Cour d'Appel · Chambre civile 1-6 — 23 janvier 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30B



Chambre civile 1-6



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 23 JANVIER 2025



N° RG 23/07567 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WFR4



AFFAIRE :



S.C.I. ARTEMIS



C/



S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES TROIS FONTAINES



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Septembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7]

N° RG : 20/04634



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23.01.2025

à : 



Me Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau de VAL D'OISE



Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de VERSAILLES



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. ARTEMIS 

N° Siret : 523 285 682 (RCS [Localité 6])

[Adresse 1]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 100 - N° du dossier 2001164 - Représentant : Me Dominique COHEN-TRUMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, substituée par Me Raphaël FARACHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************



S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES TROIS FONTAINES,

N° Siret : 509 103 008 (RCS [Localité 7])

[Adresse 4]

[Localité 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 - N° du dossier 23078168 - Représentant : Me Marc BENSIMHON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Décembre 2024, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO



EXPOSÉ DU LITIGE



A la suite d'un premier bail consenti par un précédent propriétaire, suivant acte sous seing privé du 23 mars 2016, la SCI Artemis a donné à bail à usage commercial, pour une durée de 9 ans (avec effet au 1er janvier 2016 pour venir à échéance le 31 décembre 2024) à la Selarl Pharmacie des Trois Fontaines [ci-après : la Pharmacie] un local n°2157 d'une superficie d'environ 150 m², dépendant du centre commercial Les Trois Fontaines situé à Cergy (95000) afin d'y exercer une activité de 'pharmacie, parapharmacie, vente de matériel médical, orthopédie et accessoires'.

Il était consenti moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 150.000 euros avec un complément de dépôt de garantie au montant de 8.750 euros.



La relation contractuelle s'est avérée conflictuelle quant au paiement des loyers et des charges ainsi qu'en raison du transfert temporaire du lieu d'activité et diverses décisions ont précédé le présent litige. 




s'agissant des procédures en lien avec des travaux de désamiantage




Consécutivement à un référé-expertise préventif initié par le propriétaire du centre commercial dans la perspective d'un projet d'extension qui a conduit à la fermeture du local en cause aux fins de procéder à des travaux de désamiantage, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise, saisi par la preneuse, a, suivant ordonnance rendue le 10 juillet 2019, constaté l'urgence de procéder auxdits travaux et ordonné à titre conservatoire que les loyers dus au titre du bail précité soient franchisés durant une période s'étendant du début du transfert à la réintégration complète du local initial, une fois celui-ci totalement désaminanté, renvoyant les parties à mieux se pourvoir sur les frais inhérents au transfert d'activité.



Suivant jugement rendu le 02 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise, saisi par la Pharmacie, selon la procédure à jour fixe, d'une demande en paiement au titre des frais de transfert, en remboursement de loyers supportés au titre du bail précaire consenti du 15 mai au 27 juillet 2019 et en paiement de dommages-intérêts à l'encontre du propriétaire du centre commercial et de sa bailleresse l'a déboutée de ses demandes en paiement mais l'a condamnée à verser la SCI Artemis au paiement de la somme de 14.661,12 euros HT au titre des loyers impayés en déboutant cette dernière de sa demande en paiement des provisions pour charges.

Par arrêt partiellement infirmatif rendu le 17 novembre 2022 la cour d'appel de Versailles a condamné la SCI Artemis à verser à la Pharmacie les sommes de 67.677,92 euros HT (au titre du coût de transfert) et 29.388,89 euros HT (en remboursement des loyers exposés dans le cadre du bail précaire allant du 15 mai au 29 juillet 2019) en rejetant toutes autres demandes. 

Le pourvoi formé par la bailleresse a été radié par la Cour de cassation suivant ordonnance du 30 novembre 2023 (pourvoi n° 23-10758) au motif que 'la saisie-conservatoire pratiquée sur soi-même (la bailleresse y ayant procédé pour un montant de 161.237,74 euros au titre d'un arriéré locatif au 18 juillet 2023) ne saurait valoir exécution des causes de l'arrêt, ni même démontrer une volonté d'exécution' .



La mise en oeuvre de voies d'exécution a donné lieu à divers contentieux opposant les parties devant le juge de l'exécution puis la cour d'appel de Paris.




s'agissant du litige relatif au paiement des loyers et des charges




Par acte du 21 octobre 2020, la SCI Artemis a assigné la Pharmacie en paiement de la somme de 125.950,91 euros (actualisée à celle de 159.600,30 euros au 04 avril 2023) au titre de loyers et de charges impayés. 



A la suite d'une procédure de récusation jugée irrecevable, par jugement contradictoire rendu le 18 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que l'exécution provisoire est de droit, a :


condamné la Pharmacie des Trois Fontaines à payer à la SCI Artemis la somme de 82.568,02 euros au titre des loyers et charges au 31 décembre 2022, 

condamné la SCI Artemis à rembourser à la Pharmacie des Trois Fontaines la somme de 41.538,21 euros, 

ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties, 





rejeté le surplus des demandes et notamment la demande d'annulation des factures 298 et 322, la demande d'annulation du règlement d'un montant de 16.337,96 euros, la demande 'de fixation de la somme réclamée mais par le bailleur à la somme de 114 281,13 euros' (sic), 

condamné la SCI Artemis à payer à la Pharmacie des Trois Fontaines la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') au paiement des dépens. 


