Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00126 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSOK


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :








RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2020, la SA CDC HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [J] et à Madame [V] [Y] un bien à usage d’habitation de type 3 (RDC) avec 2 stationnements n° 10 & 11, situés au [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 701,35 euros outre 83,11 € de provision pour charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par courrier du 23 décembre 2021, Madame [V] [Y] a résilié le contrat auprès du bailleur et a quitté le logement commun.

Postérieurement, des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [M] [J], le bailleur SA CDC HABITAT a fait signifier le 4 octobre 2023 à ce dernier un commandement de justifier de l’occupation du logement et de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.596,74 euros.

A défaut de règlement des causes dudit commandement par le locataire en place, la SA CDC HABITAT a, par acte d'huissier du 28 décembre 2023, fait assigner-avec dénonciation par voie électronique à la Préfecture du Loiret le 29 décembre 2023- Monsieur [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [J], lequel a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 ;
ordonner que Monsieur [M] [J] soit expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux, et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d'un serrurier si besoin est ;
condamner Monsieur [M] [J] à payer la somme de 2.596,74 euros correspondant aux causes du commandement, et ce sous réserve des loyers échus au jour du jugement ; 
condamner Monsieur [M] [J] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges -révisables selon les conditions contractuelles- à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à complète et effective libération des locaux ; 
condamner Monsieur [M] [J] au paiement d’une somme de 1.000,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;
condamner Monsieur [M] [J] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement.

Evoquée le 14 mai 2024, l’affaire a été reportée à l’audience publique du 8 octobre 2024 afin de permettre la production de l’acte de signification (à l’étude) de l’assignation introductive d’instance.
A cette audience, la société CDC HABITAT, représentée par son avocat, a déposé son dossier et maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyers, tout en actualisant le montant en augmentation constante de la dette locative à la somme de 5.577,29 euros. Le bailleur a indiqué en outre que la locataire n’avait pas repris le paiement des loyers courants, ni de l’arriéré, et qu’il s’opposait par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de la dette locative.

Monsieur [M] [J] ne comparaît pas, ni personne pour lui. 

La fiche relative au diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [M] [J] ne s’est pas présenté, ni excusé, aux 2 rendez-vous qui lui ont été proposés par le travailleur social. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel, en l'absence de Monsieur [M] [J] à l'audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur CDC HABITAT justifie avoir préalablement saisi conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) afin de lui signaler la situation d'impayés de Monsieur [M] [J], et ce, dès le 5 septembre 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 décembre 2023. 

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 4 octobre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 13 octobre 2020 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 7 des conditions particulières), tandis que le commandement de payer visant ledit contrat a été signifié le 4 octobre 2023, pour paiement d’une somme en principal de 2.596,74 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [M] [J] disposait donc jusqu'au 4 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés, il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à la date du 4 décembre 2023.





II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA CDC HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [M] [J] reste devoir la somme de 5.577,29 euros à la date du 4 octobre 2024, étant précisé que le montant réclamé devra cependant ramené à 5.041,94 euros, ceci après soustraction de la somme de 535,35 € correspondant, d’une part, à des « frais de rejet de prélèvement » non contractuels pour 175,63 €, ainsi que, d’autre part, à des « frais de contentieux » pour 359,72 € qui relèvent éventuellement des dépens.

Absent à l'audience, Monsieur [M] [J] ne conteste par définition, ni le principe, ni le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA CDC HABITAT.

Ainsi, Monsieur [M] [J] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 5.041,94 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte actualisé au 4 octobre 2024) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification du présent jugement. 

De plus, occupant sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023 -par l’effet du jeu de la clause résolutoire du bail- le locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. 

Monsieur [M] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges (révisables selon les conditions contractuelles) qui s’appliquera à compter du 1er octobre 2024, ceci jusqu'à la libération complète des lieux avec remise des clés, conformément à la demande portée dans le décompte actualisé au 4 octobre 2024 remis à l'audience (échéance du mois de septembre 2024 incluse).


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Au regard des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur SA CDC HABITAT, il y aura lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant Monsieur [M] [J] à lui payer une indemnité de 300,00 € sur ce fondement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 13 octobre 2020 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [M] [J], concernant le bien à usage d’habitation avec 2 stationnements n° 10 & 11, situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [J], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT également que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.041,94 € (cinq mille quarante et un euros et quatre vingt quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 4 octobre 2024,, échéance septembre 2024 incluse, hors frais non contractuels et de poursuite- assortie des intérêts légaux à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges (révisables selon les conditions contractuelles) qui s’appliquera à compter du 1er octobre 2024 - échéance d’octobre 2024 incluse suivant décompte du 4 octobre 2024 - et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à verser à la SA CDC HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023 et celui de l'assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.


Le greffière, Le juge,