Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 janvier 2025

MR/SL

N° Minute

[Immatriculation 5]/025





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 21 Janvier 2025 



 

N° RG 22/00598 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G6XN



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 17 Février 2022





Appelants



M. [J] [X]

né le 27 Juin 1948 à , demeurant [Adresse 1]



Mme [Z] [X]

née le 23 Avril 1977 à , demeurant [Adresse 11]



M. [Y] [X]

né le 27 Juin 1980 à , demeurant [Adresse 11]



Représentés par Me Alix JOURD'HUY, avocat au barreau d'ALBERTVILLE









Intimé



Syndicat des copropriétaires HOTEL DE [Localité 9] représenté par son syndic en exercice, la Société GENERALE IMMOBILIERE, dont le siège social est situé [Adresse 3]



Représenté par la SAS ANDERLAINE, avocats au barreau de CHAMBERY





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Date de l'ordonnance de clôture : 24 Juin 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 octobre 2024 



Date de mise à disposition : 21 janvier 2025 





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Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, 



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





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Faits et procédure





M. [J] [X], M. [Y] [X] et Mme [Z] [X] (ci-après les consorts [X]) sont propriétaires des lots n°155 et 183 dans la copropriété [Adresse 10] sis [Adresse 13] ([Adresse 6]).



En raison de charges impayées, par acte d'huissier du 3 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts [X] devant le tribunal judiciaire de Chambéry.





Par jugement du 17 février 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry, lequel n'a pas écarté l'exécution provisoire de sa décision, a :



- Rejeté la demande des consorts [X] tendant à ce que l'action du syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] soit déclarée irrecevable pour cause d'absence de tentative préalable de conciliation ;



- Rejeté la demande des consorts [X] tenant à ce que l'action du syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] soit déclarée irrecevable pour cause de prescription;



- Dit que la créance du syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] était exigible ;



- Condamné in solidum les consorts [X] à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9], au titre des charges de copropriétés impayées au 2 mars 2021, la somme de 4695,41 euros outre intérêts au taux légal à compter du 03 juillet 2020, date de l'assignation ;



- Débouté le syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] pour le surplus de ses demandes ;



- Condamné in solidum consorts [X] à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- Ordonné la capitalisation des intérêts ;



- Condamné in solidum les consorts [X] à payer au syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Débouté les consorts [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné in solidum les consorts [X] aux entiers dépens de l'instance ;



- Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties. 





Au visa principalement des motifs suivants :




Rien ne permet d'affirmer que le syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] a formulé une demande de dommages et intérêts dans le but d'éluder l'application de la conciliation préalable obligatoire en deçà de 5000 euros ;





Faute d'élément pour démontrer que les consorts [X] ont entendu expressément s'opposer au paiement de travaux précis, il doit être jugé que les paiements ont été imputés justement sur les charges les plus anciennes et que la somme de 4 949,49 euros qui est aujourd'hui réclamée est relative à des charges qui ne sont pas antérieures à l'année 2018, au vu des décomptes produits et qui ne sont donc pas prescrites ;





Ils ne produisent aucune pièce de nature à démontrer qu'ils ont informé le syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] du démembrement de propriété sur le lot, ils ne peuvent dès lors reprocher au syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] de ne pas les avoir convoqués à l'assemblée générale.








Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 8 avril 2022, les consorts [X] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

 



Par ordonnance du 2 février 2023, la conseillère de la mise en état a : 

- Débouté le syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions d'appelants notifiées le 7 juillet 2022 et à voir prononcer en conséquence la caducité de la déclaration d'appel en date du 8 avril 2022 ;



- Débouté les parties de leur demande d'indemnité procédurale ;



- Condamné le syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] au paiement des dépens de l'incident.













Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 28 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [X] sollicitent l'infirmation de la décision et demandent à la cour de :



- Les recevoir en leur appel ;



Statuer à nouveau, 

Sans s'arrêter à toutes fins et conclusions contraires, 



- Dire et juger irrecevable et prescrite, mal fondée la demande formée par le Syndicat des copropriétaires Hotel De [Localité 9] à leur encontre ;



- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] ne rapporte pas la preuve de sa créance ;



- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] ne peut poursuivre le paiement de charges relatives à des travaux exécutés mais non votés en assemblée générale ; 



- Débouter le syndicat des copropriétaires Hôtel De [Localité 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ; 



- Condamner le Syndicat des Copropriétaires Hôtel De [Localité 9], à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure de première instance et d'appel ;



- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution. 





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [X] font notamment valoir que :




Ils ne sauraient être condamnés au paiement d'une quelconque charge que ce soit dès lors que le Syndicat des Copropriétaires Hôtel De [Localité 9] ne saurait facturer des charges non votées en assemblée générale, qu'ainsi sur les exercices 2007, 2008 et 2009, le budget voté était inférieur d'environ 18 000 euros aux comptes approuvés l'année suivante, incluant des travaux exécutés mais n'ayant fait l'objet d'aucun vote, de sorte que le différentiel s'établirait à hauteur de 5 487,77 ou 4 609,18 euros ;





M. [J] [X] est usufruitier pour moitié et ses enfants nu propriétaires, il n'y a pas de solidarité entre les propriétaires indivis pour le paiement des charges de copropriété, en conséquence, chacun des coïndivisaires n'est tenu d'acquitter que sa quote-part en fonction de ses droits dans l'indivision.