Par dernières conclusions (n° 2) 'd'appelante et en réponse à l'appel incident' notifiées le 30 juillet 2024, la société civile immobilière Artemis, appelante de ce jugement selon déclaration reçue au greffe le 07 novembre 2023, demande à la cour, au visa de l'article 1134 du code civil (ancienne numérotation) : d'infirmer les dispositions suivantes du jugement (entrepris) en ce qu'il a : condamné la Pharmacie des Trois Fontaines à payer la société civile immobilière Artémis la somme de 82.568,02 euros au titre des loyers et charges au 31 décembre 2022 // condamné la société civile immobilière Artémis à rembourser à la Pharmacie des Trois Fontaines la somme de 41 538,21 euros // condamné la société civile immobilière Artémis à payer à la Pharmacie des Trois Fontaines la somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens,

et statuant à nouveau


de débouter la société Pharmacie des Trois Fontaines de toutes ses demandes,

de condamner la société Pharmacie des Trois Fontaines à payer à la SCI Artemis la somme de 200.618,30 euros au 05 juillet 2024,

de condamner la société Pharmacie des Trois Fontaines à payer à la société SCI Artemis une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance (ainsi qu') aux dépens de la procédure en première instance,


y ajoutant


de condamner la société Pharmacie des Trois Fontaines à payer à la société SCI Artemis une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure en appel (ainsi qu') aux dépens de la procédure,

de débouter la société Pharmacie des Trois Fontaines de son appel incident,


en conséquence 


de confirmer les dispositions suivantes du jugement (entrepris) en ce qu'il a : rejeté les demandes d'annulation des factures 298 et 322 avec toutes suites et conséquences de droit // rejeté la demande de la Pharmacie à voir déclarer indue la régularisation de charges 2017 // rejeté la demande d'exonération totale de paiement des honoraires de gestion et les demandes de restitution formulées au titre de ceux-ci // jugé que l'article 9.11.3 du contrat de bail signé entre la SCI Artemis et la Pharmacie le 23 mars 2016 vise seulement à limiter l'impact d'une très forte hausse de loyer en cas de 'nouvellement' du bail.




Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 25 octobre 2024 la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie des Trois Fontaines prie la cour, au visa des articles 1103 et 1104, 606, 1302, 1348 et suivants du code civil, R 145-36 du code de commerce et du contrat de bail du 23 mars 2016 :


Sur le quantum des sommes réclamées par la SCI Artemis 

d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : rejeté les demandes d'annulation des factures n° 298 et n° 322 de manière injustifiée // rejeté la demande de ramener le quantum de la somme réclamée par la SCI Artemis à la somme de 114.281,13 euros, 


statuant à nouveau : 


de débouter la SCI Artemis de sa demande de paiement de la somme de 200 618,30 euros arrêtée au 5 juillet 2024, 

d'ordonner l'annulation des factures n° 298 et n° 322 de l'extrait de compte communiqué par la SCI Artemis,

d'ordonner l'annulation du règlement d'un montant de 16.337,96 euros TTC effectué par la Pharmacie le 16 décembre 2020 et comptabilisé par la SCI Artemis le 02 novembre 2020, 

de ramener le quantum de la somme réclamée par la SCI Artemis à la somme de 114.281,13 euros, 

Sur le bien fondé des sommes réclamées par la SCI Artemis 


1- concernant la régularisation de charges 2017 

à titre principal










d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la Pharmacie à voir déclarer indue la régularisation de charges 2017 car adressée postérieurement au délai fixé par l'article R 145-36 du code de commerce, 


statuant à nouveau 


de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement de la régularisation de charges 2017,


à titre subsidiaire 


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la Pharmacie à voir déclarer indue 'la régularisation de charges 2017 n'a pas adressé' (sic) les justificatifs correspondants réclamés par la Pharmacie,


statuant à nouveau 


de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement de la régularisation de charges 2017, 


à titre plus subsidiaire


de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les travaux refacturés à la Pharmacie au titre de la régularisation de charges 2017 pour un montant de 66.984,07 euros HT relèvent de l'article 606 du code civil et sont à la charge de la SCI Artemis,

en conséquence 

de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement de la régularisation de charges 2017 à hauteur de 66.984,07 euros HT, 


2- concernant les honoraires de gestion 

à titre principal 


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'exonération totale de paiement des honoraires de gestion à hauteur de 12.198,85 euros HT, 


statuant à nouveau


de juger que la somme de 12.198,85 euros HT au titre des honoraires de gestion n'est pas due par la Pharmacie, 


en conséquence 


de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement au titre des honoraires de gestion facturés dans la régularisation de charges 2017 pour un montant total de12.198,85 euros HT, à titre subsidiaire 

de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le montant des honoraires de gestion doit se limiter aux travaux réellement dus par la Pharmacie, soit la somme de 2.151,24 euros HT,

de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement pour le surplus, 


3- concernant les sommes réclamées au titre de la révision de loyer et de dépôt de garantie 


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que l'article 9.11.3 du contrat de bail signé entre la SCI Artemis et la Pharmacie le 23 mars 2016 vise seulement à limiter l'impact d'une très forte hausse de loyer en cas de renouvellement du bail, 


statuant à nouveau 


de juger que c'est à bon droit que la Pharmacie a déduit ces sommes des factures de loyer adressées par la SCI Artemis, 


en conséquence 


de débouter la SCI Artemis de sa demande en paiement au titre de la révision et du dépôt de garantie, à hauteur de 14.448,59 euros arrêtée au 02 octobre 2020, 

A titre reconventionnel sur les sommes devant être restituées à la Pharmacie au titre de la régulation de charges 2016


à titre principal


de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que 'charges 2016 n'est pas due car adressée' (sic) postérieurement au délai fixé par l'article R 145-36 du code de commerce,


statuant à nouveau 


de condamner la SCI Artemis à restituer la somme de 35.197,53 euros HT à la Pharmacie au titre de la régularisation de charges 2016, 


à titre subsidiaire 


de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que la régularisation de charges 2016 n'est pas due car la SCI Artemis n'a pas adressé les justificatifs correspondants réclamés par la Pharmacie,


statuant à nouveau 


de condamner la SCI Artemis à restituer la somme de 35.197,53 euros HT à la Pharmacie au titre de la régularisation de charges 2016, 


