Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00132 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSPY


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [V], [O] [R], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2010 la SA SCALIS -venant aux droits de la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI-société Nationale Immobilière)- a donné en location à Monsieur [V] [O] [R] et à Madame [Z] [R] un local à usage d’habitation avec une cave situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 495,87 euros et une provision pour charges de 189,81 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier le 17 octobre 2023 à Monsieur [V] [O] [R] un commandement de justifier l’occupation des lieux et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 3.306,20 euros selon décompte en date du 11 octobre 2023.

La SA SCALIS a -par acte d'huissier du 2 janvier 2024 signifié à l’étude- fait assigner Monsieur [V] [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [V] [O] [R] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 3], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Monsieur [V] [O] [R] au paiement de la somme de 5.210,27 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 18 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date du commandement de payer les loyers sur 3.306,20 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1153 du code civil ; condamner Monsieur [V] [O] [R] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Monsieur [V] [O] [R] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [V] [O] [R] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience de jugement qui s'est tenue le 14 mai 2024, Monsieur [V] [O] [R], bien que régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu, ni personne pour lui. 
La SA SCALIS, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant le montant en augmentation constante de la dette locative à la somme de 9.477,61 euros. Le bailleur a indiqué en outre que la locataire n’avait repris aucun paiement, ni des loyers courants, ni de l’arriéré locatif.

Aucune fiche relative au diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 9 août 2024, puis l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats fixée à l’audience du 8 octobre 2024, afin de permettre à la société SCALIS de s’expliquer sur l’absence de Madame [Z] [R], en sa qualité de co-locataire du bail, laquelle n’a pas été citée dans le commandement préalable et dans l’assignation introductive de la présente procédure. 

A l’audience du 8 octobre 2024, Monsieur [V] [O] [R] n’a pas comparu, ni personne pour lui. La justification de la sortie en cours de bail de Madame [Z] [R] a été produite aux débats, et la société SCALIS a maintenu ses demandes introductives tout en actualisant à la date du 26 septembre 2024 le montant en augmentation régulière de la dette locative de Monsieur [V] [O] [R] s’élevant en principal -frais de poursuites déduit- à 12.092,04 euros.

Les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 4 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 s'appliquant à la date du commandement délivré le 17 octobre 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 15 septembre 2010 contient une clause résolutoire (article 6 page 2), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2023, pour la somme de 3.306,20 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et ce, malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer précité.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [V] [O] [R] pour régler cette somme a expiré le dimanche 17 décembre 2023, jour ouvré, délai légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 18 décembre 2023 à 24 heures. 

Monsieur [V] [O] [R] n’ayant pas éteint les causes du commandement de payer du 17 octobre 2023, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 18 décembre 2023, et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [V] [O] [R] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [V] [O] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 18 décembre 2023 et, à compter du 19 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 19 décembre 2023, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [O] [R] reste devoir la somme de 12.092,04 euros à la date du 26 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), les frais de procédure qui relèveront éventuellement des dépens ayant été régulièrement déduits.

Absent à l'audience, Monsieur [V] [O] [R] ne conteste pas, par définition, le principe et reconnaît le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [V] [O] [R] sera en conséquence condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 12.092,04 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [V] [O] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dus à la date de résiliation du bail - tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi - afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus, ceci jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. 

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, Monsieur [V] [O] [R] sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 230,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 15 septembre 2010 entre la SA SCALIS -venant aux droits de la société CDC HABITAT (anciennement dénommée SNI-société Nationale Immobilière)- et Monsieur [V] [O] [R], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 12.092,04 € (douze mille quatre vingt douze euros et quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 26 septembre 2024 (incluant l’échéance du mois d’août 2024), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges échus postérieurement à la résiliation du bail -tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi- laquelle s’appliquera à compter du 1er septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [R] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 230,00 euros (deux cent trente euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] [R] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.


Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,