Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 18 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00408 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWE7



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 14 Septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS - RG n° 22/00006





APPELANTE

S.A.R.L. DISTRIBUTION ALIMENTAIRE D'[Localité 25]

([Localité 28] STORE PARIGEL)

[Adresse 9]

[Localité 14]

représentée par Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, assistée à l'audience par Me Philippine GARRIGUE, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉES

VILLE DE [Localité 28] 

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 13]

représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131



S.A.S. [Localité 28] STORE

[Adresse 11]

[Localité 14]

représentée par Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, assistée à l'audience par Me Philippine GARRIGUE, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE 

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DE [Localité 28] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 15]

[Localité 12]

représentée par Monsieur [W] [C], en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats







ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par délibération du 15 novembre 2019, le conseil de [Localité 28] a autorisé la mise en 'uvre d'une procédure de déclaration d'utilité publique d'un projet de réaménagement de l'accès à la dalle des Olympiades au profit de la Ville de [Localité 28].



Le projet a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 4 décembre 2020. 



Par ordonnance d'expropriation du 08 février 2022, le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de Paris a prononcé le transfert au profit de la Ville de Paris, des emprises nécessaires à la réalisation du projet. Parmi celles-ci se trouve la Tour Tokyo, sise [Adresse 8] à [Localité 31].



La société Distribution Alimentaire d'[Localité 25] exploite un local de vente de produits surgelés sous l'enseigne PARISGEL au sein de cette tour. 



Par mémoire valant offre visé par le greffe le 25 mars 2022, la ville de Paris a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris afin de fixer l'indemnité compensatrice due à la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] (Paris Store Paris Gel) en raison du préjudice subi du fait de l'expropriation du lot n°907 dépendant des immeubles [Adresse 19] aux [Adresse 8] et [Adresse 21] aux [Adresse 3] à Paris 13ème. 



Le transport sur les lieux a eu lieu le 25 mai 2022.



Par jugement contradictoire du 14 septembre 2023, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Paris a :



DÉCLARÉ recevable l'intervention volontaire de la société [Localité 28] Store ;

DÉBOUTÉ la société [Localité 28] Store de sa demande d'indemnisation ;

FIXÉ, en cas de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à 549.006 euros l'indemnité principale d'éviction  ;

FIXÉ, en cas de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à 53.751 euros l'indemnité de remploi ;

FIXÉ, en cas de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à 210.475 euros l'indemnité pour trouble commercial ;

DÉBOUTÉ la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement, de sa demande d'indemnisation pour frais administratifs, pour frais de déménagement et de réinstallation, pour frais de publicité ainsi que pour les pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité ;

FIXÉ, à défaut de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à la somme de 1.908.926 euros l'indemnité principale d'éviction ;

FIXÉ, à défaut de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à la somme de 191.928 euros l'indemnité de remploi ;







FIXÉ à défaut de réinstallation de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à la somme de 210.928 euros l'indemnité pour trouble commercial ;

DÉBOUTÉ la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement et de ses demandes d'indemnité pour frais de déménagement et pour frais administratifs ;

CONDAMNÉ la Ville de [Localité 28] aux dépens 

CONDAMNÉ la Ville de [Localité 28] à régler à la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par déclaration du 23 novembre 2023, la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

DÉBOUTÉ la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement, de sa demande d'indemnisation pour frais administratifs, pour frais de déménagement et de réinstallation, pour frais de publicité ainsi que pour les pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité ;

DÉBOUTÉ la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement et de ses demandes d'indemnité pour frais de déménagement et pour frais administratifs ;



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 20 février 2024 par la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], appelante, notifiées le 10 avril 2024 (AR Ville de [Localité 28] non rentré, AR SAS [Localité 28] Store le 13/04/2024 et AR CG le 15/04/2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

La DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 14 septembre 2023 par le juge de l'expropriation de [Localité 28]  ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], en cas de réinstallation de la société, de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement, de sa demande d'indemnisation pour frais administratifs, pour frais de déménagement et de réinstallation, pour frais de publicité ainsi que pour les pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25], à défaut de réinstallation de la société, de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement et de ses demandes d'indemnité pour frais de déménagement et pour frais administratifs ;

INFIRMER le jugement en ce qu'il n'a pas prononcé de sursis à statuer sur l'indemnité pour perte de stocks de marchandises ;

Statuant à nouveau,

En cas de réinstallation de la société évincée à l'issue des travaux dans un local équivalent :

PRONONCER un sursis à statuer dans l'attente de la fixation du coût définitif des frais administratifs ;

A titre subsidiaire, FIXER l'indemnité accessoire pour frais administratifs lui revenant dans le cadre de l'expropriation de son fond de commerce situé [Adresse 7] à [Localité 30] à un montant de 3.000 euros ;

FIXER l'indemnité accessoire pour frais de déménagement et de réinstallation à un montant de 257.300 euros ;

FIXER l'indemnité accessoire pour frais de publicité à un montant de 5.000 euros ;

FIXER l'indemnité correspondant aux pertes financières (hors frais de licenciement) résultant de la cessation temporaire d'activité à un montant de 1.200.000 euros ;

PRONONCER un sursis à statuer dans l'attente de la fixation du coût définitif des licenciements à intervenir ;

SURSEOIR à statuer sur l'indemnité accessoire pour perte de stocks de marchandises dans l'attente de son chiffrage définitif ;







En cas de perte de fonds de commerce,



PRONONCER un sursis à statuer dans l'attente de la fixation du coût définitif des frais administratifs ;


A titre subsidiaire, FIXER l'indemnité accessoire pour frais administratifs à un montant de 3.000 euros ;


SURSEOIR à statuer sur l'indemnité accessoire pour frais de déménagement dans l'attente de son chiffrage définitif ;


A titre subsidiaire, FIXER l'indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 38.160 euros ;


SURSEOIR à statuer sur l'indemnité accessoire pour perte de stocks de marchandises dans l'attente de son chiffrage définitif ;

PRONONCER un sursis à statuer dans l'attente de la fixation du coût définitif des licenciements à intervenir ;



En tout état de cause,


CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes conclusions ;

CONDAMNER la Ville de [Localité 28] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la Ville de [Localité 28] aux dépens.




2/ Adressées au greffe le 31 mai 2024 par la Ville de [Localité 28], intimée, notifiées le 17 juin 2024 (ARs SAS [Localité 28] Store et SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] le 19/06/2024, AR CG non rentré), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


CONFIRMER le jugement dont appel ;


Et y ajoutant,


CONDAMNER la société appelante aux entiers dépens de l'instance et au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.




3/ Adressées au greffe le 05 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 12 août 2024 (ARs Ville de [Localité 28] et SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] le 19/08/2024) aux termes desquelles il conclut qu'il « ne peut que se fonder sur la confirmation du jugement rendu par la juridiction du premier degré en ce qu'il a été prononcé le rejet des demandes de sursis à statuer ainsi que des éventuelles indemnités complémentaires, dont la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente ».





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] fait valoir que :


Sur la description et la situation du bien, il s'agit d'un commerce de produits asiatiques en gros et semi-gros implanté depuis plusieurs décennies. C'est un commerce de bonne réputation, sis dans un environnement extrêmement privilégié à la très grande commercialité, situé dans le quartier asiatique, de forte densité de population, bénéficiant d'un parking et d'une excellente desserte de transports. La façade de 29 mètres de long permet une grande visibilité. Le local est en bon état d'entretien et bien équipé.

Sur la date de référence, le jugement n'en a pas fixé. Il convient en application des articles L.213-4 a) et L.213-6 du code de l'urbanisme de la fixer au 1er septembre 2006, date d'entrée en opposabilité du PLU.

Sur la fixation de l'indemnité globale de dépossession, la société Distribution Alimentaire d'[Localité 25] souhaite être réinstallée à l'issue des travaux. La Ville de [Localité 28] a proposé à la société de se réinstaller dans de nouveaux locaux construits dans le cadre de son projet, mais la réinstallation n'aurait pas lieu avant septembre 2027. Dans ces conditions, il convient comme l'a fait le premier juge de fixer les indemnités de manière alternative, selon qu'il y ait réinstallation ou non.

En cas de réinstallation de la société évincée :


Sur l'indemnité accessoire pour frais de licenciement, c'est à tort que le premier juge a rejeté la demande de sursis à statuer. La réinstallation devant intervenir en 2027, la cessation temporaire d'activité entraînera nécessairement des licenciements. Le préjudice est certain. Le coût de ces licenciements n'étant pas encore déterminé, le sursis à statuer est justifié. Il est de jurisprudence constante de l'accorder sur la demande d'indemnité pour frais de licenciement dans l'attente d'un chiffrage définitif (CA [Localité 28], 30 novembre 2023, n°22/16837 ; 30 juin 2022, n°21/11979).

Sur l'indemnité pour frais administratifs, c'est à tort que le premier juge l'a écartée au motif que l'évincée ne produit aucune pièce justificative et que le préjudice ne serait pas certain. C'est un préjudice reconnu par la jurisprudence (CA [Localité 28], 30 novembre 2023, 22/09282 ; CA [Localité 35], 5 février 2019, n°17/02214'). L'éviction de la demanderesse entraînera inévitablement des frais pour informer les tiers de la cessation temporaire d'activité et du changement d'adresse. Ces frais résultent directement de la procédure d'éviction. La société exploitant encore son activité, il est difficile à ce stade de les chiffrer. Le sursis à statuer est donc demandé à titre principal. A titre subsidiaire, il sera accordé une indemnité de 3.000 euros, montant estimé par l'expert mandaté par l'évincée (pièce n°2).