à titre plus subsidiaire 


concernant les travaux facturés au titre de la régularisation de charges 2016






 


de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les travaux refacturés à la Pharmacie et payés par elle au titre de la régularisation de charges 2016 pour un montant de 8.048,23 euros HT relève de l'article 606 du code civil et sont à la charge de la SCI Artemis, 


statuant à nouveau


de condamner la SCI Artemis à restituer la somme de 35.197,53 euros HT à la Pharmacie, 

concernant les honoraires de gestion facturés au titre de la régularisation de charges 2016 


à titre principal 


d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de restitution des honoraires de gestion dans leur totalité à la Pharmacie, soit la somme de 3.838,81 euros HT, 


statuant à nouveau 


de condamner la SCI Artemis à restituer à la Pharmacie la somme de 3.838,81 euros HT, 


à titre subsidiaire 


de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI à restituer à la Pharmacie la somme de 1.207,23 euros au titre des frais de gestion calculés sur la base des travaux réellement dus par la Pharmacie,


statuant à nouveau


de condamner la SCI Artemis à restituer à la Pharmacie la somme de 1.207,23 euros au titre des frais de gestion calculés sur la base des travaux réellement dus par la Pharmacie,

concernant la provision pour travaux non apurés 2016 

de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les sommes facturées et payées par la Pharmacie à hauteur de la somme de 32.282,75 euros au titre de la provision pour travaux non apurés 2016 relèvent des travaux de l'article 606 du code civil qui sont à la charge du bailleur, en conséquence

de condamner la SCI Artemis à restituer à la Pharmacie la somme de 32.282,75 euros HT au titre de la provision pour travaux non apurés 2016 indûment payée par la Pharmacie, 

En tout état de cause 

d'ordonner la compensation entre les dettes réciproques des parties, 

de condamner la SCI Artemis à verser à la Pharmacie la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens. 


 

Il peut être ajouté, sur la situation actuelle des parties, que la Pharmacie entend préciser que, par acte du 27 septembre 2024, elle a cédé son fonds de commerce à la Selarl Pharmacie [Adresse 5], son article 15.2.1 prévoyant le versement de la somme de 36.029,81 euros au plus tard le 04 octobre 2024 à la SCI Artemis appelée à l'acte et qu'elle lui a été versée le 03 octobre 2024 ; que, par acte du 02 octobre 2024, la bailleresse a signifié à la Pharmacie [Adresse 5] une opposition sur le prix de la vente pour un montant de 174.920,60 euros (pièces n° 49 et 50).

Le décompte arrêté au 03 septembre 2024 qui y est joint comptabilise les loyers et charges depuis l'échéance de septembre 2019 jusqu'à celle de septembre 2024 (incluse) pour un total de 200.618,30 euros et déduit des 'sommes précédemment saisies' (non spécifiées) pour un montant de 26.128,87 euros. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 novembre 2024.



MOTIFS DE LA DECISION 



A titre liminaire, il convient de relever que la SCI Artemis produit devant la cour six extraits de compte successifs : (en pièce n° 2) un extrait du 01/08/2019 au 02/10/2020, (en pièce n° 16) un extrait du 01/08/2019 au 09/01/2020, (en pièce n° 19) un extrait du 01/08/2019 au 10/03/2022, (en pièce n° 26) un extrait du 01/08/2019 au 04/04/2023 - lequel paraît être celui dont se prévalait la bailleresse en page 2/13 du jugement, étant observé que le tribunal n'a statué que sur sa créance de loyers et de charges arrêtée au 31 décembre 2022 (page 12/13 du jugement) - (en pièce n° 29) un extrait du 01/08/2019 au 01/02/2024, et enfin (en pièce n° 33), un extrait du 01/08/2019 au 05/07/2024 présentant un solde débiteur de 200.618,30 euros. 



La SCI Artemis ne fournit pas d'explication sur la finalité d'une telle production mais, dans la mesure où elle poursuit dans ses ultimes conclusions la condamnation de la preneuse au paiement de cette somme de 200.618,30 euros, la cour n'examinera les demandes qu'en considération de ce dernier décompte.











Sur la contestation de diverses facturations par la preneuse



Le tribunal s'est prononcé sur trois contestations qui lui étaient soumises par la Pharmacie et les parties en débattent à nouveau devant la cour.



Le tribunal a d'abord jugé que les virements effectués les 29 septembre 2020 (pour 17.475,61 euros) et 25 juin 2021 (pour 17.483,96 euros) dont la comptabilisation était contestée par la preneuse ont effectivement été comptabilisés les 21 octobre 2020 et 14 juillet 2021.



En appel et à la suite d'un préambule destiné à stigmatiser la mauvaise foi de la bailleresse, notamment caractérisée par la production de décomptes erronés, la Pharmacie intimée évoque ce grief mais uniquement pour souligner la tardiveté de leur prise en compte par son adversaire en regard des décomptes successivement produits.

Ses développements sont sans objet.



Saisi d'une demande d'annulation de factures, le tribunal a ensuite pertinemment jugé qu'il n'y avait pas lieu d'annuler les factures n° 298 (au montant de 17.593 euros TTC, soit 14.661 euros HT) comptabilisée le 02 novembre 2021 et qui correspondait au montant de la condamnation du jugement précité de même date et n° 322 (au montant de 1.500 euros) comptabilisée le 06 décembre 2021 et qui correspondait à sa condamnation aux frais irrépétibles, au motif que rien ne faisait obstacle à l'entrée de ces sommes en comptabilité.



Quant à l'acquittement de ces sommes, si la Pharmacie intimée fait état de deux chèques adressés à l'huissier le 16 décembre 2020 (aux montants de 14.661,12 euros et de 1500 euros) qu'elle évoque dans une lettre du 21 décembre 2021 (en pièce n° 36), le tribunal a tout aussi justement constaté qu'il ressortait du décompte produit que ces paiements, portés au crédit, ont effectivement été comptabilisés à la date du 23 février 2021, la cour relevant qu'ils comportent le libellé 'huissier'.

 

C'est donc en vain que la société Pharmacie soulève une contestation sur ce point en réitérant sa demande d'annulation tant de ces deux factures que de ce paiement.



S'agissant, enfin, de la demande de la Pharmacie tendant à voir minorer le décompte communiqué en première instance, le tribunal l'a rejetée en jugeant que si les loyers franchisés par le juge des référés ont fait l'objet d'une facture, ces sommes ont par la suite été restituées sous forme de deux avoirs (portant sur des loyers précisément identifiés en pièce n° 33, pages 1 et 2/15 du dernier extrait de compte) aux montants de 48.758,71 euros et de 6.871,36 euros. comptabilisés en octobre et novembre 2019.



Devant la cour, aux griefs cumulés de la Pharmacie selon laquelle la franchise n'a couvert qu'une partie des loyers, qu'elle n'a réintégré les lieux qu'en novembre 2020 et que la SCI Artemis n'aurait jamais dû émettre des factures de loyers sous la rubrique 'impayés ordres de client', la bailleresse oppose à juste titre tant les énonciations que le dispositif du jugement du 02 novembre 2020, assorti de l'exécution provisoire, qui retient que la preneuse n'a pas accepté ses propositions relatives à un local de substitution durant les travaux, qu'elle a pris l'initiative de conclure un bail dérogatoire, ou encore qu'elle a libéré les lieux tardivement si bien que, rejetant la demande, il l'a condamnée au paiement de la somme de 14.661,12 euros HT au titre des loyers impayés du 28 juillet au 31 octobre 2019 qui ont fait l'objet d'une franchise, déduction faite de deux mois de loyers. 



Il y a lieu de considérer que ce contentieux relatif à la question des loyers de 2019 a été tranché par l'arrêt partiellement infirmatif rendu le 17 novembre 2022 (objet d'un pourvoi radié, comme il a été dit, par la Cour de cassation) et que la cour d'appel a notamment statué sur ce point en condamnant la bailleresse à verser à la preneuse la somme de 29.388,89 euros HT en remboursement des loyers exposés dans le cadre du bail précaire pour la période allant du 15 mai 2019 au 28 juillet 2019.



Par suite, ne saurait prospérer la demande de minoration de la créance par la prise en compte des loyers ayant fait l'objet d'une franchise, comme en a jugé le tribunal.

 







Sur la régularisation des charges



Il convient de rappeler que le tribunal, saisi d'une demande en paiement de la somme de 159.600,30 euros correspondant au décompte arrêté au 04 avril 2023, a condamné la preneuse au versement d'une somme globale de 82.568,02 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2022.

La cour observe que cette somme de 159.600,30 euros figure à la date du 1er avril 2023 dans le dernier décompte produit par la bailleresse (pièce n° 33).



Sur les charges de l'année 2017



La SCI Artemis appelante qui poursuit l'infirmation du jugement de ce chef, précise qu'elles incluent les travaux courants, la réfection, la peinture, l'étanchéité, les 'travelators' (ou tapis roulants), le désamiantage, l'audit énergétique et le remplacement d'équipement.



Se référant liminairement aux stipulations du contrat et statuant sur les charges de l'année 2017 avant celles de 2016, le tribunal a retenu :




que si les dispositions combinées des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce (invoquées par la preneuse pour dire que la créance de charges n'est pas due) obligent le bailleur à adresser tous les ans au preneur un état récapitulatif des charges annuelles, cette obligation n'est pas assortie de sanction et que cet état, arrêté en l'espèce au 13 juillet 2018, a effectivement été adressé au preneur le 05 septembre 2019, 





que, sur leur exigibilité subsidiairement contestée, par application tant des articles 1103 (relatif à la force obligatoire des contrats) et 606 (relatif aux grosses réparations) du code civil, que des articles 10.2.3 et 13.1 du contrat de bail, les travaux de reprise de structure, de désamiantage et de restructuration qui ont été facturés pour une somme totale de 66.984,07 euros HT (soit, respectivement : 579,49 + 2.313,95 + 64.090,63 euros facturés) n'était pas due par le preneur et que cette somme devait être retranchée de la créance du bailleur,





que, sur les honoraires de gestion des charges et des locaux techniques facturés à hauteur de la somme de 12.198,85 euros, il devait être fait droit à la demande subsidiaire de la Pharmacie en faisant application de l'article 20 du bail qui prévoit une prise en charge du preneur à hauteur de 15%, : il a ainsi ramené la créance à la somme de 2.151,24 euros en déduisant de la créance revendiquée la somme de 10.047,61 euros,




La SCI Artemis appelante, approuvant le tribunal en son appréciation de l'article R 145-36 précité tout comme en son application de l'article 9.1 du contrat (dont, à tort, son adversaire persiste à faire une mauvaise lecture, à son sens) en n'appliquant que partiellement l'indexation et en s'abstenant de payer le complément de dépôt de garantie), poursuit l'infirmation pure et simple du jugement en sa condamnation relative au reliquat de créance retenu.



Elle demande à la cour de juger que l'ensemble des travaux concernés entrent dans la catégorie des charges refacturables dans la mesure où les travaux de désamiantage qui n'ont pas atteint les gros murs, les voûtes et les clôtures ne sont pas ceux visés à l'article 606 du code civil, de même que les travaux de peinture et ceux afférents aux travelators ; elle ajoute qu'elle a également transmis les factures relatives aux travaux de maintenance, remplacement d'équipement (caisse automatique, honoraire du syndic de copropriété, des bureaux de contrôle) en qualifiant d'inopérants les développements adverses et demande à la cour de juger, contrairement au tribunal, que les travaux de restructuration (d'un montant de 64.090,63 euros) sont refacturables au preneur, tout comme ceux de désamiantage et de reprise des structures (aux montants de 579,49 euros HT et de 2.313,95 euros HT).

Elle reproche, en outre, au tribunal d'avoir limité le montant des honoraires de gestion sans expliquer son mode opératoire et poursuit l'infirmation du jugement sur ce point en concluant au débouté de la Pharmacie en ses demandes de remboursement.



En réplique, la Pharmacie intimée soutient à nouveau devant la cour que cette régularisation des charges 2017 n'est pas due.









Elle se prévaut, à titre principal, d'un envoi de l'état récapitulatif des charges annuelles postérieur au délai fixé par l'article R 145-6 précité et expose que cela lui a directement porté préjudice puisqu'elle était dans l'impossibilité de budgétiser cette somme substantielle appelée près d'un an après le délai fixé par ce texte.



Se réclamant subsidiairement de ces dispositions ainsi que de l'article 1104 du code civil et de deux décisions de la Cour de cassation (pourvois n° 13-24451 et '14-1355"), elle soutient que l'absence de régularisation des charges dans les conditions du bail rendent sans cause les appels de provisions pour charge à valoir sur leur paiement ; elle fait état de neuf demandes de justificatifs, par courriels puis par courriers de septembre 2019 à juillet 2020, d'un tardif envoi par la bailleresse, le 05 août 2020, de plus de 1.000 pages de documents dont l'insuffisance quant aux travaux a été dénoncée par son conseil par lettre officielle du 24 septembre 2020 ; elle estime que la bailleresse est donc défaillante dans la communication des justificatifs des charges litigieuses et qu'elles ne sont pas dues.



Plus subsidiairement, elle conteste les charges refacturées ; elle soutient que doivent rester à la charge de la bailleresse les travaux de reprise de la structure des parkings du centre commercial votés en assemblée générale (facturés pour 579,49 euros) en se réclamant d'un arrêt de la Cour de cassation du 14 septembre 2017 (pourvoi n° 16-20163), outre les travaux de désamiantage (facturés pour 2.313,95 euros) ayant pour origine, à dire d'expert, les travaux d'extension du centre commercial ayant entraîné par vibration la propagation des fibres d'amiante et qui ont touché les locaux communs, ceci par application de l'article 10.2.3 du contrat et 606 du code civil, et enfin les travaux de restructuration du centre commercial (facturés pour 64.090,63 euros HT) en s'appropriant la motivation du tribunal.

S'agissant des honoraires de gestion, si elle estime que le tribunal les a justement réduits en sollicitant subsidiairement la confirmation du jugement sur ce point, elle n'en poursuit pas moins à titre principal le rejet total de la demande de remboursement réitérée par son adversaire (à hauteur de la somme de 12.198,85 euros HT) en raison de ses vaines demandes de justificatifs durant un an et de l'absence de gestion technique de son propre local.




Ceci étant exposé, il convient de rappeler, s'agissant d'abord de l'application des articles L 145-40-2 et R 145-36 du code de commerce obligeant le bailleur à communiquer tous les ans au preneur un état récapitulatif des charges annuelles, qu'il lui appartient, afin de conserver les sommes versées au titre des provisions pour les affecter à sa créance de remboursement, de justifier du montant de ses dépenses, à peine de devoir restituer au preneur les sommes versées à titre de provisions.




Force est de considérer que le second de ces textes ne prévoit pas de sanction en cas de transmission tardive des justificatifs, comme jugé par le tribunal, et que l'intimée ne peut se prévaloir d'aucun texte prévoyant que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible.



Et il peut être constaté que si la Pharmacie tire argument du comportement antérieur de la bailleresse quant à la transmission de justificatifs, elle ne se prononce pas sur la production à la présente instance par la bailleresse d'une pièce n° 12 (objet d'une sous-numérotation de 21 à 44) qui rassemble les documents justificatifs de charges pour l'année 2017 .

Cet ensemble de documents permet pourtant de considérer, indépendamment de la question de l'exigibilité des charges en cause, que la bailleresse a satisfait à son obligation de les communiquer. 




S'agissant, ensuite, des postes contestés et en premier lieu de la reprise des structures concernant les parkings, il peut incidemment être observé que si la Pharmacie se réclame d'un arrêt de la Cour de cassation rendu le 14 septembre 2017 (pourvoi n° 16-20163) elle transcrit, dans ses écritures la 4ème branche du moyen unique de cassation et non point l'énoncé de la Cour.




En toute hypothèse, l'intimée débat de ces travaux relatifs aux parkings en affirmant qu'ils touchent à la structure et à la solidité de l'immeuble au sens de l'article 606 du code civil et que, par conséquent, ils lui ont été facturés à tort (à hauteur de 579,49 euros) sans pour autant se pencher sur les facturations produites.









Or l'examen de la pièce n° 12 (sous-numérotation n° 34) de l'appelante permet de constater qu'ils n'étaient pas destinés à assurer la structure et la solidité de l'ensemble immobilier mais portaient sur la réfection du bitume (factures des 28/11/2017, 08/12/2017 et 02/11/2017).



De sorte que son argumentation ne peut prospérer et que la SCI Artemis est fondée en sa contestation sur ce point, à rebours de l'appréciation du tribunal.




En troisième lieu et concernant les travaux de retrait de l'amiante, en application de l'article R 1334-28 du code de la santé publique le propriétaire du centre commercial était tenu, après analyse, à prendre des mesures portant sur le niveau d'empoussièrement mesuré dans l'air ; par ailleurs, il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l'exécution du contrat.




Il n'est pas contesté que ces travaux s'imposaient.



Concernant leur charge finale, la Pharmacie est fondée à opposer à la bailleresse, qui, au demeurant, ne débat pas de son obligation de délivrance, la stipulation de l'article 10.2.3 du contrat aux termes duquel :

' Il est convenu qu'au regard de l'inventaire sus-visé, demeurent à la charge du bailleur : (...) 2°) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent (s'agissant de celles énumérées à l'article 606 du code civil)' 



Par suite, le jugement doit être approuvé en son appréciation sur cet autre point.




Concernant, en quatrième lieu, les travaux de restructuration (facturés à hauteur de 64.090,63 euros HT, soit 64.984,07 euros TTC), l'appelante se borne à reprendre la liste des travaux refacturés, à dire de manière lapidaire que les travaux de désamiantage, de peinture et sur les travelators ne relèvent pas de l'article 606 du code civil, à se prévaloir de la transmission des factures les concernant en renvoyant la cour à sa pièce n° 12 et à reprocher au tribunal d'avoir jugé, sans les décrire, qu'ils n'étaient pas refacturables, privant ainsi sa décision de justification.




Il convient de considérer que, sauf à encourir l'obligation de restituer au locataire les sommes versées par provision, la bailleresse, à qui incombe la charge des travaux de réparation autres que les réparations locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, doit prouver l'existence de sa créance conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile.



Ce que fait, certes, la SCI Artemis au moyen de sa production de pièces. 

Toutefois, le simple renvoi, sans plus de débats, aux pièces qu'elle verse aux débats n'est pas suffisante dès lors qu'en est contestée l'imputabilité par la preneuse, en regard des termes du contrat dont la bailleresse s'abstient de débattre précisément.



L'alinéa 2 de l'article 6 du contrat de bail (intitulé : 'charges') en soulignait la spécificité, stipulant notamment :



'Il est rappelé qu'en fonction de la structure particulière d'un centre commercial et de l'importance de ses différentes et nécessaires parties communes, le montant des charges et prestations diffère notablement de celui d'un ensemble immobilier traditionnel'.



A cet égard, l'inventaire des catégories de charges, objet de l'article 10.2.2 du contrat, précise en son paragraphe consacré aux travaux (pages 16 et 17/39) que relèvent des grosses réparations et des travaux limitativement énumérés à l'article 606 du code civil :





















'Les travaux, soit d'entretien, de ravalement, de réparations, soit de remplacement, de réfection, d'améliorations, de création ou de rénovations, de renouvellement, les travaux justifiés par des malfaçons, par l'amélioration des performances environnementales du centre, par la réglementation administrative en vigueur ou à venir, par des injonctions administratives, par la vétusté ou l'évolution des techniques ou l'obsolescence des matériaux et équipements, par dérogation à l'article 1755 du code civil, par la force majeure ou par l'intérêt général du centre commercial, ainsi que les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux ci-dessus, y compris les honoraires, frais d'études et de maîtrise d'ouvrage déléguée, les primes d'assurance liées à la réalisation de ces travaux, le bailleur s'engageant à prendre en considération l'amélioration des performances environnementales du centre dans le cadre de la réalisation de ces travaux'.



Et l'article 10.2.3 (intitulé 'répartition') de poursuivre :



'Il est convenu qu'au regard de l'inventaire susvisé, demeurent à la charge du bailleur : 1°) Les grosses réparations et travaux énumérés à l'article 606 du code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux'.



Par application des clauses de ce contrat appelé à faire la loi des parties, il échet de conclure que faute, par la SCI Artemis, de démontrer de manière circonstanciée que sont exclus de ces stipulation les travaux dont elle demande qu'ils soient mis à la charge de la Pharmacie, elle doit être déboutée de sa réclamation à ce titre, comme elle l'a été devant les premiers juges.




Concernant, en dernier lieu, les honoraires de gestion, ils ont été établis à la somme de 12.198,85 euros explicitée dans le courrier du 05 septembre 2019 adressé à la preneuse par le gestionnaire du bien, la société IGE (pièce n° 32 de l'appelante) qui a pris pour paramètres le montant des charges communes et celui des travaux (soit : 11.580,48 euros et 69.745,21 euros).




Ne saurait être critiqué le calcul opéré par le tribunal en considération de la modification des paramètres qui résultait de sa décision, pas plus que son application de l'article 20 du bail intitulé 'gestion du centre commercial' qui permettait au bailleur de confier la gestion du local à tout mandataire de son choix, le preneur s'engageant à respecter ses directives et à s'acquitter d'une quote-part de 15%.

Répliquant à la SCI Artemis qui s'interroge sur le 'mode opératoire' du tribunal et en précisant que c'est pour la parfaite information de la partie adverse, la Pharmacie décompose le calcul en additionnant le montant des charges communes (soit : 11.580,78 euros) et le montant des travaux ramené à 2.761,14 euros (soit : 69.745,21 réclamés - 64.090,63 jugés indus) obtenant une somme de 14.341,92 euros auquel est appliquée la quote-part de 15% convenue.



Ainsi, ne sera retenue sur ce poste, à l'instar du tribunal, que la somme de 2.151,24 euros.



Sur les charges de l'année 2016



L'état récapitulatif des charges 2016, arrêté au 02 août 2017, a été adressé à la preneuse le 21 décembre 2017 (pièce n° 31).

Le 'solde en notre faveur' au montant de 35.197,53 euros y figurant résulte de la différence entre les provisions versées (soit : 28.680 euros) et les différentes charges additionnées, à savoir : l'impôt foncier (2.802 euros), l'assurance (88,04 euros), les charges communes (10.498,35 euros), les travaux (12.203,67 euros), les provisions pour travaux non apurés (34.446,66 euros) et les honoraires de gestion (3.838,81 euros). Leur total s'établit à la somme de 63.877,53 euros. 



Renvoyant à ses précédentes motivations et solutions concernant les éléments de contestation des charges de l'année 2017, le tribunal a conclu que les travaux facturés au preneur et payés au titre de la régularisation de charges 2016 pour un montant de 8.048,23 euros hors taxes correspondant aux facturations relatives aux travaux d'étanchéité et de désamiantage (soit: 5.006,98 euros + 3.041,25 euros) relèvent de l'article 606 du code civil et sont à la charge du bailleur, si bien que cette somme devra être restituée au preneur. 

Il a jugé que le reste des charges 2016 n'apparaissait pas contesté par la preneuse, quand bien même réclamait-elle dans le dispositif de ses conclusions la restitution de la somme de 35.197,53 euros, ceci en supposant que ce chiffre pourrait consister en une erreur matérielle du fait que cette demande de restitution ne figure pas dans la partie discussion de ses conclusions.





Rejetant, ensuite, la demande d'exonération des honoraires de gestion réclamés (soit : 3.838,81 euros) il a jugé que si la minoration prévue à l'article 20 du contrat devait s'appliquer, eu égard au tableau récapitulatif produit faisant apparaître, au titre des honoraires, des charges réelles à hauteur de 2.631,58 euros, le montant de la restitution devait être fixé à la somme de 1.270,23 euros.

Se prononçant enfin sur la provision pour travaux non apurés 2016 il a considéré qu'il n'était pas justifié de cet appel de charges par les pièces versées aux débats mais que la preneuse en a cependant versé le montant (soit : 34.446,65 euros) ; que cette créance au titre des travaux de restructuration s'établissait en fait (au vu d'un tableau détaillé que l'intimée produit en pièce n° 31 devant la cour) à la somme de 32.282,75 euros HT et que, ressortant des dispositions de l'article 606 du code civil, sa charge incombait à la bailleresse ; qu'elle devait donc être restituée.



L'appelante produit en pièce n° 11 (comportant des sous-cotations de 1 à 20) les justificatifs des charges afférentes à cette année 2016 et conteste tant la décision du tribunal que les demandes formulées par son adversaire.



Elle fait successivement valoir qu'à tort le tribunal a jugé que les travaux d'étanchéité relevaient de l'article 606 du code civil alors qu'il ne s'agissait que de légers travaux de reprise partielle ; qu'il en va de même des travaux de désamiantage ; qu'il est en outre stipulé dans le bail que les travaux de mise en conformité comme ceux d'accès aux personnes à mobilité réduite sont à la charge du preneur s'ils ne relèvent pas de l'article 606 du code civil ; que les factures portent également sur l'étanchéité, que la mise en place d'échafaudages et le ravalement n'ont pas été mis à la charge du bailleur par le contrat de bail ; qu'en outre, les études de faisabilité sont des charges récupérables puisqu'elles ne touchent pas la structure de l'immeuble.



Elle conclut donc que sont inopérants les longs arguments de contestation de son adversaire, demandant à la cour de confirmer que les autres travaux sont refacturables à la Pharmacie et de la condamner au paiement.

Et comme précédemment, elle reproche au tribunal de n'avoir pas explicité son mode opératoire pour procéder à la réduction du montant des honoraires de gestion dont elle réclame l'entier paiement.

Elle affirme enfin que si les provisions pour travaux non apurés 2016 ont bien été appelées (comme elle peut en justifier devant la cour) et acquittées par la preneuse, elles ont fait l'objet d'un remboursement au moment de la régularisation de charges 2017 (pièces n° 31 et 32) si bien que le jugement doit être infirmé sur ce point. 



L'intimée poursuit, quant à elle, la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SCI Artemis à lui restituer, à ce titre, la somme de 35.197,53 euros HT sollicitant (de manière surprenante) dans son dispositif sa confirmation, à titre principal en ce qu'il a jugé que ces charges 2016 n'étaient pas dues comme ayant été adressées postérieurement au délai fixé par l'article R 145-36 du code de commerce et, à titre subsidiaire, comme n'étant pas étayées par les justificatifs correspondants qu'elle a activement réclamés.

Plus subsidiairement, elle en sollicite la confirmation en ce qu'il a considéré que donnaient lieu à restitution les sommes de 5.006,98 euros HT au titre des travaux d'étanchéité, de 3.041,25 euros HT au titre des travaux de désamiantage et de 1.207,23 euros au titre des honoraires de gestion (sauf à l'en exonérer totalement comme elle le réclame à titre principal) ; de même en ce qu'il inclut dans sa créance de restitution les provisions de charges non apurées 2016 (pour 32.282,75 euros HT) en faisant valoir que ne sont pas produits de décomptes antérieurs au 1er août 2019 et qu'elle est ainsi privée de la faculté de vérifier la passation en écritures comptables des charges en cause.




Ceci étant rappelé, rien, dans le jugement, ne permet de dire qu'en contradiction avec sa motivation relative aux charges de l'année 2017, le tribunal a accueilli la demande de restitution aux motifs repris dans le dispositif de l'intimée à titre principal et subsidiaire.


La cour relève incidemment que la reprise dans le dispositif des conclusions de l'intimée (ici formulé sur quatre pages) desdits moyens, comme d'autres, contrevient aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

Et la cour renvoie à sa précédente motivation répondant à l'argumentation inopérante de la Pharmacie fondée sur des sanctions afférentes à l'application de l'article R 145-36 du code de commerce qui ne sont que prétendues. 








S'agissant de la demande formulée à titre plus subsidiaire et qui concerne les travaux relatifs à l'étanchéité et le désamiantage, l'argumentation lapidaire de la SCI Artemis ne saurait emporter la conviction de la cour.