Par dernières écritures du 4 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] demande à la cour de :



In limine litis,

- Déclarer irrecevables les conclusions d'appelants notifiées par les consorts [X] et en conséquence, prononcer la caducité de la déclaration d'appel des consorts [X] ;



Au fond,



- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Chambéry du 17 février en ce qu'il a condamné in solidum les consorts [X] à lui payer la somme de 4 695,41 outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2020, date de l'assignation, et plus particulièrement en ce qu'il a fixé la créance à la somme de 4 695,41 euros ;



Statuant à nouveau,



- La déclarer recevable et bien fondé en son appel incident ;



- Condamner solidairement M. [J] [X], M. [Y] [X] et Mme [Z] [X] à lui payer la somme de 4 949,49 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2 mars 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation et jusqu'à parfait paiement ;



- Débouter les consorts [X] de l'intégralité de leurs demandes ; 



- Condamner les consorts [X] à payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner les consorts [X] aux entiers dépens.





Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires Hôtel de [Localité 9] fait notamment valoir que :




Le décompte des paiements laisse clairement apparaître que les charges les plus anciennes dues sont postérieures au 22 septembre 2016, puisqu'un virement de 4 646,70 euros était venu solder la dette de l'indivision, ainsi, aucune prescription n'est par conséquent encourue ;





Les assemblées générales ont approuvé les comptes des exercices des années 2014 à 2018.








Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.



Une ordonnance du 24 juin 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 15 octobre 2024.

















MOTIFS ET DECISION





L'article 2224 du code civil dispose 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'



L'article 42 alinéas 1 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 en vigueur depuis le 1er juin 2020 prévoit 'Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.'



Si, antérieurement à cette dernière version de l'article 42, les actions spécifiques entre syndicat et copropriétaire se prescrivaient par 10 ans, la réduction du délai par l'effet d'un nouveau texte a pour effet de faire courir le nouveau délai à compter du jour de l'entrée en vigueur de la nouvelle loi, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.



C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu que :



- les courriers de M. [X] ne sont sybillins sur le montant des réclamations portant sur les charges de copropriété, et seuls les courriers des 22 décembre 2009 et celui du 28 juillet 2011 permettent de retenir qu'une somme de 1 641 euros de 'bow-window' était contestée ;



- les paiements effectués par les consorts [X] n'ont pas mentionné sur quelles dettes ils devaient être affectés, et ils ont servi à éteindre les dettes les plus anciennes en application des articles 1253 et suivants du code civil en l'absence d'indication du débiteur sur la dette qu'il entendait acquitter ;



- le relevé de compte du 13 février 2020 fait apparaître qu'après un virement de 4 646,70 euros le 22 septembre 2016, les consorts [X] étaient à jour du paiement de leurs charges de copropriété, de sorte que toute réclamation portant sur des charges antérieures est prescrite ;



- il convient d'ajouter qu'il n'est pas démontré que le virement de 3 486,77 euros du 20 juillet 2016 'remboursement de travaux entrepris' provienne d'un tiers, ni, dans ce cas, que les consorts [X] aient demandé une affectation différente de celle la dette la plus ancienne ; 



- aucune des assemblées générales litigieuses, de 2007, 2008 et 2009 n'a fait l'objet d'une contestation, étant précisé qu'aucun des procès-verbaux correspondants n'est versé aux débats.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a déclaré l'action du syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges forcément postérieures au 23 septembre 2016 n'est pas prescrite. 





I- Sur la condamnation au paiement des consorts [X]





L'article 1353 du code civil prévoit que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'



L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. L'article 14-1 précise que les appels de charges sont exigibles dès que le budget prévisionnel a été voté par l'assemblée générale, et l'article 10-1 prévoit que sont seuls imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluements des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



C'est par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que les pièces versées étaient suffisantes à établir le bien-fondé de la réclamation du syndicat des copropriétaires, à savoir :



- la matrice cadastrale mentionnant MM. [J] et [Y] [X], et Mme [Z] [X] en qualité de propriétaires des lots n°155 et 183 dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8],



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 30 avril 2015 ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable du ler janvier 2014 au 31 décembre 2014 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2015 au 31 décembre 2015 à un montant de 56 240 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2014 au 31 décembre 2014 pour un montant de 50 730 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 16 juin 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable du ler janvier 2015 au 31 décembre 2015 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2016 au 31 décembre 2016 à un montant de 50500 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2017 au 31 décembre 2017 pour un montant de 51 490 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 14 juin 2017 ayant approuvé les comptes de Pexercice comptable du ler janvier 2016 au 31 décembre 2016 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercíce du lerjanvier 2017 au 31 décembre 2017 à un montant de 32 510 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2018 au 31 décembre 2018 pour un montant de 33 140 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 31 mai 2018 ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable du lerjanvier 2017 au 31 décembre 2017 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2018 au 31 décembre 2018 à un montant de 31 818 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2019 au 31 décembre 2019 pour un montant de 32 420 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 17 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable du ler janvier 2018 au 31 décembre 2018 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2019 au 31 décembre 2019 à un montant de 31095 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2020 au 31 décembre 2020 pour un montant de 31700 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 15 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice comptable du ler janvier 2019 au 31 décembre 2019 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2020 au 31 décembre 2020 à un montant de 31 095 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2021 au 31 décembre 2021 pour un montant de 31 410 euros (résolution n° 07),



- le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 09 septembre 2021 ayant approuvé les comptes de l`exercice comptable du ler janvier 2020 au 31 décembre 2021 (résolution n° 02), actualisé le budget prévisionnel de l°exercice du ler janvier 2021 au 31 décembre 2021 à un montant de 31 285 euros (résolution n° 06) et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice du ler janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour un montant de 31610 euros (résolution n° 07),



- les décomptes annuels de charges et appels de fond des exercices 2015 à 2020,



- un relevé de charges de Monsieur [J] [X], Monsieur [Y] [X] et Madame [Z] [X] arrêté au 24 janvier 202013 février 2020,



- les accusés de réception de notification desdits procès-verbaux d'assemblée générale,



- les lettres de relances,



- et a déduit du solde des sommes réclamées aux consorts [X] dans le décompte du 2 mars 2021 les frais de 2ème relance, frais de mise en demeure, et contentieux, pour un total de 254,08 euros.



En effet, s'agissant des frais, il est rappelé que l'imputation des frais ne peut être admise, que si plusieurs conditions sont réunies selon la loi, à savoir, une mise en demeure préalable, une créance invoquée justifiée et des frais exposés nécessaires, ce qui est soumis à l'appréciation de la juridiction qui doit rechercher parmi les frais et honoraires, ceux qui s'avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.



Le syndicat des copropriétaires remet en cause la décision du premier juge concernant les frais figurant sur le relevé de compte du 2 mars 2021, mais n'a pas produit les justificatifs concernant ces mises en demeure facturées et contrat de syndic, et prive la juridiction de la possibilité de les vérifier.



Eu égard aux retards récurrents dans le paiement des charges de copropriété, il convient également de confirmer la décision entreprise quant à la demande de dommages et intérêts.



Le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts [X] au paiement de 4 695,41 euros de charges de copropriété.









II- Sur le caractère solidaire de la condamnation





Les articles 605 et 606 du code civil répartissent les travaux sur un bien immobilier entre le nu-propriétaire et l'usufruitier en fonction de la nature desdits travaux, grosses réparations ou charges d'entretien.



L'article 1310 du même code dispose 'La solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.'



L'article 65 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 prévoit 'En vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.'



Il appartient en principe au syndicat des copropriétaires, lors de l'appel des charges, de tenir compte de la situation des lots, en procédant à la ventilation de ces charges en ce qu'elles incombent, à proportion de leurs droits, au titulaire de la nu-propriété, au titulaire de l'usufruit et encore au copropriétaire indivis, dans telle proportion (CA [Localité 12], 14 juin 1995).



Toutefois, ainsi que le rappelle l'article 65 du décret, c'est au propriétaire, titulaire de droits en usufruit, indivis ou en nu-propriété, de notifier au syndic l'existence d'un démembrement de propriété et l'adresse à laquelle il doit être convoqué pour permettre l'exercice de ses droits.



Or, en l'espèce, il n'est pas démontré que les modalités de détention des lots n°155 et 187 aient été dénoncées au syndicat des copropriétaires, de sorte que la sanction de prononcé d'une condamnation in solidum trouve à s'appliquer (CA Paris, 27 janvier 2007), sans qu'il puisse être reproché au syndic d'avoir omis de solliciter la désignation d'un mandataire commun auprès du président du tribunal judiciaire, alors que cette possibilité de désignation, qui suppose que la situation de démembrement ou d'indivision soit connue, n'est prévue qu'en cas de désaccord entre les titulaires de droits sur les lots de copropriété.



Le jugement de première instance sera en conséquent intrégralement confirmé.







III- Sur les mesures accessoires





Succombant en leur appel, les consorts [X] supporteront les dépens de l'instance, ainsi qu'une indemnité procédurale de 1 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires.





PAR CES MOTIFS,





La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [Y] [X], M. [J] [X] et Mme [Z] [X] aux dépens de l'instance,



Condamne M. [Y] [X], M. [J] [X] et Mme [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Hôtel de [Localité 9], sis [Adresse 4] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Myriam REAIDY, Conseillère en remplacement de Mme Hélène PIRAT, Présidente régulièrement empêchée et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,



































Copie délivrée le 21 janvier 2025 

à 

Me [Localité 7] JOURD'HUY

la SAS ANDERLAINE







Copie exécutoire délivrée le 21 janvier 2025 

à 

la SAS ANDERLAINE