Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04748 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Z4K

N° MINUTE : 
2025/3






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Frédéric DOUEB 
Avocat inscrit au Barreau de Paris
vestiaire C1272

DÉFENDERESSE
Madame [W] [Z], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me LIVET-LAFOURCADE Christophe 
Avocat Inscrit au Barreau de Paris -vestiaire C1272
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-015876 du 24/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Mme AOURIK Sanaâ Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04748 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Z4K


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2016 à effet au 5 décembre 2016, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 437,29 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2520,23 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [Z] le 13 décembre 2022.

Par assignation du 25 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−3126,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les coûts du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution éventuelle.
Il fait valoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le montant visé au commandement de payer n’a pas été réglé dans le délai prescrit. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire, appelée à l’audience du 2 juillet 2024, a été renvoyée au 17 octobre 2024 à la demande de l’une des parties. 

À l'audience du 17 octobre 2024 [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s'élève désormais à 5363,59 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il indique que Mme [W] [Z] a effectué un paiement de 300 euros le 15 octobre 2024 qui n’apparait pas au décompte. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs, la dette étant née en juin 2021. 

Mme [W] [Z], assistée de son conseil, ne conteste pas le montant de la dette. Elle demande des délais de paiement de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et un délai pour libérer les lieux de 12 mois. Elle soutient néanmoins avoir réglé en 2022 l’intégralité de la dette. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement le 3 octobre 2024. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Mme [W] [Z] justifie avoir déposé un dossier de surendettement le 3 octobre 2024 lequel n’a à ce jour fait l’objet d’aucune décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de préciser que le présent bail, conclu le 28 novembre 2016 à effet au 5 décembre 2016, a été tacitement reconduit le 5 décembre 2022, soit avant la délivrance du commandement de payer, pour la même durée soit jusqu’au 4 décembre 2025 de sorte que ce commandement de payer demeure valable. 

En revanche, il ressort du décompte locatif que, comme Mme [W] [Z] l’a elle-même soutenu à l’audience, la dette visée au commandement de payer, d’un montant de 2520,23 euros au 9 décembre 2022, a été entièrement réglée par Mme [W] [Z] dans le délai de deux mois, les paiements réalisés par la locataire durant cette période s’imputant sur cette dette en application de l’article 1342-10 du code civil. 

Le bailleur est donc infondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, les conditions n’étant pas réunies. 
Il sera en conséquence débouté de ses demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, et de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant que Mme [W] [Z] lui devait effectivement la somme de 5363,59 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus (soustraction déjà opérée des frais de procédure et du règlement de la somme de 300 euros effectué en octobre 2024). 

Mme [W] [Z] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 2520,23 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 606,51 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Mme [W] [Z] a justifié de sa situation tant familiale que financière. Elle a trois enfants à charge et a perçu un revenu annuel en 2023 de 12382 euros. Il y a lieu en conséquence de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois selon les modalités précisées au présent dispositif. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2022 a été réglée dans le délai de deux mois, 

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation conclu le 28 novembre 2016 avec Mme [W] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5],

DEBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de ses demandes aux fins d’expulsion et de condamnation de Mme [W] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation, 

CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5363,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022 sur la somme de 2520,23 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 606,51 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,


AUTORISE Mme [W] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 223 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

REJETTE toute autre demande, 

CONDAMNE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens et le déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,



 Le Greffier La Juge