La pertinente motivation des premiers juges comme les motifs précédemment développés dans cet arrêt sur ces travaux concernant la créance au titre des charges 2017 conduisent la cour à approuver la restitution à hauteur de la somme de 3.041,25 euros, telle que retenue par le tribunal. 




Pour ce qui est des honoraires de gestion, la Pharmacie ne peut valablement en poursuivre la totale exonération, de même que la SCI ne peut être suivie en sa demande de condamnation au complet paiement de la somme facturée (soit : 3.838,81 euros).




Les paramètres à prendre en considération pour en calculer le montant étant, selon le contrat, les charges communes et les travaux, il résulte de ce qui précède que lesdits travaux se trouvent ramenés à la somme de 4.155,44 euros (12.203,67 euros - 8.048,23 euros). De sorte que la base de calcul s'établit à la somme de 14.653,79 euros (10.498,35 euros + 4.155,44 euros).

Les éléments qui ont conduit le tribunal à fixer comme il l'a fait le montant de ces honoraires n'étant pas explicités, il convient de retenir la quote-part de 15% prévue au contrat ; la créance de la bailleresse à ce titre sera ainsi fixée à la somme de 2.198,06 euros.




Concernant, enfin, les provisions pour travaux non apurés, il ressort de l'examen comparé des états de régularisation de charges locatives pour l'année 2016 puis l'année 2017 produits en pièces n° 31 et 32 par la SCI Artemis qu'à raison cette dernière se prévaut de la déduction, dans l'état de régularisation de 2017, de l'entière provision de 34.446,66 euros qui avait été facturée au rang des dépenses en 2016.




De sorte que le tribunal ne peut être suivi en son appréciation sur ce point et que la Pharmacie échoue à en demander la restitution. 

 

Sur les sommes réclamées au titre de la révision de loyer et du dépôt de garantie



Le tribunal a jugé qu'il devait être fait droit à la demande de la SCI bailleresse au titre de la révision du loyer et du dépôt de garantie, par application des dispositions combinées des articles 4.2 et 9.11.3 du bail dès lors que ce dernier article ne vise qu'un aménagement du loyer de renouvellement, lequel ne peut intervenir avant le 1er janvier 2025.

Il en a conclu que le preneur ne pouvait déduire ces sommes des factures de loyer et que devait être accueillie la demande de la bailleresse au titre du loyer révisé ainsi que de l'ajustement du dépôt de garantie.



Alors que la SCI Artemis sollicite la confirmation du jugement de ce chef en se prévalant de la clarté de ces deux clauses dont la preneuse persiste à faire une mauvaise lecture en n'appliquant que partiellement l'indexation du loyer et approuvant, partant, la motivation du tribunal, sur appel incident, la Pharmacie fait valoir que ne sont pas dues les sommes réclamées au titre de la révision de loyer et du dépôt de garantie.

Elle soutient qu'à rebours de l'appréciation du tribunal mais en interprétant les clauses les unes par rapport aux autres, l'article 4.2 ne se réfère qu'aux 'renouvellements successifs' alors que l'article 9.11.3 du bail fait mention d'un 'allègement sur le loyer annuel de renouvellement' et que le terme 'annuel' ainsi employé confirme bien, selon elle, qu'il s'agit du loyer révisé et non point de l'aménagement retenu par le tribunal.

Elle explique qu'en dépit de courriers par lesquels elle contestait de ce fait les factures émises par la bailleresse, celle-ci a persisté en sa révision du loyer et qu'elle n'a donc eu d'autre choix que de déduire elle-même les montants qu'elle tenait pour erronés et indus, ajoutant cependant qu'à la suite du prononcé du jugement dont appel, elle a repris le paiement de la totalité du loyer et des charges facturés.



Ceci étant relaté, il convient de retenir que le bail liant les parties :



- consacre un article 4 au 'loyer' initialement fixé à 150.000 euros HT par an (article 4.1.1 renvoyant à l'article 9.5 des conditions particulières prévoyant une indexation de plein droit tous les ans au 1er janvier en fonction de l'indice des loyers commerciaux (ILC) du loyer initial ou [lors du renouvellement du bail à l'issue d'une période de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2016 (articles 2.1 et 9.2)] du loyer de renouvellement du bail (article 4.1.2),





- comporte, avant la clause aménageant les modalités de leur paiement (article 4.3), une stipulation distincte qui porte sur le 'loyer de renouvellement' (article 4.2) et ses modalités de fixation lors des éventuels renouvellements successifs du bail en fonction de la valeur locative au jour du renouvellement ; que les parties sont expressément convenues d'y déroger (aux termes de l'article 9.11.3 des conditions particulières) en prévoyant un allégement sur le loyer annuel de renouvellement à hauteur de 70%.



Il en ressort que le contrat distingue clairement, sans qu'il y ait lieu à interprétation, deux situations distinctes : la première porte sur le loyer convenu lors de la conclusion du contrat, appelé à faire l'objet de l'indexation telle que stipulée au 1er janvier de chaque année, tandis que la seconde porte sur l'allégement convenu qui ne pourra prendre effet, en cas de renouvellement, qu'au terme de 9 années. 



La bailleresse est par conséquent fondée à se prévaloir de sa bonne application de la clause d'indexation et, conséquemment, d'une créance à ce titre du fait de la persistance de la preneuse en son refus de s'y conformer.



Sur le compte entre les parties



Au jour où la cour statue, la SCI Artemis se prévaut d'une créance de 200.618,30 euros arrêtée à l'échéance de juillet 2024 euros incluse, soit antérieure à la cession de son fonds de commerce par la Pharmacie intervenue le 27 septembre 2024, faisant apparaître la facturation d'échéances au titre des loyers e