Sur l'indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation, une telle indemnité a été rejetée en premier ressort au motif de l'absence de pièces justificatives. Il est de jurisprudence constante que le locataire commercial a droit à une telle indemnité (CA [Localité 28], 21 janvier 2021, n°19/06141 ; CA [Localité 16], 15 avril 2015, n°14/03228'). Le jugement attaqué est contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème civ., 29 juin 2022, n°21-15.741). Ainsi, le premier juge ne pouvait reconnaître le principe de l'indemnité tout en écartant l'application en l'absence d'éléments justificatifs. Il était tenu d'évaluer le dommage. L'expert mandaté par l'évincée chiffrait les frais en question à 257.300 euros, ce qui permettait au juge, en l'absence de devis, de chiffrer l'indemnité. La société évincée produit en appel un devis approximatif, pour le seul déménagement, d'un montant de 38.160 euros.

Sur l'indemnité pour frais de publicité, elle a été écartée au motif de l'absence de production de pièces justificatives. Cette indemnité est habituellement allouée (CA [Localité 28], 21 janvier 2021, n°19/06141 ; 21 juin 2012, n°10/18462). La décision du premier juge est là encore contraire à la jurisprudence précitée de la Cour de cassation. L'interruption temporaire de l'activité justifie une information spécifique, et onéreuse, des clients et fournisseurs. Une indemnité de 5.000 euros est habituellement allouée (jurisprudence précitée).

Sur l'indemnité relative aux pertes financières, le premier juge l'a écartée au motif qu'elle ferait double emploi avec l'indemnité pour perte de fonds de commerce. Cette indemnité est pourtant directement prévue à l'article L.314-3 du code de l'urbanisme, lorsque comme en l'espèce l'éviction provisoire d'un occupant n'est pas assortie d'une réinstallation provisoire. L'indemnité se distingue de l'indemnité pour perte de fonds de commerce, car ici l'occupant se réinstallera dans les locaux à l'issue des travaux et ne sera pas indemnisé de la perte de son fonds de commerce. Les pertes financières correspondent à la perte de bénéfice, à la perte de clientèle et aux frais de licenciement, dont il a déjà été traité. Le bénéfice de l'appelante, calculé sur la base de l'EBE des cinq dernières années auquel est soustrait l'impôt sur le revenu, est de 250.000 euros annuels. La société évincée devant suspendre son activité pour trois ans, cela représente 750.000 euros. Concernant la perte de clientèle, la cessation d'activité et la suppression des parkings vont nécessairement occasionner une perte de clientèle, particulièrement auprès des professionnels. L'expert-comptable mandaté chiffre cette perte à 450.000 euros. Au total, la cour fixera donc l'indemnisation des pertes financières à 1.200.000 euros.



Sur l'indemnité pour perte de stocks, la société évincée a pour objet la vente de produits périssables, qu'elle ne pourra conserver durant la cessation d'activité. Il s'agit d'un préjudice certain et indemnisable (Cass. 3ème civ., 29 juin 2022, n°21-15741 ; CA [Localité 28], 20 décembre 2018, n°17/13849). L'évincée exerce encore son activité et il existe une incertitude sur les dates de la procédure d'éviction. Dans ces conditions, il est impossible à l'heure actuelle de chiffrer précisément la perte de stock. Le sursis à statuer, accordé par les juridictions pour la perte de stock (CA [Localité 35], février 2019, n°17/02214), est donc demandé.


A défaut de réinstallation de la société évincée :


Sur l'indemnité pour frais de licenciement, la société évincée formule les mêmes demandes qu'en cas de réinstallation.

Sur l'indemnité de déménagement, et compte tenu de ce qui a été évoqué, le devis produit étant approximatif et la date d'éviction incertaine, le sursis à statuer est demandé à titre principal. A titre subsidiaire, il conviendrait d'indemniser la société évincée à hauteur du devis produit, soit 38.160 euros.

Sur l'indemnité pour frais administratifs, l'éviction et la relocalisation de l'appelante entraîneront inévitablement des frais administratifs auprès du greffe du tribunal de commerce ou des services fiscaux. Le sursis à statuer est demandé à titre principal. A titre subsidiaire, et au regard de la jurisprudence déjà évoquée, 3.000 euros sont demandés.

Sur l'indemnité pour perte de stocks, la société évincée formule les mêmes demandes qu'en cas de réinstallation.

Sur les frais irrépétibles, il serait inéquitable de les laisser à la charge de l'évincée. La Société du Grand [Localité 28] sera condamnée à lui verser 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La Ville de [Localité 28] rétorque que :


Sur les frais de licenciement, le premier juge a rejeté le sursis à statuer, au motif qu'il s'agirait d'un préjudice éventuel et que l'évincé pourrait saisir à nouveau la juridiction de l'expropriation au cas de sa réalisation. La Ville de [Localité 28] n'a pas d'appréciation sur ce point et s'en rapporte à l'appréciation de la cour.

Sur les frais administratifs, le premier juge a rejeté à raison cette demande d'indemnisation au motif qu'aucune pièce ne serait fournie. L'appelante ne produit pas plus de justificatifs en cause d'appel et sa demande forfaitaire à hauteur de 3.000 euros, qui s'appuie sur une expertise non contradictoire, ne saurait pallier sa carence dans l'administration de la preuve.

Sur les frais de déménagement et de réinstallation, l'indemnisation a également été à bon droit rejetée pour absence de justificatif. Ni le rapport d'expertise non contradictoire, ni le devis qualifié d'approximatif par l'appelante elle-même ne sont suffisamment probants.

Sur les frais de publicité, la décision de première instance sera encore une fois confirmée pour le même motif. 

Sur l'indemnisation des pertes financières, la Ville de [Localité 28] avait soutenu avec succès en première instance que l'attribution d'une telle indemnité constituerait un enrichissement sans cause. La perte de clientèle doit être réparée par le versement d'une indemnité équivalente à la valeur du fond de commerce perdu. 








Le commissaire du Gouvernement conclut que :

La mission du commissaire du Gouvernement se limite à l'appréciation de l'indemnité principale, estimée selon la valeur du bien à évaluer. L'indemnité principale déterminée en première instance correspond aux conclusions que le commissaire du Gouvernement avait alors présentées. Elle sera donc confirmée. L'appel portant sur des demandes de sursis à statuer et sur des indemnités accessoires, il s'agit de questions de pur droit en dehors de la compétence du commissaire du Gouvernement. Cependant une indemnisation pour pertes financières serait de nature à générer un enrichissement sans cause et sera donc rejetée.



SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 23 novembre 2023 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] du 20 février 2024, de la Ville de [Localité 28] du 31 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 5 juillet 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.



- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.







Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel du jugement est limité en ce qu'il a :

' débouté la SARL distribution alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement, de sa demande d'indemnisation pour frais administratifs, pour frais de déménagement et de réinstallation, pour frais de publicité ainsi que pour les pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité ;

' débouté la SARL distribution alimentaire d'[Localité 25] de sa demande de sursis à statuer s'agissant de l'indemnité pour frais de licenciement et de sa demande indemnité pour frais déménagement a pour frais administratifs. 

S'agissant de la date de référence, le premier juge a visé les articles L322-1 du code de l'expropriation, ainsi que les articles L213-6 et L213-4 a) mais a omis de la mentionner. La SARL distribution alimentaire d'[Localité 25] demande par l'effet dévolutif de la fixer au 1er septembre 2006, date d'opposabilité du PLU approuvé le 12 et 13 juin 2006.

Le commissaire du Gouvernement et la ville de [Localité 28] n'ont pas conclu sur la date de référence. 

En application de l'article L322-1 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4a) du code de l'urbanisme, il convient d'ajouter au jugement et de fixer la date de référence au 1er septembre 2006, correspondant à la date d'opposabilité du PLU approuvé le 12 et 13 juin 2006.

Le commissaire du Gouvernement indique que :

-Les emprises concernées par la réalisation de l'opération de déclaration d'utilité publique portent sur la partie sud de la dalle des Olympiades et se situent aux [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 32] ; elles sont référencées au cadastre parcelle [Cadastre 20] du [Adresse 6] et [Adresse 2] et [Adresse 21] située [Adresse 33], pour une contenance totale de 4808 m².

-À ces adresses se trouve un ensemble immobilier comportant un immeuble collectif dénommé « tour Tokyo » bâti en 1976 de 36 niveaux répartis en 5 niveaux de sous-sol, rez-de-chaussée, en rez de dalle et 29 étages supérieurs, accessibles à partir d'arrêt de dalle. 







Cet ensemble comporte également des bureaux en retrait de la chaussée et un commerce au niveau du sol de l'[Adresse 17] ; un square dénommé « Ulysse Trélat » se trouve sur la partie arrière de cet ensemble, le tout s'intégrant dans l'ensemble de l'aménagement du vaste secteur [Localité 29] dont il forme l'ilôt « D3 Sud ».

-Cette partie de la dalle des olympiens se trouve au sein du [Localité 5] arrondissement, plus précisément dans le quartier dit de la « gare » dans la partie sud-est de l'arrondissement, côté rive gauche de la Seine, à proximité du 12e arrondissement. Le [Localité 5] est un vaste arrondissement avec des secteurs porteurs comme celui de [Localité 26] en résidentiel ou celui de la défense pour les bureaux. Le secteur des Olympiades est de son côté moins valorisé au niveau commercial du fait notamment des monos commerce environnants et d'une clientèle spécifique en rapport avec le secteur.

-Le métro le plus proche se trouve à la station porte d'[24] sur la ligne 7, à une distance d'environ 225 m et la station [27] est à 480 m. Les bus correspondent aux lignes N 31, 132, 27 et 28 et le tramway aux lignes T3A et T99.

' Le périmètre déclaré d'utilité publique porte essentiellement sur un local commercial destiné à une démolition - reconstruction, ainsi qu'une partie des locaux de bureaux et sur les emprises de circulation piétonne destinée à des aménagements de voirie visant à améliorer l'accès du public à la dalle des Olympiades.

Il s'agit donc en l'espèce, d'une part, de lots privatifs et d'une portion de parties communes de la copropriété de l'immeuble « tour Tokyo » et d'autre part, de volumes pris sur l'ensemble immobilier de la dalle des Olympiades.

' En l'espèce, le lot n° 907 inclut un local commercial occupé par la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] dans lequel elle exerce une activité de commerce de gros et de vente de produits surgelés.

Le magasin étant au rez-de-chaussée, il dispose sur la rue d'une voie de retrait de stationnement pour la livraison des marchandises et l'accueil de la clientèle.

L'emplacement est de qualité avec un aménagement assez basique mais rationnel. La moitié de la surface, pour une superficie de 460 m², est occupée par l'espace de vente en produits surgelés et l'autre partie par les réserves essentiellement frigorifiques de stockage. Les produits en vente sont adaptés à la demande de la clientèle de proximité.

La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] souligne que la société expropriée exerce une activité de commerce de gros de produits alimentaires asiatiques surgelés sous l'enseigne PARISGEL dans un local situé dans la tour [Adresse 34] à [Localité 30], dans le cadre d'un bail commercial renouvelé en 2011 (pièce n°1) ; qu'elle est une filiale de la société [Localité 28] STORE qui exploitait auparavant cette même activité à la même adresse, que cette activité existe depuis plusieurs décennies dans le quartier asiatique de [Localité 28] et que la clientèle du magasin composée principalement de professionnels, de restaurateurs et accessoirement de particuliers réside dans le quartier, avec une réputation qui n'est plus à faire, comme en témoigne d'ailleurs le volume soutenu de l'activité (pièce n° 6).

La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] ajoute que l'emplacement est extrêmement privilégié pour ce type d'activités, sur l'artère de l'[Adresse 17] très passante en plein c'ur du quartier asiatique de [Localité 28], quartier où la population est dense et qu'il s'agit d'un des rares emplacements bénéficiant de parking extérieur indispensable pour le chargement des véhicules des professionnels et des restaurateurs ; que le local est situé à moins de 500 m du boulevard périphérique facilitant les livraisons et l'accès des clients extérieurs à [Localité 28] ; que l'activité fonctionne du lundi au samedi de 8h30 à 19 heures ; que l'emplacement est bien desservi par les transports en commun ; que le local comprend 







une grande façade de 29 m sur voie assurant une bonne visibilité avec une vue dégagée ; que la commercialité est donc excellente ; que s'agissant du local d'activité, situé au rez-de-chaussée sur une surface de 428,80 m² (pièce n° 2) une surface de 278,30 m² est dédiée à la vente ; que l'ensemble est protégé par un système de vidéo surveillance, alarme et grille métallique ; que le local est en bon état d'entretien.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

Le rapport de [X] EXPERTISE versé par la SARL Distribution d'[Localité 25] (pièce n°2) souligne la très bonne situation pour l'activité de petite et grande distribution de produits surgelés, la bonne desserte par les transports en commun et une bonne impression d'ensemble des locaux. 

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 14 septembre 2023.



1° sur l'indemnité d'expropriation en cas de réinstallation de la société évincée à l'issue des travaux dans un local équivalent

A indemnité accessoire pour frais de licenciement

Le premier indique qu'il n'y a pas lieu à surseoir à saluer sur ce poste de préjudice éventuel et il appartiendra à l'exproprié, si besoin, de saisir à nouveau le juge de l'expropriation et il a donc débouté la SARL Distribution Alimentaire de sa demande de sursis à statuer.

La SARL Distribution Alimentaire demande l'infirmation de ce chef, car il est de jurisprudence constante que le juge de l'expropriation prononce un sursis à statuer sur les frais de licenciement et elle sollicite par l'effet dévolutif que la cour prononce un sursis à statuer.

La ville de [Localité 28] s'en rapporte à l'appréciation de la cour.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

Il est établi que des salariés sont employés dans le magasin et la réinstallation ne devant pas intervenir avant 2027, la cessation temporaire d'activité va entraîner des licenciements.

