Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IOQ

N° MINUTE : 
2025/3






JUGEMENT 
rendu le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [N] [V] [H], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 4] 
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier



Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IOQ





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 2 novembre 2020, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH (ci-après [Localité 5] HABITAT OPH) a consenti un bail d’habitation à M. [E] [J] et Mme [N] [V] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 903,62 euros.

Par actes de commissaire de justice des 28 septembre et 2 octobre 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a fait délivrer à M. [E] [J] et Mme [N] [V] un commandement de payer la somme principale de 12634.57 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [J] et Mme [N] [V] [H] le 4 octobre 2023.

Par assignations du 20 février 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [J] et Mme [N] [V] [H] avec suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−16634,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 décembre 2023, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir que la somme visée au commandement de payer n’a pas été réglée dans le délai imparti et que les lieux ne semblent plus occupés. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 5 juin 2024 a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2024 à la demande de Mme [N] [V] au motif d’une demande – non justifiée – d’aide juridictionnelle. 

À l'audience du 17 octobre 2024, la nouvelle demande de renvoi de Mme [N] [V] a été rejetée, cette dernière n’ayant toujours pas justifié du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle. 

[Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2024, s'élève désormais à 21169,32 euros. Il soutient que si M. [E] [J] a quitté le logement il ne lui a pas délivré congé de sorte qu’il demeure solidaire de la dette. Il considère que le paiement du loyer courant n’a pas repris et il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. 

Mme [N] [V] [H] expose que M. [E] [J] a quitté le logement au mois de septembre 2021 en donnant congé, que d’ailleurs tous les documents du bailleur qu’elle reçoit depuis, tels les avis d’échéance et les décomptes, ne sont plus qu’à son seul nom. Elle affirme vivre toujours dans les lieux. Elle explique avoir rencontré des difficultés financières importantes résultant d’un accident du travail puis d’un licenciement mais qu’elle a néanmoins tenté de régler le loyer. Elle déclare avoir la veille de l’audience déposé un dossier du surendettement. Elle indique percevoir des ressources de 1210 euros par mois de France Travail outre 330 euros d’APL. Elle a deux enfants à la charge de leur père. Elle sollicite des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et subsidiairement un délai pour libérer les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [E] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

[Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la qualité de locataire de M. [E] [J]

Aux termes des articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15. Ainsi, le délai de préavis est de trois mois et d’un mois dans certains cas. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Le congé délivré par le locataire est un acte juridique unilatéral au sens de l’article 1100-1 du code civil. 

En application de l’article 1359 du code civil l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique.

L’article 1361 du code civil dispose qu’il peut être suppléé à l'écrit par un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

En l’espèce, Mme [N] [V] soutient que M. [E] [J] a quitté le logement en délivrant congé à [Localité 5] HABITAT OPH au mois de septembre 2021, ce que ce dernier conteste. 
Elle produit un avis de dépôt d’un courrier recommandé avec avis de réception adressé par M. [E] [J] à [Localité 5] HABITAT OPH le 8 septembre 2021 ainsi que l’avis de réception dudit courrier par ce dernier le 10 septembre 2021. 
Si [Localité 5] HABITAT OPH relève à juste titre qu’aucune copie du courrier n’est communiquée, il convient de constater, comme l’a soulevé Mme [N] [V] à l’audience, que ces dates correspondent avec le fait que les avis d’échéance n’ont plus été adressés qu’à cette dernière à compter du mois de novembre 2021 alors que les deux noms y figuraient auparavant. Par ailleurs, le décompte locatif est établi au seul nom de Mme [N] [V]. Enfin, le commandement de payer a été signifié à Mme [N] [V] à étude et à M. [E] [J] selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Il ressort des diligences effectuées par le commissaire de justice que selon le gardien M. [E] [J] est inconnu à cette adresse, son nom ne figure ni sur la boîte aux lettres, ni sur l’interphone et la liste des occupants, contrairement à Mme [N] [V]. 
ll en est de même pour la sommation interpellative du 6 octobre 2023, le gardien ayant en outre déclaré que Mme [N] [V] vit seule. 

Il y a lieu en conséquence de considérer que M. [E] [J] a bien délivré un congé à [Localité 5] HABITAT OPH que ce dernier a réceptionné le 10 septembre 2021. Le contrat de bail est en conséquence résilié depuis le 11 décembre 2021 en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du contrat. 

La signification de l’assignation à domicile, postérieure à la résiliation, est sans incidence et ne peut valoir preuve de l’occupation du logement en dehors de tout autre élément la corroborant.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 2 novembre 2020 et ce pour une durée de trois mois puisqu’il n’y est pas précisé que le logement soit conventionné. Il a été en conséquence tacitement reconduit 2 août 2023. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles issues de la loi précitée de sorte que le délai de six semaines visé au commandement de payer, et non deux mois, doit être effectivement appliqué. 

Le commandement de payer a été signifié à Mme [N] [V] le 28 septembre 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12634,57 euros n’a pas été réglée dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2023 en application des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le loyer est payable à terme échu (article 5 du contrat). Il ressort ainsi du décompte locatif que le paiement du loyer a repris pour l’échéance du mois d’août 2024. En effet, les règlements effectués par Mme [N] [V] ainsi que le versement de l’allocation logement couvrent depuis cette date le montant du loyer, étant précisé que si l’allocation logement du mois de septembre 2024 ne figure pas sur le décompte, la somme a bien été versée ainsi que cela ressort de l’attestation de paiement CAF du 17 octobre 2024. La condition de reprise du loyer avant l’audience est ainsi satisfaite. 

Néanmoins, il ressort des éléments du dossier que Mme [N] [V] perçoit, outre l’allocation logement, le RSA à hauteur de 635,71 euros (attestation de paiement CAF du 17 octobre 2024). Ces revenus ne lui permettent pas d'envisager un plan d'apurement de la dette et le paiement du loyer, y compris en tenant compte de la somme de 1210 euros par mois qu’elle a indiqué percevoir lors de l’audience. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il y a lieu en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

[Localité 5] HABITAT OPH n’a aucunement motivé sa demande tendant à la suppression du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution de sorte qu’elle sera rejetée. 

En revanche, il ressort des débats que l'expulsion de Mme [N] [V] [H] entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.
Mme [N] [V] étant seule occupante du logement, elle sera seule condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation. [Localité 5] HABITAT OPH sera débouté de sa demande à l’égard de M. [E] [J]. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte locatif pour la période du 30 avril 2022 au 7 octobre 2024 dont il ressort l’existence d’une dette, née à l’échéance du mois de juin 2022, d’un montant de 20812,24 euros, déduction faite des frais de procédure (357,08 euros). 
L’obligation solidaire de M. [E] [J] a pris fin au 11 juin 2022 en application des dispositions susvisées. Il est en conséquence solidairement tenu à la somme de 383,82 euros correspondant au prorata du loyer et des charges dû du 1er au 11 juin 2022. 
Mme [N] [V] sera en conséquence condamnée, solidairement avec M. [E] [J] à hauteur de 383,82 euros, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 12634,57 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3999,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [V] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer la concernant mais non celui signifié à M. [E] [J], conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que M. [E] [J] a valablement délivré congé à effet au 11 décembre 2021 ;  

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de bail conclu le 2 novembre 2020 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [E] [J] et Mme [N] [V] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 11 décembre 2021 à l’égard de M. [E] [J] et depuis le 12 novembre 2023 à l’égard de Mme [N] [V],

DEBOUTE Mme [N] [V] de sa demande de délais de paiement et en conséquence de sa demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [V] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande de condamnation de M. [E] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNE Mme [N] [V] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [V] [H] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 20812,24 euros, solidairement avec M. [E] [J] à hauteur de 383,82 euros, au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 12634,57 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3999,52 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,


REJETTE la demande de délais de paiement ; 


CONDAMNE Mme [N] [V] [H] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 qui lui a été signifié mais non de celui signifié à M. [E] [J], 

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier La Juge


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02756 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IOQ