Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 9]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 23/03983 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GRCJ


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Y] [N] poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY [Adresse 2] en qualité de mandataire
né le 29 Novembre 1967 à [Localité 7] -THAILANDE, demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituant par SPE IMPLID LEGAL AVOCATS, avocat au barreau de LYON

Madame [D] [M] épouse [N] poursuites et diligences de SAS NEXITY LAMY [Adresse 2] en qualité de mandataire
née le 08 Juillet 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituant par SPE IMPLID LEGAL AVOCATS , avocat au barreau de LYON



DÉFENDEUR :

Madame [K] [F] épouse [Z]
née le 02 Février 1984 à [Localité 9] (LOIRET), demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.





Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à 




RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 23 mai 2022, ayant pris effet le 25 mai 2022, Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] ont donné en location à Madame [K] [F] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation ainsi que deux emplacements de parking situés [Adresse 3], [Adresse 10] » (Bâtiment A, rez-de-chaussée, logement n°101), pour un loyer mensuel de 745 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 1er de chaque mois. 

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 25 mai 2022.

Le montant du dépôt de garantie a été fixé à la somme de 745 euros.

Madame [K] [F] épouse [Z] a quitté le logement au mois de décembre 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de constat par un Commissaire de Justice, le 29 décembre 2023.

Puis, Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] ont fait assigner le 28 juillet 2023 Madame [K] [F] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail des locaux situés : [Adresse 11], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux :S’entendre autoriser en conséquence, à faire procédure à l’expulsion de Madame [K] [F] épouse [Z], ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner Madame [K] [F] épouse [Z] au paiement de la somme de 4.285,63 euros, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal ;Condamner Madame [K] [F] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [K] [F] épouse [Z] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 octobre 2024 après plusieurs renvois.


A l’audience, outre les demandes contenues dans l’assignation, Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent, par le biais de conclusions, leur désistement s’agissant de la demande d’expulsion, ainsi que la condamnation de Madame [K] [F] épouse [Z] au paiement d’une somme de 9.185,50 euros au titre des impayés de loyers, et la somme de 1.595,60 au titre des réparations locatives, de laquelle il y aura lieu de déduire le montant du dépôt de garantie.

A cette audience, Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N], représentés par leur avocat, ont indiqué que les lieux ont été libérés et que leur demande porte désormais sur des impayés de loyers et charges ainsi que des réparations locatives. Ils ont procédé au dépôt de leurs conclusions.
Il convient de se référer aux conclusions écrites pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

Citée par procès-verbal de remise à étude, Madame [K] [F] épouse [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience.

La fiche relative au diagnostic social a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la locataire ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé. 

Aussi, une action en matière de prévention des expulsions a été initiée par l’AHU, mais la locataire n’est pas venue au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, toutes les parties n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

Il sera constaté que les bailleurs ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion du fait du départ de la locataire du logement.


I. Sur les demandes principales :

*Sur le montant de l'arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N], bailleurs, versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. 

Ce décompte, daté du 17 mai 2024, évalue la dette locative à la somme de 9.185,50 euros, échéance de décembre 2023 incluse.

De cette somme, il y aura lieu de déduire le montant du dépôt de garantie, à savoir, la somme de 745 euros.

L’état des lieux de sortie a été réalisé par procès-verbal de constat, par un Commissaire de Justice, le 29 décembre 2023.

Absente à l’audience, Madame [K] [F] épouse [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative. 

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [K] [F] épouse [Z] au paiement de la somme de 8.440,50 euros, au titre des loyers et charges impayés, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

*Sur les réparations locatives :

II. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

-de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

-de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 23 mai 2022 ayant pris effet le 25 mai 2022 reprend ces dispositions en son article 2.2 page 7.

Les bailleurs sollicitent une somme totale de 1.595,60 euros au titre des réparations locatives.

Ils produisent l'état des lieux d'entrée réalisé le 25 mai 2022 contradictoirement avec la locataire. 

Il y aura donc lieu de prendre en considération le logement dans son état du 25 mai 2022 pour vérifier s’il existe des réparations locatives.

L'état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat par un commissaire de Justice, le 29 décembre 2023.

La demande financière présentée par les bailleurs est également étayée par les bons de commande et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.



Sur l’entretien de la chaudière :
Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 143 euros correspondant à la révision annuelle comprenant l’entretien de la chaudière à gaz.

Ils produisent pour cela un devis daté du 16 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien s’agissant de la chaudière, si bien que la présomption de réception de celle-ci en bon état d’entretien prévue à l’article 1731 du Code civil sera appliquée.


L’état des lieux de sortie ne révèle pas un mauvais état d’entretien de la chaudière.

En conséquence, les bailleurs seront déboutés de leur demande concernant l’entretien de la chaudière, l’état des lieux de sortie ne faisant pas état d’un défaut particulier.


Sur le nettoyage complet du logement :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 560 euros correspondant au nettoyage intégral du logement.

Ils produisent pour cela une facture datée du 31 janvier 2024 qui porte sur le nettoyage intégral du logement.

L’état des lieux d’entrée ne précise rien à ce sujet.

L’état des lieux de sortie révèle que les différents sols du logement sont encrassés et que des toiles d’araignées sont notamment présentes en partie haute des murs et en cueillie de plafond.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 250 euros.


Sur le remplacement du mitigeur de la cuisine :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 120 euros correspondant au remplacement du mitigeur de la cuisine.

Elle produit pour cela une facture datée du 31 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée précise que le mitigeur de la cuisine était en état d’usage, et présentait déjà des traces de tartre.

L’état des lieux de sortie révèle que le robinet est très entartré.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 60 euros.


Sur le débroussaillage :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 60 euros correspondant au débroussaillage.

Ils produisent pour cela une facture datée du 31 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien s’agissant de l’extérieur du logement.

L’état des lieux de sortie révèle que le jardin est en friche.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 30 euros.


Sur le taillage de la haie :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 80 euros correspondant au taillage des haies du jardin.

Ils produisent pour cela une facture datée du 31 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien s’agissant de l’extérieur du logement.

L’état des lieux de sortie révèle que le jardin est en friche.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 40 euros.


Sur les consommables et les frais de déplacement de la société FCZE :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 65 euros correspondant aux consommables et aux frais de déplacement de la société de nettoyage.

Ils produisent pour cela une facture datée du 31 janvier 2024.

Par suite aux différentes indemnisations retenues précédemment : nettoyage du logement, remplacement du mitigeur de la cuisine, débroussaillage et taillage des haies, il y aura lieu de mettre également à la charge de la locataire les consommables ainsi que les frais de déplacement de la société.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 32,50 euros.


Sur l’évacuation des encombrants et de déchets divers, ainsi que les frais d’apport en déchetterie :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 406 euros correspondant à l’évacuation des encombrants (3 matelas, 1 micro-onde) et de déchets divers, transports en déchetterie ainsi que les frais d’apport en déchetterie.

Ils produisent pour cela une facture du 24 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien s’agissant d’encombrants ou d’éventuels déchets divers.

L’état des lieux de sortie révèle que les WC comportent quelques cartons et objets laissés par la locataire. Également, dans le petit renfoncement se trouvant dans la cuisine, un sac poubelle laissé par la locataire est présent. Dans une des chambres, un placard avec deux portes coulissantes présentes à l’intérieur, quelques déchets et cartons laissés par la locataire. Dans une des chambres également, trois matelas ont été laissés sur place par la locataire.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 200 euros.


Sur la remise en état de la porte du placard de la chaudière :
Monsieur [S] [Y] [N] et Madame [D] [M] épouse [N] sollicitent une somme de 110 euros correspondant la refixation des gonds, ainsi qu’à la remise en place de la porte et son réglage.

Ils produisent pour cela une facture du 24 janvier 2024.

L’état des lieux d’entrée n’indique rien s’agissant de la porte de placard de la chaudière, si bien que la présomption de réception de celle-ci en bon état d’entretien prévue à l’article 1731 du Code civil sera appliquée.

L’état des lieux de sortie révèle que la porte du petit renfoncement contenant la chaudière est démise.

En conséquence, il y aura lieu de fixer l’indemnisation pour ce poste à la somme de 50 euros.

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Il en résulte une somme totale due de 662,50 euros.

Il a été indiqué ci-dessus que Madame [K] [F] épouse [Z] était débitrice d’une somme de 8.440,50 euros, qui doit être ajoutée à la somme de 662,50 euros.

Madame [K] [F] épouse [Z] sera donc condamnée à payer une somme de 9.103,00 euros au titre des réparations locatives, des loyers et des charges impayés à Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N], déduction faite du montant du dépôt de garantie non restitué.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.








III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [F] épouse [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N], Madame [K] [F] épouse [Z] sera condamnée à leur verser la somme de 400 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du bail conclu le 23 mai 2022 ayant pris effet le 25 mai 2022 avec Madame [K] [F] épouse [Z], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], Résidence [Adresse 1] » (Bâtiment A, rez-de-chaussée, logement n°101), et sa demande d’expulsion, du fait du départ de la locataire du logement au mois de décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [K] [F] épouse [Z] à verser à Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] la somme de 8.440,50 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 3], [Adresse 10] » ([Adresse 6]), pris à bail le 23 mai 2022, ayant pris effet le 25 mai 2022 et restitué au mois de décembre 2023, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;



CONDAMNE Madame [K] [F] épouse [Z] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] la somme de 662,50 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [F] épouse [Z] aux entiers dépens de l'instance ;

CONDAMNE Madame [K] [F] épouse [Z] à payer à Monsieur [S] [T] et Madame [D] [M] épouse [N] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffière.


La greffière, Le juge des contentieux de la protection,