Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 21 janvier 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 21 JANVIER 2025



N° 2025/34 









Rôle N° RG 20/11736 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGSN5







[Z] [P]



C/



[N] [V]

[C] [W]

[H] [Y]

S.A.R.L. RAIES

S.A. AXA FRANCE IARD





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Joseph [Localité 9]

Me Emmanuelle ARM 

Me [Localité 12] CHERFILS 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 03 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/11046.





APPELANTE



Madame [Z] [P]

Née le 24 Septembre 1980 à [Localité 11] (12)

Demeurant [Adresse 1]



assitée et réprésentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Guillemette MAGNAN DE MARGERIE, avocate au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant





INTIMES



Monsieur [N] [V]

Né le 12 Mars 1981 à [Localité 10] (13)

Demeurant [Adresse 4]



Monsieur [C] [W]

Né le 09 Janvier 1973 à [Localité 10] (13)

Demeurant [Adresse 7]



Monsieur [H] [Y]

Né le 23 Février 1976 à [Localité 10] (13)

Demeurant [Adresse 6]



tous trois représentés par Me Emmanuelle ARM, avocate au barreau de MARSEILLE



S.A. AXA FRANCE IARD 

Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Jean-marc BRINGUIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par Me Anne-Laure ROUSSET, avocate au barreau de MARSEILLE



S.A.R.L. RAIES 

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Demeurant [Adresse 5]



non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025.





ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2025,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : 



Par acte authentique du 28 octobre 2010, M. [N] [V], M. [C] [W] et M. [H] [Y] ont vendu à Mme [Z] [P] le tiers indivis du lot 4, soit la jouissance exclusive et particulière d'un emplacement de stationnement triple ainsi que le lot 3 composé d'un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment B avec accès depuis la terrasse numéro 3 d'une superficie totale de 37,60 m².

Ce bien immobilier qui se trouve au sein de l'ensemble immobilier situé à [Localité 10] a été acquis au prix de 147 000 euros.



Se plaignant de débordements des canalisations d'eaux usées de la copropriété dans son appartement, de remontées d'humidité et de moisissures en partie basse des murs intérieurs ainsi que d'une accumulation des eaux pluviales sur la toiture-terrasse, Mme [P] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur multirisque habitation qui a désigné le cabinet Polyexpert. Celui-ci a rendu un rapport le 14 septembre 2011.



Le 1er février 2012, Mme [Z] [P] a assigné en référé M. [V], M. [W] et M. [Y] ainsi que la SARL Raies qui aurait réalisé les travaux et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] aux fins d'expertise judiciaire.



Par ordonnance de référé du 21 mars 2012, M. [T] a été désigné et selon ordonnance du 30 novembre 2012, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SA Axa France IARD en sa qualité d'assureur de la SARL Raies.

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 7 mai 2015.



Par actes des 2 et 5 septembre 2016, Mme [P] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille M. [V], M. [W], M. [Y], la SARL Raies et la SA Axa France IARD afin de voir notamment engagée leur responsabilité sur le fondement de la garantie du vendeur, de la garantie décennale de la SARL Raies à titre principal et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la responsabilité contractuelle, les voir condamnés à lui payer la somme de 18 311, 49 euros ainsi que la somme de 42 000 euros au titre de son préjudice de jouissance. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

- déclaré irrecevable l'action pour vices cachés de Mme [P],

- débouté Mme [P] de toutes ses demandes,

- rejeté les demandes de M. [V], M. [W], M. [Y] et de la SA Axa France IARD fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [P] aux dépens de l'instance,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. 



Le tribunal a rejeté en premier lieu la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de Mme [P], en considérant qu'elle établissait sa qualité de propriétaire du bien objet du litige par la production d'avis de taxe d'habitation et d'un état hypothécaire du 12 décembre 2019 et que M. [V], M. [W] et M. [Y] ne faisaient plus état de l'absence de sa qualité de propriétaire dans leurs dernières conclusions. 



Pour déclarer irrecevable l'action en garantie des vices cachés, le tribunal a considéré que la date de découverte du vice était celle du 9 janvier 2011, dès lors qu'il résultait d'un des courriers de la propriétaire qu'il s'agissait de la dernière date à laquelle elle avait constaté l'un des désordres et que le rapport d'expertise judiciaire ne révélait aucun vice supplémentaire. Ainsi, il a retenu que le délai de deux ans avait recommencé à courir le 21 mars 2012, date du prononcé de l'ordonnance de référé dès lors que, s'agissant d'un délai de forclusion, la suspension de la prescription lors de l'exécution d'une mesure d'instruction n'était pas applicable et qu'ainsi, l'action était forclose à compter du 31 mai 2014. 



Pour débouter Mme [P] de ses demandes fondées sur la garantie décennale, le tribunal a considéré que l'ensemble des désordres évoqués ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination et ne pouvaient être qualifiés de désordres de nature décennale. 



Pour rejeter la responsabilité contractuelle des vendeurs, le tribunal a considéré que ces derniers n'avaient pas commis de faute et relevé qu'il ressortait de l'acte notarié que l'acquéreur avait accepté l'absence de souscription d'une police d'assurance dommages ouvrage pour la réalisation des rénovations par les vendeurs et que ces derniers avaient également déclaré qu'ils ne garantissaient pas la conformité des installations de raccordement communal aux normes en vigueur. 



Enfin, pour rejeter la responsabilité contractuelle de la SARL Raies, le tribunal a estimé que Mme [P] n'apportait pas la preuve que les désordres dont elle faisait état soient imputables à cette société, d'autant qu'aucune pièce ne permettait de connaître l'étendue de son intervention. Dès lors, il a également mis hors de cause son assureur. 



Par déclaration du 30 novembre 2020, Mme [P] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré irrecevable son action pour vices cachés, l'a débouté de toutes ses demandes et condamné aux dépens de l'instance.



La clôture de l'instruction est en date du 15 octobre 2024.



Par conclusions d'incident du 14 octobre 2024 de M. [V], M. [W] et M. [Y] ont sollicité l'irrecevabilité des demandes de Mme [P] pour défaut de qualité à agir et l'irrecevabilité de sa demande fondée sur le vice rédhibitoire.



Par courrier notifié par la voie électronique le 31 octobre 2024 par Me Arm conseils des intimés, il a été indiqué que l'incident n'était pas maintenu.



Par ailleurs, avant ouverture des débats, les parties se sont accordées pour admettre aux débats l'ensemble des écritures de sorte qu'il a été procédé à la révocation de l'ordonnance de clôture et la nouvelle clôture a été fixée au 12 novembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 5 novembre 2024 au visa des articles 15 et 802 du code de procédure civile et des articles 1134, 1137, 1147, 1624, 1641, 1645, 1648, 1792 et 1792-1-2 et suivants du code civil, Mme [P], demande à la cour, l'incident de procédure étant purgé de :

- juger que son action sur le fondement de la garantie des vices cachés n'est pas prescrite, ni forclose, les vices ayant été découverts au cours des investigations techniques menées par l'expert judiciaire dont le rapport a été déposé le 15 mai 2015,

- réformer en conséquence le jugement dont appel,

- déclarer recevable et bien fondée son action,

- juger qu'elle est bien fondée à obtenir la garantie de ses vendeurs du fait des vices cachés affectant le bien vendu,

- juger qu'elle est bien fondée à obtenir la garantie décennale due par ses vendeurs du fait des vices cachés affectant le bien vendu, ces derniers étant tenu de cette garantie en leur qualité de vendeur après achèvement,

- juger que la SARL Raies est également responsable des dommages affectant son appartement sur le fondement de la garantie décennale, subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

- juger, à titre subsidiaire, que son consentement a été vicié pour dol lors de la vente,

- juger que les vendeurs engagent leur responsabilité du fait du vice du consentement et des réticences dolosives commises lors de la vente et doivent par conséquent l'indemniser de l'ensemble des préjudices en résultant.

En conséquence,

- débouter M. [V], M. [W] et M. [Y] et la SA Axa France IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- réformer en conséquence le jugement dont appel et, statuant à nouveau,

- condamner in solidum M. [V], M. [W] et M. [Y] avec la SARL Raies et la SA Axa France IARD à lui payer la somme de 18 311, 49 euros avec indexation selon la variation de l'indice BT01 de la construction, au titre des travaux réparatoires,

- condamner in solidum M. [V], M. [W] et M. [Y], la SARL Raies et la SA Axa France IARD à lui payer la somme de 49 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pendant cinq ans et à la somme de 1 286, 49 euros au titre des frais annexes consécutifs aux dommages affectant son appartement,

- débouter M. [V], M. [W] et M. [Y] et la SA Axa France IARD de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [V], M. [W] et M. [Y] et la SA Axa France IARD de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [V], M. [W] et M. [Y], la SARL Raies et la SA Axa France IARD à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise dont distraction.



Elle fait valoir en substance que sa qualité à agir est incontestable au regard des pièces produites justifiant de sa qualité de propriétaire du bien litigieux et considère que les intimés n'en apportent pas la preuve contraire. 



Elle soutient au fond que la responsabilité des vendeurs doit être engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés dès lors que son action sur ce fondement n'est pas prescrite, s'agissant d'un délai de prescription qui a été interrompu par l'assignation en référé du 1er février 2012 et qu' un nouveau délai a commencé à courir à partir de l'ordonnance du 21 mars 2012 avant d'être suspendu pendant les opérations d'expertise pour recommencer à courir le 7 mai 2015, jour du dépôt du rapport d'expertise judiciaire en application de l'article 2239 du code civil. 

En tout état de cause, elle fait valoir que le point de départ à retenir est la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, dès lors que celui-ci a mis en évidence des vices qu'elle n'avait pas relevé dans son courrier du 9 janvier 2011. 



Elle soutient que ces vices remplissent les critères d'antériorité et d'impropriété et plaide que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne lui est pas opposable, les vendeurs ayant agi en qualité de professionnels de l'immobilier dans la mesure où son appartement est issu d'une opération d'acquisition en vue d'une revente à la découpe. De surcroît, elle expose que deux des intimés sont gérants et associés de SCI dont l'objet est la location de biens immobiliers.

En tout état de cause, elle considère que cette clause d'exclusion peut être écartée au regard de la mauvaise foi des vendeurs qui ne justifient pas de l'intervention de la SARL Raies et lui ont faussement indiqué qu'elle était assurée auprès de la SA Axa France IARD. 



Elle prétend encore que la responsabilité des vendeurs doit être engagée sur le fondement de la garantie décennale, ces derniers étant réputés constructeurs dès lors qu'ils ont procédé à une vente après avoir fait réaliser des travaux en qualité de maîtres d'ouvrage. Elle considère que l'ensemble des désordres relevés par l'expert portent atteinte à la destination de l'ouvrage.



A titre subsidiaire, elle soutient que la responsabilité contractuelle des vendeurs doit être engagée sur le fondement du dol, estimant qu'ils l'ont trompée en affirmant que la SARL Raies était intervenue pour réaliser les travaux alors qu'ils n'en apportent aucune preuve et lui ont fait croire qu'elle était assurée auprès de la SA Axa France IARD dont la garantie n'a en réalité débuté qu'après le début des travaux. 

Mais elle ajoute que la responsabilité de la SARL Raies doit être engagée sur le fondement de la garantie décennale, dès lors que cette dernière est intervenue au titre des travaux qui ont entraîné les défauts et qu'elle aurait dû, au titre de son devoir de conseil, préconiser le remplacement ou la vérification de l'installation existante et fait valoir que la garantie de son assureur est due, en l'absence de production des conditions générales et particulières de sa police d'assurance ne lui permettant pas de justifier de la date d'effet de la garantie ni d'une clause exigeant une déclaration préalable de chantier ou des activités concernées. En tout état de cause, elle considère que la SA Axa France IARD doit sa garantie du chef du défaut d'isolation thermique qu'elle reconnaît garantir. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024 au visa des articles 1134, 1147, 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil, M. [V], M. [W] et M. [Y], demandent à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré.

En conséquence,

In limine litis,

- constater que les demandes de Mme [P] sont irrecevables pour défaut de qualité à agir,

- constater que l'assignation a été délivrée aux requis le 2 septembre 2016 et que l'ordonnance de référé a été rendue le 31 mars 2012,

- déclarer l'action de Mme [P] fondée sur la garantie des vices cachés forclose depuis le 1er avril 2014 et donc irrecevable.

Dans tous les cas, 

- dire et juger que Mme [P] a, dans le cadre de l'acte authentique de vente, acquis le bien en l'état et indiqué ne pouvoir se prévaloir d'autre garantie que celles des articles 1792 et suivants du code civil,

- dire que Mme [P] ne peut se prévaloir de l'action en garantie des vices cachés puisqu'elle y a renoncé par acte authentique,

- dire et juger que la garantie décennale ne s'applique pas aux désordres invoqués par Mme [P], n'affectant ni l'ouvrage dans sa solidité, ni dans sa destination.

En conséquence,

- débouter Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [P] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Ils soutiennent pour l'essentiel que l'appel de Mme [P] est irrecevable pour défaut de qualité à agir, faute pour elle de justifier de sa qualité de propriétaire à partir de l'année 2021 et que l'action de l'appelante sur le fondement de la garantie des vices cachés est forclose en considérant que :

- le point de départ est celui de la découverte du vice en janvier 2011 et non de l'expertise dès lors que l'ensemble des désordres relevés par l'expert judiciaire étaient déjà connus de Mme [P], ce qui ressort des chefs de mission décrits au rapport d'expertise,

- le délai de prescription a été interrompu par l'assignation du 1er février 2012 mais a recommencé à courir à compter de l'ordonnance du 31 mars 2012, s'agissant d'un délai de forclusion qui n'est pas concerné par la suspension prévue à l'article 2239 du code civil.



En tout état de cause, ils considèrent ne pas avoir agi en qualité de professionnels ce qui rend applicable la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.



Ils estiment n'avoir commis aucun manquement contractuel et relèvent en outre que Mme [P] a, aux termes de l'acte authentique, était informée qu'elle prenait le bien dans l'état dans lequel il se trouvait sans que les vendeurs ne garantissent la conformité des installations de raccordement communal aux normes en vigueur.



Enfin, ils soutiennent qu'aucun des désordres évoqués par l'appelante n'est susceptible de faire l'objet de la garantie décennale, faute d'atteindre l'immeuble dans sa solidité ou de le rendre impropre à sa destination, étant considéré que c'est l'ouvrage dans son entier qui doit être rendu impropre dans le sens d'une dangerosité ou d'une inaptitude à sa destination. 



Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 mars 2021, la SA Axa France IARD demande à la cour de :

- constater qu'aucun document (devis, factures, marché de travaux) n'est communiqué rapportant la preuve de l'intervention de la SARL Raies,

- constater que la SARL Raies n'a été assurée par elle qu'à compter du 1er mars 2010,

- constater qu'à la date de la DROC le 9 novembre 2009, elle n'était pas l'assureur de la SARL Raies,

- dire et juger qu'aucune impropriété à destination ni atteinte à la solidité de l'ouvrage n'a été constatée par l'expert judiciaire,

- constater l'absence de réception des ouvrages,

- en conséquence, débouter Mme [P], M. [V], M. [W] et M. [Y] de l'ensemble de leurs demandes à son encontre en sa qualité d'assureur de la SARL Raies,

- condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction.



Elle soutient qu'aucune preuve justifiant l'intervention de la SARL Raies n'est apportée par les parties et donc qu' aucune demande ne peut être formée à son encontre. Elle ajoute qu'elle n'assurait pas la SARL Raies à la date de la DROC et que les ouvrages n'ont pas fait l'objet d'une réception.

Elle rappelle enfin qu'aux termes de la police d'assurance, elle ne garantit pas la totalité des activités à l'origine des désordres mais en outre aucune facture ne permet de s'assurer de l'étendue de l'intervention de la SARL Raies.

Enfin elle relève qu'aucun des désordres constatés par l'expert ne rend les ouvrages impropres à leur destination.

Subsidiairement, elle soutient le préjudice de jouissance n'est pas justifié dès lors que l'appartement n'est pas inhabitable, aucun désordre n'étant apparu à l'intérieur. 



La SARL Raies, assignée par Mme [P], par acte d'huissier du 17 mars 2021, signifié par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile et contenant dénonce de l'appel, n'a pas constitué avocat.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIVATION



1-Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité



Devant le premier juge la qualité de propriétaire en débat avait été résolu par la production des avis de taxes d'habitation de 2011 à 2019 et d'un état hypothécaire du 12 décembre 2019 établissant que Mme [P] était bien la propriétaire du bien litigieux. En cause d'appel par production de pièces admises aux débats (taxe foncière 2024) et courrier du conseil des intimés MM. [K] [V] et [Y] du 28 octobre 2024, il a été indiqué que cette fin de non recevoir n'était plus en débat, de sorte que la cour confirmera les dispositions du jugement qui ont dit Mme [P] recevable à agir.





2-Sur la recevabilité de l'action en garantie des vices cachés



Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Aux termes de l'article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. 

Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.



L'article 2241 du Code civil prévoit que la demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.



Enfin, la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant les dispositions en matière de prescription, a repris et adapté les causes de suspension antérieurement prévues par les textes ou la jurisprudence et en a ajouté d'autres aux articles 2234 et suivants du code civil. En ce sens, elle a retenu une suspension en cas de mesure d'instruction in futurum prévue par l'article 2239 du même code qui prévoit que la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée. 



Pour dire l'action en garantie des vices cachés intentée par Mme [P] forclose, le tribunal a retenu que le délai de l'article 1648, alinéa 1, du code civil était un délai de forclusion et ne pouvait donc pas être suspendu lorsque le juge avait fait droit à une demande de mesure d'instruction.



Or la Cour de cassation (Ch Mixte 21/07/2023 -n° 21-15809) a jugé que le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription susceptible de suspension.



Dès lors, en l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [P] a découvert les vices en 2011 (lettre du 11 juin 2011 dans laquelle elle invoque l'humidité, le toit gorgé d'eau, les canalisations défectueuses). Le délai de deux ans prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du code civil pour intenter l'action en garantie des vices rédhibitoires engagée par Mme [P], a d'une part été interrompu par l' assignation en référé du 1er février 2012 conformément à l'article 2241 de ce code jusqu'à la date de la décision du juge des référés le 21 mars 2021, et d'autre part, ce délai a en outre, été suspendu lorsque le juge des référés a fait droit à la demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès le 21 mars 2012, en application de l'article 2239 du même code, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée soit le 7 mai 2015 date du dépôt du rapport d'expertise auquel il faut ajouter le délai de six mois soit le 7 novembre 2015.



L'assignation au fond a été signifiée le 1er septembre 2016 soit moins de deux ans après l'expiration du délai de suspension rappelé ci-dessus.



Il s'en déduit que l'action n'était pas prescrite et le jugement de première instance sera infirmé de ce chef.



3-Sur la garantie des vices cachés



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

En application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



Par ailleurs, lorsqu'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés a été stipulée, elle n'est pas opposable à l'acquéreur s'il est démontré que le vendeur est un professionnel qui est réputé connaître les vices ou un non professionnel qui avait connaissance du vice et l'a dissimulé.



Lorsque toutes ces conditions sont réunies, l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.



En l'espèce, Mme [P] qui demande la restitution d'une partie du prix de vente ou l'octroi de dommages et intérêts pour travaux de reprise, dénonce plusieurs vices cachés consistant en des débordements à répétition de la canalisation des eaux usées de la copropriété dans son appartement, des remontées d'humidité et moisissures en partie basse des murs intérieurs et une accumulation des eaux pluviales sur la toiture-terrasse. 



L'expert judiciaire conclut que le bien est affecté de cinq types de désordres : 

-débordements à répétition des canalisations d'eaux usées de la copropriété,

-l'inaccessibilité du regard [Localité 8],

-sous dimensionnement du réseau pluvial,

-accumulation d'eau sur le toit-terrasse au-dessus de l'appartement de Mme [P],

-défaut d'isolation thermique de la toiture au-dessus de l'appartement de Mme [P],

-remontées d'humidité.



Son analyse des causes des défauts mis en évidence révèle un défaut de structure, une absence d'évacuation suffisante du toit-terrasse avec une mise en charge excessive pouvant conduire à un effondrement dans des cas extrêmes, un défaut d'orientation de pente et zones mortes propices à la stagnation de l'eau en toit-terrasse, une absence totale d'isolation de la toiture et des infiltrations au niveau du passage de l' évacuation de la climatisation non étanche.

S'agissant pour la grande majorité des causes, des défauts de structure ou de conception, même s'il est vrai que l'expert impute une part des débordements des eaux usées au défaut d'entretien par Mme [P], il en ressort que ces défauts préexistaient à la vente, Mme [P] ayant acheté le bien postérieurement à la rénovation réalisée par les intimés.



S'agissant pour la plupart de désordres d'infiltrations pour défaut d'étanchéité ou d'évacuation d'eau, ils diminuent forcément l'usage du bien pour l'acquéreur.



Toutefois l'existence de désordres ne suffit pas pour retenir que les vendeurs sont tenus à la garantie des vices cachés au sens des textes précités.



Si Mme [P] ne pouvaient lors de ses visites précédant la vente s'être rendu compte de ces défauts non apparents en dehors d'une habitation et d'un usage des lieux ,et dont les causes se situe notamment sur le toit-terrasse inaccessible ou dans les canalisations et le circuit d'évacuation de la climatisation, et enfin, à supposer qu'aucune trace n'ait été apparente ou suffisante pour en mesurer l'ampleur des désordres, l'acte de vente comporte, effectivement en page 10, une clause selon laquelle l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, sans garantie du vendeur à raison des vices apparents ou cachés en raisons des vices apparents dont le sol ,le sous-sol, et les ouvrages s'ils existent pourraient être affectés. La clause précise que le vendeur, «'sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier'».



Mme [P] soutient en premier lieu que cette clause ne lui est pas opposable car les vendeurs par leur projet d'acquisition en vue d'une division et d'une rénovation à des fins de revente, ont agi comme des professionnels.



Il sera toutefois observé que le caractère ponctuel de cette opération immobilière à défaut pour Mme [P] de rapporter la preuve d'une activité habituelle de construction des vendeurs et leur profession déclarée dans l'acte authentique d'agents hospitaliers, interdit de leur attribuer la qualité de vendeur professionnel alors même qu'ils se seraient comportés en maîtres d'oeuvre de la rénovation. En conséquence la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être écartée à ce titre.



Il appartient donc à Mme [P] de démontrer que les vendeurs même profanes ont dissimulé les vices.

Or, elle ne produit, pour combattre l'efficacité de cette clause, aucune pièce démontrant que les problèmes de débordements des eaux usées, de stagnation des eaux en toit-terrasse, de remontées d'humidité etc, étaient connus et ont été dissimulées par les vendeurs.



Le fait que le bien vendu avait fait l'objet de travaux de rénovation et ait indiqué que l'entreprise Raies assurée au titre de sa garantie décennale auprès de la Société Conseil courtage assurances à compter du 3 mars 2010 avec annexe à l'acte de l'attestation d'assurance, confirmant ces déclarations, n'est pas de nature contrairement à ce que soutient Mme [P] de démontrer la mauvaise foi des vendeurs quand bien même il serait prouvé que cette société de construction n'était pas effectivement assurée. En effet, les vendeurs ont pu comme elle se fier à l'attestation d'assurance produite et annexée à l'acte et aucune pièce ne vient corroborer une intention de cacher une information qu'ils détenaient à savoir une absence d'assurance. De même, l'absence de production des factures de travaux ne démontrent pas que ceux- ci n'ont pas été réalisés par cette entreprise. A cela s'ajoute que l'acte de vente mentionne que les travaux réalisés par la SARL Raies ont été achevés en mai 2018 et qu'est également annexée à l'acte authentique une attestation d'achèvement et de conformité des travaux délivré le 28 mai 2010.

Mme [P] ne peut ainsi utilement soutenir avec succès qu'elle a acquis un appartement qui n'a pas été rénové par la SARL Raies qui n'était pas au surplus assurée, ce que savaient parfaitement ses vendeurs.



Il résulte de tout ce qui précède que MM. [V], [W] et [Y] ne doivent pas garantie à Mme [P], sur le fondement des articles 1641 et suivants, au titre des désordres dont elle se prévaut.



En conséquence, sans qu'il soit utile d'entrer plus dans le détail de son argumentation, la garantie des vices cachés étant exclue Mme [P] doit être débouté de ces demandes au titre de la garantie des vices cachés.



4-Sur la garantie décennale des vendeurs en leur qualité de constructeurs 



L'article 1792'du code civil pose le principe d'une présomption de'garantie'décennale et énonce que tout constructeur d'un'ouvrage'est responsable de plein droit, envers le'maitre'ou l'acquéreur de'l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de'l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination; qu'une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.



L'article 1792-1 du code civil énonce également qu'est réputé constructeur de'l'ouvrage': 1°) tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au'maitre'd'ouvrage'par un contrat, de louage'd'ouvragé'; 2°) toute personne qui vend, après achèvement, un'ouvrage'qu'elle a construit ou fait construire'; 3°) toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de'l'ouvrage, accompli une mission assimilable à celle d'un locateur'd'ouvrage.



Ainsi la'garantie'décennale'qui pèse sur le'vendeur-constructeur d'un immeuble est une présomption de responsabilité envers les acquéreurs successifs de l'immeuble. Les seules causes d'exonération sont la force majeure, un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, le fait d'un tiers, l'immixtion fautive des'maîtres'de'l'ouvrage'en relation directe avec les dommages de nature'décennale, ou l'acceptation des risques par tes'maîtres'de'l'ouvrage. 



Elle concerne les désordres affectant la solidité de'l'ouvrage'ou le rendant impropre à sa destination.



En l'espèce, il ne peut être contesté que les vendeurs endossent la qualité de constructeurs, l'appartement litigieux ayant été vendu après achèvement des travaux de rénovation consistant en la division en trois appartements d'une maison d'habitation.



Ils relèvent à l'appui du rapport d'expertise que :

- les débordements des canalisations d'eaux usées ne sont pas fréquents, deux en cinq ans, et ont pour cause principale un défaut d'entretien, le défaut structurel évoqué se trouvant antérieur à leur rénovation et ayant une participation minime au problème,



- aucun sous-dimensionnement de l'évacuation des eaux pluviales relatif à leur intervention n'a été relevé'; c'est selon l'expert l'intervention de Mme [P] qui a prolongé la conduite qui créé la difficulté,

- les causes d'une humidité éventuelle en partie basse relevé uniquement sur une porte de bois, n'ont pu être mises à jour en l'absence d'intervention d'une société spécialisée et généralement aucune humidité n'a été constatée au sein du logement, à l'exception d'un défaut d'étanchéité au niveau du tuyau d'évacuation de la climatisation en cas d'épisode pluvieux (mur gauche de l'appartement) qui ne relève pas de la garantie décennale mais de la garantie d'achèvement,

- la stagnation des eaux en toit terrasse relève d'un défaut d'entretien,

- il n'est pas démontré que le défaut d'isolation entraîne une surconsommation de chauffage.



-sur le caractère décennal des désordres



S'il est exact que le débordement des canalisations d'eaux usées très ponctuel et qui n'a pas été constaté par l'expert durant les opérations d'expertise rende le bien impropre à sa destination, pour autant la cause de ce débordement ne relève pas à titre principal du défaut de structure constaté par l'expert mais d'un défaut d'entretien de sorte qu'il ne saurait revêtir une nature décennale.



Il en est de même pour le sous-dimensionnement de l'évacuation des eaux pluviales, l'expert n'ayant pas effectivement constaté un sous-dimensionnement du réseau de conduite sanitaire et uniquement un sous-dimensionnement du réseau d'eaux pluviales en pied de chute dont il précise que cette installation a été réalisée par Mme [P]. Il n'est donc pas imputable aux vendeurs constructeurs.



S'agissant du désordre d'accumulation d'eau sur le toit-terrasse, l'expert retient un défaut de pente du ragréage et de la couverture posée empêchant l'évacuation. Il note également que le toit-terrasse ne dispose que d'une seule évacuation contrairement au DTU et que cette situation est de nature à créer un risque de mise en charge excessive du toit terrasse en cas d'obstruction accidentelle de son unique évacuation. Il conclut que si l'étanchéité semble toujours acquise, à terme cette situation peut altérer l'étanchéité de la couverture mise en place.



S'agissant du défaut d'isolation thermique de la toiture, l'expert constate un défaut de mise en place d'isolation significative depuis l'intérieur de l'appartement de Mme [P].



Pour autant, il ne ressort pas des conclusions de l'expert que les 2 derniers désordres ainsi constatés ont atteint une gravité décennale puisque l'appartement n'a pas subi d'infiltrations en toiture notamment n'affectant pas ainsi le clos et le couvert, et Mme [P] n'apporte pas d'élément de nature à caractériser une perte de chaleur et une surconsommation d'énergie.



Enfin, s'agissant de l'humidité et des moisissures en partie basse, l'expert ne retient que le défaut d'étanchéité au niveau du tuyau d'évacuation de la climatisation. L'expert précise que l'ouverture pratiquée dans le mur gauche à l'entrée de l'appartement lors de la pose de la climatisation n'est pas étanche. Il note lors d'épisodes pluies significatives, des ruissellements et donc de l'humidité.

Ce désordre certes en lien avec l'appareil de climatisation mais qui est un élément indissociable du bâti, en ce qu'il créée des infiltrations d'eaux et un ruissellement sur le mur gauche est de nature décennale.



Au final, la cour retiendra comme désordre décennal le défaut d'étanchéité du mur de l'entrée de l'appartement au niveau du tuyau de la climatisation et les vendeurs constructeurs seront tenus à garantie de ce seul désordre.



-sur les préjudices et la réduction du prix de vente



L'expert a chiffré les travaux de reprise à la somme de 967,68 euros TTC. Mme [P] demande une indexation du prix suivant la variation de l'indice BT 01 au titre de la restitution du prix de vente ou de «'travaux réparatoires'» qui lui sera accordée.



