Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/05727 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CVT

N° MINUTE : 
2025/10






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [L], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier


Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05727 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CVT


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2020, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [D] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 329,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1103,84 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [D] [L] le 14 février 2024.

Par assignation du 27 mai 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après la délivrance du commandement de payer, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé plus charges, à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−983,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024, termes de mars 2024 inclus, à actualiser à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Elle fait valoir que M. [D] [L] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti. 

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 17 octobre 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2024, s'élève désormais à 557,80 euros, précisant qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience. 
Elle demande l’octroi au locataire de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 7 septembre 2020 pour une durée de trois ans. Il a été en conséquence été tacitement reconduit 7 septembre 2023. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles issues de la loi précitée de sorte que le délai de six semaines, et non deux mois, après la délivrance du commandement de payer est régulier. 

Le commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 16 février 2024 et la somme de 1103,84 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines. En effet si les paiements effectués par M. [D] [L] peuvent être imputés sur la dette en application de l’article 1342-10 du code civil, il n’en est pas de même de la somme versée le 31 mars 2024 au titre de l’aide au logement qui s’impute sur le termes du loyer du mois de mars en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies et ce depuis le 2 avril 2024 en application de l’article 642 du code de procédure civile. 

Selon ce même article 24, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la société ELOGIE-SIEMP demande qu’il soit octroyé au locataire des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois afin qu’il puisse s’acquitter de la dette ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

Dans ces conditions, il convient de faire droit à ces demandes selon les modalités exposées ci-après. 

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égale à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Aux termes de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 octobre 2024, M. [D] [L] lui devait la somme de 557,80 euros. 
M. [D] [L], non comparant, n’apportant de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [L] à se libérer de cette dette en cinq mensualités de 100 euros selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 2020 entre la société ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [D] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 2 avril 2024,

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 557,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024,

AUTORISE M. [D] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,M. [D] [L] sera condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [D] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 février 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [L] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier La juge