Cour d'Appel · 3ème chambre — 22 janvier 2025

22/01/2025



ARRÊT N°47/2025



N° RG 23/00186 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PGOK

JCG/IA



Décision déférée du 17 Novembre 2022

 Juge des contentieux de la protection de CASTELSARRASIN 

( 11-22-0098)

C.GABAUDE

















[J] [Y]





C/



Commune DE [Localité 2]





























Grosse délivrée



le 



à 















CONFIRMATION PARTIELLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE



Madame [J] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/002004 du 06/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMEE



Commune DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assignée le 23 mars 2023 à personne morale, sans avocat constitué













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre 

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- REPUTE CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2018, la commune de [Localité 2] a donné à bail à Mme [J] [Y] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel principal de 275.00 €.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 septembre 2021 dont Mme [Y] a accusé réception le 8 septembre 2021, la commune a rappelé à Mme [Y] :

- qu'elle était, conformément à son bail signé le 1er décembre 2018, locataire de l'appartement situé [Adresse 3] ;

- qu'elle avait une dette de loyer de 866,36 € depuis le 1er décembre 2018, outre la somme de 407,44 € sur les mois de septembre et novembre 2018, résidu de sa colocation avec sa fille [N] ;

- que son voisin, M. [U], avait mis fin à son bail concernant le logement situé au 1er étage ;

- que la commune récupérait son bien sis au 1er étage, de plein droit, afin d'en disposer.



Par acte en date du 25 février 2022, la commune de [Localité 2] a fait assigner Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Castelsarrasin aux fins de voir :

- constater que les conditions de la clause résolutoire du contrat de bail sont réunies en l'espèce,

- constater la résiliation du bail liant les parties à la date du jugement à intervenir,

- ordonner l'expulsion de Mme [J] [Y] de l'appartement sis [Adresse 3], et des annexe ou dépendance qu'elIe occuperait en vertu du contrat de bail ou sans titre, ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, et en particulier de l'appartement sis au premier étage du même immeuble,

- dire et juger que l'huissier de justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- condamner Mme [Y] au paiement d'une somme provisionnelle de 497,46 euros augmentée des loyers restant impayés à la date du jugement en représentation de l'arriéré locatif arrêté à cette même date,

- condamner Mme [Y] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers des deux appartements, soit 275,00 euros et 400,00 euros, augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, due à compter de la date de la résiliation du bail et ce, jusqu'à libération effective des lieux,

- condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 750,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l'instance,

- prononcer l'exécution provisoire du jugement à venir.



Par jugement contradictoire en date du 18 novembre 2022, le juge a :

- déclaré irrecevable la demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire, 

- prononcé à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 1er décembre 2018 entre la commune de [Localité 2] et Mme [J] [Y], 

- ordonné faute de départ volontaire de Mme [J] [Y] du logement loué sis [Adresse 3] et de l'appartement sis au premier étage à la même adresse occupé sans droit ni titre, dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ou occupés sans droit ni titre ainsi que celles de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, et l'assistance d'un serrurier si besoin, 

- condamné Mme [J] [Y] à payer à la communne de [Localité 2] la somme de 246,35 euros au titre des loyers et charges échus impayés arrêtés au 12 mai 2022 (échéance de mai 2022 incluse), 

- condamné Mme [J] [Y] à payer à la commune de [Localité 2] une indemnité mensuelle d'occupation non révisable de 275 euros pour le logement sis au rez-de-chausée et de 400 euros pour le logement sis au premier étage à compter de la présente décision jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné Mme [J] [Y] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [J] [Y] aux dépens, 

- rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.



Par déclaration en date du 17 janvier 2023, Mme [J] [Y] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble de ses dispostions.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 avril 2024, Mme [J] [Y] demande à la cour de :

- réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, en conséquence, 

- débouter la commune de [Localité 2] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la commune de [Localité 2] à payer à Mme [J] [Y] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.



Mme [Y] fait valoir que l'assignation aux fins de résiliation n'a pas été dénoncée à la CCAPEX de sorte que toutes les demandes de résiliation sont irrecevables. Elle ajoute que les difficultés de règlement survenues dans le courant de l'année 2020 avaient fait l'objet d'un échéancier de la part du Trésor Public chargé du recouvrement desdits loyers et que cet échéancier a été respecté, de sorte que ses retards de règlement ne pouvaient caractériser une faute du locataire suffisamment grave pour fonder la résiliation du bail.



Par ailleurs, elle indique qu'elle a réglé la totalité des loyers échus, de sorte que la commune devra également être déboutée de ses demandes en paiement.



La déclaration d'appel a été signifiée à la commune de [Localité 2] par acte d'huissier en date du 23 mars 2023 conformément aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile.



Les conclusions de Mme [Y] ont été signifiées à la commune de [Localité 2] par acte d'huissier en date du 19 avril 2023 conformément aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile.



La commune de [Localité 2] n'a pas constitué avocat.



MOTIVATION DE LA DECISION



L'intimé régulièrement assigné qui n'a pas conclu est réputé s'être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu'en vertu de l'article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelants que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.



Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail 



L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles de signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.



Aux termes du paragraphe II de cet article, ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.



En l'espèce, il n'a pas été justifié de la saisine de la CCAPEX et la demande principale en constat de la résiliation du bail a été justement déclarée irrecevable par le premier juge, et ce d'autant plus qu'aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n'avait été délivré à Mme [Y].



En revanche, c'est à tort que le premier juge n'a pas déclarée irrecevable la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail en raison des impayés récurrents de loyers dès lors que les dispositions de l'article 24 II susvisées de la loi étaient applicables à une telle demande.



Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 1er décembre 2018 entre la commune de [Localité 2] et Mme [Y], en ce qu'il a ordonné son expulsion faute de départ volontaire de Mme [Y] du logement loué à [Adresse 3], et en ce qu'il a condamné Mme [Y] à payer à la commune une indemnité mensuelle d'occupation non révisable de 275 € pour le logement sis au rez-de-chaussée.



Sur la demande d'expulsion de l'appartement du premier étage



Le contrat de bail signé par Mme [Y] ne porte que sur l'appartement du rez-de-chaussée.



Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que Mme [Y] n'était pas locataire de l'appartement du premier étage en l'absence de contrat de bail et de versement d'un loyer correspondant et qu'elle occupait donc cet appartement de manière illicite, en ordonnant en conséquence son expulsion de cet appartement et en condamnant Mme [Y] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 400 € pour ce logement à compter de la décision de première instance et jusqu'à la libération effective des lieux.



Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers



Le tribunal a condamné Mme [Y] à payer à la commune la somme de 246,35 € arrêtée au 11 mai 2022.



Mme [Y] indique qu'elle verse aux débats un relevé de dette établi par le Trésor public révélant qu'elle a réglé la totalité des loyers échus et que l'arriéré a également été apuré.



Il ne peut qu'être constaté que le bordereau de situation produit par Mme [Y] est celui du 12 mai 2022 (pièce n° 14) indiquant que le montant restant dû s'élève à 246,35 € pris en compte par le premier juge et qu'il n'est produit aucun justificatif des règlements effectués depuis cette date. 



Le jugement dont appel doit en conséquence être confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Mme [Y], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.



Elle se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.



Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.



PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Confirme le jugement du tribunal de proximité de Castelsarrasin en date du 17 novembre 2022 sauf en ce que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 1er décembre 2018 entre la commune de [Localité 2] et Mme [Y], en ce qu'il a ordonné son expulsion faute de départ volontaire de Mme [Y] du logement loué à [Adresse 3], et en ce qu'il a condamné Mme [Y] à payer à la commune une indemnité mensuelle d'occupation non révisable de 275 € pour le logement sis au rez-de-chaussée.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare irrecevables la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 1er décembre 2018 entre la commune de [Localité 2] et Mme [Y], du logement loué à [Adresse 3] et les demandes subséquentes d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation.



Condamne Mme [Y] aux dépens d'appel.



Déboute Mme [Y] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT



I.ANGER E.VET