Mme [P] demande également la réparation d'un préjudice de jouissance pour l'ensemble des désordres à hauteur de 350 euros mensuels soit 50'% de la valeur locative de 700 euros.

Les dégâts des eaux (ruissellements sur le mur par fortes plie) constatés par l'expert et seul retenu au titre de la responsabilité décennale a impacté selon les constatations de l'expert un seul mur se situant à gauche de l'entrée de l'appartement. Il ne s'agit pas ainsi d'une pièce principale et le désordre ne se manifeste que par temps de fortes pluies. 

La cour retiendra ainsi une évaluation de 10'% de la valeur locative soit 70 euros mensuels sur une période de 140 mois soit 9 800 euros à parfaire compter du 1 er décembre 2024.



Il en résulte que M. [N] [V], M. [C] [W] et M. [H] [Y] doivent être condamnés à payer à Mme [P] ces deux sommes au titre de la restitution du prix de vente.



5-Sur de la SARL Raies et de l'assureur AXA France Iard au titre de la garantie décennale



S'il n'est pas contestable que la SARL Raies au regard des mentions de l'acte authentique soit intervenue à la rénovation de l'immeuble litigieux, rien ne permet d'affirmer qu'elle a participé à la pose de la climatisation dans l'appartement de Mme [P] de sorte que sa responsabilité ne peut être retenu à ce titre.



Aucun autre désordre relevé par l'expert n'a par ailleurs été qualifié de désordre décennal de sorte que sa responsabilité de ce chef ne peut-être retenue. La SA AXA France Iard doit être mise hors de cause sans que la cour ait à répondre à son argumentation sur l'absence ou le défaut de garantie.



6-Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs 



Mme [P] fonde sa demande en dommages et intérêts sur les dispositions de l'article 1137 du Code civil mais il y a lieu d'observer qu'au jour de l'acte de vente se sont les dispositions de l'article 1116 ancien du Code civil qui étaient en vigueur. 

Or il y a lieu de rappeler :

-'qu'en application de ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties (ou le silence par elle observé sur un fait déterminant) sont telles qu'il est évident que, sans eux, l'autre partie n'aurait pas contracté,

- qu'en l'espèce, en l'absence de demande de nullité de la vente et au demeurant d'absence de preuve tant du caractère erroné des dispositions de l'acte de vente s'agissant de la SARL Raies et de son assurance'que de leur connaissance par les'vendeurs, l'intention dolosive requise pour la mise en 'uvre des dispositions de l'article 1116 qui suppose la volonté de tromper son cocontractant n'est pas établie.

Par ailleurs, aucun autre manquement à une'obligation'contractuelle que ce soit de délivrance, ou d'information, n'est développée de sorte que la responsabilité des vendeurs ne peut là non plus prospérer.



7-Sur les dépens et frais irrépétibles



Mme [P] d'une part et d'autre part, MM. [W], [Y] et [V] qui succombent chacun pour partie, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel par moitié, en eux compris les frais d'expertise judiciaire.



Ils seront ainsi nécessairement déboutés de leurs demandes d'indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

L'équité ne commande pas enfin d'allouer à la SA AXA France Iard au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a débouté Mme [Z] [P] de ses demandes à l'encontre de la SARL Raies et la SA Axa France Iard, condamné Mme [Z] [P] aux dépens et débouté M. [N] [V], M. [C] [W], M. [H] [Y] et la SA AXA France Iard de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare l'action en garanties des vices cachés engagée par Mme [P] contre M. [N] [V], M. [C] [W] et M. [H] [Y], recevable'mais l'a dit non fondée ;



Condamne M. [N] [V], M. [C] [W], M. [H] [Y] solidairement en leur qualité de vendeurs constructeurs à payer à Mme [Z] [P] la somme de':

- 967,68 euros TTC et dit que ce prix sera indexé sur la variation de l'indice BT 01';

- 9 800 euros à parfaire à hauteur de 70 euros mensuels à compter du 1er décembre 2024 et jusqu'au jour de l'exécution de la décision';



Déboute Mme [Z] [P] de ses autres demandes';



Condamne Mme [P] d'une part et d'autre part, MM. [W], [Y] et [V] qui succombent chacun pour partie, à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel par moitié, en eux compris les frais d'expertise judiciaire';



Les déboute chacun de leurs demandes d'indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

 

Déboute la SA AXA France Iard de sa demande au titre des frais irrépétibles;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes.



Le Greffier, La Présidente