Cour d'Appel · 5e chambre civile — 21 janvier 2025

ARRÊT n°































Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 21 JANVIER 2025



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/01089 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O4C2





Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 FEVRIER 2021 

Tribunal judiciaire de MONTPELLIER 

N° RG 17/06067





APPELANTE :



S.A.R.L. JALMAT RCS Montpellier 520 554 700 représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant 

assistée de Me Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant







INTIMES :



Monsieur [B] [V]

né le 25 Février 1937 à [Localité 5]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





Madame [G] [M] représentée par sa curatrice [F] [K]

demeurant [Adresse 13]

 [Adresse 13]

et Résidant Clinique [22]

 [Adresse 21]

[Localité 6]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





Monsieur [U] [M]

né le 25 Mai 1973 à [Localité 19]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





Madame [Y] [M] épouse [D]

née le 02 Mai 1968 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





Madame [R] [O] épouse [C]

[Adresse 9]

[Localité 12]

assignée le 12 avril 2021 - A personne







INTERVENANTES VOLONTAIRES :



LA SOCIETE GHM1

Société par Actions Simplifiée au capital de 400 euros immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 879 757 896 pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 14]

[Localité 5]

Représentée par Me Sébastien VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Timbre fiscal non réglé



Madame [F] [K] mandataire judiciaire à la protection des majeurs agissant en qualité de curatrice de Mme [G] [M]

[Adresse 17]

[Localité 19]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant







Ordonnance de clôture du 04 Novembre 2024









COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- réputé contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte authentique en date du 18 juillet 2002, M. [B] [V] et Mme [A] [V], épouse [O] ont donné à bail à un société Le France, un immeuble à usage de commerce sis à [Adresse 20] et [Adresse 14]. Est exploité au sein dudit immeuble un fonds de commerce d'hôtellerie, restauration, bar, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 36.587 euros hors charges. 



Suivant acte authentique en date du 29 juillet 2010, la société Jalmat a acquis ledit fonds de commerce auprès de l'exploitant, placé en liquidation judiciaire, en ce compris le droit au bail initialement consenti par les Consorts [V]- [O]. 



Après la prise de possession des lieux, la société Jalmat a été destinataire d'une mise en demeure de la commission de sécurité, quant à la conformité de l'immeuble au regard de l'exploitation du fonds de commerce, en date du 24 novembre 2010 l'informant que la commission de sécurité a émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation, compte-tenu de défauts liés : 

- Au désenfumage des circulations, à chaque étage ; 

- A l'absence d'encloisonnement de l'escalier. 



Le bail commercial a été renouvelé au profit de la société Jalmat, le 6 août 2014, pour une nouvelle durée de neuf années pleines et consécutives. 



[A] [V] épouse [O] est décédée le 22 décembre 2016 laissant à sa succession ses héritiers et Monsieur [L] [O], conjoint survivant, lequel décèdera le 15 janvier 2017.



A compter de cette date, la qualité de bailleur s'est trouvée partagée entre M. [B] [V], bailleur originel et les ayants-droit de [A] [V] à savoir, Mme [G] [M], Mme [Y] [M] épouse [D], M. [U] [M] et Mme [R] [O] épouse [C]. 



Par courrier du 15 février 2017, la société Jalmat a sollicité des bailleurs la réalisation des travaux avant le 31 mai 2017, en l'état d'une réunion de la commission de sécurité prévue le 7 juin suivant à l'occasion de laquelle il était prévu de statuer sur la situation de l'immeuble. 



Dans le même temps, la société Jalmat a décidé d'opposer l'exception d'inexécution et de surseoir elle-même au paiement du loyer. 



Par arrêté en date du 30 juin 2017, la mairie de [Localité 5] a ordonné la fermeture administrative de l'établissement exploité par la société Jalmat, en l'état d'un avis défavorable de la commission de sécurité rendu le 22 juin 2017.



Par assignation délivrée le 2 octobre 2017, la société Jalmat a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier afin de contraindre les bailleurs à la réalisation des travaux ainsi qu'à l'autorisation judiciaire de surseoir au paiement du loyer, prétentions rejetées par le juge des référés qui, par une ordonnance de référé du 21 décembre 2017 l'a renvoyée à mieux se pourvoir.



Le 3 octobre 2017, les consorts [V], [M] ont régularisé une promesse de vente de leurs locaux commerciaux au profit de la société Primapark.



Suivant lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 octobre 2017, les bailleurs ont, par l'intermédiaire de Maître [I], notaire à [Localité 18], notifié à la société Jalmat, une offre d'acquisition de l'immeuble au sein duquel le fonds de commerce est exploité, au prix de 650.000 €. 





Parallèlement, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire en date du 3 novembre 2017 pour la somme totale de 45.090 € en principal, correspondant aux loyers de janvier à octobre 2017. 



Le 6 novembre 2017, la société Jalmat a signifié son acceptation de l'offre de vente précisant au visa de l'article L.145-46-1 du code de commerce, son intention de recourir à un prêt bancaire.



Dans le même temps, les travaux de la trappe de désenfumage se sont achevés le 10 novembre 2017. 



Par acte du 20 novembre 2017, les bailleurs ont fait signifier à la société Jalmat qu'ils consentaient à la vente aux conditions particulières mentionnées dans ce second acte que le notaire a «omis » de préciser dans son offre de vente du 4 octobre 2017.



Par arrêté du 29 novembre 2017 notifié le 4 décembre, la commune de [Localité 5] ordonné la levée de la fermeture administrative.



Par acte du 19 décembre 2017, la société Jalmat a fait signifier aux bailleurs son acceptation de l'offre de vente intégrant les conditions supplémentaires, tout en précisant son intention de recourir à un prêt bancaire, fixant la date de réalisation au 20 avril 2018.



Par sommation d'huissier délivrée le 12 avril 2018, la société Jalmat a invité les bailleurs à comparaître au rendez-vous de signature fixé par Maître [W] [T], notaire rédacteur d'acte, soit le 18 avril 2018.



Les bailleurs ne se sont pas présentés à l'étude le 18 avril 2018 et ont mandaté un huissier de justice, qui a procédé à la saisie conservatoire de la somme de 80.160 € en principal, soit le montant de la dette de loyer, sur les fonds détenus par le notaire, pour la réalisation de la vente.



Le 29 avril 2019, ils ont fait signifier à la société Jalmat la conversion en saisie attribution de la saisie conservatoire antérieurement opérée.



En suite de l'échec de la vente immobilière, l'action engagée par la société Jalmat, suivant assignation du 10 novembre 2017, s'est poursuivie devant le tribunal de grande instance de Montpellier saisi d'une demande en contestation du commandement visant la clause résolutoire du 3 novembre 2017 ainsi que de prétentions tendant à ce que les bailleurs indivis soient contraints de régulariser l'acte de vente immobilière et soient condamnés au paiement de diverses sommes.





Le 28 décembre 2017, Mme [R] [O] épouse [C] a renoncé à la succession.

 

Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier :



- constate la résiliation du bail commercial entre la SARL Jalmat et les consorts [V]-[M]-[D] à compter du 3 décembre 2017 ; 

- Ordonne en conséquence à la société Jalmat de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir après ce délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

- Dit qu'à défaut pour la société Jalmat d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M], Mme [Y] [M] épouse [D], pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné au notaire requis en la personne de Me [T] de procéder à l'établissement de l'acte de vente au prix de 650.000 euros ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande tendant à ce qu'il soit enjoint à M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M], Mme [Y] [M] épouse [D] de régulariser l'acte de vente de l'immeuble sis [Adresse 14] et [Adresse 20] à [Localité 5] avec la SARL Jalmat offerte par le courrier de Me [I] en date du 4 octobre 2017 moyennant un prix de 650.000 euros outre les frais dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en paiement de la somme de 107.715 euros arrêtée au mois de janvier 2020 au titre des loyers indus encaissés depuis le 18 avril 2018 ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en remboursement des sommes encaissées depuis le 18 avril 2018 ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en remboursement de la somme de 10.140 euros au titre du trop-perçu de loyer; 

- Déboute la société Jalmat de sa demande en paiement de la somme de 16.191,31 euros au titre du remboursement des travaux effectués par elle ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en paiement de la somme de 73.000 euros au titre du préjudice net de perte d'exploitation pour la période comprise entre le 30 juin et le 4 décembre 2017 ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en paiement de la somme de 500.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- Déboute la société Jalmat de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;



- Déboute M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M], Mme [Y] [M] épouse [D] de leur demande en paiement de la somme de 45.720 euros au titre de la dette locative ;

- Déboute M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M], Mme [Y] [M] épouse [D] de leur demande en paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts tenant la résistance abusive ;

- Condamne la société Jalmat à payer à M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M], Mme [Y] [M] épouse [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne la société Jalma aux dépens ;

- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

- Ordonne l'exécution provisoire.



A titre liminaire, le premier juge indique ne pas se saisir des moyens tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer dans la mesure où la société Jalmat n'en tire aucune conséquence au stade des prétentions énoncées au dispositif et ceux liés au prononcé de la nullité de l'offre du 4 octobre 2017 et la prescription des demandes de la société Jalmat faute pour les bailleurs de formuler les prétentions afférentes au dispositif de leurs conclusions.



Sur la demande en injonction de régularisation de la vente, le premier juge a considéré l'offre du 4 octobre 2017 caduque en raison de la présentation d'une seconde offre suivie d'une acceptation les 20 novembre et 19 décembre 2017.



Il relève encore que la société Jalmat n'a pas régularisé dans le délai d'un mois les causes du commandement de payer délivré le 3 novembre 2017 et ne peut de ce fait se prévaloir d'une exception d'inexécution alors que la clause résolutoire était acquise et que le locataire n'a pas saisi le juge d'une demande de suspension de ses effets, ni ne justifie avoir réglé la dette locative.



Le premier en juge en déduit que la résiliation du bail en date du 3 décembre 2017 légitime le fait que les bailleurs ne se soient pas présentés au rendez-vous du 18 avril 2018 aux fins de régularisation de l'acte de vente. Il déboute en conséquence la société Jalmat de l'intégralité de ses prétentions.



