Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 7]



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01447 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVO4


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Mme [Z] [R] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial



DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [V]
né le 25 Août 1974 à , demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :







RAPPEL DES FAITS :


La société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] (appartement n°44, 1er étage) - [Localité 4], par contrat du 2 décembre 2019, à effet au 20 décembre 2019, pour un loyer mensuel de 357,05 euros hors charges, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 27 décembre 2023 à Monsieur [T] [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2.138,26 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2023.

Le même acte a fait commandement à Monsieur [T] [V] d'avoir à justifier de l'assurance du logement dans le délai d'un mois.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner le 25 mars 2024 Monsieur [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [T] [V] a cessé de plein droit au regard des dispositions des articles 24 et 7g de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [T] [V] sera expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 6] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [T] [V] au titre des loyers et charges à la somme de 3.511,20 euros en principal en application de l’article 1728 du Code Civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;Condamner Monsieur [T] [V] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Monsieur [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code Civil ;Condamner Monsieur [T] [V] au paiement d’une somme de 400 euros en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [T] [V], en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.
A l’audience du 8 octobre 2024, la SOCIÉTÉ LOGEMLOIRET – représentée avec pouvoir par Madame [Z] [R], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6737,60 euros. Elle a fait état d’un dernier paiement en novembre 2023. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [T] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Monsieur [V] évoque un parcours personnel difficile. Il indique qu’après une première séparation avec la mère de ses deux premiers enfants, il a perdu sa compagne actuelle il y a trois ans lors d’un accident alors qu’elle était partie en voyage dans son pays natal. Monsieur [V] indique s’être retrouvé seul avec leurs deux enfants en bas âge. Il ajoute qu’à ce problème personnel, s’est rajouté le recouvrement financier de dettes contractées par son ex-femme. Ce recouvrement est réalisé par le biais de saisie à tier détenteur à hauteur de 713 euros. Il précise qu’un deuxième recouvrement est en attente pour un montant de 2.919 euros. Aussi, Monsieur [V] indique avoir fait l’objet d’une arnaque. Celui-ci a accepté de financer un projet de salon de coiffure, et pour cela, il a contracté un prêt de 14.300 euros. Il précise qu’après avoir fait le virement de la somme à la personne, celle-ci a disparu. Monsieur [V] indique avoir déposé une plainte et qu’une enquête a été réalisé. Monsieur [V] reconnaît être perdu, et ne pas bien comprendre le système administratif français. Se sentant dépassé, il a précisé avoir remis ses deux derniers enfants à sa propre mère, au Sénégal, afin qu’ils puissent vivre dans des conditions plus sereines. Monsieur [V] a précisé au travailleur social accepter l’orientation vers l’ERL afin d’être accompagné dans ses différentes démarches en lien avec ses dettes et réaliser un dossier de surendettement.

La décision a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.


I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Par ailleurs, la SOCIÉTÉ LOGEMLOIRET justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 2 décembre 2019, à effet au 20 décembre 2019 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (article 4.2.1 des conditions générales, page 8).

Le 27 décembre 2023, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [T] [V], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant jointe à l'acte.
Monsieur [T] [V] avait jusqu'au 29 janvier 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement, le 27 janvier 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile. 

Il relève des pièces du dossier que cette attestation d’assurance n’a pas été produite par Monsieur [T] [V].

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 30 janvier 2024.

L'expulsion de Monsieur [T] [V] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [V] reste redevable des loyers jusqu’au 29 janvier 2024 et, à compter du 30 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

La SOCIÉTÉ LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [T] [V] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (129,12 euros, et 134,25 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) des pénalités enquête d’occupation (trois fois 7,62 euros, non justifiés en procédure), des pénalités risque locatif (3,16 euros, treize fois 3,19 euros et trois fois 5,50 euros), et la somme de 16,48 euros correspondant à une ligne dans le décompte s’intitulant « PrdDivN-1 01/22 12/22 », non justifiée en procédure et ne permettant pas de s’assurer qu’il s’agit bien d’une somme en lien avec les loyers et charges dus par le locataire) la somme de 6.637,13 euros à la date du 2 octobre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [T] [V] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Monsieur [T] [V] sera condamné au paiement de la somme de 6.637,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.511,20 euros à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [T] [V] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé d’office de délais de paiement à Monsieur [T] [V], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celui-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGEMLOIRET, Monsieur [T] [V] sera condamné à verser au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance figurant au bail conclu le 2 décembre 2019, à effet au 20 décembre 2019 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [T] [V], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 30 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date, sans qu’il soit nécessaire d’examiner la seconde demande de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.637,13 euros (selon décompte en date du 2 octobre 2024, incluant la mensualité du mois de septembre 2024, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus à cette date), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.511,20 euros à compter du 25 mars 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;




CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant indexé équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [T] [V] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,