Tribunal Judiciaire · Mise en Etat 1ère Chambre — 9 janvier 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE
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JUGEMENT

 AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 le Tribunal judiciaire du HAVRE (1ère chambre) a 
 rendu le jugement suivant :


LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ
 N° RG 22/01114 - N° Portalis DB2V-W-B7G-F7DS
 NAC: 54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction


DEMANDEURS: 

Madame [N] [P]
née le 09 Juillet 1990 à MONTIVILLIERS, demeurant 102 rue Rouget de L’isle - 76610 LE HAVRE
représentée par la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [E] [D] - [V]
né le 25 Mars 1989 à LE HAVRE, demeurant 102 rue Rouget de L’isle - 76610 LE HAVRE
représenté par la SELARL SELARL RIQUE-SEREZAT THEUBET, avocats au barreau du HAVRE


DÉFENDERESSE: 

Madame [W] [L], [M] [A] veuve [I]
née le 10 Septembre 1938 à MALO-LES-BAINS, demeurant EHPAD Les Escales Résidence Desaint-Jean 13 rue louis Blério - T Appt 145 - 76620 LE HAVRE
représentée par l’AARPI LECLERCQ & TARTERET AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau du HAVRE


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président: Monsieur LE MOIGNE Vice-Président

Juges : Madame CORDELLE, Juge et Madame CAPRON-BONIOL, Magistrat honoraire juridictionnel 

Greffier : P.BERTRAND

DEBATS : en audience publique le 07 Novembre 2024. A l'issue des débats, le Tribunal a mis l'affaire en délibéré et le président a informé les parties présentes que le jugement serait rendu le 09 Janvier 2025.

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort, rendu publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal.


SIGNE PAR : Monsieur LE MOIGNE Vice- Président, et M. BERTRAND Greffier auquel le magistrat signataire a remis la minute de la décision.








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2020, Madame [I] a vendu au prix de 200 000€ sa maison d’habitation située 28, rue de la Forêt au Havre (76) à Madame [P] et Monsieur [V] (désormais Monsieur [D], suite à un changement de nom intervenu le 25 juillet 2023), ci-après désignés “les consorts [P]-[D]”.

Faisant état en février 2021 d’infiltrations importantes dans la salle de bains, ils ont sollicité et obtenu, par ordonnance du 31 août 2021, la désignation d’un expert judiciaire, Monsieur [H], avec une mission classique en la matière.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 6 avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2022, les consorts [P]-[D] ont fait assigner Madame [I] devant le tribunal judiciaire du Havre pour solliciter sa condamnation à les indemniser sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 décembre 2023, ils demandent au tribunal de bien vouloir:

- dire et juger que le bien immobilier vendu est atteint d’un vice caché;

en conséquence:

- condamner Madame [I] à leur régler les sommes suivantes:

- 11 988,87€ au titre de la reprise d’une partie de l’étanchéité du toit terrasse;
- 3 623,83€ HT au titre de la reprise du ravalement au niveau de la salle de bain;
- 1 475,84€ HT au titre du changement de faux plafond;
- 1 329,40€ HT au titre de la reprise du plafond du couloir du rez-de-chaussée;
- 500€ HT au titre de la peinture des plafonds;
le tout assorti de la TVA en vigueur au moment du prononcé de la condamnation avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la date des devis;

- 20 250€ au titre du préjudice de jouissance;

- condamner Madame [I] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL RIQUE SEREZAT THEUBET;

- condamner [W] [I] à leur régler la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [P]-[D] expliquent qu’ils ont rapidement constaté après la vente une humidité et des infiltrations importante dans la salle de bain et que le retrait d’un morceau de plafond a révélé des poutres rongées par les champignons, de la rouille sur les rails du faux plafond et des trous sur le toit. Ils relèvent que l’expert judiciaire a également constaté ces désordres, en lien avec une intervention qualifiée par ce dernier “d’irresponsable”. 
Ils estiment que ces désordres sont antérieurs à la vente ; qu’ils étaient cachés pour être situés sous le faux plafond, ou au niveau de la toiture terrasse à laquelle ils n’ont pu accéder, et que leur vendeuse ne pouvait qu’en avoir connaissance au regard des travaux de reprise effectués dans la salle de bains alors qu’elle était propriétaire du bien, et de l’importance des infiltrations et dégradations. Ils estiment qu’elle a été de mauvaise foi en leur faisant dire que la toiture avait été refaite en 1996 alors que les travaux dataient de 1990, en les empêchant d’accéder à la toiture terrasse préalablement à la vente, en ne leur mentionnant pas les travaux qu’elle a pu y faire réaliser, et pour lesquels ils estiment qu’elle a la qualité de constructeur tenu à la garantie des articles 1792 et suivants du code civil.
Ils affirment qu’ils auraient donné un moindre prix de la maison s’ils en avaient connu les désordres. Ils indiquent que leur préjudice de jouissance est important compte tenu du fait qu’ils ont été privés de l’utilisation de leur salle de bains. 

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 21 septembre 2023, Madame [I] demande au tribunal de bien vouloir :

- juger qu’elle n’avait pas connaissance de l’existence du vice antérieurement à la vente;

en conséquence, 

- juger applicable la clause d’exonération de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente;

- débouter les consorts les consorts [P]-[D] de toutes leurs demandes;

à titre subsidiaire:

- limiter le montant des condamnations à la somme de 8 927,21 € au titre du préjudice matériel;

- débouter les consorts [P]-[D] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance;

en tout état de cause;

- débouter les consorts [P]-[D] de leurs demandes;

- les condamner solidairement à lui régler la somme de 3 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître LECLERC.

