Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 21 janvier 2025

N° RG 23/01312 - N° Portalis DBVX-V-B7H-OZMD









Décision du 

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 08 avril 2021



RG : 17/04097

ch n°3 cab 03 D





[Z]

[B]



C/



S.A.S. DELASTRE ET ASSOCIES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 21 Janvier 2025







APPELANTS :



M. [L] [Z]

né le 01 Février 1979 à [Localité 5] (69)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Mme [U] [B]

née le 20 Février 1980 à [Localité 5] (69)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentés par Me Emmanuel LAROUDIE, avocat au barreau de LYON, toque : 1182









INTIMEE :



S.A.S. DELASTRE ET ASSOCIES Venant aux droits de la société DELASTRE IMMOBILIER 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocat postulant au barreau de LYON, toque : 704

ayant pour avocat plaidant Me David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE



 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 03 Octobre 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Octobre 2024



Date de mise à disposition : 07 Janvier 2025, prorogée au 21 janvier 2025, les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Patricia GONZALEZ, président

- Stéphanie LEMOINE, conseiller

- Bénédicte LECHARNY, conseiller



assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier



A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * *

 

EXPOSÉ DU LITIGE



Le 23 juin 2015, M. [L] [Z] et Mme [U] [B] ont fait l'acquisition d'un appartement au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé à [Localité 6].



La société Delastre immobilier, syndic de la copropriété, aux droits de laquelle vient la société Delastre et associés, (le syndic) leur a délivré le 27 février 2015 un pré-état daté, puis le 23 juin 2015 un état daté qui mentionne notamment : « injonction de travaux, ravalement : NON ».



Soutenant avoir découvert peu après leur acquisition que l'immeuble nécessitait la réalisation en urgence de travaux d'ampleur en raison d'une problématique d'ordre structurel de nature à compromettre gravement la sécurité des personnes et des biens, M. [Z] et Mme [B] ont obtenu, le 8 décembre 2015, la résolution amiable de la vente de l'appartement.



Reprochant par ailleurs au syndic de ne pas avoir mentionné dans son état daté la nécessité de réaliser d'importants travaux dans la copropriété, alors qu'il en était informé depuis 2008, M. [Z] et Mme [B] l'ont assigné en indemnisation de leurs préjudices résultant de la délivrance d'un état daté erroné.



Par jugement contradictoire du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a : 

- déclaré responsable le syndic sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

- fixé la part de responsabilité du syndic à hauteur de 70 % et celle de M. [Z] et Mme [B] à hauteur de 30 %,

- condamné le syndic à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 1 050 euros au titre de la réparation du préjudice moral,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné le syndic à payer à M. [Z] et Mme [B], la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le syndic aux dépens de l'instance,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.



Par déclaration du 18 février 2023, M. [Z] et Mme [B] ont relevé appel du jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2023, ils demandent à la cour de : 

- réformer le jugement en ce qu'il a fixé la part de responsabilité du syndic à hauteur de 70 % et la leur à hauteur de 30 %, 

- dire que le syndic a commis une faute professionnelle en ne mentionnant pas dans son état daté l'injonction de travaux faite par le cabinet [Y], 

- juger que le syndic est entièrement responsable du préjudice subi du fait d'avoir fourni un état daté erroné, 

- juger qu'ils n'ont commis aucune faute,

- réformer le jugement sur l'évaluation du préjudice,

- condamner le syndic à leur verser, en réparation du préjudice subi, les indemnités suivantes : 

* frais d'acquisition : 21 100 euros,

* prêt immobilier : 3 686,01 euros euros au titre des intérêts et frais d'assurance sur six mois + 500 euros au titre des frais de dossier + 1 364 euros de frais de garantie, 

* frais d'architecte : 2 908 euros,

* honoraires de l'avocat engagé pour l'annulation de la vente : 1 200 euros, 

* frais d'ouverture et de fermeture des abonnements d'eau et d'électricité : 113,85 euros,

- condamner le syndicat leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis, 

- condamner le syndicat leur verser la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2024, le syndic demande à la cour de : 

- juger recevable mais non fondé l'appel interjeté par M. [Z] et Mme [B] à l'encontre du jugement,

- réformer le jugement,

- juger qu'il a transmis dans l'état daté du 23 juin 2015 les éléments d'informations en sa possession à la date d'émission,

- juger qu'aucune injonction ne lui était faite pour réaliser ces travaux par la mairie de [Localité 5],
- juger qu'aucun arrêté de péril n'avait été pris à l'encontre de l'immeuble,

- juger que le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015 était joint à l'état daté,

- juger que ce procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires n'a suscité aucune interrogation, question ou réserve de la part de M. [Z] et Mme [B], 

- juger que M. [Z] et Mme [B] avaient connaissance de l'existence de ces travaux, puisqu'ils ont confié leur clé pendant leur absence, 

- juger qu'il n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle, 

- rejeter toutes demandes à ce titre,

- juger que les demandes pécuniaires ne sont pas fondées,

- les rejeter purement et simplement,

- juger que M. [Z] et Mme [B] ne rapportent la preuve d'aucun préjudice moral, ni de jouissance, et ce notamment dans la mesure où la résiliation de la vente a été actée par acte notarié,

- rejeter toutes autres demandes de M. [Z] et Mme [B],

- les débouter purement et simplement de leurs demandes en cause d'appel. 

- condamner ces derniers à lui régler la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2024. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, la cour rappelle qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. 



1. Sur les demandes indemnitaires



1.1. Sur la responsabilité du syndic



M. [Z] et Mme [B] font valoir que :

- le syndic est intégralement responsable des préjudices qu'ils ont subis ensuite de l'achat de l'appartement ;

- alors qu'il était parfaitement avisé, le 22 juin 2015, de l'injonction de faire réaliser les travaux et notamment de conforter l'ensemble des poutres de l'immeuble, il a commis une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil en ne faisant pas figurer cette information dans l'état daté et en se contentant de renvoyer au procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2014 ;

- la recommandation d'étampage ne figurait ni sur la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires ni sur le procès-verbal de cette assemblée, le syndic n'ayant fait mention de cette recommandation qu'à l'oral.


Le syndic réplique que : 

- il a parfaitement rempli sa mission et n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle ; 

- à la date de l'état daté du 23 juin 2015, aucun arrêté péril n'avait été émis à l'encontre de l'immeuble et aucune injonction ne lui avait été faite de réaliser les travaux ;

- l'état daté contient le procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2015 dans lequel apparaît clairement et sans ambiguïté l'adoption de la résolution portant sur la ratification dans l'urgence de la réalisation d'une étude sur la solidité de la structure de l'immeuble et la commande, par le syndic, des travaux pour l'étampage ; 

- il n'a été informé du rapport de l'ingénieur-conseil que le 2 juillet 2015, soit postérieurement à l'état daté ;
- l'absence du devis du bureau d'études relève d'un manquement des vendeurs qui étaient présents lors de l'assemblée générale du 22 juin 2015 et ont caché l'ampleur des travaux à leurs acquéreurs.



Réponse de la cour



C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu, après avoir rappelé les dispositions de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que les articles 1382 ancien et 1240 nouveau du code civil, qu'en ne mentionnant pas dans l'état daté remis au notaire chargé d'établir l'acte de vente l'existence d'une injonction de travaux, le syndic a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, motifs pris de ce que :

- par un courrier du 11 mai 2015, la direction de la sécurité et de la prévention de la ville de [Localité 5] a demandé au syndic, dans un premier temps, de faire examiner sans délai par un homme de l'art l'ensemble des dispositifs mis en place garantissant la sécurité provisoire de la propriété, puis de prendre les mesures que l'homme de l'art jugera utile pour prévenir tout risque d'accident, 

- le syndic a reçu le 22 juin 2015, soit la veille de l'établissement de l'état daté, la recommandation de M. [Y] de procéder à l'étampage de l'appartement du quatrième étage et de l'ensemble de l'immeuble jusqu'au rez-de-chaussée,

- l'injonction de la ville de [Localité 5] de prendre les mesures utiles à prévenir tout risque d'accident est donc entrée en vigueur à compter de la réception, le 22 juin 2015, de la recommandation d'étampage.



Pour confirmer le jugement déféré sur ce point, la cour ajoute qu'il importe peu que le syndic n'ait été destinataire du rapport complet de M. [Y] que le 2 juillet 2015, soit postérieurement à l'état daté du 23 juin 2015, dès lors qu'il est établi qu'il était en revanche en possession, dès le 22 juin 2015, d'une part, de la recommandation d'étampage, dont il indique d'ailleurs, dans un courriel adressé le 14 octobre 2015 à Mme [B], avoir fait état oralement lors de l'assemblée générale, d'autre part, du premier rapport de visite de M. [Y], rédigé avant la visite des appartements des troisième et cinquième étages ainsi que des caves, lequel préconisait strictement les mêmes mesures que celles recommandées dans le rapport complet du 29 juin 2015.



