Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 8]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00928 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GULV


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS, substitué par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :








EXPOSE DU LITIGE

La SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [M] [C] un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 3], escalier 6, [Adresse 9] [Localité 5], suivant contrat en date du 30 septembre 2019, et moyennant un loyer mensuel initial de 271,91 euros, outre 130,32 euros de provision pour charges, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Adresse 6] a fait signifier le 26 septembre 2023 à Monsieur [M] [C] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.794,76 euros, tout en lui faisant, par le même acte, sommation de justifier de l’occupation du logement.

A défaut de règlement intégral de l’arriéré de loyers par le locataire en titre, la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE a fait assigner le 19 février 2024 Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Condamner Monsieur [M] [C] à payer à la société requérante la somme de 2.393,41 € -suivant décompte du 1er janvier 2024- avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de la présente assignation pour le surplus (article 1153 du Code Civil) ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire pour non-paiement des loyers ;Condamner Monsieur [M] [C] à quitter les lieux qu’il occupe avec tout occupant de son chef ;Dire qu'à défaut de départ volontaire des lieux, le requis ainsi que tout occupant de son chef en sera expulsé avec le concours d'un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L.411-1 et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [M] [C] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce, jusqu’au départ volontaire des lieux ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;Condamner Monsieur [M] [C] à payer au requérant la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;Condamner Monsieur [M] [C] en tous les frais et dépens.
L’affaire a été évoquée en présence de Monsieur [M] [C] à l’audience publique du 14 mai 2024, puis compte tenu du règlement en cours de la dette locative, elle a été contradictoirement renvoyée à l’audience du 8 octobre 2024, où la SA [Adresse 6], représentée par son avocat substitué, a maintenu ses demandes introductives tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement du solde de la dette locative actualisé s’élevant à la somme de 671,26 euros, hors frais de procédure. 

A la lecture de la fiche de diagnostic social et financier reçue avant l’audience, il ressort que Monsieur [C], vivant seul depuis 2019 dans l’appartement, a rencontré des difficultés financières importantes en 2023, mais a repris le paiement du loyer courant depuis janvier 2024 où il travaille en CDI tout en ayant la volonté d’apurer rapidement sa dette locative arriérée. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le défendeur ayant comparu à l’audience du 14 mai 2024, le jugement sera contradictoire et la décision susceptible d'appel.

SUR LA RESILIATION DU BAIL :
Sur la recevabilité de l’action :
Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. 

En l’espèce, il est justifié par la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE du signalement de la situation d’impayés enregistré par la CCAPEX le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 février 2024.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 20 février 2024.

La demande est donc recevable.


Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire. En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, le bail en date du 30 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 9 page 5 du contrat de bail) aux termes de laquelle, à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers et charges locatives, et ce, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le contrat sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié le 26 septembre 2023 pour paiement dans un délai de 2 mois de la somme principale de 2.794,76 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail pour régler la dette locative, ainsi que le délai indiqué par le commandement de payer étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée selon un récent avis de la cour de Cassation, et ce, nonobstant les termes de la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai de 6 semaines applicable aux situations contractuelles postérieures.

En l’espèce, le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le dimanche 26 novembre 2023, jour ouvré, puis a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 27 novembre 2023 à 24 heures, date à laquelle Monsieur [M] [C] n’avait pas éteint les causes dudit commandement de payer.

Il y aura donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont réunies à la date du 27 novembre 2023.
L’expulsion de Monsieur [M] [C] sera ordonnée en conséquence. 

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
Monsieur [M] [C] demeure redevable des loyers et charges contractuels jusqu’au 27 novembre 2023 et, à compter du 28 novembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2023, il a causé un préjudice à la SA [Adresse 6] propriétaire, qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, conformément aux termes de l'assignation.

La société demanderesse produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [C] reste devoir (après soustraction des frais de procédure qui relèveront éventuellement des dépens), la somme de 671,26 euros à la date du 8 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Absent à l’audience, Monsieur [M] [C], ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [M] [C] sera condamné au paiement de la somme de 671,26 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, la somme résiduelle réclamée au titre de la dette locative correspondant à moins de trois mois de loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [C] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés - tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024 (cf. décompte en date du 8 octobre 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges à la date de résiliation du bail -tel que si le contrat n’avait jamais été résilié- aux fins de réparer le préjudice découlant pour la société demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus. 

Enfin, il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [M] [C], du fait de son absence à l’audience, celui-ci n’ayant formulé aucune demande à ce titre, et ce, malgré la reprise du paiement du loyer courant au moment de l’audience du 8 octobre 2024.



SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [M] [C], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.

En outre, au regard des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, Monsieur [M] [C] sera condamné à lui verser une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés figurant au bail du 30 septembre 2019, conclu entre la SA [Adresse 6] d’une part et Monsieur [M] [C] d’autre part, et portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 5], sont réunies à la date du 27 novembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [C] de libérer les lieux loués et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA D’HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; 

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à la SA [Adresse 6] la somme de 671,26 euros selon décompte en date du 8 octobre 2024 (incluant la mensualité du mois de septembre 2024) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, assortie des intérêts au taux légal calculés sur l’intégralité de ladite somme à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à la SA D'HLM ICF HABITAT ATLANTIQUE, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés - tel qu’il aurait été si le bail d’habitation s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er octobre 2024 (cf. décompte en date du 8 octobre 2024), et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes, plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à la SA [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux entiers dépens de l’instance;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,