Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03678 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2S

N° MINUTE : 
2025/4





JUGEMENT 
rendu le 07 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. FONCIERE CRONOS, dont le siège social est sis Représentée par son mandataire la Société IN’LI PROPERTY - MANAGEMENT, [Adresse 5]
représentée par Me Christine GALLON
Avocat inscrit au Barreau de Paris
vestiaire P0431

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [M] [H] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier



Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03678 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2S




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2004 à effet au 1er juillet 2024, la société SAGGEL GESTION, aux droits de laquelle est venue la société FONCIERE CRONOS, a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. 

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4460,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] le 12 janvier 2024.

Par assignations du 21 mars 2024, la société FONCIERE CRONOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y], autoriser la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6700,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, somme à parfaire à la date de la décision,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir que le commandement de payer est resté ans effet. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 3 juillet 2024, a été renvoyée à la demande de la société FONCIERE CRONOS à l’audience du 17 octobre 2024. 

À l'audience, la société FONCIERE CRONOS représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2024, s'élève désormais à 3044,51 euros. Elle indique qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais elle ne forme aucune demande de délais de paiement au bénéfice des défendeurs. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société FONCIERE CRONOS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 janvier 2024 en visant un délai de deux mois. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 4460,31 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société FONCIERE CRONOS à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.



Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société FONCIERE CRONOS ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 octobre 2024, terme du mois d’octobre inclus, M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] lui devaient la somme de 3044,51 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 janvier 2024.

Ils seront en outre in solidum condamnés à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mai 2004 entre la société FONCIERE CRONOS, d’une part, et M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 11 mars 2024,

ORDONNE à M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,


CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 3044,51 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus,

CONDAMNE in solidum M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 janvier 2024,

CONDAMNE in solidum M. [E] [Y] et Mme [M] [H] ép. [Y] à payer à la société FONCIERE CRONOS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


Le Greffier La Juge


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03678 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4P2S