Par ailleurs, le manquement allégué des vendeurs à leur obligation d'information et la communication aux acquéreurs du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 juin 2015 portant résolution de travaux ne sauraient avoir pour effet de retirer au manquement du syndic son caractère fautif.



1.2. Sur la faute des acquéreurs



M. [Z] et Mme [B] font valoir que : 

- ils n'ont pas été imprudents ou fautifs de ne pas s'interroger alors que l'état daté ne les alertait pas sur une quelconque difficulté concernant le bien qu'il s'apprêtait à acquérir, ce d'autant que la résolution n° 15 est difficilement intelligible et que le devis du bureau d'études n'était pas en leur possession ; le procès-verbal d'assemblée générale ne fait pas mention de l'obligation d'étamper le bâtiment ;
- le fait d'avoir remis leur clé pour la réalisation des travaux ne démontrent pas qu'ils avaient été informés de l'ampleur de ces travaux lors de la vente.



Le syndic réplique que : 

- il convient de retenir la faute exclusive les appelants qui ont clairement manqué de vigilance en ne prenant pas connaissance du procès-verbal d'assemblée générale du 22 juin 2015 annexé à l'état daté ou en ne posant aucune question lors de la vente au notaire ou aux vendeurs après avoir pris connaissance de ce procès-verbal ; 
- les acquéreurs étaient au courant de la survenance des travaux puisqu'ils avaient remis leur clé à l'entreprise chargée de ceux-ci pour permettre l'accès à leur logement ; pour autant, ils n'ont pas pris contact avec lui pour connaître la raison de ces travaux, leur ampleur et leur durée.



Réponse de la cour



C'est à juste titre que le tribunal a considéré que M. [Z] et Mme [B] avaient commis une faute ayant participé à leur préjudice pour avoir signé l'acte de vente sans s'interroger sur la solidité des poutres porteuses malgré la communication du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2015 mentionnant l'adoption de la résolution n° 15 intitulée « ratification quant à la réalisation des travaux dans l'urgence de la vérification de la solidité des ouvrages en caves et des poutres porteuses conformément à l'article 37 du décret du 17/03/67 ».



En effet, si le procès-verbal ne fait pas mention de l'obligation d'étamper le bâtiment, le caractère urgent des travaux de vérification adoptés et l'objet de ces vérifications (solidité des poutres porteuses) étaient de nature à alerter un acquéreur normalement diligent et auraient dû conduire les appelants à interroger sur ce point le syndic, les vendeurs ou le notaire chargé de la vente.



Compte tenu de l'ampleur de cette négligence, la cour évalue la part de responsabilité incombant M. [Z] et Mme [B] à 50 %, le syndic étant, par conséquent, responsable envers ces derniers à proportion de 50 %.



Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a retenu une responsabilité partagée à hauteur de 70 % pour le syndic et de 30 % pour M. [Z] et Mme [B].



1.3. Sur l'indemnisation des préjudices subis



M. [Z] et Mme [B] font valoir que : 

- dans le cadre de la résolution de la vente, des frais sont restés à leur charge : frais d'acquisition de notaire (21 100 euros), frais du prêt bancaire (3 686,01 euros au titre des intérêts et frais d'assurance sur six mois + 500 euros au titre des frais de dossier + 1 364 euros de frais de garantie), frais d'architecte (2 908 euros), honoraires de l'avocat engagé pour l'annulation de la vente (1 200 euros), frais d'ouverture et de fermeture des abonnements d'eau et d'électricité (113,85 euros) ; 
- ils ont subi un préjudice moral résultant de l'acquisition d'un appartement affecté de vices et inhabitable en l'état, ce qui a été très anxiogène ; ils ont dû multiplier les démarches pour faire annuler cette vente qui était un investissement conséquent et rechercher un logement pérenne ; ce préjudice justifie l'allocation d'une somme de 2 000 euros. 



Le syndic réplique que : 
- la résolution de la vente emportant son anéantissement rétroactif et entraînant la résolution du prêt, il est étrange que les frais de notaire et les frais bancaires soient restés à la charge des appelants ; ils ont donc fait le choix de conserver ces sommes à leur charge et ne sauraient ensuite les lui réclamer ; en outre ils ne produisent pas le protocole définitif de sorte qu'ils ne justifient pas leurs demandes ;
- le préjudice moral n'est pas démontré. 



