Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 22 janvier 2025

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°



DU : 22 Janvier 2025



N° RG 23/01658 - N° Portalis DBVU-V-B7H-GCN3

ACB

Arrêt rendu le vingt deux Janvier deux mille vingt cinq



Sur APPEL d'une décision rendue le 8 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Clermont Ferrand (RG 23/1873)



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Mme Sophie NOIR, Conseiller

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller



En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [P] [T] épouse [E]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-hubert PORTEJOIE de la SCP PORTEJOIE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND - et par Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



APPELANTE



ET :



SCI BS 63 

SCI inscrite au RCS de Clermont Ferrand sous le numéro 752 369 801

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Iadine AURATUS de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND - Représentant : Me Frédéric BONY, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, à l'audience publique du 21 Novembre 2024, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame BERGER, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.



ARRET :

Prononcé publiquement le 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique du 29 octobre 2020 établi par Maître [I] notaire à [Localité 5], Mme [P] [T] épouse [E] a cédé à la société Du côté de chez Swann un fonds de commerce de restauration rapide situé centre d'affaires du [8], [Adresse 2] à [Localité 6].



Aux termes de cet acte notarié Mme [E] a déclaré que les locaux dans lesquels le fonds est exploité sont donnés à bail par la société SCI BS 63, selon un acte sous seing privé du 30 janvier 2014, pour une durée de neuf années.



L'acte notarié stipulait également que 'Le cédant demeurera garant solidaire de son cessionnaire vis à vis du bailleur pour le paiement des loyers et de toutes les conditions d 'un bail, et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires éventuels'.



Par requête déposée au greffe le 28 septembre 2022, la SCI BS 63 a sollicité que soit délivrée à Mme [E] une injonction de payer la somme totale de 7 650 euros correspondant aux loyers impayés.



Suivant ordonnance en date du 27 octobre 2022, il a été fait injonction à Mme [E] de payer à la SCI BS 63 la somme de 7 640 euros en principal, et 10 euros au titre des frais accessoires.



L'ordonnance a été signifiée à Mme [E] le 10 novembre 2022.



Elle a formé opposition à ladite ordonnance le 18 novembre 2022.



Par jugement du 23 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a déclaré l'opposition de Mme [E] recevable, s 'est déclaré incompétent au profit du Tribunal Judiciaire, et a réservé les demandes des parties ainsi que les dépens.



Par jugement contradictoire du 8 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a':

- déclaré l'instruction close au 22 juin 2023 ;

- déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer du 27 octobre 2022 ;

- rappelé qu'en application de l'article 1420 du code de procédure civile, le présent jugement se substitue à l'injonction de payer ;

- condamné Mme [E] à payer à la SCI BS 63 la somme de 9 550 euros au titre des loyers impayés de mai, juin, juillet, août et septembre 2022 ;

- condamné Mme [E] à payer à la SCI BS 63 la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [E] aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Le tribunal a énoncé que l'acte notarié fait mention des dispositions de l'article L. 145-16-2 du code de commerce ainsi que de la limitation de la garantie solidaire de trois ans à compter de la cession du bail ; que Mme [E] a bien été informée dans les conditions de délai prévues par l'article L. 145-16-1 du code de commerce des impayés de loyers des mois de mai à septembre 2022.



Par déclaration d'appel du 23 octobre 2023, Mme [E] a interjeté appel du jugement.



Par conclusions déposées et notifiées le 16 janvier 2024, l'appelante demande à la cour, au visa des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce de :

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 8 septembre 2023'; 

- statuant à nouveau, de juger recevable et bien fondée son opposition à l'ordonnance d'injonction de payer qui lui a été signifiée le 10 novembre 2022 ;

- en conséquence, de débouter la SCI BS 63 de l'ensemble de ses demandes ;

- de condamner la SCI BS 63 à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



En réponse, par conclusions déposées et notifiées le 4 avril 2024, la SCI BS 63, intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-16-1 et L. 145-16-2 du code de commerce de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 8 septembre 2023' et de condamner Mme [E] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il sera renvoyé aux conclusions de parties pour l'exposé complet de leurs demandes et moyens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024.



MOTIFS :



Sur l'application de la clause de garantie prévue dans l'acte authentique du 29 octobre 2020 :



Mme [E] fait valoir que la clause de garantie solidaire visée à l'acte du 29 octobre 2020 ne peut s'appliquer dès lors que :

- l'acte litigieux ne prévoit pas expressément une limitation de durée limitée dans le temps alors qu'il s'agit d'une disposition d'ordre public ;

- le délai d'un mois pour l'informer du défaut de paiement de loyer n'a pas été respecté.



En réponse, la SCI BS 63 soutient qu'il est bien fait mention du délai de trois années dans l'acte notarié et qu'elle a été régulièrement avertie du défaut de paiement du preneur débiteur et qu'un courrier lui a été envoyé dans les délais légaux. Elle souligne que Mme [E] n'est jamais allée retirer les courriers qui lui ont été envoyés de sorte que si elle n'a pas eu connaissance du défaut de paiement du preneur c'est uniquement de son propre fait.



Sur ce, 



- sur la mention de l'article L. 145-16 2 du code de commerce :



L'article L. 145-16-2 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l'invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. 



En l'espèce, l'acte notarié en date du 29 octobre 2020 rappelle en page 10 les dispositions de l'article L. 145-16-2 et précise ensuite ' en conséquence et dans les limites indiquées le CEDANT demeurera garant solidaire de son CESSIONNAIRE vis à vis du BAILLEUR pour le paiement du loyer et l'exécution de toutes les conditions du bail et cette obligation de garantie s'étendra à tous les cessionnaires éventuels'. 



Il est ainsi fait mention de façon claire du délai édicté par l'article L. 145-15-2 du code de commerce dans l'acte notarié litigieux. Ce moyen sera donc rejeté.



- sur l'information du bailleur des impayés de loyer :



L'article L. 145-16-1 du code de commerce dispose que si la cession du bail commercial est accompagnée d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.



Mme [E] soutient qu'elle n'a pas été avisée par le bailleur des défauts de paiement du preneur dans le délai d'un mois prévu par l'article L145'-16-1 'du code de commerce reproduit dans le bail.



Néanmoins, il convient de rappeler que l'article L. 145-16-1 ne prévoit aucune sanction spécifique et en particulier aucune irrecevabilité de la demande du bailleur, en cas de non-respect de l'obligation d'informer le cédant de tout incident de paiement des loyers.

En revanche, le bailleur doit mettre en 'uvre la garantie de bonne foi et dans le respect des stipulations contractuelles et le cédant peut être déchargé de son obligation s'il établit que la négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance lui a causé un préjudice provoquant un accroissement anormal de la dette.



En l'espèce, la SCI BS 63 sollicite le paiement de la somme de 553 euros sur l'année 2021 au titre d'un arriéré de charges et la somme de 2 730 euros au titre des loyers impayés pour l'année 2022.



La SCI BS 63 justifie de l'envoi de plusieurs courriers recommandés :

- le 10 mai 2022 au titre de l'arriéré du loyer de mai 2022, 

- le 13 avril 2022 au titre de l'arriéré de charges de l'année 2021 et des loyers sur l'année 2022,

- le 23 juin 2022 portant sur les arriérés de charge de l'année 2021 et des loyers dus pour les mois de février à juin 2022, 

- le 17 juillet 2022 au titre de l'arriéré du loyer de juillet 2022, 

- le 6 août 2022 portant sur le loyer d'août 2022 

- le 31 août 2022 au titre des loyers de mai à août 2022 ;

- le 6 septembre 2022 portant sur le loyer de septembre 2022.



Il convient ainsi de constater que la SCI BS 63 a informé de manière régulière Mme [E] des défauts de paiement du preneur par l'envoi régulier de lettres recommandées. Il ne peut lui être reproché une dénonciation tardive de l'arriéré pour 2021 dès lors que, d'une part, cela concerne un arriéré de charges qui n'a pu être connu que fin 2021 ou début 2022 et, d'autre part, qu'il s'agit d'une somme relativement peu importante (553 euros). 



Il n'est dès lors résulté du comportement de la société intimée, qui a agi avec célérité, aucun accroissement anormal de la dette. La SCI BS 63 a ainsi été diligente dans le recouvrement de sa créance et est en conséquence bien fondée à solliciter l'application de la clause de garantie contractuelle. Le moyen tiré d'une information tardive sera donc également rejeté.



En conséquence, le jugement qui a condamné Mme [E] à payer à la SCI BS 63 la somme de 9 550 euros au titre des loyers de mai, juin, juillet août et septembre 2022 sera confirmé. 





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la SCI BS 63 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant, 



Condamne Mme [P] [T] épouse [E] à payer à la SCI BS 63 la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] [T] épouse [E] aux dépens d'appel.





Le greffier La présidente