Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 janvier 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Janvier 2025
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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES

représenté par Madame [G] [O], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [U]
Logement 8 Etage 2
10 Rue Clément Marot
44300 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024
date des débats : 17 octobre 2024
délibéré au : 09 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02061 - N° Portalis DBYS-W-B7I-ND56

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [J] [U] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 5 mai 2015 à effet au même jour, Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [J] [U] un logementT1 lui appartenant sis, 10 rue Clément Marot, 2ème étage n°8 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 180,18 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 59,33 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [J] [U] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 915,76 € arrêté au 14 septembre 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·      Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

·      Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

·       Subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire ;

·      Ordonner l’expulsion du locataire ainsi que toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

·      Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risque du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

·      Condamner le locataire au paiement de la somme de 1.335,12 € au titre des loyers et charges impayés au 13 mars 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

·      Condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 196,96 € augmentée des charges, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux du locataire, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

·       Condamner le locataire au paiement d’une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

·      Condamner le locataire au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

·       Ordonner l’exécution provisoire.




Les services sociaux du département ont informé le tribunal le 9 septembre 2024 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec [J] [U] et qu'ainsi, aucun diagnostic social et financier n'a pu être réalisé, seules les observations du bailleur ayant pu être recueillies.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, Nantes Métropole Habitat, représenté, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.352,74 € au titre des loyers et charges échus à la date du 15 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [J] [U] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d'impayé à la CAF le 17 mars 2023 ; la caisse en a accusé réception le 27 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 avril 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 4 avril 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 8 avril 2024, qui en accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.







Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire dans le commandement de payer en date du 20 septembre 2023 pour apurer sa dette ne s'applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l’espèce, si le commandement de payer du 20 septembre 2023 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l'article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 novembre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [J] [U].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[J] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.588,95 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2024.
Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s'ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 236,21 €.
En outre, l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « le locataire est obligé (…) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (...)
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».



En l'espèce, le bailleur ne justifiant pas de cette mise en demeure, les frais d'assurance qu'il a tarifés au locataire seront déduits du montant de la dette locative, à savoir la somme de 60,50€, correspondant à vingt-deux mois à 2,75 €.
En conséquence, [J] [U] sera condamné au paiement de la somme de 2.292,24 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 16 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 196,96 €.



Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [J] [U] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant. Il a cependant fait deux versements importants, l'un de 200 € le 15 octobre 2024 et l'autre de 500 € le 18 juillet 2023. Il offre de verser 200 € par mois en plus de son loyer courant pour résorber la dette.

Lors de l’audience, Nantes Métropole Habitat n'est pas opposée à un délai compte tenu de ces versements et du fait que la situation du locataire a changé. En effet, [J] [U] travaille désormais, en CDI, pour un salaire de 1.600 € par mois et a déclaré qu'il aurait parfois des primes en supplément.
Au regard de ces éléments, dès lors que [J] [U] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient d'accorder au locataire des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. La somme mensuelle de 200 € apparaît trop lourde et il convient de la ramener à une somme minimale de 170 €, ce qui n'empêche en rien le débiteur de verser des sommes plus importantes.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [U] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.



Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [U], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 5 mai 2015 entre Nantes Métropole Habitat et [J] [U], concernant le logement sis 10 rue Clément Marot, 2ème étage n°8 - 44300 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;
CONDAMNE [J] [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 2.292,24 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [J] [U] un délai de paiement de 15 mois pour se libérer de la dette, soit 14 mensualités de 170 €, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [U] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 10 rue Clément Marot, 2ème étage n°8 - 44300 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;


 
CONDAMNE [J] [U] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter de la date de défaillance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 196,96 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [J] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
CONDAMNE [J] [U] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY