Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 10 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 10 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/01445 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVO3


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEUR :

Etablissement public LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [P] [L] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial



DÉFENDEUR :

Madame [U], [N] [S]
née le 13 Novembre 1978 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne









A l'audience du 08 Octobre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :






RAPPEL DES FAITS :

Par contrat du 30 mars 2001, l’OPAC du Loiret, devenu la société LOGEMLOIRET, a donné à bail à Madame [U], [N] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 1.539,20 francs, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGEMLOIRET a fait signifier à Madame [U], [N] [S], le 18 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.985,53 euros selon décompte arrêté le 30 novembre 2023.

La Société LOGEMLOIRET a également fait signifier à Madame [U], [N] [S], un commandement de justifier de l’attestation d’assurance du logement, le 18 décembre 2023.

La Société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [U], [N] [S]devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, aux fins suivantes :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Madame [U], [N] [S] a cessé de plein droit au regard de l’article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Madame [U], [N] [S] sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
condamner Madame [U], [N] [S] au titre des loyers et charges, à la somme de 4.289,81 euros en principal en application de l'article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil ;
condamner Madame [U], [N] [S] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;
condamner Madame [U], [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du Code civil ;
condamner Madame [U], [N] [S] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
condamner Madame [U], [N] [S] en tous les dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 8 octobre 2024, la Société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [P] [L], employée de la personne morale – a actualisé la dette locative à la somme de 1.784,15 euros, hors frais. Elle a indiqué que des paiements réguliers étaient réalisés par la défenderesse, notamment un paiement de 542 euros le 30 septembre 2024. Elle consent à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U], [N] [S] ont comparu à l’audience. Elle a indiqué percevoir la somme de 1.680 euros par mois, et que son conjoint est demandeur d’asile. Elle a précisé avoir deux enfants.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame est âgée de 45 ans et qu’elle vit dans un logement social avec son conjoint et ses deux filles sur la commune de [Localité 4]. Elle a indiqué au travailleur social qu’elle travaille comme aide à la personne. Elle a expliqué avoir rencontré des difficultés financières ces dernières années. En effet, elle a indiqué qu’elle envoyait régulièrement de l’argent au pays pour ses enfants restés sur place. Elle explique également que lorsqu’elle a rencontré son conjoint, il était débouté du droit d’asile et Madame [S] a dû financer sa prise en charge. 
La Société LOGEMLOIRET a indiqué se désister de ses demandes au titre de l’assurance, par note en délibérée suivant courriel du 28 novembre 2024. 

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l'ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 26 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur rédaction applicable à la date de l'assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 30 mars 2001 contient une clause résolutoire (article 4-5, page 5). Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.989,53 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 18 décembre 2023.

Madame [U], [N] [S] avaient jusqu'au 19 février 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 18 février correspondant à un dimanche, et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 18 décembre 2023 et le 19 février 2024 à 24 heures, deux règlements ont été effectué, pour un montant total de 995 euros, si bien que les causes du commandement n'ont pas été éteintes.

Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024.

L’attestation d’assurance ayant été produite, la société LOGEMLOIRET s’est désisté de ses demandes à ce titre.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société LOGEMLOIRET produit un décompte daté du 2 octobre 2024 démontrant que Madame [U], [N] [S] reste redevable, après soustraction des frais de contentieux (135,65 euros, 159,77 euros, 73,04 euros, 156,72 euros, 129,36 euros et 126,54 euros, relevant éventuellement des dépens), des frais de pénalités d’enquête (28 fois 7,62, non justifiés en procédure), des frais de risques locatifs (huit fois 3,16 euros, cinq fois 3,19 euros et sept fois 5,50 euros, non justifiés en procédure) ainsi que les frais de dossiers SLS (trois fois 22,87 euros, non justifiés en procédure), de la somme de 1.422,45 euros, échéance de septembre 2024 incluse.
Présente à l’audience, Madame [U], [N] [S] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [U], [N] [S] sera donc condamnée à verser à la société LOGEMLOIRET la somme de 1.422,45 euros, à titre provisionnel, avec intérêt à taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bailleur a donné son accord pour l’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [U], [N] [S] justifie d’un revenu mensuel de 1.680 euros.

Aussi, le relevé de compte fourni par la société LOGEMLOIRET permet d’établir que Madame [U], [N] [S] a repris le paiement intégral du loyer courant et que celle-ci verse une somme d’environ 150 euros en plus, pour apurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Madame [U], [N] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [U], [N] [S], seule occupante des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant indexé du loyer et des charges. 

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif. 


V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U], [N] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023 et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, et conformément à ce qui est indiqué ci-dessus concernant les dépens, Madame [U], [N] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS le désistement de LOGEMLOIRET sur ses demandes au titre de la production de l’attestation d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 30 mars 2001 entre l’OPAC du Loiret (désormais la Société LOGEMLOIRET) et Madame [U], [N] [S], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [U], [N] [S] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1.422,45 euros (selon décompte actualisé à l’audience le 2 octobre 2024, incluant l'échéance de septembre 2024) au titre des loyers et charges impayés pour le logement, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [U], [N] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 130 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [U], [N] [S], seul occupante des lieux et seule titulaire du bail, d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [U], [N] [S] soit condamnée à verser à la Société LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant indexé du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [U], [N] [S] à verser à la Société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U], [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 décembre 2023 et le coût de l’assignation du 25 mars 2024 ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 10 janvier 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.


Le greffier,                  Le juge des contentieux de la protection,