Ce coût n'est pas déterminé et définitif, et est mentionné dans le rapport de [X] EXPERTISES (pièce n°2), rapport recevable ayant été soumis au contradictoire.

Il est de principe que le juge de l'expropriation prononce en application de l'article 378 du code de procédure civile un sursis à statuer sur la demande d'indemnité accessoire pour frais de licenciement dans l'attente du chiffrage définitif du coût des licenciements à intervenir.

Il convient donc d'infirmer le jugement de ce chef.

Il sera donc sursis à statuer et fait droit à la demande de sursis à statuer sur les frais de licenciement, jusqu'à nouvelle saisine de la cour par la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25].

B indemnités pour frais administratifs

Le premier juge a débouté la SARL Distibution Alimentaire d'[Localité 25] en indiquant que l'expert n'a proposé une indemnisation que dans l'hypothèse de la perte du fonds de commerce, qu'aucune pièce n'est fournie et que le caractère certain n'est pas établi.





La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] demande l'infirmation du jugement en indiquant que la jurisprudence reconnaît habituellement l'indemnisation de ce préjudice et que son éviction entraînera des frais administratifs résultant directement de la procédure d'éviction.

Elle demande à titre principal un sursis à statuer et à titre subsidiaire la fixation de cette indemnité au montant de 3.000 euros.

La ville de [Localité 28] demande la confirmation en l'absence d'éléments probants.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

L'éviction de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] entraînera des frais administratifs(publication au journal d'annonces légales, frais de greffe au tribunal de commerce, déclarations sociales et fiscales) pour informer les tiers de la cessation temporaire d'activité et du changement d'adresse.

Le préjudice est direct et certain et doit être indemnisé.

Il sera donc alloué la somme de 2000 euros pour frais administratifs à la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25].

Le jugement sera infirmé en ce sens.

C indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation

Le premier juge a rejeté la demande de la SARL Distribution alimentaire d'[Localité 25] au titre de l'indemnité pour frais de déménagement et de réinstallation en l'absence de toute pièce justificative, et notamment d'un devis chiffrant cette prestation.

La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] demande l'infirmation du jugement en indiquant que le premier juge qui a reconnu le principe de l'indemnité, ne pouvait l'écarter au motif de l'absence de production d'élément justificatif ; que l'expert mandaté a chiffré ces frais à un montant de 257 300 euros ; qu'il est produit un devis approximatif d'une entreprise de déménagement d'un montant de 38 160 euros TTC (pièce n°4).

La ville de [Localité 28] demande la confirmation du jugement, la référence à un rapport d'expertise non contradictoire étant insuffisante et le devis de déménagement étant « approximatif » et insuffisamment probant.

 Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

Le locataire commercial a droit à une indemnité accessoire au titre des frais de déménagement et de réinstallation provoqués par son éviction sans tenir compte de la vétusté des locaux expropriés.

L'expert [X] EXPERTISE (pièce n°2 page 48) chiffre les frais de réinstallation à la somme de 257 300 euros et il est produit en outre un devis de déménagement de 38 160 euros(pièce n°4).

Il convient donc d'allouer au regard des ces éléments au titre de l'indemnité pour frais de réinstallation et de déménagement la somme de 257 300 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

D indemnité accessoire pour frais de publicité

Le premier juge a rejeté la demande de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] en l'absence de toute pièce justificative.

Celle-ci demande l'infirmation du jugement en indiquant que cette indemnité est habituellement allouée par le juge de l'expropriation, que le premier juge qui reconnaissant le principe de l'indemnité ne pouvait l'écarter au motif de l'absence de production d'élément justificatifs.

Elle demande à ce titre la somme de 5.000 euros.

La ville de [Localité 28] demande la confirmation du jugement en l'absence d'élément probant sur le quantum de la demande.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente .

L'interruption temporaire et le transfert de l'activité commerciale dans un nouveau local justifient une information spécifique de ses clients et fournisseurs au moyen d'une publicité diffusée sous forme de prospectus, de panneaux publicitaires, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la ville de [Localité 28], et le coût résulte directement de l'éviction.

Il convient donc d'allouer à la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité pour frais de publicité.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

E indemnité relative aux pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité

Le premier juge a rejeté la demande de la SARL Alimentation Alimentaire d'[Localité 25] d'une indemnité relative aux pertes financières pour cessation temporaire d'activités en indiquant que celle- ci ne peut solliciter, dans l'hypothèse d'une réinstallation, l'allocation d'une indemnité destinée à compenser la perte de sa clientèle et des bénéfices alors que cette indemnisation fait précisément l'objet de l'indemnité allouée en cas de perte du fonds de commerce, qu'elle sollicite par ailleurs.

La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] demande l'infirmation du jugement, l'article L214-3 du code de l'urbanisme prévoyant expressément que lorsque les travaux nécessitant l'éviction provisoire des occupants titulaires d'un bail commercial et lorsque leur installation provisoire n'est pas possible, l'occupant bénéficie d'une indemnisation des pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité ; qu'en l'espèce elle souhaite conserver son emplacement et se réinstaller à l'issue des travaux d'aménagement, qui n'interviendrait pas avant septembre 2027 ; que cette indemnisation est distincte de celle correspondant à la perte du fonds de commerce, puisque c'est indemnité intervient dans le cadre d'une éviction temporaire de l'occupant n'ayant pu bénéficier d'une réinstallation provisoire le temps des travaux et dans cette hypothèse l'occupant n'est pas indemnisé de la perte du fonds de commerce puisqu'il va se réinstaller dans les locaux à l'issue des travaux.

Elle ajoute que les pertes financières résultant de cette cessation temporaire d'activité correspondent à :

' la perte de bénéfices de 750'000 euros ;

' les frais de licenciement : sursis à statuer ;

' la perte de clientèle de 450'000 euros (pièce n° 16 : attestation d'expert-comptable.

Elle sollicite en conséquence une somme totale de 1'200'000 euros.

La Ville de [Localité 28] demande la confirmation du jugement, en indiquant qu'il s'agit d'une demande qui serait constitutive d'un enrichissement sans cause si elle était acceptée.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente. 

L'article L314-3 du code de l'urbanisme dispose que si les travaux nécessitent l'éviction provisoire des occupants, il doit être pourvu à leur relogement provisoire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure, et satisfaisant aux conditions de localisation prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit à l'application des dispositions de l'article précédent.

Lorsque la réinstallation provisoire n'est pas possible, le commerçant, l'artisan ou l'industriel bénéficie, en lieu et place, d'une indemnisation des pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité.

Les occupants disposent d'un droit à réintégration après les travaux dans le local qu'ils ont évacué. Les baux des locaux évacués pendant la période d'exécution des travaux sont considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la réintégration aura été possible. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur et l'occupant ont décidé d'un commun accord le report définitif du bail sur un local équivalent.

Les occupants sont remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la ville de [Localité 28] a proposé à la société expropriée de se réinstaller dans un des nouveaux locaux commerciaux construits dans le cadre de l'opération d'aménagement projetée et que la réinstallation n'interviendrait pas avant septembre 2027 ; que la réinstallation provisoire n'est pas possible.

En cas de cessation temporaire d'activité, l'article L314-3 du code de l'urbanisme prévoit que lorsque les travaux nécessitent l'éviction provisoire des occupants titulaires d'un bail commercial et lorsque leur réinstallation provisoire n'est pas possible, que l'occupant bénéficie d'une indemnisation des pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité.

Cette indemnité ne fait pas double emploi avec l'indemnité allouée en cas de perte de fonds de commerce, puisque l'indemnisation est fixée en cas de réinstallation ou à défaut de réinstallation.

Les pertes financières résultant de la cessation temporaire d'activité correspondent à la perte de bénéfices, aux frais de licenciement et à la perte de clientèle.

1° s'agissant de la perte de bénéfices

Au vu de l'attestation de l'expert-comptable de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] (pièce n° 7) le bénéfice sur une année correspond à l'excédent brut d'exploitation sur les 5 dernières années de 2018 à 2022 (hors période COVID) correspondant à 332'000 euros auquel l'impôt sur les sociétés doit être déduit soit une moyenne de 250'000 euros.

Il n'est pas contesté que l'expropriée doit cesser son activité courant 2024.

La perte de bénéfices est donc d'un montant de 750'000 euros sur une période d'arrêt temporaire d'activité de 3 ans, somme qui sera allouée à la SARL distribution alimentaire d'[Localité 25].

Le jugement sera infirmé en ce sens.

2° s'agissant de la perte de clientèle

La cessation temporaire de l'activité va faire perdre à la société évincée une partie de sa clientèle notamment professionnelle, qui ira se fournir dans des magasins concurrents et ne reviendra pas à la réouverture du magasin.







Au regard de l'attestation de l'expert-comptable de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] [Localité 18] cette perte est d'un montant de 450'000 euros, cette somme lui sera allouée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° s'agissant des frais de licenciement

Il convient de surseoir à statuer dans l'attente chiffrage du coût définitif de licenciement à intervenir pendant la cessation temporaire d'activité.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Il sera fait droit à la demande de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sursis à statuer jusqu'à nouvelle saisine de la cour. 

E indemnité accessoire pour perte de stocks

Le premier juge n'a pas été saisi d'une demande d'indemnité accessoire pour perte de stocks.

