Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 17 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16108 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKB6



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00221







APPELANTE

S.C.I. RAPHAEL ET LUCAS 

[Adresse 1]

[Localité 21]

représentée et assistée de Me Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153, substitué à l'audience par Me Alain CIEOL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 3





INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE-DE-FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 19]

représenté et assisté de Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185





INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES 

POLE D'EVALUATION DOMANIALE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 18]

[Localité 22]

représentée par Madame [D] [S], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats









ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition 



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 



La SCI RAPHAEL ET LUCAS était propriétaire des lots n°1 et n°3 du bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 26], sur la parcelle cadastrée L n°[Cadastre 4] d'une surface de 1.348m². Il s'agit de locaux à usage de garage automobile et de vente de véhicules (lot n°1) et d'une cave (lot n°3).



La SCI RAPHAEL ET LUCAS a adressé à la commune de Noisy-le-Sec une DIA au prix de 1.000.000 euros. La commune en a accusé réception le 22 juin 2022.



Le 1er septembre 2022, l'Etablissement Public d'Ile de France (ci-après dénommé l'EPFIF) a exercé son droit de préemption au prix de 680.000 euros. 



La SCI RAPHAEL ET LUCAS a refusé cette proposition par courrier électronique du 21 septembre 2022. 



Par requête et mémoire de saisine du 03 octobre 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.



L'EPFIF justifie avoir consigné le 12 décembre 2022 une somme de 102.000 euros à la Caisse des dépôts et consignations et avoir notifié dans les délais une copie du récépissé de consignation.



Le transport sur les lieux a eu lieu le 09 mars 2023.



Par jugement contradictoire du 27 juillet 2023, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :



ANNEXÉ le PV de transport du 09 mars 2023 ;

FIXÉ à la somme de 747.000 euros (1.500 euros x 498m²) en valeur occupée le prix d'acquisition des lots n°1 et n°3 du bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 26], sur la parcelle cadastrée L n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI RAPHAEL ET LUCAS la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties.



Par déclaration du 11 octobre 2023, la SCI RAPHAEL ET LUCAS a interjeté appel du jugement en ce qu'il a fixé à la somme de 747.000 euros en valeur occupée le prix du bien et rejeté la demande de la SCI RAPHAEl ET LUCAS tendant à la fixation du prix d'aliénation à la somme de 1.000.000 euros et sur l'article 700 du code de procédure civile.



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Déposées au greffe le 18 décembre 2023 par la SCI RAPHAEL ET LUCAS, appelante, notifiées le 26 février 2024 (AR intimée le 27/02/2024 et AR CG le 28/02/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



INFIRMER le jugement rendu par la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 27 juillet 2023 ;



Statuant à nouveau,

FIXER le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage d'activités situé [Adresse 15], lots de copropriété n° 1 et 3, représentant 844-millièmes, à [Localité 26], édifié sur la parcelle cadastrée L [Cadastre 4], d'une superficie totale de 1.348m², propriété de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la somme de 1.000.000 euros.

CONDAMNER l'EPFIF au paiement d'une somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.





2/ Adressées le 06 mai 2024 par l'EPFIF, intimée et formant appel incident (à titre subsidiaire), notifiées le 22 mai 2024 (AR appelante et CG le 27/05/2024), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



A titre principal,

CONSTATER et PRONONCER la caducité de la déclaration d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la date du 11 janvier 2024 ;

DÉCLARER irrecevables les conclusions d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

fixé la date de référence au 24 mai 2022,

retenu une surface totale de 498m²,

retenu la méthode par comparaison,

écarté l'exécution provisoire ;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2023 pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage d'activités situé [Adresse 15], lots de copropriété n° 1 et 3, représentant 844-millièmes, à [Localité 26], édifié sur la parcelle cadastrée L [Cadastre 4], d'une superficie totale de 1.348m², propriété de la SCI RAPHAEL ET LUCAS comme suit :

Méthode d'évaluation : par comparaison

Surface utile : 498m²

Valeur unitaire retenue : 1.365 euros/m² occupé

Situation : occupé

Soit : 680.000 euros (VA)

REJETER les demandes de la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;



En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI RAPHAEL ET LUCAS à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI RAPHAEL ET LUCAS aux dépens de l'appel.





