Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 9 janvier 2025

Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 09 Janvier 2025
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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT
8, avenue des Thébaudières
BP 70344
44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Monsieur [R] [E], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S]
3 Rue des Moines de Buzay
Appartement 203 Etage 2
44220 COUERON

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024
date des débats : 17 octobre 2024
délibéré au : 09 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02755 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NH3A

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à HARMONIE HABITAT
CCC à Monsieur [C] [S] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 4 septembre 2019 à effet au même jour, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [C] [S] un logement T3 lui appartenant sis, 3 rue des Moines de Buzay, 2ème étage, n°203, outre un parking aérien n°306L2047 - 44220 COUËRON, moyennant un loyer mensuel initial de 437,17€ pour le logement, 10,19 € pour le parking outre une provision mensuelle pour charges de 55,73 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2024, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [C] [S] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3.097,67 € arrêté au 9 février 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

·        Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

·        Constater la résiliation du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
·        Ordonner l’expulsion de [C] [S] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

·        Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.167,94 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus et impayés arrêtée au 15 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à parfaire au jour de l’audience;

·      Condamner [C] [S] à lui payer une indemnité d'occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, soit la somme mensuelle de 577,48 € à compter de la date de l'audience et jusqu'à la libération effective des lieux ;

·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification à la préfecture ;

·        Ordonner l'exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 26 septembre 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.017,14 € au titre des loyers et charges échus à la date du 16 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [C] [S] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.


L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d'impayé à la CAF le 20 juillet 2023, la caisse ayant reçu la saisine le 28 juillet 2023, saisine enregistrée le 7 septembre 2023. La saisine de la CAF a donc bien eu lieu au moins deux mois avant l’assignation du 25 juillet 2024.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 25 juillet 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.


Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.




Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire dans le commandement de payer en date du 13 février 2024 pour apurer sa dette ne s'applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l’espèce, si le commandement de payer du 13 février 2024 accorde un délai de six semaines au locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l'article 4.7.1, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.
Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.
Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 avril 2024.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [C] [S].

Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[C] [S] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.017,14 €. En conséquence, [C] [S] sera condamné au paiement de cette somme au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 16 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 17 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 577,48 €.

Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [C] [S] a repris le versement intégral du loyer depuis quelques mois et respecte le plan d'apurement signé avec HARMONIE HABITAT le 10 avril 2024, en versant 50 € par mois en plus du loyer courant. Le respect de ce plan lui permet de continuer à percevoir les allocations logement.






Le diagnostic social et financier indique que [C] [S] vit seul, ses deux enfants résidant habituellement chez leur mère. Il est actuellement sans emploi. Il a entrepris de mettre fin à ses addictions, ayant pris conscience de leur impact sur sa vie familiale. Il souhaite retrouver un équilibre budgétaire et s'investir auprès de ses enfants.
A l’audience, HARMONIE HABITAT se dit d'accord pour accorder au locataire des délais de paiement tels qu'ils ont été prévus dans l'échéancier conclu avec lui le 10 avril 2024.
Au regard de ces éléments, dès lors que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient d'accorder à [C] [S] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [C] [S] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [C] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 4 septembre 2019 entre HARMONIE HABITAT et [C] [S], concernant le logement sis 3 rue des Moines de Buzay, 2ème étage, n°203, outre un parking aérien n°306L2047 - 44220 COUËRON ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 avril 2024 ;


CONDAMNE [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 3.017,14 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 16 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [C] [S] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 50 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [C] [S] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 3 rue des Moines de Buzay, 2ème étage, n°203, outre un parking aérien n°306L2047 - 44220 COUËRON, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [C] [S] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter de la date de défaillance, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 577,48 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [C] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
 
CONDAMNE [C] [S] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
 
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
 
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2025.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY