Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00067 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GS5P


COMPOSITION DU TRIBUNAL :


Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier 




DEMANDEURS :

Monsieur [V] [L]
né le 25 Décembre 1948 à [Localité 5] (LOIR ET CHER), demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [F] [Z] [O] épouse [L]
née le 21 Octobre 1948 à [Localité 8] (LOIR ET CHER), demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS




DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [R] [H]
né le 26 Décembre 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté




A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :






RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 15 avril 2022, Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] ont donné à bail à Monsieur [P] [R] [H] un bien à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 390 euros et 30,00 euros de provisions sur charges, payables d'avance et au plus tard le 9 de chaque mois. Ce contrat de bail a pris effet le jour de sa signature.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] ont fait signifier le 18 octobre 2023 à Monsieur [P] [R] [H] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1.350 euros, selon décompte en date du 12 octobre 2023. 

Le même acte a fait commandement au locataire de communiquer le contrat d’assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne physique le 18 janvier 2024, Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] ont fait assigner en référé Monsieur [P] [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 15 avril 2022, les causes du commandement n’ayant pas été éteintes ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [R] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 4] avec un garage, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 et suivants et R411-1 à R.442-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;Condamner Monsieur [P] [R] [H] au paiement d’une provision s’élevant à la somme principale de 2.439,43 euros, pour les causes énoncées avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023, au visa de l’article 1231-6 du code civil au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 janvier 2024 ;Condamner Monsieur [P] [R] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros à compter du mois de février 2024, et ce jusqu’à votre départ effectif et de tout occupant de votre chef outre intérêts au taux légal, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et, suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;Condamner Monsieur [P] [R] [H] au paiement de la somme de 800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;Condamner Monsieur [P] [R] [H] au paiement des frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du commandement d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance ainsi que la notification du commandement à la CCAPEX au visa de l’article 696 du Code de procédure civile outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024 après un renvoi.

A cette audience, Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leurs conclusions.

Cité à personne physique, Monsieur [P] [R] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 juin 2024.

Les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 octobre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 15 avril 2022 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article XI des conditions générales, page 3).

Le 18 octobre 2023, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [P] [R] [H], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l'acte.

Monsieur [P] [R] [H] avait jusqu'au 20 novembre 2023 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, le 18 novembre correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Il ne ressort pas des pièces du dossier que l’attestation d’assurance ait été produite par le défendeur.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 21 novembre 2023.

L'expulsion de Monsieur [P] [R] [H] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [P] [R] [H] reste redevable des loyers jusqu’au 20 novembre 2023 et, à compter du 21 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Monsieur [P] [R] [H], occupant sans droit ni titre depuis le 21 novembre 2023, cause un préjudice à Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges, à savoir la somme de 450 euros, comme demandé dans l’assignation.

Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 novembre 2023, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [R] [H] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté au 26 septembre 2024, évalue la dette locative à la somme de 3.299,75.

De cette somme, il convient de déduire la régularisation de charges au titre de l’année 2022 (195,53 euros, celle-ci n’étant pas justifiée en procédure, il est impossible d’en vérifier les éléments constitutifs), ainsi que la régularisation de charge au titre de l’année 2023, s’agissant uniquement des charges récupérables (471,32 euros, celles-ci n’étant pas justifiées en procédure, il est impossible d’en vérifier les éléments constitutifs).

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.632,90 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [P] [R] [H] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 2.632,90 euros.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.350 euros à compter du 18 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement au locataire, absent à l’audience, n’a pas été mise dans les débats par le juge : en effet, le dernier loyer échu a été réglé partiellement avant l’audience, et le défendeur, absent à l’audience, n’a sollicité aucuns délais de paiement. Il convient de préciser que cette suspension, qui donne son sens à l’octroi de délais de paiement, ne peut plus être accordée d’office par le juge en l’absence de demande par l’une des parties.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Monsieur [P] [R] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 ainsi que celui du commandement de justifier de l’assurance locative et de l’assignation du 18 janvier 2024.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L], Monsieur [P] [R] [H] sera condamné à leur verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.



Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 15 avril 2022 entre Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L], d’une part, et Monsieur [P] [R] [H], d’autre part, concernant le logement avec garage situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 novembre 2023 et que le bail est donc résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

DISONS que Monsieur [P] [R] [H] devra par conséquent quitter les lieux loués ainsi que le garage situés [Adresse 3], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [P] [R] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [P] [R] [H] à Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] à compter du 21 novembre 2023 le sont au titre d'une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [P] [R] [H] à verser à Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] la somme provisionnelle de 2.632,90 euros (selon décompte en date du 26 septembre 2024, incluant l'échéance de septembre 2024), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.350 euros à compter du 18 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] [H] à payer à Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 450 euros, montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il auait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;






CONDAMNONS Monsieur [P] [R] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] [H] à payer à Monsieur [V] [L] et Madame [F], [Z] [O] épouse [L] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection