Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 22 janvier 2025

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 22 JANVIER 2025



N° RG 23/665 

N° Portalis DBVE-V-B7H-CHOA FD-C





Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 15 juin 2023,

enregistrée sous le n° 22/59

 





CONSORTS

[O]





C/





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] 







Copies exécutoires délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



VINGT-DEUX JANVIER 

DEUX-MILLE-VINGT-CINQ







APPELANTS : 



M. [H], [Z] [O] 

agissant tant en son nom personnel, qu'en sa qualité d'ayant droit 

d'[V] [S], épouse [O], sa mère, née le 4 juillet 1933 à [Localité 13] (Bouches-du-Rhône), décédée le 23 juin 2023 à [Localité 10] (Corse-du-Sud)

né le 4 juin 1953 à [Localité 10] (Corse)

[Adresse 16] 

[Adresse 14]

[Localité 5]



Représenté par Me Catherine COSTA, avocate au barreau de BASTIA





Mme [G] [O] 

agissant tant en son nom personnel, qu'en sa qualité d'ayant droit 

d'[V] [S], épouse [O], sa mère, née le 4 juillet 1933 à [Localité 13] (Bouches-du-Rhône), décédée le 23 juin 2023 à [Localité 10] (Corse-du-Sud)

née le 24 avril 1959 à [Localité 10] (Corse)

[Adresse 18] 

[Adresse 4], 

[Adresse 15]

[Localité 6]



Représentée par Me Catherine COSTA, avocate au barreau de BASTIA





















INTIMÉ :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE 

[Adresse 7] 

pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Alpha gest, 

domiciliée ès qualités [Adresse 2], elle- même prise en la personne de son représentant légal en exercice 

domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Dominique REMITI-LEANDRI, avocate au barreau d'AJACCIO





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 novembre 2024, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Cécile BORCKHOLZ.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2025























ARRÊT : 



Contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DES FAITS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par exploits des 30 juillet et 13 août 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner Mme [V] [M], épouse [O], Mme [G] [O] et M. [H] [O] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio en sollicitant leur condamnation à lui verser les sommes de 12 693, 22 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2020, 1 500 euros à titre de dommages intérêts et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement du 15 juin 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : 



- Condamné conjointement M.[H] [O], Mme [V] [M], veuve [O] et Mme [G] [O] à payer 10 728,51 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] pour les charges échues et impayées au 31 décembre 2019 à savoir : 



5 364,26 € pour Mme [V] [M], veuve [O]

2 682,12 € pour Mme [G] [O] 

2 682,12 € pour M. [H] [O]



- Condamné in solidum M.[H] [O], Mme [V] [M], veuve [O] et Mme [G] [O] à payer 1 200 € de dommages intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] ; 



- Condamné in solidum M. [H] [O], Madame [V] [M], veuve [O] et Madame [G] [O] à payer 2 000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 















- Condamné in solidum M. [H] [O], Mme [V] [M], veuve [O] et Mme [G] [O] aux entiers dépens ; 



- Ordonné la communication de la présente décision au président du bureau d'aide juridictionnelle afin qu'il statue sur le retrait de l'aide juridictionnelle au regard du patrimoine dont paraissent disposer les défendeurs.



Par déclaration du 24 octobre 2023, M. [H] [O] et Mme [G] [O] ont interjeté appel de cette décision dans toutes ses dispositions.



Par dernières écritures communiquées le 12 juillet 2024, M. [H] [O] et Mme [G] [O] sollicitent de la cour de : 



- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'AJACCIO le 15 juin 2023, dans toutes ses dispositions ;



En conséquence,



- Prononcer l'annulation des résolutions ayant approuvé les comptes prises par l'assemblée générale du 3 septembre 2020, à défaut de justification de convocations et de notifications régulièrement effectuées ;



- Juger que le paiement des charges doit s'effectuer au prorata des tantièmes attachés au lot des consorts [O], s'agissant d'un local commercial en rez-de-chaussée ;

 

- Juger que la créance du syndicat n'est pas certaine, liquide et exigible ;



- Débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de toutes ses demandes, fins et conclusions ;



- Juger les fixations de charges de copropriétés votées au cours de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 inopposable aux consorts [O] ;



- Dire et juger que les consorts [O] ne participeront pas au paiement des condamnations mises à la charge du syndicat des copropriétaires ;



- Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Le condamner aux entiers dépens. 



Par dernières écritures communiquées le 29 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la S.A.S. Alpha gest, sollicite de la cour de : 











- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 15 Juin 2023 en ce qu'il a : 



- Condamné conjointement Monsieur [H] [O], Madame [V] [M], veuve [O] et Madame [G] [O] à payer 10 728,51 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 10] pour les charges échues et impayées au 31 Décembre 2019 à savoir : 



5 364,26 € pour Madame [V] [O] 

2 682,12 € pour Madame [G] [O] 

2 682,12 € pour Monsieur [H] [O] 



- Condamné in solidum Monsieur [H] [O], Madame [V] [M], veuve [O] et Madame [G] [O] à payer 1 200 € de dommages intérêts au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] ; 



- Condamné in solidum Monsieur [H] [O], Madame [V] [M], veuve [O] et Madame [G] [O] à payer 2 000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamné in solidum Monsieur [H] [O], Madame [V] [M], veuve [O] et Madame [G] [O] aux entiers dépens ; 



- Ordonné la communication de la présente décision au président du bureau d'aide 

juridictionnelle afin qu'il statue sur le retrait de l'aide juridictionnelle au regard du patrimoine dont paraissent disposer les défendeurs.



Y ajoutant,



- Condamner conjointement Monsieur [O] [H] et Madame [O] [G], à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 7] », sis à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. Alphagest, la somme supplémentaire de 8 398,55 euros, sauf mémoire quitte à parfaire, arrêtée au 26 Janvier 2024 : 



Avec la précision que la totalité du montant des charges de copropriété due sera répartie 

entre les indivisaires à proportion des droits de chacun dans l'indivision, soit 4 199,27 € pour Madame [O] [G] (1/2) et 4 199,27 € pour Monsieur [H] [O] (1/2) ;













- Débouter Monsieur [O] [H] et Madame [O] [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;



- Condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 4 000,00 euros, en application de l'article 700 du C.P.C ;



- Dire que tous les frais de procédure seront imputables exclusivement aux requis, tels que définis dans l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;



- Les condamner solidairement aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 21 novembre suivant pour un délibéré au 22 janvier 2025.





SUR CE



Sur l'annulation des résolutions ayant approuvé les comptes prises par l'assemblée générale du 3 septembre 2020



L'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.



L'article 65 de ce texte précise que qu'en vue de l'application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.



L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que, sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans, mais que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. 



En l'espèce, les consorts [O] sollicitent l'annulation des dispositions d'approbation des comptes votées lors de l'assemblée générale du 3 septembre 2020 à défaut de justification de convocations régulièrement effectuées par le syndic et plus précisément en soutenant que ces dernières leur ont été adressées à des adresses inexactes.













Le tribunal judiciaire a constaté que l'intimé n'avait pas justifié de la notification du procès-verbal d'assemblée générale de sorte que le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas opposable aux appelants dont l'action est recevable. Ce point n'est pas discuté par les parties.



Pour statuer comme il l'a fait et rejeter la demande d'annulation soulevée par les appelants, le premier juge a relevé que l'intimé justifiait en revanche de la notification de leurs convocations à l'assemblée du 3 septembre 2020 à l'ordre du jour de laquelle était notamment prévue l'approbation des comptes au 31 décembre 2019.



L'intimé précise à ce titre que l'indivision [O] dispose de plusieurs bien immobiliers ce qui l'avait conduit à prendre la précaution d'adresser leurs convocations à chacun des appelants à deux adresses distinctes, en leur nom personnel mais aussi au nom de

« l'indivision [P] [O] », à savoir à la [Adresse 17] et au [Adresse 3].



Il précise que ces adresses figuraient dans le fichier qui lui avait été communiqué par l'ancien syndic au moment où la S.A.S. Alpha gest a repris la gestion de la copropriété. 



Le syndicat des copropriétaires produit les avis de réception afférents à ces envois pour chacun des défendeurs, dont deux sont désormais appelants, aux deux adresses mentionnées.



Il verse également au débat deux avis de réception signés, dernièrement adressés à l'indivision [P] [O] à l'adresse suivant « [Adresse 12] », relatifs à la convocation à l'assemblée générale du 22 mars 2024 puis à sa notification. 



S'agissant de la contestation de l'exactitude de leurs adresses par les appelants, c'est à bon droit que l'intimé a invoqué les dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1965 qui impose à toute copropriétaire de notifier au syndic son domicile réel ou élu.



La cour rappelle qu'à défaut de cette notification, le syndic adresse les convocations d'assemblée générale à la dernière adresse connue, le copropriétaire qui n'a pas communiqué son domicile réel ou élu ne pouvant alors en contester la régularité.



En l'espèce, il ressort du dossier que les appelants ne justifient pas avoir notifié au syndicat d'autres adresses que celles où leur ont été adressées leurs convocations et qu'ils n'en font d'ailleurs état à aucun moment de leurs écritures, se contentant d'invoquer les erreurs prétendument commises par leur adversaire sans jamais les rectifier.



En tout état de cause, la cour ne peut que constater que les adresses déniées par les appelants figurent pourtant en tête des bordereaux de pièces qu'ils communiquent.













Il résulte de ces éléments que l'intimé a effectivement justifié de l'envoi régulier de convocations aux appelants à l'assemblée générale litigieuse, que c'est par une juste appréciation des pièces du dossier que le premier juge a rejeté leur demande d'annulation et que sa décision doit être confirmée sur ce point.



Sur la demande de paiement du syndicat des copropriétaires



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.



Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.



L'article 14-1 de la loi ajoute que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



L'article 14-2 I de la loi précise que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.













L'article 19-2 de la loi prévoit enfin qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



L'article 9 du code de procédure civile stipule qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Pour statuer comme il l'a fait et faire droit à la demande de paiement de l'intimé, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a, en premier lieu, considéré que la question de l'intitulé du lot des appelants et sa destination, un local commercial et non pas un immeuble d'habitation, étaient sans incidence sur les obligations des copropriétaires indivis.



Sa décision sera confirmée sur ce point, les parties convenant que la nature des locaux n'était pas déterminante, contrairement à la quantification des tantièmes qui permet d'individualiser les charges exigibles de chacun des copropriétaires.



Les premiers juges ont ensuite constaté que les comptes approuvés le 31 décembre imputaient aux appelants un solde débiteur de 10 728, 51 euros et les a condamnés au paiement de ce montant, sans toutefois répondre aux moyens qu'ils soulevaient relativement au calcul de leurs tantièmes ainsi qu'au détail des charges qui leur étaient réclamées.



Les consorts [O] soutiennent de nouveau en cause d'appel que les pièces produites par leur adversaire n'identifient pas précisément leurs immeubles. Ils ajoutent qu'en l'absence d'état descriptif de division contenant l'énumération de chacun de leurs lots associés aux millièmes qu'ils représentent au sein de la copropriété, la détermination des tantièmes qui fondent la demande de l'intimé est arbitraire et donc insusceptible de justifier une quelconque condamnation.



La cour relève cependant que les procès-verbaux d'assemblées générales versés aux débats mentionnent que les lots de l'indivision [O] représentent 997 tantièmes au sein de la copropriété sans qu'il ne ressorte du dossier que les appelants, ou leurs auteurs avant eux, aient jamais formé un recours aux fins de révision ce calcul auquel ils ont de fait acquiescé.

















Les appelants demandent d'ailleurs dans leurs dernières écritures l'annulation des résolutions prises par l'assemblée générale du 3 septembre 2020 ayant approuvé les comptes en invoquant un défaut de justification des convocations et non pas l'inexactitude du calcul des tantièmes de leurs lots, cette évaluation n'ayant jamais fait l'objet d'aucun recours spécifique en l'état des éléments du dossier.



Le moyen soulevé par les appelants au titre de l'inopposabilité du calcul de leurs tantièmes sera en conséquence écarté.



Les consorts [O] exposent d'autre part qu'en l'absence de production du réglement de copropriété, ils sont dans l'incapacité de s'assurer de l'exigibilité des charges qui leur sont réclamées. Ils invoquent à ce titre l'exemple de l'entretien des escaliers auquel ils ne seraient pas tenus de contribuer dans la mesure où ils sont propriétaires d'un magasin situé en rez-de-chaussée.



La cour rappelle qu'en l'absence de réglement de copropriété la loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein droit dans toutes ses dispositions. Celles-ci imposent notamment aux copropriétaires de participer aux charges afférentes aux parties communes dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



A ce titre, le syndicat des copropriétaires produit les décomptes et les appels des charges dont il réclame le paiement aux appelants ainsi que les procès-verbaux d'assemblées générales les ayant approuvées.



Les appelants se contentent en revanche d'une opposition globale sans préciser à quel titre ils seraient exemptés de participer aux charges collectives.



La seule référence à la situation en rez-de-chaussée d'un magasin leur appartenant est insuffisante pour constituer une critique utile de la répartition des charges approuvée par plusieurs assemblées générales successives.



L'état descriptif de division du 21 octobre 1959 produit par l'intimé mentionne en effet que les appelants possèdent, outre quatre magasins implantés au rez-de-chaussée de l'immeuble, sept appartements situés dans les étages ainsi que des combles.



Cette énumération, qui n'est pas remise en cause par les appelants, invalide l' argumentation par laquelle ils prétendent être exemptés de contribution aux charges collectives en raison de la nature et de la situation des locaux leur appartenant.



C'est ainsi à tort que les appelants soutiennent que le paiement de leurs charges devrait s'effectuer en considération d'un seul local commercial en rez-de-chaussée et leur moyen à ce titre sera écarté.















La cour relève, dès lors, que la demande de paiement de l'intimé est fondée dans son principe et établie dans son montant conformément aux principes régissant l'administration de la preuve tandis que les appelants échouent à démontrer qu'ils en seraient libérés.



La décision de première instance ayant condamné les consorts [O] au versement de la somme de 10 728, 51 euros au titre de leurs charges échues et impayées au 31 décembre 2019 et les déboutant de l'ensemble de leurs demandes sera donc confirmée.



Le syndicat des copropriétaires rappelle également que les premiers juges avaient subordonné le surplus des charges réclamées à la communication des assemblées générales postérieures qu'il verse désormais au débat ainsi que les pièces comptables y afférentes en sollicitant le paiement d'une somme supplémentaire de 8 398,55 euros au titre des charges arrêtées au 26 janvier 2024.



Au regard de ces éléments d'actualisation de sa créance, en l'absence d'objection des appelants sur ce point, il sera fait droit à la demande de l'intimé suivant une répartition entre les indivisaires à proportion de leurs droits respectifs, soit 4 199,27 euros pour Mme [G] [O] (1/2) et 4.199,27 € pour M. [H] [O] (1/2).



Sur la demande de dommages-intérêts 



C'est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le non-paiement persistant des charges avait nécessairement généré une désorganisation des comptes de la copropriété et entraîné un manque de trésorerie préjudiciable à son fonctionnement. Leur décision ayant condamné les appelants au paiement d'une somme de 1 200 euros de 

dommages-intérêts à ce titre sera confirmée.



Sur les autres demandes



Ayant succombé en leurs demandes, les appelants supporteront la charge des dépens.



L'équité justifie leur condamnation à verser à l'intimé la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.



En application de l'article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'ensemble des frais de procédure exposés par l'intimé pour le recouvrement de sa créance dans le cadre de la présente affaire seront imputables exclusivement aux appelants.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 15 juin 2023 dans toutes ses dispositions ;









Y ajoutant,



Condamne conjointement M. [H] [O] et Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Alphagest, la somme supplémentaire de 8 398,55 euros, arrêtée au 26 janvier 2024, 



Précise que ces charges de copropriété seront réparties entre les indivisaires à proportion des droits de chacun dans l'indivision, soit 4 199,27 euros pour M. [H] [O] (1/2) et 4 199,27 euros pour Mme [G] [O] (1/2),



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [G] [O] au paiement des dépens,



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [G] [O] au paiement des frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] pour le recouvrement de sa créance dans le cadre de la présente affaire conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,



Déboute M. [H] [O] et Mme [G] [O] de l'ensemble de leurs demandes,



Condamne in solidum M. [H] [O] et Mme [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. Alpha gest, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.









LA GREFFIÈRE 



LE PRÉSIDENT