Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 janvier 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : demandeur

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00169 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WNG

N° MINUTE : 
2025/1






JUGEMENT 
rendu le 07 janvier 2025


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [N] [U], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL Greffier







Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00169 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WNG



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2004, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 270,33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6539,94 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [U] le 13 mars 2023.

Par assignation du 14 novembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [U], autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50 % outre les charges et subsidiairement d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer et des charges, −19950,53 euros au titre de l’arriéré locatif,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation d’entretenir son logement et le procès-verbal de constat du 15 novembre 2021 ainsi que de tous les actes rendus nécessaires.
Elle fait valoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Elle explique qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué, Mme [N] [U] n’ayant pas répondu aux enquêtes d’occupation. Sur sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, elle soutient aux visas des articles 1729 et 1741 du code civil que Mme [N] [U] a manqué à son obligation d’entretien du logement. 


L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 février 2024, a été renvoyée deux fois à la demande de Mme [N] [U] au motif d’une demande d’aide juridictionnelle dont elle n’a jamais justifié. 

À l'audience du 17 octobre 2024, la nouvelle demande de renvoi de Mme [N] [U] a été rejetée, la demande d’aide juridictionnelle n’étant toujours pas établie. 

La RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et indique que la dette locative, actualisée au 1er octobre 2024, s'élève désormais à 11195,12 euros en précisant que le supplément de loyer de solidarité a été recrédité. Elle s’oppose à l’octroi d’un délai pour libérer les lieux mais indique qu’elle pourra tenir compte de la situation de la locataire. 

Mme [N] [U] ignore si le montant de la dette est exact. Elle indique vouloir régler le loyer afin de bénéficier à nouveau de l’aide au logement et du fonds de solidarité pour le logement. Elle évoque des problèmes de santé et des troubles du sommeil causés par le bruit des réfrigérateurs d’un magasin situé dans l’immeuble. Elle demande un délai pour libérer les lieux, exposant ne pas avoir de famille. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.





Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 10 mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6539,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, y compris en en déduisant les sommes facturées au titre du supplément de loyer de solidarité en janvier et février 2023. 

Mme [N] [U] n’a aucunement justifié des troubles de jouissance allégués et a fortiori de ce qu’ils seraient de nature à rendre impossible l’habitation du logement ce qui aurait pu justifié une exception d’inexécution de paiement du loyer. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 mai 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Mme [N] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au vu de sa situation financière telle que ressortant du diagnostic social et financier établi le 13 février 2024, elle n’est pas en capacité de régler la dette locative. Il lui est dès lors impossible de bénéficier de délais de paiement. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.





Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, Mme [N] [U] est âgée de 77 ans et perçoit de faibles ressources (844 euros de retraite par mois). Elle apparait par ailleurs en situation de vulnérabilité. Il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande de délai pour libérer les lieux à hauteur de dix mois. 

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2024, Mme [N] [U] lui devait la somme de 11195,12 euros, étant précisé que la bailleresse a déduit en octobre 2023 puis mai 2024 les sommes imputées au titre du SLS. 

Mme [N] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, hors coût de la sommation d’entretenir son logement et du procès-verbal de constat du 15 novembre 2021 actes non indispensables à la présente procédure y compris s’agissant de la demande subsidiaire en résiliation du contrat.

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 mars 2004 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et Mme [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 mai 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [N] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

ACCORDE à Mme [N] [U] un délai de dix mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 11195,12 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation arrêté au 1er octobre 2024,

CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens, hors coût de la sommation d’entretenir son logement et du procès-verbal de constat du 15 novembre 2021, 

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,


Le Greffier La Juge 
Décision du 07 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00169 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3WNG