes étant déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en dernier ressort ;

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] tirée du défaut d'intérêt à agir de M. et Mme [I] à leur égard ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Rejette la demande de M. et Mme [I] en nullité de la convention de servitude ;

Condamne in solidum M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] au paiement des entiers dépens d'appel ;

Les déboute de leur demande d'indemnité de procédure ;

Condamne in solidum M. [O] [I] et Mme [Z] [L], épouse [I] à verser à Mme [C] [B], Mme [Y] [B], Mme [H] [B] épouse [D], et Mme [N] [B] épouse [U] une indemnité de procédure de 3 000 euros.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT