Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05718 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS3

N° MINUTE : 
2025/9






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Audrey CHARLET-DORMOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0201

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL Greffier


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05718 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CS3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2023, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 776,43 euros et d’une provision pour charges de 142,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3634,75 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [G] le 18 mars 2024.

Par assignation du 27 mai 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−4478,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 17 octobre 2024 la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s'élève désormais à 4119,49 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. Elle sollicite le rejet de la demande de M. [Y] [G] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. 

M. [Y] [G], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande un délai de 36 mois afin d’apurer la dette locative à hauteur de 115 euros par mois, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, la condamnation de la société ELOGIE SIEMP au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu le 21 juin 2023 pour une durée de trois ans. Il est ainsi soumis aux anciennes dispositions de l’article 24. Il convent dès lors de substituer un délai de deux mois au délai de six semaines.
Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 15 mars 2024 et la somme de 3634,75 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2024, M. [Y] [G] lui devait la somme de 4119,49 euros. 
M. [Y] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 3634,75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera condamné à payer à la société ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa propre demande sur ce fondement. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juillet 2023 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [Y] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 16 mai 2024,

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4119,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 3634,75 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [Y] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 115 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 mai 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [Y] [G] sera condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [Y] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 mars 2024, 

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,


Le Greffier La Juge