Cour d'Appel · Chbre des Aff. Familiales — 22 janvier 2025

N° RG 23/02156 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L3E7



C6



N° Minute :



















































copie certifiée conforme délivrée

aux avocats le :









Copie Exécutoire délivrée

le :










aux parties (notifiée par LRAR) 





aux avocats
















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE DES AFFAIRES FAMILIALES 



ARRET DU MERCREDI 22 JANVIER 2025







APPEL

Jugement au fond, origine tribunal judiciaire de Gap, décision attaquée en date du 13 février 2023, enregistrée sous le n° 20/00552 suivant déclaration d'appel du 6 juin 2023



APPELANTS :

M. [E] [X]

né le [Date naissance 7] 1968 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 23]

[Localité 10]



Mme [Y] [X]

née le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Localité 1]



M. [W] [X]

né le [Date naissance 4] 1990 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 9]



tous trois représentés par Me Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN KREMENA MLADENOVA' AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE 

substituée par Me Lucile GRANGET, avocat au barreau de GRENOBLE







INTIMEE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA 

POLE JURIDICTIONNEL D'[Localité 13]

[Adresse 21]

[Localité 13]



représentée par Me Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

 



COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DELIBERE :



Mme Anne BARRUOL, Présidente,

Mme Martine RIVIERE, Conseillère,

M. Philippe GREINER, Conseiller honoraire,





DEBATS : 



A l'audience publique du 13 novembre 2024, M. Philippe Greiner, conseiller, chargé du rapport, assisté de Mme Lara Renaud, greffière placée,, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



FAITS ET PROCEDURE



Le [Date décès 2]2011, [G] [X] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse [S], avec qui il était marié sous le régime de la séparation de biens et ses trois enfants, [Y], [E] et [W] [X].



Suite à des mises en demeure de déposer une déclaration de succession adressées aux héritiers, restées infructueuses, la Direction Générale des Finances Publiques a émis un avis de recouvrement le 09/09/2019 des sommes de :

- 746.691 euros de droits,

- 221.021 euros d'intérêts de retard,

- 298.676 euros de majoration de 40 %.



Un dégrèvement a été accordé à hauteur de 272.546 euros.



Saisi par les enfants du défunt le 25/06/2020, le tribunal judiciaire de Gap a, par trois jugements du 13/02/2023 annulé partiellement la décision d'acceptation partielle notifiée le 18/02/2020 en ce qu'elle n'a pas appliqué la décote de 10% pour illiquidité à l'intrégralité de la valeur de participation de la société civile immobilière [26], ce qui induit un dégrèvement de 24.098 euros, soit :

- 14.150 euros de droits dégrevés,

- 5.760 euros de dégrèvement de la majoration de 40 %,

- 4.188 euros de dégrèvement des intérêts de retard.



Par déclarations du 06/06/2023, [E], [W] et [Y] [X] ont relevé appel de cette décision, les appels étant joints par ordonnance du 22/06/2023.



Dans leurs conclusions d'appelants, ils concluent à la réformation des trois décisions déférées, à l'annulation de la décision d'acceptation partielle notifiée le 18/02/2020, à la fixation de l'actif net de la succession à la somme de 3.012.582 euros et demandent à la cour d'ordonner la décharge partielle des drois de mutation à hauteur de 175.577 euros, de la pénalité à hauteur de 70.231 euros et des intérêts de retard à hauteur de 51.971 euros. Ils réclament enfin 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, faisant valoir en substance que :

- la méthode employée par l'administration a abouti à une surestimation des biens dont la valeur est discutée ; 

- les termes de comparaison pour évaluer une maison au [Localité 19], un local industriel situé à [Localité 30], et des bureaux à [Localité 18] ne sont pas pertinents, en ce qu'ont été pris en compte des éléments non similaires ; 

- la société civile immobilière [26], qui est une société holding, doit se voir appliquer une double décote, l'une pour illiquidité des titres, l'autre pour minorité, pour ce qui est de la participation au sein de la société civile immobilière [27] ; 

- l'assiette de calcul du forfait mobilier doit être limitée au seul actif occupé par le défunt, c'est à dire sa résidence principale située à [Localité 1], soit une somme de 31.103 euros.



Dans ses conclusions d'intimée, la Direction Générale des Finances Publiques conclut à la confirmation des trois jugements et réclame reconventionnellement 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacun des appelants, répliquant que :

- les éléments de comparaison sur lesquels elle s'est fondée ne présentent pas de disparité avec les biens en cause ; 

- le taux de 10% appliqué pour illiquidité est celui habituellement pratiqué ; 

- la présomption simple d'existence et d'évaluation des meubles meublants résultant du forfait mobilier de 5% n'est pas combattue par le simple fait de le voir limiter à la résidence principale.





MOTIFS DE LA DECISION 



Selon l'article L 193 du livre des procédures fiscales, dans les cas, comme en l'espèce, où une taxation d'office a eu lieu, en raison de l'omission d'une déclaration par le contribuable, la charge de la preuve incombe alors à ce dernier, l'article R 193-1 précisant qu'une réduction de l'imposition peut être obtenue si son caractère exagéré est démontré.



Sur les valorisations des actifs immobiliers



Au préalable, il sera observé que la méthode la plus appropriée pour l'estimation des bâtiments est celle de l'évaluation par comparaison, plutôt que la valeur de reconstruction (coût d'une construction neuve avec application d'un coefficient de vétusté) ou celle résultant du prix d'acquisition. Ainsi, les valeurs unitaires à retenir sont déterminées à partir des prix unitaires au mètre carré, dégagés lors de mutations de bâtiments similaires. C'est cette méthode qui a été pratiquée par l'administration, et qui du reste, n'est pas contesté par les appelants.



* la maison de [Localité 19] (80)



Il s'agit d'une maison de quatre pièces de 75 m² édifiée sur un terrain de 336 m², située [Adresse 8]. Pour l'évaluer à 162.976 euros, l'administration a retenu une valeur au mètre carré habitable de 2.173 euros, en s'appuyant sur trois ventes intervenues en 2010, soit avant le fait générateur qu'est le décès, à savoir :

- maison de 58 m² sur parcelle de 271 m² : 164.510 € soit 2.836 €/m² ;

- maison mitoyenne dans la même rue que la maison [X], de 79 m² sur un terrain de 251 m² : 146.600 euros soit 1.856 €/m² ; 

- maison de 70m² sur terrain de 339 m² : 128.000 € soit 1.828 €/m².



Si les appelants font valoir que la première vente a trait à un bien qui n'est pas intrinséquement similaire, sa surface étant inférieure et sa valorisation étant supérieure de plus de 35% par rapport aux deux autres transactions, il sera relevé que :

- les surfaces de ces biens sont très proches, (entre 58 et 79 m²), soit des caractéristiques similaires à celles de la maison en cause ;

- ces maisons sont toutes situées dans la même zone, ce qui est un facteur déterminant, la ville de [Localité 19], située en baie de Somme, étant une station balnéaire proche de la Manche ; 

- les prix de vente des trois biens sont proches les uns des autres, avec des écarts faibles (de 36.510 euros et de 1.534 euros).



Dès lors, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a rejeté la contestation des consorts [X].



* les locaux industriels de [Localité 30] (69)



Ils sont la propriété de la société civile immobilière [22], dont le capital était détenu à hauteur d'une part par le défunt, les 99 autres parts l'étant par la société civile immobilière [26], propriété de la famille [X].



La société [22] est propriétaire d'un local industriel de 3.320 m² édifié sur un terrain de 7.161 m² à [Adresse 31], exploité par les sociétés familiale de vente de machines outils [20] et [14].



Pour estimer la valeur de la part du défunt à 2.008 euros et celle de la participation de la société civile immobilière [26] à 1.988.514 euros, l'administration a considéré, ce qui n'est pas contesté, que la valeur de la société était celle du bien dont elle était propriétaire, les sociétés civiles immobilières n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés ne déposant pas de liasses comptables. 



A été retenu un prix au mètre carré de 605 euros, soit 2.008.000 euros pour l'ensemble, en se fondant sur trois ventes de locaux professionnels situés dans la même ville :

- local de 1.224 m² sur terrain de 2.746 m² vendu le 22/04/2008 au prix de 760.000 euros, soit au m² 613 euros ; 

- local de 1.820 m² sur terrain de 4.356 m² cédé pour 950.000 euros, soit 522 € m² ;

- local de 1.027 m² sur terrain de 2.176 m² vendu au prix de 700.000 euros, soit 661 €/m².



Les appelants font valoir que le bien détenu par la société civile immobilière [22] est beaucoup plus grand et que le prix au mètre carré diminue à proportion de l'accroissement de la surface.



Toutefois, les locaux en question se trouvent tous dans un cercle de 3 km du bien litigieux, ont les mêmes fonctions, et il n'est pas apporté la preuve d'une décote concernant les propriétés situées sur des parcelles plus vastes, alors qu'à l'inverse, il peut être soutenu qu'étant plus rares, elles peuvent elles aussi être très recherchées.



Là encore, le jugement déféré sera confirmé.



* les bureaux de [Localité 18] (74)



Il s'agit de deux bureaux sis [Adresse 5] à [Localité 18], d'une surface de 122 m², propriété de la société civile immobilière [15], dans laquelle le défunt était titulaire de 10% des parts, le restant étant détenu par la société civile immobilière [26].



Pour les mêmes raisons que pour la société civile immobilière [22], l'administration a considéré que la valeur de la société [15] était celle de l'immeuble dont elle était propriétaire.



Elle a abouti à un prix au mètre carré de 1.138 euros, se fondant sur trois ventes de 2010 dans la même localité :

- cession d'un local de 85 m² situé [Adresse 28], au prix de 140.000 euros, soit 1.547 €/m²;

- vente d'un local de 110 m² situé [Adresse 29], au prix de 130.000 euros, soit 1.181 €/m² ;

- vente d'un local de 102 m² situé [Adresse 11] au prix de 60 m² soit 588 €/m².



Les appelants font valoir que ces références présentent trop de disparités entre elles, de près de 280 %, alors que seule la dernière vente devait être prise en compte, car située dans la même rue, la valeur de l'immeuble étant ramenée ainsi à 71.736 euros.



Les ventes prises en compte par l'intimée concernent des immeubles situés tous à proximité du bien de la société [15]. Dès lors, le calcul d'une moyenne entre elles s'avère pertinent, étant observé que c'est la dernière cession qui est éloignée du prix des deux autres. En l'intégrant dans le calcul du prix du mètre carré, l'administration a au contraire utilisé une méthode plus favorable aux appelants, étant observé par ailleurs que le prix revendiqué de 600 euros par mètre carré, s'agissant d'un bien immobilier situé en Haute-Savoie, dans une ville industrielle à forte activité, est manifestement hors marché, car trop bas, ou ne pouvant concerner que des locaux dégradés ou nus.



Les appelants verront cette demande rejetée.



Sur la valorisation de la société civile immobilière holding [26]



Cette société détient les parts de 5 sociétés civiles immobilières, à savoir :

- 99% du capital de la société civile immobilière [22] ;

- 90% des parts de la société civile immobilière [Y], propriétaire d'un T2 à [Localité 25];

- 90% des parts de la société civile immobilière [15] ;

- 14,30% du capital de la société civile immobilière [27], propriétaire d'un bien à [Localité 12] ; 

- 22% du capital de la société civile immobilière Pierre (immeuble en crédit-bail contracté deux ans avant le décès).



Les appelants sollicitent l'application d'une décote pour illiquidité des titres supérieure à celle de 10% retenue par l'administration, soit 15% s'agissant des sociétés civiles immobilières [Y], [22] et [15], cette décote devant être portée à 25% pour la société civile immobilière [27].



Les immeubles de [Localité 25], [Localité 30] et de [Localité 18] étaient détenus par la société familiale [26] conjointement avec le défunt.

Par ailleurs, les appelants ne justifient pas de clauses d'agrément ou de droits de préemption dans les statuts. 



Ainsi, aujourd'hui, les héritiers ont la mainmise complète sur ces biens, que ce soit en qualité d'associés de la société [26] ou des sociétés [22] et [15]. La mise en vente des biens immobiliers peut se faire ainsi avec peu de contraintes.



Dans ces conditions, l'illiquidité des titres de ces sociétés est minime, et justifie l'application d'un abattement de 10% et non de 25% comme sollicité par les appelants.



Concernant la société civile immobilière [27], elle est propriétaire de bureaux de 330 m² sur un terrain de 895 m², à [Localité 12], le défunt détenant 10% de son capital. 

Il est de principe que le caractère minoritaire des titres est pris en compte par l'application d'une décote de minorité qui peut atteindre 20%. Toutefois, cette règle ne vaut, pour les sociétés purement patrimoniales comme c'est le cas en l'occurrence, que pour celles ne dégageant pas de bénéfices. En effet, dès que la société est en mesure de distribuer des dividendes provenant de la location des biens dont elle est propriétaire, sa valorisation devra s'effectuer par le calcul d'une valeur de rendement, le fait que la participation soit minoritaire étant alors sans incidence.



En l'occurrence, les appelants ne fournissent aucun élément quant aux biens détenus par la société civile immobilière [27] et ne démontrent pas en quoi le fait d'être minoritaires aurait un impact sur la gestion de leur bien. Dans la mesure où, s'agissant de bureaux, ils sont destinés à être loués, il n'y a ainsi pas lieu de pratiquer une décote autre que celle de holding.



Le jugement déféré sera confirmé.



Sur l'application du forfait mobilier



Aux termes de l'article 764 du code général des impôts, 'I. - Pour la liquidation des droits de mutation par décès, la valeur de la propriété des biens meubles est déterminée, sauf preuve contraire :

1° Par le prix exprimé dans les actes de vente, lorsque cette vente a lieu publiquement dans les deux années du décès ;

2° A défaut d'actes de vente, par l'estimation contenue dans les inventaires, s'il en est dressé dans les formes prescrites par l'article 789 du code civil (..)

3° A défaut des bases d'évaluation établies aux 1° et 2°, par la déclaration détaillée et estimative des parties ; toutefois, pour les meubles meublants, et sans que l'administration ait à en justifier l'existence, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % de l'ensemble des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, la preuve contraire étant aussi réservée. (..)

III. - Les dispositions du présent article ne sont applicables ni aux créances, ni aux rentes, actions, obligations, effets publics et autres biens meubles dont la valeur et le mode d'évaluation sont déterminés par des dispositions spéciales'.



Il en résulte que les héritiers, pour établir leur déclaration de succession, ont le choix entre faire dresser un inventaire, soit faire appliquer le forfait de 5%, mais qui est alors assis sur l'ensemble des actifs immobiliers.



L'article 789 du code civil dispose que 'la déclaration est accompagnée ou suivie de l'inventaire de la succession qui comporte une estimation, article par article, des éléments de l'actif et du passif. L'inventaire est établi par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, selon les lois et règlements applicables à ces professions'.



Les appelants n'ayant pas fourni un inventaire des meubles meublants, dressé par officier ministériel, le forfait de 5% doit trouver application.



Les appelants seront déboutés de ce chef de demande.



Sur les frais irrépétibles



Il y a lieu de faire application modérée de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner les consorts [X] à payer à la Direction Générale des Finances Publiques la somme de 3.000 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement, publiquement et par arrêt mis à disposition au greffe, 

 

Confirme le jugement déféré ; 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum Mme et MM. [E], [W] et [Y] [X] à payer à la Direction Générale des Finances Publiques la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Les condamne aux dépens ; 



PRONONCÉ par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile .



SIGNÉ par la présidente, Anne Barruol, et par la greffière, Abla Amari, présente lors de la mise à disposition, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.



La greffière La Présidente