Cour d'Appel · 3ème chambre — 22 janvier 2025

22/01/2025



ARRÊT N°45/2025



N° RG 23/00056 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PFZF

JCG/IA



Décision déférée du 23 Décembre 2022

 Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE 

( 22/02722)

S.SALIBA

















S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM





C/



[W] [O]























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE



S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM 

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉ



Monsieur [W] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Assigné le 22 février 2023 à étude, sans avocat constitué









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre 

S. GAUMET, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre







FAITS ET PROCÉDURE 



Par contrat du 22 août 2017, la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM a loué à [J] [O] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 257,56 €, outre une provision sur charges de 96,08 €.



A la suite du décès de [J] [O] le 16 mars 2021, son fils [W] [O] a demandé à reprendre ledit logement.



Par courrier du 15 avril 2021, le propriétaire a exprimé son refus de poursuivre le bail et a invité [W] [O] à déposer une demande de logement social, lui rappelant qu'il était susceptible de faire l'objet d'une procédure d'expulsion.



Par courrier du 04 juillet 2022, la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM a mis en demeure [W] [O] d'apurer sa dette locative d'un montant de 1185,89 € , les loyers n'étant plus réglés depuis le mois d'avril 2022.



Par acte en date du 26 juillet 2022, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir :

- l'expulsion de M. [W] [O] en qualité d'occupant sans droit ni titre ou, à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs et donc son expulsion,

- la condamnation de M. [W] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles,

- la condamnation de M. [W] [O] au paiement de la somme de 1 185.89 euros au titre de l'arriéré locatif à la date du 30 juin 2022,

- la condamnation de M. [W] [O] aux dépens de l'instance,

- la condamnation de M. [W] [O] au paiement de la somme de 360 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'exécution provisoire du jugement.



Par jugement réputé contradictoire en date du 23 décembre 2022, le tribunal a :

- débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande d'expulsion de M. [W] [O] en qualité d'occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1]) à [Localité 3],

- déclaré irrecevable la demande de la SA Patrimoine Languedocienne tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail avec M. [W] [O], 

- dit, par conséquent, n'y avoir lieu à l'expulsion de M.[W] [O] pas plus qu'à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, 

- condamné M. [W] [O] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 1147,79 euros au titre de l'arriéré locatif (somme arrêtée au 30 juin 2022), 

- débouté la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de condamnation de M. [W] [O] aux dépens, 

- débouté la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de sa demande condamnation de M.[W] [O] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.





Par déclaration en date du 5 janvier 2023, la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions.





MOYEN ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 mars 2023, la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM demande à la cour au visa de la loi 6 juillet 1989, de :

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 décembre 2022 ;

à titre principal, 

- juger que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre de l'appartement A14 sis [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 16 mars 2021 ;

- ordonner en conséquence à l'expiration du délai prévu par la loi son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sauf pour lui à libérer sans délai les lieux dès le prononcé de l'arrêt à intervenir ;

- fixer l'indemnité d'occupation due par M.[W] [O] au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles et le condamner à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 3 547.60 € arrêtée au 28 février 2023, sauf à parfaire au jour de l'audience de la Cour ainsi qu'au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux ;

à titre subsidiaire, 

- déclarer recevable la demande en résiliation du bail d'habitation conclu avec M. [J] [C] [O] pour le cas où il serait dit qu'il s'est continué tacitement avec M.[W] [O] ;

- prononcer la résiliation dudit bail d'habitation de l'appartement A14 sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux torts exclusifs de M. [W] [O] ;

- ordonner en conséquence à l'expiration du délai prévu par la loi son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sauf pour lui à libérer sans délai les lieux dès le prononcé de l'arrêt à intervenir ;

- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [W] [O] au montant du loyer et de la provision sur charges mensuels et le condamner au paiement de cette somme du jour du jugement à intervenir jusqu'à son départ effectif des lieux ;

- condamner M. [W] [O] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 3 631.90 euros au titre de l'arriéré locatif au 28 février 2023, sauf à parfaire au jour de l'audience de la cour ;

en tout état de cause, 

- condamner M. [W] [O] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.





A cet effet, la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM rappelle qu'au décès du locataire titulaire d'un bail d'habitation portant sur un logement social, le dit bail doit être considéré comme résilié de plein droit, mais qu'il peut faire l'objet d'un transfert au bénéfice d'un descendant direct sous certaines conditions ; qu'en l'espèce, M. [W] [O] s'est présenté comme le fils du locataire [J] [O] mais n'a pas justifié remplir les autres conditions d'attribution, raison pour laquelle il n'a pas été donné suite à sa demande ; que le bailleur ne pouvait pas lui concéder la moindre prérogative sur l'appartement considéré, de sorte que la question d'une acceptation tacite de la continuation du bail initial ne pouvait pas se poser ; que le premier juge aurait donc dû retenir que M. [W] [O] était occupant sans droit ni titre de cet appartement ; qu'en tout état de cause, il aurait fallu démontrer que la volonté de la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM à cette fin n'était pas équivoque. 



A titre subsidiaire, elle demande que le bail soit résilié en raison des manquements répétés de M.[W] [O] s'agissant du paiement des loyers et des charges. 





La déclaration d'appel et les conclusions de la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM, ainsi que son assignation devant la cour d'appel, ont été signifiées à M. [W] [O] par actes d'huissier en date de 22 mars 2023, conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.



M. [W] [O] n'a pas constitué avocat.





MOTIVATION DE LA DECISION



Le premier juge a estimé qu'il résultait de l'ensemble des éléments du dossier que l'attitude de la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM devait être considérée comme une acceptation tacite de la continuation avec M. [W] [O] du bail initialement conclu avec [J] [O], sans pouvoir se prévaloir de l'absence de contrat écrit, et que M. [W] [O] ne pouvait donc pas être considéré comme occupant sans droit ni titre, de sorte que la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM devait être déboutée de sa demande d'expulsion.



Cette analyse du litige ne saurait être suivie par la cour dans la mesure où la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM fait justement valoir que, s'agissant comme en l'espèce d'un bail portant sur un logement conventionné, le bail ne peut faire l'objet d'une continuation au bénéfice d'un descendant direct que sous diverses conditions, notamment la justification d'une communauté de vie avec le défunt depuis au moins une année avant la survenance du décès et que les conditions d'attribution d'un logement conventionné sont remplies au regard de ses revenus et de sa situation familiale.



M. [W] [O] s'est présenté comme le fils du locataire défunt mais n'a pas justifié qu'il remplissait les conditions susvisées, ce qui a donné lieu le 15 avril 2021 à l'envoi d'un courrier par le bailleur pour l'informer qu'il ne pouvait pas être donné de suite favorable à sa demande dès lors que les attributions de logements sociaux sont soumises à des conditions réglementaires très strictes (pièces n° 3 et 4 du bailleur).



Il apparaît que dès le mois d'avril, les relevés de compte établis par le bailleur ne font plus état de loyers mais d'indemnités d'occupation (pièce n° 10), conformément à la position adoptée sur la demande de [W] [O].



Si ces relevés de compte ont pu ensuite faire mention de la facturation d'un défaut d'assurance ou d'un surloyer, en raison d'un logiciel ne pouvant pas être corrigé au vu des explications du bailleur, ces erreurs ne sont pas suffisantes pour remettre en cause la décision initialement communiquée à [W] [O] de refus de la reprise du logement dans la mesure où sa demande ne remplissait pas les critères d'attribution impératifs imposés par une loi d'ordre public.



Il convient en conséquence d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et de faire droit aux prétentions principales de la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM, étant précisé que la 'créance locative' est justifiée par la production d'un relevé de compte actualisé (pièce n° 14).



- - - - - - - - - - 



M. [W] [O] , partie principalement perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Il se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel. 





PAR CES MOTIFS, LA COUR,



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 23 décembre 2022.



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Juge que M. [W] [O] est occupant sans droit ni titre de l'appartement A14 sis [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 16 mars 2021.



Ordonne en conséquence à l'expiration du délai prévu par la loi son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sauf pour lui à libérer sans délai les lieux dès la signification du présent arrêt.



Fixe l'indemnité d'occupation due par M.[W] [O] au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelles.



Le condamne à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 3 547.60 € arrêtée au 28 février 2023, ainsi qu'au paiement de ladite indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.



Condamne M. [W] [O] aux dépens de première instance et d'appel.



Condamne M. [W] [O] à payer à la Sa Patrimoine languedocienne d'HLM la somme de 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









I.ANGER E.VET