Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 4]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01641 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV5H


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Société SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2019, ayant pris effet le 29 juillet 2019, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [I] [L] et Mme [P] [T] un local à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 385,36 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 novembre 2023 à Monsieur [I] [L], pour un montant en principal de 683,67 euros selon décompte en date du 26 octobre 2023.

La SA SCALIS a, par acte d'huissier du 2 avril 2024, fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [I] [L] ainsi qu’à tout occupant de son chef, de quitter les lieux sis [Adresse 3], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner son expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 4.382,84 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 4 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023, date du commandement de payer les loyers sur 683,67 euros, et à compter de la date du présent acte pour le surplus, et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ; condamner Monsieur [I] [L] au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyers et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Monsieur [I] [L] au paiement de la somme de 230,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [I] [L] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 8 octobre 2024, la SA SCALIS, représentée par son avocat SCP SOREL, a actualisé le montant de la dette locative arrêté à la date du 30 septembre 2024 à 6.261,58 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a précisé que le loyer s’élève à la somme de 423,66 euros hors charges, et qui n’est plus réglé depuis des mois par Monsieur [L], et s’est opposé par conséquent à l’octroi de tout délai de paiement de la dette locative. Selon les dernières informations fournies par le bailleur, le locataire aurait quitté les lieux sans préavis, ni état des lieux et sans restituer les clés.

Monsieur [I] [L], cité à l’étude, n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui. 

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [I] [L] vit seul dans son logement, séparé de la mère de sa fille depuis le mois d’avril 2023, et il a rencontré des difficultés financières à partir d’octobre 2023 quand il a quitté un emploi dans la grande distribution où il percevait 1300 € par mois. La commission de surendettement auprès de la banque de France a statué le 30 novembre 2023 sur un plan de surendettement dont les mesures n’ont pas été respectées par Monsieur [I] [L] (mise en demeure du 8 février 2024).
Les débats étant clos, la décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s'appliquant à la date du commandement délivré le 3 novembre 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 23 juillet 2019, ayant pris effet le 29 juillet 2019 contient une clause résolutoire (article 6 page 2), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 2 novembre 2023, pour la somme de 683,67 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [I] [L] pour régler cette somme a expiré le 3 janvier 2024. Or, il en résulte que Monsieur [I] [L] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 2 novembre 2023.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 2 janvier 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [I] [L] sera ordonnée en conséquence

.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [I] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 2 janvier 2024 et, à compter du 3 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 3 janvier 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [L] reste devoir une dette locative d’un montant de 6.261,58 euros -hors frais de procédure- arrêtée à la date du 30 septembre 2024.
De cette somme, il convient toutefois de déduire la somme complémentaire de 143,84 € correspondant aux frais non contractuels « d’indemnité de retard enquête sociale » (4 x 7,62 €) imputés à tort, ainsi que des frais de procédure non décomptés (113,36 € le 30 avril 2023) relevant éventuellement des dépens.
Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 6.117,74 euros à la date du 30 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 inclus.

Absent à l'audience, Monsieur [I] [L] ne conteste pas et reconnaît, par définition, le principe et le montant de sa dette locative auprès de son bailleur la SA SCALIS.

Monsieur [I] [L] sera en conséquence condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 6.117,74 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation impayés (cf.décompte du 30 septembre 2024), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [I] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail - tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi - afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.







III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 novembre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir SA SCALIS, Monsieur [I] [L] sera condamné à verser à la SA SCALIS la somme de 230,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 23 juillet 2019, ayant pris effet le 29 juillet 2019 entre la SA SCALIS et Monsieur [I] [L], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.117,74 € (six mille cent dix sept euros et soixante quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -selon décompte arrêté au 30 septembre 2024- incluant l’échéance du mois d’août 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) - tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi - laquelle sera applicable à compter du 1er septembre 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 





REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 230,00 euros (deux cent trente euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 2 novembre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,