Une demande d'indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en appel.

À ce titre, la SARL distribution alimentaire d'[Localité 25] demande à la cour de surseoir à statuer sur l'indemnité accessoire pour perte de stocks de marchandises dans l'attente de son chiffrage définitif.

Elle indique qu'elle a pour objet la vente de denrées périssables, qu'elle ne pourra conserver ses denrées à l'issue de l'interruption de son activité jusqu'en septembre 2027, qu'elle va donc perdre les stocks de marchandises, que le préjudice est donc certain et qu'il convient d'indemniser ; qu'elle exploite encore l'activité dans l'attente de son indemnisation par la Ville de [Localité 28] et qu'il existe en l'état une incertitude quant à la date exacte de départ des lieux ; qu'il lui est difficile de chiffrer la perte de marchandises périssables et que les juridictions accordent un sursis à statuer ; que le montant du stock dépendra en effet de son évaluation dans le dernier exercice clos précédant la cessation d'activité ; que le chiffrage de cette perte ne peut donc être effectuée de manière définitive.

La Ville de [Localité 28] n'a pas conclu sur ce point.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

Il n'est pas contesté que la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] a pour objet la vente de denrées périssables à savoir des produits asiatiques surgelés, et qu'elle ne pourra conserver ces dnrées à la suite de l'interruption de son activité jusqu'en septembre 2027 et qu'elle va donc perdre les stocks de marchandises.

En raison de l'incertitude quant à la date exacte en départ des lieux, elle ne peut chiffrer la perte de marchandises périssables et le montant du stock dépendra donc de son évaluation dans le dernier exercice clos précédant la cessation d'activité.

Il convient en conséquence de surseoir à statuer sur l'indemnité accessoire pour perte de stocks de marchandises en attente de son chiffrage définitif.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

Il sera fait droit à la demande de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] de sursis à statuer jusqu'à nouvelle saisine de la cour. 

2°- à défaut de réinstallation, indemnité d'expropriation fondée sur la perte du fonds de commerce

A indemnité accessoire pour frais de licenciement

Le premier indique qu'il n'y a pas lieu à surseoir à statuer sur ce poste de préjudice éventuel et il appartiendra à l'exproprié, si besoin, de saisir à nouveau le juge de l'expropriation et il a donc débouté la SARL Distribution Alimentaire de sa demande de sursis à statuer.

La SARL Distribution Alimentaire demande l'infirmation de ce chef, car il est de jurisprudence constante que le juge de l'expropriation prononce un sursis à statuer sur les frais de licenciement et elle sollicite par l'effet dévolutif que la cour prononce un sursis à statuer.

La ville de [Localité 28] s'en rapporte à l'appréciation de la cour.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

Il est établi que des salariés sont employés dans le magasin et que la réinstallation ne devant pas intervenir avant 2027, la cessation temporaire d'activité va entraîner des licenciements.

Ce coût n'est pas déterminé et définitif, et est mentionné dans le rapport de [X] EXPERTISES (pièce n°2), rapport recevable ayant été soumis au contradictoire.

Il est de principe que le juge de l'expropriation prononce en application de l'article 378 du code de procédure civile un sursis à statuer sur la demande d'indemnité accessoire pour frais de licenciement dans l'attente du chiffrage définitif du coût des licenciements à intervenir.

Il convient donc d'infirmer le jugement de ce chef.

Il sera fait droit à la demande de sursis à statuer jusqu'à nouvelle saisine de la cour.

B indemnités pour frais administratifs

Le premier juge a débouté la SARL Distibution Alimentaire d'[Localité 25] en indiquant que l'expert n'a proposé une indemnisation que dans l'hypothèse de la perte du fonds de commerce, qu'aucune pièce n'est fournie et que le caractère certain n'est pas établi.

La SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] demande l'infirmation du jugement en indiquant que la jurisprudence reconnaît habituellement l'indemnisation de ce préjudice et que son éviction entr'aimera des frais administratifs résultant directement de la procédure d'éviction.

Elle demande à titre principal un sursis à statuer et à titre subsidiaire la fixation de cette indemnité au montant de 3000 euros.

La ville de [Localité 28] demande la confirmation en l'absence d'éléments probants.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement en indiquant que la décision relève de l'appréciation souveraine de l'autorité judiciaire compétente.

L'éviction de la SARL Distribution Alimentaire d'[Localité 25] entraînera des frais administratifs (publication au journal d'annonces légales, frais de greffe au tribunal de commerce, déclarations sociales et fiscales) pour informer les tiers de la cessation temporaire d'activité et du changement d'adresse.

Le préjudice est direct et certain et doit être indemnisé.

Il sera donc alloué la somme de 2000 euros pour frais administratifs à la SARL Distribution Alimentaire d'[Locali