Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00443 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GYEO


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier 






DEMANDEUR :

Monsieur [P] [G]
né le 16 Octobre 1961 à [Localité 5] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS





DÉFENDEUR :

Madame [X] [R]
née le 18 Janvier 1996 à [Localité 5] (LOIRET), demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée






A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :

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RAPPEL DES FAITS


Monsieur [P] [G] a donné à bail le 11 août 2023 à Madame [X] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 530 euros et 25 euros de provisions sur charges, payables d’avance mensuellement. Le contrat a pris effet le 21 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, Monsieur [P] [G] a fait délivrer à Madame [X] [R] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 3.140,30 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2023.

Puis, le 16 mai 2024, Monsieur [P] [G] a fait assigner en référé Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [P] [G] recevable et bien fondée en ses demandes ;
Y faire droit, 
En conséquence, 

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [P] [G] à Madame [X] [R] en date du 11 août 2023, à effet au 21 août 2023 ;
Condamner Madame [X] [R] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’elle occupe sis à [Adresse 4] à [Localité 6] ;
Autoriser Monsieur [P] [G], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner Madame [X] [R] à lui verser une indemnité provisionnelle d’un montant de 5.535,08 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, compte arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l’article 1231-6 du Code Civil ;
Condamner Madame [X] [R] à lui verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
Condamner Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Madame [X] [R] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [P] [G], représentée par avocat, a maintenu sa demande d’expulsion et a actualisé sa créance à la somme de 8.431,85 euros. Il a ensuite déposé ses conclusions.

Citée à étude, Madame [X] [R] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [X] [R] ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous proposés pour sa réalisation.
Monsieur [P] [G], par l’intermédiaire de son avocat, a adressé le décompte actualisé par note en délibérée suivant courriel du 11 octobre 2024. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l'ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés :

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 janvier 2024, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

En outre, l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’assignation ait bien été dénoncée au préfet.

En conséquence, la demande du bailleur tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable et il y aura lieu de rejeter les demandes qui en découlent relatives à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

II. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 7 octobre 2024, évalue la dette locative à la somme de 8.431,85 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

De cette somme, doivent être décomptés les frais de procédure (173,58 euros et 127,90 euros), la charge du coût de ces frais étant examinée ci-dessous au titre des dépens.

Doit également être exclue la demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (35,71 euros) non justifiée en procédure.

Ensuite, il convient de déduire la somme de 9,60 euros (8 fois 1,20 euros) correspondant aux frais de rejet des prélèvements, qui ne relèvent pas des loyers et charges dus par la locataire.

Il en résulte une dette locative de 8.085,06 euros, après vérification des éléments constitutifs de cette somme.

Madame [X] [R], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.140,30 euros à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.394,78 euros à compter du 16 mai 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Il n’est demandé aucun délai de paiement en l’absence de la locataire.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Madame [X] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l'action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés du bail conclu le 11 août 2023 à effet au 21 août 2023 entre Monsieur [P] [G], d’une part, et Madame [X] [R], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

REJETONS en conséquence les demandes d’expulsion et de paiement au titre d’une indemnité d’occupation qui en découlent ;

CONDAMNONS Madame [X] [R] à verser à Monsieur [P] [G], la somme provisionnelle de 8.085,06 euros (selon décompte en date du 7 octobre 2024, incluant l'échéance du mois d’octobre 2024), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.140,30 euros à compter du 12 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [X] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [X] [R] à payer à Monsieur [P] [G], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,