S'agissant de la demande en paiement au titre d'un trop-perçu, le premier juge déboute la société Jalmat de cette prétention en raison du défaut de preuve des loyers versés par elle sur la période considérée et que l'indice appliqué n'est pas justifié.



S'agissant de la demande en remboursement du coût des travaux, le premier juge retient que la fermeture administrative de l'hôtel n'est pas motivée par le non-respect des normes antérieures au bail commercial du 18 juillet 2002 mais des normes postérieures alors que la nécessité de mettre le bâtiment en conformité aux nouvelles normes incombe au locataire comme le stipule le bail commercial. 



Sur les demandes indemnitaires, le premier juge déboute la société Jalmat de la perte d'exploitation dès lors que les travaux nécessaires à la reprise de l'exploitation n'étaient pas à la charge des bailleurs. 



S'agissant du préjudice de jouissance, si le premier juge n'écarte pas l'existence de désordres constatés par le procès-verbal dressé le 4 juillet 2017 par commissaire de justice, il rejette néanmoins la demande indemnitaire considérant que le locataire n'établit pas de préjudice inhérent aux désordres invoqués qui ne peuvent expliquer les faibles résultats allégués. De même, le premier écarte tout manquement à l'obligation de délivrance rappelant que les travaux de remise aux normes incombent au preneur.



Sur le préjudice moral, le tribunal écarte également la demande en l'absence de faute caractérisée des bailleurs ainsi que les autres prétentions indemnitaires.



Sur les demandes reconventionnelles présentées par les consorts [V]-[M]-[D], le premier juge rejette la prétention relative aux loyers considérant que seule une indemnité d'occupation peut être réclamée en présence d'une résiliation du bail à compter du 3 décembre 2017. Celle-ci n'ayant pas été sollicitée, il les déboute de cette prétention ainsi que celles relatives à la compensation entre la saisie-conservatoire et la dette locative, outre celles relatives à la suspension et le report de paiement qui sont devenus selon lui sans objet.



Il rejette enfin la demande de dommages et intérêts considérant l'absence de preuve de résistance abusive. 





La société Jalmat a relevé appel de cette décision le 18 février 2021.



Par ordonnance de référé du 30 juin 2021, la cour d'appel de Montpellier a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu le 9 février 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier mais uniquement en ce qui concerne le prononcé d'une astreinte de 1.000 euros par jour de retard.



Par ordonnance de référé du 2 février 2022, la cour d'appel a constaté le désistement de la société GHM1, locataire gérant du fonds de commerce de la société Jalmat, de sa tierce opposition à l'ordonnance du premier président de la cour d'appel de Montpellier.



La société Jalmat a conclu le 21 mars 2024.



Les consorts [V]-[M] ont conclu le 25 septembre 2023.



La société GHM1, intervenant volontairement, a conclu le 17 septembre 2021, 





Dans ses dernières conclusions, la société Jalmat demande à la cour, sur le fondement des articles L145-41, L 145-46-1 du code de commerce et 1583 du code civil, de :




déclarer l'appel recevable en la forme et, au fond, y faisant droit ; 

réformer le jugement du 9 février 2021 en toutes ses dispositions,


Statuant à nouveau, 



Sur la résiliation du bail commercial, 




juger que la société Jalmat a opposé l'exception d'inexécution au commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 novembre 2017 ; 

juger que l'exception d'inexécution, fondée sur la fermeture administrative du commerce, en l'absence de travaux de conformité et de sécurité incombant au bailleur, était justifiée, jusqu'au terme du délai imparti par le commandement ; 


En conséquence, 


déclarer que la société Jalmat était fondée à opposer l'exception d'inexécution ; 

annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 novembre 2017 ; 

débouter les consorts [V], [M], [O] de l'intégralité de leurs prétentions, tenant à la résiliation du bail commercial et de leurs demandes accessoires de ce chef ; 




Sur la vente immobilière du bien, 

Au principal, 


juger que les consorts [V], [M], [O] n'opposent aucun moyen pouvant justifier le refus de signature de l'acte de vente ;


En conséquence, 


déclarer la vente parfaite à la date du 18 avril 2018 à laquelle l'acte de vente devait être signé ; 

dire que l'arrêt à intervenir vaut vente au prix de 650.000 € et emporte transfert du droit de propriété à la société Jalmat du bien sis à [Adresse 14], cadastré section BY [Cadastre 2], à savoir un immeuble à usage d'hôtel, élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, d'une capacité de dix-huit chambres, restaurant, connu sous l'enseigne « Le France » et dire que ledit arrêt sera publié auprès de la Conservation des Hypothèques, à la requête de la partie la plus diligence ; 

condamner à tout le moins les Consorts [V]-[M] à signer l'acte de vente du bien sis à [Adresse 14], cadastré section BY [Cadastre 2], au prix de 650.000 € sur convocation du notaire choisi par la société Jalmat, dans un délai de 3 mois à compter de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard ; 

condamner les Consorts [V]-[M] à payer à la société Jalmat: 


- La somme de 180.360 €, à parfaire, au titre du montant des loyers indument acquittés depuis le 18 avril 2018 ; 

- La somme de 80.160 € au titre des loyers indûment objet de la saisie attribution du 18 avril 2018 ; 

- La somme de 100.000 € au titre du préjudice subi consécutivement à ladite saisie attribution ; 


ordonner la compensation des sommes arbitrées au profit de la société Jalmat et du prix de vente de 650.000 € ; 




Subsidiairement, à défaut de déclarer la vente parfaite et de ne faire droit aux demandes principales susvisées,


juger qu'à défaut de réitération de la vente immobilière, la société Jalmat reprend toute liberté d'action en réparation de son entier préjudice, 

En conséquence, 

condamner les Consorts [V]-[M] à payer à la société Jalmat : 


- La somme de 73.000 € au titre de la perte d'exploitation, durant la période de fermeture administrative ;

- La somme de 500.000 €, au titre du préjudice de jouissance des lieux ; 

- La somme de 10.000 € au titre du préjudice moral ; 

- La somme de 16.191,31 € au titre des travaux de mise en conformité et de sécurité de l'établissement, exposé en lieu et place des bailleurs, au titre de leur obligation de délivrance conforme ; 

- La somme de 10.140 €, au titre du montant du trop versé de loyers ; 


condamner les consorts [V], [M], [O] à payer à la société Jalmat la somme de 8.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.




Au soutien de son appel, la société Jalmat critique principalement, s'agissant de la résiliation du bail, le fait que le premier juge a écarté l'exception d'inexécution dont elle se prévalait alors qu'elle a opposé cette exception avant la délivrance du commandement de payer en date du 3 novembre 2017 selon l'assignation délivrée les 9, 10 et 20 novembre 2017. 



Sur le bien-fondé de cette exception d'inexécution, l'appelante rappelle que lors de la délivrance du commandement de payer, les locaux étaient inexploités compte-tenu de l'arrêté de fermeture administrative du 30 juin 2017 motivé par l'absence de dispositif de désenfumage de l'établissement. La société Jalmat considère que ces travaux incombent aux bailleurs et traduisent une délivrance non conforme des locaux loués ajoutant en outre que Mme [Y] [D] s'est engagée à effectuer les travaux à ses frais. L'appelante précise encore que les travaux occasionnent une modification de la consistance des lieux ce qui démontre qu'ils ne sont pas imputables au locataire.



Le locataire ajoute que l'impossibilité d'exploiter le fonds pendant près de cinq mois a entraîné des difficultés de paiement des loyers. Aussi, l'absence de réalisation immédiate des travaux ont privé la société Jalmat de la jouissance des locaux. Elle conteste enfin la prescription soulevée par les intimés.



Elle conclut dès lors en faveur du caractère bien-fondé de l'exception d'inexécution justifiée par le défaut de réalisation par les bailleurs des travaux imposés par l'administration, qui ont dès lors manqué à leur obligation de délivrance ce qui rend contestable l'obligation de paiement du loyer.



Elle prétend en conséquence que le commandement de payer délivré le 3 novembre 2017 ne pouvait produire effet et ce d'autant que les locaux étaient sous le coup d'une fermeture administrative, et soutient que la dette locative a été apurée le 18 avril 2018 rendant ainsi inopportun le prononcé de la résiliation du bail commercial.



Sur le défaut de réalisation de la vente immobilière le 18 avril 2018, la société Jalmat critique le lien fait par le premier juge entre la résiliation du bail commercial le 3 décembre 2017 et le défaut de vente. Selon elle, l'offre de vente effectuée le 4 octobre 2017 a été acceptée sans réserve de sa part le 6 novembre 2017 de sorte que la vente était parfaite à cette date. 



Selon elle, aucun texte n'impose une obligation de maintien du bail pour la réitération de l'acte authentique mais il est seulement acquis qu'au jour de l'offre de vente, le bail ne soit pas rompu ce qui est le cas en l'espèce.



Elle conteste par ailleurs la caducité de l'offre du 4 octobre 2017 soutenant que la vente était parfaite avant même l'envoi de la seconde offre le 20 novembre 2017 qui est en réalité une précision de la première offre restant applicable dans la mesure où il n'y a aucune modification de la chose et du prix.



Sur les autres motifs relevés par les bailleurs pour justifier de leur absence le 18 avril 2018, la société Jalmat soutient que :


l'absence de référence à l'ordonnance de référé est sans effet étant donné qu'elle est la principale concernée ;





l'absence de valorisation de la dette n'est pas essentielle puisque l'acquéreur se substitue dans les droits, actions et obligations des vendeurs quant au recouvrement de la dette par le preneur qui n'est d'autre que l'acquéreur ;

la mention relative aux comptes et proratas entre les parties est usuelle et sans effet en l'absence de précision dans le bail commercial d'un versement de dépôt de garantie ou d'avance de loyer ;

la place réservée aux conditions du consentement des vendeurs qui relève d'une décision prise par le notaire, rédacteur de l'acte, ne peut justifier un refus de signer l'acte.




Il s'ensuit selon la société Jalmat que la cour doit déclarer la vente parfaite et condamner les bailleurs au remboursement des sommes versées par le locataire en exécution du bail à compter du 18 avril 2018 ainsi que celle saisie en l'état d'une cession de créance. Elle réclame enfin l'indemnisation de son préjudice financier lié à la fermeture administrative du bien, l'absence de réalisation des travaux impartis et la saisie conservatoire.



A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la vente ne serait pas déclarée parfaite, la société Jalmat sollicite l'indemnisation de la perte d'exploitation liée à la fermeture administrative entièrement imputable aux bailleurs ainsi que des préjudices de jouissance et moral tout en sollicitant le remboursement des travaux réalisés aux lieu et place des bailleurs.





Dans leurs dernières conclusions, Mme [G] [M], Mme [F] [K], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, agissant en qualité de curatrice de Mme [G] [M], M. [U] [M] et Mme [Y] [M] épouse [D] demandent à la cour au visa des articles 1134 et suivants du code civil, de : 



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il: 


déboute la SARL Jalmat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

constate et prononce la résiliation du bail à la date du 3 décembre 2017 ;

ordonne l'expulsion de la SARL Jalmat, avec le concours de la force publique, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir quinze jours après la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de deux mois passé lequel il sera à nouveau statué. 


A défaut, et tenant les manquements graves et répétés de la SARL Jalmat prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL JALMAT. 





Réformer le jugement en ce qu'il a débouté les concluants de leurs plus amples demandes, 

A titre incident, 

Statuant à nouveau, 


condamner la SARL Jalmat au paiement d'une somme mensuelle de 5.323,50 € à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux ;




A titre subsidiaire, si la Cour ne devait pas prononcer la résiliation du bail, condamner la SARL Jalmat au paiement d'une somme mensuelle de 5.323,50 € à titre de loyers, sous déduction de celle de celle de 7.515 €, et ce jusqu'au prononcé de l'arrêt à intervenir. 

En tout état de cause, 


dire et juger que l'intervention volontaire de la SAS GHM1, comme ses demandes, sont irrecevables ; 

débouter la SAS GHM1 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

débouter la SARL Jalmat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la SARL Jalmat au paiement de la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance.




En premier lieu, les intimés contestent la prétention tendant à voir juger la vente parfaite exposant que la promesse de vente du 3 octobre 2017 était incomplète pour ne pas contenir les conditions particulières essentielles qualifiées de charges augmentatives du prix. Arguant de la nullité de l'offre du 4 octobre 2017, la levée d'option par acte d'huissier du 6 novembre 2016 est sans effet. Selon eux, seule l'offre du 20 novembre 2017 est valable.



Ils ajoutent que la vente ne peut être déclarée parfaite dans la mesure où le notaire a refusé de communiquer le projet d'acte comportant les dispositions essentielles de la vente et où tant le notaire que la société Jalmat ont refusé que les conditions essentielles figurant au compromis signé avec Primapark soient reprises dans l'acte. Aussi, rien n'obligeait les vendeurs à accepter la vente.



Les intimés considèrent encore que le non-paiement des loyers depuis le 1er janvier 2017 caractérise la mauvaise foi de la société Jalmat justifiant qu'ils opposent l'exception d'inexécution.



Les intimés soulèvent l'irrecevabilité des prétentions de la société appelante pour être prescrites soulignant que la réclamation de la société Jalmat sur la réalisation des travaux n'est pas recevable alors qu'elle a reçu une mise en demeure le 24 novembre 2010 et que l'appelante n'a pas agi dans le délai de 5 ans.





S'agissant des manquements à l'obligation de délivrance, les bailleurs soutiennent que les travaux d'entretien incombent au locataire et que les travaux de mise aux normes concernent le désenfumage des circulations et l'encloisonnement de la cage d'escalier relèvent de la responsabilité de la société Jalmat comme l'indique le bail précisant sur ce point que les normes ont été imposées par l'arrêté ministériel du 24 juillet 2006 soit après la conclusion du bail.



Sur la demande en restitution du loyer, les intimées considèrent irrecevable pour être prescrite la prétention portant sur une période antérieure au 3 octobre 2012 tout en contestant l'application d'une TVA de 10% sur les loyers, seule la TVA de droit commun s'appliquant.



Ils s'opposent enfin à la nullité du commandement de payer justifiée selon la société Jalmat par un montant erroné soulignant que l'acte de saisie n'a jamais été contestée par l'appelante. Selon eux, la clause résolutoire est acquise et justifie la résiliation du bail.



Sur l'intervention volontaire de la société GHM1, les intimés la considèrent irrecevable et à défaut mal fondée.





Par conclusions du 17 septembre 2021, la société GHM1, intervenant volontairement devant la cour d'appel de Montpellier, demande sur le fondement des articles 1103, 1104, 1128 e1169 et suivants du code civil ainsi que les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, de :




in limine litis, dire recevable et bien-fondée son intervention volontaire ;




A titre principal, 


surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure de la tierce opposition ;

réformer le jugement objet de l'appel en toutes ses dispositions ;

ordonner aux défendeurs la production de l'ensemble de leurs conclusions et pièces présentées dans le cadre de la procédure initiale, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la décision ordonnant ladite production ;




Au fond, faire droit aux demandes initiales de la société Jalmat, soit :


ordonner au notaire requis en la personne de Me [T] de procéder à l'établissement de l'acte de vente au prix de 650.000 euros ;

enjoindre à M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M] et Mme [Y] [M] épouse [D] de régulariser l'acte de vente avec offerte par le courrier de Me [I] en date du 4 octobre 2017 moyennant un prix de 650.000 euros outre les frais dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

de les condamner in solidum au paiement de :

la somme de 107.715 euros arrêtée au mois de janvier 2020 au titre des loyers indus encaissés depuis le 18 avril 2018 à parfaire jusqu'à ce que le jugement à intervenir soit pleinement exécuté ; 

des charges encaissées depuis le 18 avril 2018 ;

de la somme de 10.140 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

de juger les demandes non prescrites ;

de condamner in solidum M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M] et Mme [Y] [M] épouse [D] au paiement de la somme de 16.191,31 euros au titre du remboursement des travaux effectués par elle ;

d'ordonner la compensation entre la saisie conservatoire pratiquée à hauteur de 80.160 euros et la dette locative ;

de condamner in solidum M. [B] [V], Mme [G] [M], M. [U] [M] et Mme [Y] [M] épouse [D] au paiement de la somme de 73.000 euros au titre du préjudice net de perte d'exploitation pour la période comprise entre le 30 juin et le 4 décembre 2017 ;

de les condamner in solidum au paiement de la somme de 500.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

de les condamner in solidum au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

de les condamner in solidum au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du constat du 4 juillet 2017 et de la signification de l'ordonnance du 7 septembre 2017 ;

d'ordonner la compensation entre lesdites sommes et le prix de la vente de l'immeuble ;

de juger que l'ensemble des sommes porteront intérêt à compter du 6 octobre 2017 ;

de juger qu'elle sera autorisée à procéder au règlement de son arriéré de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la fin de l'état d'urgence sanitaire actuellement en vigueur et sur une durée de 24 mois ;




A titre reconventionnel,


condamner in solidum chacun des consorts [V], [M], [O] à payer à la concluante une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum chacun des consorts [V], [M], [O] aux entiers dépens de l'instance en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A 444-31 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnées et laissées entièrement à leur charge, qui pourront être recouvré par Me Sébastien Vidal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,




A titre subsidiaire, 


dire qu'il existe entre les consorts [V], [M], [O], d'une part, en qualité de bailleur, et la société GHM1 d'autre part en qualité de preneur, un bail commercial depuis le 6 mai 2020 dont le loyer est égal à celui du bail résilié de la société Jalmat ;

ordonner aux consorts [V], [M], [O] de régulariser ledit bail dans un délai de 30 jours à compter du jugement à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

dire que le contrat de location gérance conclu entre la société Jalmat et GHM1 est nul ab initio pour porter sur un fonds de commerce qui n'existait plus depuis plusieurs années au moment de sa conclusion,

condamner la société Jalmat à restituer à GHM1 l'ensemble des loyers versés, soit la somme de 161.928 euros avec intérêts au taux légaux depuis le 6 mai 2020 ;

condamner in solidum chacun des défendeurs à payer à la concluante la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens de l'instance en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A 444-31 du code de commerce portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnées et laissées entièrement à leur charge, qui pourront être recouvré par Me Sébastien Vidal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,




Au soutien de ses conclusions, la société GHM1 soutient à titre liminaire que le jugement en cause a un effet direct et significatif sur son activité en présence de la résiliation du bail commercial à compter du mois de décembre 2017 alors qu'elle se trouve liée à la société Jalmat par un contrat de location- gérance depuis le 6 mai 2020. Son intérêt est donc de pouvoir faire valoir ses droits.



Elle soutient encore que l'acte de location-gérance ayant fait l'objet d'une publication, le bailleur ne pouvait l'ignorer et c'est donc de manière volontaire qu'il a omis de l'appeler en la cause. Elle demande un sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal judiciaire saisi d'une tierce opposition.



A titre reconventionnel, elle réclame la condamnation du bailleur à lui régler une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles compte-tenu de sa mauvaise foi patente et son omission volontaire.



A titre subsidiaire, elle demande la reconnaissance d'un bail commercial à son profit en présence d'une location-gérance régulièrement publiée que le bailleur ne pouvait ignorer, ainsi que la fixation du loyer.



Elle sollicite également la nullité du contrat de location-gérance qui ne peut exister en l'absence d'un fonds de commerce. Ainsi, dans l'hypothèse d'une résiliation du bail commercial, le fonds de commerce loué en mai 2020 n'existait pas de sorte que la location-gérance doit être annulé ab initio et la société Jalmat doit être condamnée à lui régler une somme de 161.928 euros ttc.



Madame [R] [O] épouse [C] régulièrement citée à personne par acte du 12 avril 2021 n'a pas constitué avocat.



L'ordonnance de clôture des débats est intervenue le 4 novembre 2024.





MOTIFS



1/ Sur l'intervention volontaire de la société GHM1 :



L'article 963 du code de procédure civile dispose que les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement prévu à l'article 1635 bis p du code général des impôts. 



L'article 964 dispose que la formation de jugement statue sans débat sur sa constatation de l'irrecevabilité, et le cas échéant sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



La cour constate que la société GHM1 a été invitée par le greffe de la cour à régulariser la remise du timbre fiscal le 21 novembre 2024.



La cour constate le défaut d'acquittement du droit au jour des débats par la société GHM1 et prononce en conséquence l'irrecevabilité de ses conclusions et de son intervention volontaire.





2/ Sur la résiliation du bail commercial :



Selon l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionné ce délai.



Il est acquis que le locataire, assigné aux fins de constatation de la clause résolutoire, dispose de plusieurs moyens pour faire obstacle à la résiliation de plein droit dont celui fondé sur l'exception d'inexécution justifiée par la carence du bailleur dans l'exécution de ses obligations comprenant la délivrance et l'entretien des locaux.





Il s'ensuit que le premier juge ne pouvait écarter l'examen du moyen relatif à l'exception d'inexécution au motif que la clause résolutoire était acquise le 3 décembre 2017.



Ainsi, s'il n'est pas contesté que les causes du commandement délivré le 3 novembre 2017 par les consorts [V]-[M]-[D] pour un arriéré de loyers d'un montant de 45.090 euros n'ont pas été réglées par la société Jalmat dans le délai d'un mois, la cour ne peut toutefois faire la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 3 décembre 2017 sans avoir examiné l'exception d'inexécution dont se prévaut la société Jalmat.



Au cas d'espèce, la société Jalmat est liée aux consorts [V]-[M]-[D] par un bail commercial depuis le 29 juillet 2010, initialement consenti le 18 juillet 2002 à la société Le France.



La locataire est informée le 24 novembre 2010 de la non-conformité des locaux par la commission de sécurité qui émet un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'activité compte-tenu de l'absence de désenfumage des circulations à chaque étage et à l'absence d'encloisonnement de l'escalier. Cet avis est similaire à celui rendu par la même commission le 7 décembre 2006.



Plusieurs mises en demeure ont été adressées de 2010 à 2017 par la société Jalmat aux bailleurs afin que ceux-ci s'acquittent des travaux de mise aux normes sans qu'aucun accord n'aboutisse.



Par arrêté du 30 juin 2017, la mairie de [Localité 5] ordonne la fermeture de l'établissement en l'état d'un avis défavorable de la commission de sécurité rendu le 22 juin 2017. La levée de la fermeture administrative est intervenue par arrêté en date du 29 novembre 2017 notifié le 4 décembre.



La société Jalmat fait grief aux bailleurs de ne pas avoir respecté leur obligation de délivrance et d'entretien des locaux ce qui a occasionné la fermeture de l'établissement pendant plusieurs mois et interdit toute exploitation du local.



Les consorts [V]-[M]-[D] s'opposent à cette exception d'inexécution considérant que les travaux nécessaires à la mise aux normes incombaient au preneur. 



En l'état, le contrat de bail du 18 juillet 2002 stipule dans la partie « Etat des lieux » que le « preneur prendra ces locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autre que celles qui seraient nécessaires afin que les lieux soient clos et couverts » et en page 5 que « tous travaux imposés en raison des nouvelles normes d'hygiène, de sécurité ou de toute autre réglementation administrative pour l'activité du preneur seront supportés par ce dernier exclusivement, le bailleur n'y étant pas tenu. Dans l'hypothèse où des travaux de gros 'uvre seraient nécessaires pour le respect de la mise aux normes, le coût desdits travaux serait à la charge du bailleur ».



Les travaux litigieux concernent l'absence de désenfumage des circulations à chaque étage et à l'absence d'encloisonnement de l'escalier.



Il résulte du courrier adressé par la mairie de la commune de [Localité 5] que ces deux prescriptions portent sur des mesures de sécurité mentionnées dans l'arrêté ministériel du 24 juillet 2006 stipulant une obligation de mise en conformité pour 2008.



Il s'ensuit que les travaux ont été imposés par de nouvelles normes de sécurité postérieures à la conclusion du bail commercial et qu'ils incombent en conséquence au preneur. 



Par ailleurs, s'agissant de travaux qui ne sont pas assimilables aux grosses réparations telles qu'elles sont définies à l'article 606 du code civil, en ce qu'elles ne s'analysent pas en réparation des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, il appartenait à la société Jalmat d'en assurer le financement.



L'exception d'inexécution ne saurait être accueillie.



Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire avec effet au 3 décembre 2017 en l'absence de régularisation des loyers impayés dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer et a fait droit la demande subséquente liée à l'expulsion.



La condamnation de la société Jalmat au paiement d'une astreinte pour assurer la libération des lieux ne paraît pas utile à l'exécution de la décision. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.



La décision déférée sera enfin infirmée en ce qu'elle a rejeté la prétention relative à la fixation d'une indemnité d'occupation.



La société Jalmat, qui occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2017, doit verser une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges ce qui représente la somme de 5.323,70 euros par mois selon indexation.





3/ Sur la régularisation de la vente :



Selon l'article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.



Au cas d'espèce, les propriétaires ont adressé à la société Jalmat une première offre de vente par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 4 octobre 2017, aux termes de laquelle ils ont notifié à leur locataire une offre d'acquisition de l'immeuble au sein duquel le fonds de commerce est exploité, au prix de 650.000 € tout en lui rappelant qu'il bénéficie d'un droit de préférence. 



Le 6 novembre 2017, la société Jalmat a signifié son acceptation de l'offre de vente précisant au visa de l'article L.145-46-1 du code de commerce, son intention de recourir à un prêt bancaire.



Cette première offre précisait le prix de vente, le montant des frais droits et émoluments, et le délai imparti pour apporter une réponse.



Par acte du 20 novembre 2017, les bailleurs ont fait signifier à la société Jalmat une seconde offre car la première omettait certains éléments ; cette second offre reprend les conditions de vente et portent mention des informations suivantes :


page 6 : « le promettant déclare qu'il existe à ce jour une procédure contentieuse avec le locataire. Comme ceci est indiqué ci-avant, il subsiste un impayé de loyer depuis le mois de décembre 2016. A cet effet, un commandement de payer a été émis par le promettant au locataire. Par suite, le promettant a reçu une assignation à comparaître en référé par devant le président du tribunal de grande instance de Montpellier de la part dudit locataire le 2 octobre 2017'. Le promettant se désiste de toute autre action envers ledit locataire au profit du bénéficiaire. En contrepartie, le bénéficiaire sera subrogé, le cas échéant, dans tous les droits et obligations du promettant » ;

page 7 : « il est précisé que le maire de la commune de [Localité 5] a pris un arrêté d'interdiction d'exploiter concernant l'hôtel le 30 juin 2017. Une copie de l'arrêté d'interdiction d'exploiter demeure ci-annexé après mention. Le bénéficiaire reconnaît en être parfaitement informé et déclare vouloir faire son affaire personnelle des éventuels recours des preneurs contre le propriétaire des murs » ;






Par acte du 19 décembre 2017, la société Jalmat a fait signifier aux bailleurs son acceptation de l'offre de vente intégrant les conditions supplémentaires, tout en précisant son intention de recourir à un prêt bancaire, fixant la date de réalisation au 20 avril 2018.



En application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'est pas encore été livrée ni le prix payé.



Il est ainsi acquis que le transfert de propriété s'opère dès l'échange des consentements.



En l'état, l'offre émise le 7 octobre 2017 comportait la désignation de la chose à savoir le local à usage de commerce sis à [Adresse 20] et [Adresse 14], ainsi que le prix soit la somme de 650.000 euros.



La seconde offre, qui intervient le 20 novembre 2017, ne fait que préciser les modalités de la vente et ne peut valoir nouvelle offre au sens de l'article 1583 du code civil et ce d'autant qu'elle ne porte pas sur un des éléments essentiels de la première offre et ne porte aucune modification du prix ou de la chose dans la mesure où « le promettant se désiste de toute autre action envers ledit locataire au profit du bénéficiaire. En contrepartie, le bénéficiaire sera subrogé, le cas échéant, dans tous les droits et obligations du promettant », le bénéficiaire étant la société Jalmat concernée par les procédures litigieuses.



L'offre du 7 octobre 2017 doit en conséquence être considérée comme parfaite à la date de son acceptation soit le 6 novembre 2017. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Il s'ensuit que les consorts [V]-[M] doivent être condamnés à signer l'acte de vente du bien sis à [Adresse 14], cadastré section BY [Cadastre 2], au prix de 650.000 € sur convocation du notaire choisi par la société Jalmat, dans un délai de 3 mois à compter de l'arrêt à intervenir.



Le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié et nécessaire à l'exécution de la présente décision.



Enfin, la société Jalmat demande à la cour de dire que l'arrêt à intervenir vaut vente au prix de 650.000 € et emporte transfert du droit de propriété à la société Jalmat du bien sis à [Adresse 14]), cadastré section BY [Cadastre 2], à savoir un immeuble à usage d'hôtel, élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, d'une capacité de dix-huit chambres, restaurant, connu sous l'enseigne « Le France » et dire que ledit arrêt sera publié auprès de la Conservation des Hypothèques, à la requête de la partie la plus diligence.



Il ne sera pas fait droit à cette dernière demande l'officialisation de la vente et sa publication étant conditionnées au paiement effectif du prix convenu entre les parties.

 

Pour le surplus, la société Jalmat réclame la condamnation des intimés à lui payer les sommes de 180.360 €, à parfaire, au titre du montant des loyers indument acquittés depuis le 18 avril 2018, 80.160 € au titre des loyers indûment objet de la saisie attribution du 18 avril 2018 et enfin la somme de 100.000 € au titre du préjudice subi consécutivement à ladite saisie attribution portant sur les impayés de loyers dûs du 1er janvier 2017 au 1er avril 2018, ces sommes devant être compensées au profit de la société Jalmat avec le prix de vente de 650.000 euros. 



En l'état, la société Jalmat ne justifie d'aucun paiement volontaire de loyers tant sur la période du 1er janvier 2017 au 1er avril 2018 sauf à hauteur de 7.515 euros versés en mai 2020, que sur la période postérieure si bien que les prétentions sus énoncées ne sauraient prospérer.





3/ Sur les frais accessoires :



Le jugement entrepris sera confirmé s'agissant des dépens mais infirmé en ce qu'il a condamné la société Jalmat au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.



En appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimés, qui succombent partiellement, seront condamnés aux dépens d'appel. 







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,



Prononce l'irrecevabilité des conclusions et de l'intervention volontaire de la société GHM1,



Dans la limite de la saisine de la cour,



Infirme le jugement rendu le 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu'il:

- constate