Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 14 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 14/01/2025
à : La S.C.I. VARNIER


Copie exécutoire délivrée 
le : 14/01/2025
à : Me Céline RATTIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/03758 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JTT

N° MINUTE : 
1/2025






JUGEMENT 
rendu le mardi 14 janvier 2025


DEMANDERESSE
Le Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], Représenté par son syndic en exercice, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF) - [Adresse 5]
représentée par Me Céline RATTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0258


DÉFENDERESSE
La S.C.I. VARNIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier




Décision du 14 janvier 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03758 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5JTT

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VARNIER est propriétaire du lot n°102 d'un immeuble situé [Adresse 2] à Paris (75004), soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004), représenté par son syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, a fait assigner la SCI VARNIER devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4 690,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation signifiée, et capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,756,38 euros au titre des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Appelée à l'audience du juge des contentieux de la protection du 4 juillet 2024, l'affaire à fait objet d'un renvoi à l'audience du tribunal judiciaire du 17 octobre 2024.

A l'audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

La SCI VARNIER, régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI VARNIER tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°102,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2016 au 1er février 2024 et arrêté à cette date à 4 690,41 euros (en ce inclus 918,18 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 23 mars 2016, 14 mai 2018, 13 mai 2019, 24 février 2021, 29 septembre 2022 et 6 mars 2023 ayant notamment :
▸ approuvé les comptes pour les exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,
▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remise en état de l'escalier A, réfection des solins, remplacement collecteur cour, remplacement digicode vigik, étude couverture bâtiment B, mise en conformité RCP

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'approbation des travaux concernant l'appel « facture émise » pour 68,82 euros le 01/01/2023 et n'apporte pas d'élément relatif aux appels « Solde charges courantes » du 31/12/20 et 31/12/21 pour 99,06 euros et 53,05 euros. La somme de 220,93 euros sera, par conséquent écartée.

S'agissant de la somme de 229,20 euros (« [F] [L] [T] FUIT » du 14/09/21) il ne s'agit pas là de charges de copropriété proprement dit mais de travaux effectués par le syndicat de copropriétaires pour le compte personnel de copropriétaires et pouvant donner lieu à remboursement sous le régime de la gestion d'affaires. Toutefois encore faut-il que ces dépenses de réparation concernent le copropriétaire auquel elles sont imputées et qu'il en soit justifiées. Or rien ne permet d'imputer personnellement ces sommes à la SCI VARNIER. Cette partie de la demande sera donc nécessairement rejetée.

Ainsi, au vu des pièces produites, la SCI VARNIER est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 3 322,10 euros, pour la période allant du 1er juillet 2016 au 1er février 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 2 novembre 2021, pour la somme de 2 674,35 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure et après imputation des paiements postérieurs en application des articles 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant le sommation de payer délivré le 2 novembre 2021. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 450 euros.

Il est sollicité 290 euros d'honoraires de syndic (15/12/22) pour recouvrement de charges, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

En conséquence la somme globale de 176,38 euros, correspondant au coût de la sommation de payer du 2 novembre 2021, sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que la SCI VARNIER ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de juillet 2016. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

La SCI VARNIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI VARNIER devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI VARNIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004), pris en la personne de son syndic la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, les sommes suivantes :
3 322,10 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2016 au 1er février 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 2 novembre 2021, pour la somme de 2 674,35 euros, et ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,176,38 euros au titre des frais de recouvrement,200 euros au titre des dommages-intérêts,
REJETTE la demande formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] au titre des dépenses privatives,

CONDAMNE la SCI VARNIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris (75004) pris en la personne de son syndic la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI VARNIER aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

 Le greffier
Le président