Réponse de la cour



La cour observe en premier lieu que les appelants versent aux débats, en cause d'appel, le protocole transactionnel contenant annulation de la vente immobilière qu'ils ont signé avec les vendeurs le 8 décembre 2015. Cet acte notarié comprend notamment la clause suivante:

« Propriété jouissance

Le présent protocole emportant annulation de la vente du 23 juin 2015 les parties sont réputées revenir dans la situation dans laquelle elles se trouvaient au jour de la vente.

Les [vendeurs] seront réputés n'avoir pas cessé d'être propriétaires et d'avoir la jouissance des biens objets des présentes.

Néanmoins, les [vendeurs] subrogent les [acquéreurs] dans leurs droits afin de permettre aux [acquéreurs] de solliciter l'indemnisation par le syndic de copropriété ou toute personne venant à ses droits de leur préjudice constitué par les éléments suivants :

- les frais d'acquisition payés par les [acquéreurs] pour un montant de 21'100 euros

- les intérêts de l'emprunt contracté [par les acquéreurs] en vue de l'acquisition outre pénalités de remboursement anticipées éventuelles

- les honoraires d'architecte à hauteur de 2594 euros

- les honoraires d'avocat pour annulation à l'amiable à concurrence de 1200 euros

- les frais d'ouverture et fermeture d'abonnement eau et électricité pour 114 euros [...] ».



M. [Z] et Mme [B] sont fondés à demander la condamnation du syndic à réparer, à proportion de sa part de responsabilité, les préjudices qu'ils ont subis en raison de la conclusion du contrat annulé.



Ils sollicitent en premier lieu la prise en charge des « frais d'acquisition de notaire ».



Toutefois, ces frais comprennent des taxes ne pouvant pas constituer un préjudice réparable dès lors que leur restitution peut être demandée à l'administration fiscale à la suite de l'annulation de la vente (1re Civ., 19 juin 2024, pourvoi n° 23-15.454 ; 1re Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 20-16.499).



Ils sollicitent en deuxième lieu la prise en charge des frais du prêt bancaire. 



Cependant, en raison de l'effet rétroactif attaché à l'annulation d'une vente, celle-ci est réputée n'avoir jamais été conclue, de sorte qu'en ce cas, le prêt souscrit en vue de l'acquisition d'un immeuble est annulé de plein droit, par application de l'article L. 312-12, devenu L. 313-36 du code de la consommation.



L'annulation d'un contrat de crédit affecté, en conséquence de celle du contrat constatant la vente qu'il finance, emporte pour l'emprunteur l'obligation de restituer au prêteur le capital prêté et pour le prêteur l'obligation de restituer à l'emprunteur la totalité des sommes encaissées en capital, intérêts contractuels et frais depuis le début du contrat de prêt.



En outre, même en l'absence d'annulation d'un contrat de prêt à la suite de l'annulation du contrat de vente du bien immobilier financé, les frais liés à la souscription de ce prêt, qui sont la contrepartie de la jouissance du capital emprunté par l'acquéreur, ne constituent pas un préjudice réparable (1re Civ., 28 septembre 2022, précité).



En revanche, les autres frais exposés par les appelants à hauteur de 4 221,85 euros constituent bien des préjudices réparables.



Par ailleurs, le tribunal a retenu à juste titre que M. [Z] et Mme [B] ont subi un préjudice moral résultant notamment des différentes démarches pour obtenir l'annulation de la vente de l'appartement et de l'obligation de se reloger, préjudice qui a été justement évalué à la somme de 1 500 euros.



Par conséquent, il convient, par infirmation partielle du jugement déféré, de condamner le syndicat à leur payer la somme de 5 721,85 € x 50 % = 2 860,92 euros.



2. Sur les frais irrépétibles et les dépens



Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.



Le syndic, partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont dû engager à hauteur d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a :


fixé la part de responsabilité de la société Delastre et associés à hauteur de 70 % et celle de M. [Z] et Mme [B] à hauteur de 30 %,

condamné la société Delastre et associés à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 1 050 euros au titre de la réparation du préjudice moral, 

débouté M. [Z] et Mme [B] du surplus de leurs demandes au titre de leurs préjudices financiers, 




Confirme le jugement pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Fixe la part de responsabilité de la société Delastre et associés à hauteur de 50 % et celle de M. [Z] et Mme [B] à hauteur de 50 %,



Condamne la société Delastre et associés à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 2 860,92 euros au titre de la réparation de leurs préjudices financiers et moral,



Condamne la société Delastre et associés à payer à M. [Z] et Mme [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Delastre et associés aux dépens d'appel.



La greffière La présidente