Au soutien de ses demandes, Madame [I] explique qu’elle a acquis la maison en 1989, qu’elle y a vécu jusqu’à son entrée en EPHAD, le 15 décembre 2019, et qu’elle en a donné mandat de vente à Madame [R] le 28 février 2020. Elle relève que l’expert judiciaire a indiqué dans son rapport que la maison avait été correctement entretenue, mais que l’étanchéité des toitures était ancienne, que les infiltrations n’étaient pas visibles préalablement à la vente. Elle affirme qu’elle-même et son entourage n’en avaient pas connaissance. 
Elle rappelle qu’une entreprise a été mandatée pour vérifier l’état des toitures terrasses préalablement à la vente, que c’est cette entreprise qui a fait état de travaux effectués en 1996, information que son fils a relayé en toute bonne foi aux acquéreurs, et que les réparations mineures indiquées comme étant nécessaires ont alors été effectuées. Elle conteste plus généralement avoir la qualité de constructeur de travaux ayant pu avoir été réalisés dans la salle de bain, affirme qu’elle a toujours fait appel à des entreprises, et qu’en tout état de cause, de tels travaux ne peuvent qu’être très anciens et hors garantie décennale. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions notifiées par les parties pour un plus ample exposé de leurs motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2024; l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, et le prononcé du jugement, par mise à disposition au greffe, a été fixé à ce jour.

MOTIFS

- Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”. 

La garantie des vices cachés nécessite donc pour être mise en oeuvre avec succès que soit rapportée la preuve de l’existence d’un vice d’une gravité suffisante et de son antériorité par rapport à la vente, étant rappelé que pour satisfaire à l’exigence d’antériorité, il suffit que le vice soit simplement en germe au moment de la vente. L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Par ailleurs, en l’èespèce, l’acte de vente du 28 août 202 comprend une clause “Etat du bien” libellé comme suit:

“L’Acquéreur prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison:
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUÉREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”.

Aussi et dès lors qu’il est constant que [W] [I] n’a pas la qualité de professionnelle de l’immobilier, il appartient aux consorts [P]- [D] de démontrer qu’elle avait connaissance des vices cachés affectant la maison préalablement à la vente.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève que la maison a globalement été bien entretenue, que l’étanchéité des terrasses est “globalement en bon état pour un complexe de plus de 30 ans”, mais qu’elle n’en est pas moins en fin de vie, ce qu’il considère comme la cause essentielle des infiltrations subies par les consorts [P]- [D] postérieurement à la vente.


Au vu des désordres visibles après dépose du faux plafond de la salle de bain, l’expert judiciaire estime qu’il y a pu avoir des infiltrations dans cette zone plusieurs années auparavant, lesquelles ont donné lieu à des travaux réparatoires qu’il qualifie de “bricolage”(rapport p.13). Il n’est cependant pas en mesure de les dater, indiquant qu’ils remontent probablement à plusieurs années, possiblement à plus de 5 ans, sans qu’il ne soit démontré qu’ils soient intervenus dans le délai décennal de l’article 1792 du code civil. Sur ce point, l’expert judiciaire note dans son rapport que : “la facture relative la reprise de l’étanchéité sur cette terrasse en 1990 indique une reprise ponctuelle de plancher sans qu’il soit cependant possible de déterminer si elle correspond à la zone concernée. Il est donc possible que cette reprise remonte à cette période, et que de faibles infiltrations, non visibles en dessous compte tenu qu’il n’y avait pas de traces, se soient produites à un moment ou à un autre” (rapport p.16).

Aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que [W] [I] avait connaissance, postérieurement à de tels travaux, de la persistance d’infiltrations dans la mesure où, d’une part, l’état des chevrons et des panneaux supports, que l’expert judiciaire décrit comme “complètement pourris en rive”, avec “la sous-face des panneaux isolants apparentes en plusieurs endroits”, a nécessité la dépose d’éléments du faux plafond de la salle de bain pour être constaté et que, d’autre part, tant les consorts [P]-[D] que Madame [R], agent immobilier mandaté pour la vente de la maison, indiquent que le plafond ne présentait pas de traces d’infiltrations lors des visites préalables à la vente (rapport d’expertise, pièce n° 8 de la défenderesse), ce qui ressort également des attestations de membres de la famille de Madame [I], quand bien même leur valeur probante ne peut qu’être limitée. Enfin, l’entreprise mandatée pour vérifier l’état de la toiture indique dans sa facture du 31 mai 2020 avoir effectué des travaux de “réparation terrasse, mise en place matériel accès et sécurité, vérification ensemble de la terrasse, reprise collage sur un relevé d’étanchéité, repliement matériel, évacuation des gravats”. Cette facture a été transmise aux consorts [P]-[D], le 4 juin 2020, soit préalablement à la vente. Il n’est pas établi que ces derniers aient exigé d’autres vérifications, ou l’envoi d’une entreprise spécifiquement mandatée par leurs soins.

En l’état de ces éléments, la preuve n’est pas rapportée que [W] [I] avait connaissance des vices cachés affectant le bien immobilier, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie contenue dans l’acte de vente. 

Il n’est pas davantage établi que Madame [I] a transmis ou fait transmettre de mauvaise foi des informations erronées aux consorts [P]-[D] s’agissant notamment de l’âge de la toiture terrasse, étant observé que l’une des parties de cette toiture a effectivement été refaite en 1996.

En conséquence, les consorts [P]-[D] ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes. 

Sur les demandes accessoires

Les consorts [P]-[D] succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à régler une somme qui sera limitée à 2 500€ à Madame [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

- DEBOUTE les consorts [P]-[D] de toutes leurs demandes;

- CONDAMNE in solidum [N] [P] et [E] [D] à régler la somme de 2 500€ à [W] [I] sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- CONDAMNE in solidum [N] [P] et [E] [D] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître LECLERC.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.


Le Greffier, Le Président,