3/ Adressées au greffe le 21 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 28 mai 2024 (AR appelante le 30/05/2024 et AR intimée le 31/05/2024), aux termes desquelles il demande l'infirmation du jugement de première instance et de fixer l'indemnité totale de dépossession à 1.000.000 euros (1.300 euros X 778m² = 1.011.400 arrondis à 1.000.000).



4/Déposées au greffe le 09 juillet 2024 par la SCI RAPHAEL ET LUCAS, appelante pincipale, notifiées le 10 juillet 2024 (AR intimée le 11/07/2024, AR CG le 12/07/2024) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



DÉBOUTER l'EPFIF de ses demandes de caducité de la déclaration d'appel et d'irrecevabilité des conclusions déposées le 18 décembre 2023 par la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;

INFIRMER le jugement rendu par la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2023 en ce qu'il a fixé à la somme de 747.000 euros en valeur occupée le prix d'acquisition des lots n°1 et 3 du bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 26] sur la parcelle cadastrée L n°[Cadastre 4] appartenant à la SCI RAPHAEL ET LUCAS, et en ce qu'il a rejeté toutes les autres demandes ;



Statuant à nouveau,

FIXER le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage d'activités situé [Adresse 15], lots de copropriété n° 1 et 3, représentant 844-millièmes, à [Localité 26], édifié sur la parcelle cadastrée L [Cadastre 4], d'une superficie totale de 1.348m², propriété de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la somme de 1.000.000 euros.

DÉBOUTER l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER l'EPFIF au paiement d'une somme supplémentaire de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



5/ Déposées au greffe le 30 juillet 2024 par l'EPFIF, intimé et formant appel incident, notifiées le 02 août 2024 (AR CG le 06/08/2024, remises en main propre à l'appelante le 29/08/2024), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :



A titre principal,

CONSTATER et PRONONCER la caducité de la déclaration d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la date du 11 janvier 2024 ;

DÉCLARER irrecevables les conclusions d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;

En conséquence,

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire,

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a :

fixé la date de référence au 24 mai 2022,

retenu une surface totale de 498m²,

retenu la méthode par comparaison,

écarté l'exécution provisoire;

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Bobigny du 27 juillet 2023 pour le surplus ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,

FIXER le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage d'activités situé [Adresse 15], lots de copropriété n° 1 et 3, représentant 844-millièmes, à [Localité 26], édifié sur la parcelle cadastrée L [Cadastre 4], d'une superficie totale de 1.348m², propriété de la SCI RAPHAEL ET LUCAS comme suit:

Méthode d'évaluation : par comparaison

Surface utile : 498m²

Valeur unitaire retenue : 1.365 euros/m² occupé

Situation : occupé

Soit : 680.000 euros (VA)







REJETER les demandes de la SCI RAPHAEL ET LUCAS ;

REJETER les demandes du commissaire du Gouvernement ;



En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI RAPHAEL ET LUCAS à payer à l'EPFIF une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER la SCI RAPHAEL ET LUCAS aux dépens de l'appel.







EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES 



La SCI RAPHAEL ET LUCAS expose que :



Sur la prétendue caducité de la déclaration d'appel, l'EPFIF prétend que la SCI RAPHAEL ET LUCAS aurait déposé son mémoire à la cour sans les pièces, qui n'auraient pas été transmises dans les délais, citant plusieurs jurisprudences sans rapport à l'espèce (pièces remises avec plusieurs mois de retard, ou uniquement par RPVA). Or, après avoir déposé son mémoire d'appel le 18 décembre 2023, le conseil de la SCI a, dans la journée, déposé le bordereau de pièces avec les pièces en autant d'exemplaires qu'exigés par l'article R311-26 du code de l'expropriation, comme en témoignent les tampons du greffe. S'il en avait été autrement, le greffe aurait réclamé les pièces. Une fois celles-ci déposées, le conseil de l'appelante n'est plus en mesure de contrôler ce qui est notifié par le greffe aux parties, et il lui serait impossible de prouver que la LRAR envoyée à l'expropriant contenait bien les pièces. L'expropriant s'est d'ailleurs gardé de réclamer les pièces soi-disant manquantes au greffe. Après vérification effectuée par le conseil de la SCI auprès du greffe, l'exemplaire des pièces destiné à la cour se trouvait bien dans le dossier, ce qui tend à démontrer qu'elles ont été déposées en temps et en heure.



Sur l'infirmation du jugement, la SCI RAPHAEL ET LUCAS a fait réaliser une expertise par un expert inscrit au tableau de la CA de Versailles, qui évaluait la valeur vénale du bien à une moyenne arrondie de 945.000 euros, selon la moyenne de trois méthodes. Les loyers ayant depuis fait l'objet d'une indexation, ils font passer la valeur évaluée par la méthode par capitalisation de valeur locative à 1.122.009 euros. La jurisprudence ne privilégie aucune méthode d'évaluation (Cass. 3ème civ, 11 mai 2011, n°10-14599), et n'interdit pas au juge de prendre en considération un rapport d'expertise (Cass. 3ème civ., 20 octobre 2009, n°08-20374). Par ailleurs, les références accessibles via la base DVF révèlent des mutations pour des biens comparables pour un prix métrique moyen de 1.972,23 euros, soit en l'espèce une valeur de 982.220,34 euros. Il convient donc d'infirmer le jugement et de fixer le prix d'aliénation du bien à la somme de 1.000.000 euros.





L'EPFIF répond que :



Sur la caducité de la déclaration d'appel et l'irrecevabilité des conclusions, l'article R311-26 du code de l'expropriation prévoit des règles particulières de notification des conclusions et pièces en appel, que l'appelant doit impérativement adresser ou déposer au greffe dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel (Cass. 3ème civ., 05 octobre 2011, n°10-057). La notification des pièces ne peut être effectuée que sur support papier (CA Poitiers, 15 mars 2022, n°21/00004 ; CA Paris, 1er juin 2023, n°22/10309 ; CA Poitiers, 07 juillet 2023, n°22/00013). La SCI RAPHAEL ET LUCAS a déposé uniquement son mémoire sans les pièces annexées, qui n'ont donc pas été communiquées dans le délai de 3 mois, ce qui entraîne la caducité de son appel. Il ressort des articles 406 et 407 du code de procédure civile que la caducité est une sanction qui se constate sans appréciation de son opportunité par le juge. Les pièces n'ayant pas été communiquées à la date butoir du 11 janvier 2024, la caducité est encourue de plein droit.









Sur l'infirmation du jugement et le rejet des demandes de la SCI RAPHAEL ET LUCAS, l'EPFIF verse trois termes de comparaison situés dans la même ville et portant sur des immeubles similaires au bien de l'espèce pour un prix/m² compris entre 557 et 1.312 euros.



Sur les propositions du commissaire du Gouvernement, ce dernier avait versé 5 termes en première instance, dont la référence n°3 indiquait une surface utile de 300m² alors qu'elle est de 529m² selon le cadastre, DVF et l'acte de vente. Le commissaire du Gouvernement reconnaît en appel qu'il s'agissait bien d'une erreur. Il convient donc soit de corriger la surface de cette référence, ce qui fait ressortir une valeur métrique moyenne des termes du commissaire de 1.373 euros/m², soit de l'écarter, ce qui permet d'obtenir une valeur métrique de 1.393m². Cela correspond à un prix d'aliénation du bien de l'espèce de 683.838 ou 693.838 euros. Malgré les éléments de preuve, le premier juge a retenu la surface de 330m².



Le commissaire du Gouvernement a formé appel incident sur la surface de 498m² retenue dans le jugement, qui n'avait pas été discutée par les parties. Il prétend que la surface pondérée des cours privatives, qui serait de 280m², n'aurait pas été prise en compte, alors que la DIA fait bien mention de 498m². Il ressort de l'état descriptif de copropriété que le lot n°2, qui n'est pas mis à la vente, bénéficie aussi du droit de jouissance « exclusif » d'une cour, ce droit est donc en réalité partagé et la cour ne constitue donc pas une surface privative pouvant faire l'objet d'une évaluation pondérée. En outre, cette cour représente une surface annexe nécessaire à l'utilisation du bâtiment principal qui nécessite le passage et le stationnement de véhicules. La cour de céans rejette ainsi une indemnisation distincte de ce type d'annexes (CA Paris, 20 mai 2021, n°20/04460). Enfin, les termes de comparaison produits par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement portent sur des biens disposant d'annexes similaires dont les surfaces utiles pondérées ne viennent pas s'ajouter au prix, même lorsqu'il s'agit de surfaces privatives en pleine propriété. Outre ce désaccord sur la surface, le commissaire du Gouvernement propose un prix unitaire de 1.300 euros/m², ce qui correspond à l'offre de l'EPFIF.



Enfin, les références du commissaire du Gouvernement qui ne portent pas sur des biens à [Localité 26] seront écartées.

L'offre de prix d'aliénation de l'EPFIF sera de 1.365 euros/m², prenant ainsi en compte l'importante valeur locative du bien préempté.

Sur le rejet des demandes de la SCI RAPHAEL ET LUCAS, celle-ci verse trois termes de référence et une expertise proposant trois méthodes de comparaison. Comme retenu dans le jugement, la méthode par commercialité et celle par capitalisation de la valeur locative seront écartées car ni explicitées ni étayées. Les termes eux seront écartés, car les références de publication ne sont pas produites et ne permettent pas d'accéder aux actes de vente comme l'exige la jurisprudence (Cass., 3ème civ., 19 mars 2020, n°19-11463). A titre complémentaire, ces références portent toutes sur un même ensemble immobilier qui n'est en rien comparable avec le bien exproprié. En réplique, la SCI communique des courriers et factures datés de 2024, soit après le premier jugement, et qui ne doivent donc pas être pris en compte.



Le commissaire du Gouvernement conclut que :



Sur la situation d'occupation, le bien est loué au profit de deux sociétés distinctes, l'état d'occupation « occupé » retenu par le premier juge sera donc confirmé.



Sur la surface retenue, la surface du bâti de 498m² sera, comme en première instance, retenue. Mais il convient également de prendre en compte la surface pondérée des cours privatives. Pour une surface totale d'environ 700m², une surface utile pondérée de 40% sera retenue, soit 280m². La surface utile totale du bien qui doit être prise en compte est donc de 778m².







Sur les termes de comparaison, le premier juge a retenu 5 termes du commissaire du Gouvernement. Les termes 2 et 3 seront retenus en appel, les autres seront écartés, car il s'agit des droits à construire, ont une consistance trop différente ou parce que l'acte ne comporte pas certaines données essentielles. Les trois termes proposés par l'appelant seront écartés car leur consistance est trop limitée. Le commissaire du Gouvernement propose 6 termes en appel, dont certains sont issus des communes avoisinantes pour avoir une vision plus exhaustive du marché. On arrive donc en surface utile à une moyenne de 1.453 euros/m² et une médiane de 1.314 euros/m². C'est cette dernière, arrondie à 1.300 euros/m², qui sera retenue. Cette estimation est corroborée par l'application de la méthode par taux de capitalisation qui donne une valeur vénale de 1.095.421 euros pour l'ensemble du bien. Ainsi, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix d'aliénation à 1.300 euros x 778m² = 1.011.400 euros arrondis à 1.000.000 euros.





Tableau récapitulatif 













Jugement



préempteur



préempté



commissaire du Gouvernement



observations





Prix d'aliénation



747.000 euros (1.500 euros x 498m²) 



680.000 euros

(1.365 euros x 498m²)



1.000.000 euros

(selon rapport d'expertise)



1.000.000 euros (~1.300 euros x 778m²)



préempteur demande la caducité à titre principal











SUR CE, LA COUR



- Sur la caducité de l'appel et la recevabilité des conclusions 



Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 11 octobre 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

 

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.









Les conclusions de l'EPFIF du 6 mai 2024 et du commissaire du Gouvernement du 21 mai 2024 adressées dans les délais réglementaires sont recevables.



L'EPFIF demande à titre principal de constater et prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS et de déclarer irrecevables ses conclusions au motif que celle-ci a uniquement notifié à la cour son mémoire d'appel sans les pièces annexées.



Les conclusions de la SCI RAPHAEL ET LUCAS du 9 juillet 2024 en réplique à la demande de caducité d'appel et d' irrecevabilité de ses conclusions de l'EPFIF sont recevables.



Les conclusions de la SCI RAPHAEL ET LUCAS du 18 décembre 2023 ont été déposées au greffe à cette date comme en atteste le tampon du greffe, avec la liste des sept pièces communiquées ainsi que le bordereau de communication de ces sept pièces comme en atteste également le tampon du greffe ; les conclusions et les sept pièces ont été régulièrement notifiées aux parties par le greffe le 26 février 2024 ; l'EPFIF a signé l'accusé de réception le 27 février 2024 et ne conteste pas avoir reçu les conclusions qui comprenaient donc la liste des sept pièces communiquées.



L'EPFIF ne démontre pas son allégation selon laquelle, il aurait reçu les conclusions de la SCI RAPHAEL ET LUCAS, alors que les sept pièces y sont mentionnées, mais pas lesdites pièces.



Il convient en conséquence de rejeter la demande formée à titre principal de l'EPFIF de voir constater prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la date du 11 janvier 2024 et de déclarer irrecevables les conclusions d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS et en conséquence de déclarer recevables les conclusions et pièces de la SCI RAPHAEL ET LUCAS du 18 décembre 2023.



Les conclusions de l'EPFIF du 30 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de la SCI RAPHAEL ET LUCAS et à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident, sont recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.



Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



Les appels portent sur la fixation du prix du bien préempté, le commissaire du Gouvernement demandant en outre de prendre en compte une surface pondérée des cours privatives. 



S'agissant de la date de référence non contestée en appel, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) d'Est Ensemble approuvé le 4 février 2020, modifié le 24 mai 2022 et plaçant le bien en zone UA.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de locaux à usage de garage automobile et de vente de véhicules (lot n° 1) d'une cave (lot n° 3) situé [Adresse 15] à [Localité 26], sur la parcelle cadastrée L n°[Cadastre 4] d'une surface de 1348 m², les parties s'accordant à retenir une surface utile de 498 m² pour le lot n°1.



Le bien est situé le long de la nationale 3, importante voie routière, au sein d'un environnement industriel avec, dans la continuité de la [Adresse 27] en direction du Pont de [Localité 23], un quartier résidentiel d'une construction récente, l'écoquartier de [Localité 22]. 



 L'ensemble immobilier est mal desservi par les transports en commun :

' le tramway 1, arrêt Hôtel de ville et ville de [Localité 22], situé à 1,5 km ;

' le tramway 5, arrêt Bobigny - Pantin - Raymond Queneau, situé à 1,6 km ;

' le RER E, station [Localité 26], situé à 2 km ;

' le réseau de bus.



Par contre, il est facilement accessible par le réseau routier, la nationale 3 offrant des accès proches aux autoroutes A 83 et A 86.



Le bien préempté est un bâtiment à usage industriel composé :

' d'une aile, sur le côté gauche de la parcelle, avec un rez-de-chaussée et un premier étage, de la profondeur de la parcelle ; 

' le rez-de-chaussée accueille une activité de vente de véhicules neufs et d'occasion et le premier étage à usage d'habitation ne fait pas l'objet de la préemption ;

' d'un bâti, face à la [Adresse 27] et à l'entrée, au fond de la parcelle, formant un angle droit avec le bâtiment précédent et accueillant une activité de garage automobile ;

' à la jonction de ces deux bâtiments, il y a une pièce de forme triangulaire comprenant un escalier descendant permettant d'accéder au sous-sol.





L'EPFIF conclut à l'état vétuste du bien. 



Il ressort du procès-verbal de transport que :

' le local à usage de vente de véhicules se compose d'une pièce d'une taille moyenne aménagée en bureau ; ce local est bien décoré et dans un bon état d'entretien, il est propre ; des véhicules à vendre sont exposés dans la cour intérieure ;

' le local à usage de bureaux automobile se compose d'une pièce à usage d'accueil de bureau et d'ateliers (réparation, peinture, carrosserie, stockages automobiles) conforme à leur destination. 



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s'agit de celle de la première instance, soit le 27 juillet 2023.



- sur la surface



Le premier juge indique que les parties s'accordent à retenir une surface de 498 m² pour le lot n° 1 qu'il a retenue.



La SCI RAPHAEL ET LUCAS fait état dans le dispositif de ses conclusions d'une superficie totale de 1348 m², mais celle-ci englobe les lots 1 et 2 et la préemption ne portant que sur les lots n°1 (locaux) et n°3 (cave) et ne conteste pas la superficie retenue par le premier juge.



Le commissaire du Gouvernement, intimé formant appel incident, demande la confirmation de la surface utile de bâti soit 498 m² mais sollicite la prise en compte d'une surface pondérée des cours privatives qui n'ont pas été prises en compte par le juge de première instance. Il indique que les cours privatives ont pour usage, les stockages des véhicules à vendre ou bien à réparer, en fonction de l'activité des locataires, que ces espaces sont complémentaires à la partie bâtie du site, conformément aux tantièmes des parties communes générales du règlement de copropriété ; il produit un métrage avec géoportail des lieux, les cours privatives ayant une surface de 697,90 m² arrondis à une emprise de 700 m².

 

Il pondère cette emprise de 40 % afin de déterminer une surface, permettant réellement de prendre en compte l'ensemble des avantages du site :

' bâti à usage de garage : 498 m²

' les emprises à usage de cours privatives : 740 m² X 40 % = 280 m² 

Total : 778 m². 



L'EPFIF demande la confirmation du jugement pour une surface de 498 m².



Il ressort de la DIA et de la promesse de vente du 3 juin 2022 que le bien préempté consiste en un local commercial de 498 m² (pièces n°2) correspondant à deux lots de copropriétés (1 et n° 3 ), que le lot n° 2 consistant en un appartement 4 pièces n'est pas inclus dans la DIA ; il ressort de l'état descriptif de division que le lot n° 2, comme le lot n° 1 préempté, bénéficient d'un « droit de jouissance exclusive d'une cour » ; la promesse de vente porte sur les lots n° 1 et n° 3 comprenant un droit de jouissance exclusive à une cour, qu'elle est partagée avec le lot n° 2 qui n'est pas inclus dans la DIA ; que ce droit de jouissance partagée ne constitue donc pas une partie privative en pleine propriété pouvant faire l'objet d'une évaluation distincte en surface utile pondérée.



Il convient donc de rejeter la demande du commissaire du Gouvernement de prise en compte d'une surface pondérée des cours privatives et de confirmer le jugement qui a exactement retenu une surface de 498 m².



- Sur la méthode



Le premier juge a retenu la méthode d'évaluation par comparaison proposée par l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement, et a rejeté la combinaison de trois méthodes d'évaluation demandée par la SCI RAPHAEL ET LUCAS, à savoir la méthode par comparaison et régression statistique, la méthode par commercialité et la méthode par capitalisation de la valeur locative.



La SCI RAPHAEL ET LUCAS s'appuyant sur un rapport d'expertise (Pièce n° 5) demande l'infirmation du jugement et de retenir :

' méthode par comparaison et régression statistique : 947'217,55 euros ; 

' méthode par comparaison : 961'496,13 euros ; 

' méthode par capitalisation de la valeur locative : 924'261,87 euros

soit une valeur moyenne arrondie à 945'000 euros. 



La somme de 961 496,13 euros correspond en réalité dans le rapport à la méthode par commercialité (page 19).



L'expert indique uniquement : « pour un bien de cette catégorie, situé dans la ville de [Localité 26], le prix de vente mètres carrés en euros et hors droit, typologie ancien, local artisanal, 1103 euros/m², valeur de 961'496,13 euros » 



Cette méthode n'étant donc ni explicitée, ni étayée, le premier juge l'a exactement écartée.



La somme de 924 261,87 euros correspond dans le rapport à la méthode par capitalisation de la valeur locative.



Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un bien immobilier à partir des revenus qu'il génère.



L'utilisation de cette méthode nécessite la production d'éléments tangibles et concrets permettant de fixer avec le plus de précision possible le taux de capitalisation applicable ; or, en l'espèce l'expert retient un taux de capitalisation de 7,79 %, sans justifier avec précision la méthodologie. 



 Le juge a donc exactement écarté cette méthode par capitalisation de la valeur locative . 



La somme de 947 217,55 euros correspond à la méthode par comparaison et régression statistique.



L'expert de la SCI RAPHAEL ET LUCAS fait état de l'analyse du marché suivante :









N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface réelle/m²



loyer actualisé



Prix en euros/m²





T1



 6 mai 

2022 



 [Adresse 9] 

 [Localité 24] 



 164 



325'000 



1981,71 





T2



13 avril 2022



[Adresse 20] 

 [Localité 24] 



 86 



185'000



 2151,16





T3



14 décembre 2021



[Adresse 13]

 [Localité 26] 



 170 



640'000 



 3764,71 





T4



3 décembre 2021



[Adresse 2]

 [Localité 24] 



 195 



339'000 



1738,46 





T5



16 novembre 2021



[Adresse 7]

[Localité 26] 



 280 



550'000 



1964,29 





T6



4 novembre 2021



[Adresse 25] 

[Adresse 25]

 [Localité 24] 



 214 



520'000 



 2429,91 





T7



14 septembre 2021



[Adresse 17]

 [Localité 24] 



 464 



415'000 



894,40





T8



15 Juillet 2021 



 [Adresse 14]

 [Localité 26] 



 833 



1'450'000 



1740,74





Valeur vénale avant régression



















1838,74





Valeur vénale après régression



















1901,24





Valeur vénale retenue 



























Valeur retenue : 947 217,55 euros.



L'expert retient la valeur de 1901,24 euros/m² à partir d'un échantillon de six transactions immobilières comparables ; or, il fait état de huit termes et n'indique pas ceux retenus et ceux exclus ; la méthodologie n'est pas suffisamment explicitée. 



S'agissant des termes :

Le terme T7 correspond au terme CG 5 du commissaire du Gouvernement ci-après qui mentionne les références de publication.



Le terme T 8 correspond au terme I2 de l'EPFIF ainsi qu'au terme CG 2 du commissaire du Gouvernement ci-après qui mentionne les références de publication.



Les autres termes ne comportant ni les références cadastrales, ni les références de publication permettant d'accéder aux actes de vente et d'en connaître les caractéristiques seront écartés.



Cette méthode sera donc écartée.



La SCI RAPHAEL ET LUCAS propose à titre subsidiaire la méthode par comparaison, comme l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement.



Il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu la méthode habituelle par comparaison.

 



- Sur la fixation du prix



Le premier juge a retenu cinq termes et fixé une valeur unitaire de 1500 euros/m².



Il convient d'examiner les références des parties : 



1° Les références de la SCI RAPHAEL ET LUCAS



Dans le cadre de la méthode par comparaison, la SCI RAPHAEL ET LUCAS fait état de références accessibles sur la base DVF (etalab.fr) avec le numéro Id mutation :







Terme



Date de mutation



Adresse



Surface terrain/m²



Prix m²/euros





T7



 16 novembre 2021 



 [Adresse 7] 



 295 



1864,41 





T8



21 octobre 2019



[Adresse 12] 



 283 



1872,80 





T9



19 juillet 2019



[Adresse 8] 



 312 



2179,49 









L'EPFIFdemande d'écarter ces termes qui ne répondent pas aux conditions de recevabilité, en l'absence des références de publication . 



Cependant le commissaire du Gouvernement reprend ces termes de l'appelant avec les références de formalités et cadastrales comme suit : 







Terme



Adresse 



Cadastre



Surface utile/m²



Prix/m²



Observations





T7



 [Adresse 7] 



L234



292 



1884 



 un entrepôt à usage commercial 

550'000 euros 





T8



[Adresse 12]



L126



281 



1886 



 un entrepôt

530'000 euros 





T9



[Adresse 8]



L132



300 







 Un entrepôt avec ses bureaux et surfaces annexes 

680'000 euros 









Les termes proposés par l'appelant mentionnent à tort une surface de terrain, puisqu'il s'agit comme l'indique le commissaire du Gouvernement d'une surface utile pour du bâti.



Le commissaire du Gouvernement demande d'écarter ces 3 termes, en indiquant, que ces références développent une surface utile sur l'intégrité de la parcelle, et que bien que la typologie corresponde au bien à estimer, leur consistance est trop limitée.



Cependant, ces termes sont comparables en consistance s'agissant de trois entrepôts et pour des superficies utiles qui restent comparables; ils seront donc retenus pour la valeur unitaire mentionnée par le commissaire du Gouvernement.







 2° Les références de l'EPFIF



L'EPFIF propose trois termes avec les références cadastrales mais sans les références de publication : 







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface utile/m²



Prix en euros



Prix en euros/m²



Observations





I1



 7 décembre 2021 



 [Adresse 6] 



350 



195'000 occupé



 557 



un hangar construit en parpaings à usage d'atelier de carrosserie pour poids-lourds, couvert d'un toit en fibrociment , situé 18 m du bien préempté 





I2



 15 juillet 2021



[Adresse 14] 



1900 



 1'450'000 

 libre



763 



 un bâtiment industriel comprenant un bâtiment principal de 1680 m², dont 405 m² de bureaux et locaux administratifs et 220 m² de surface d'entreposage ouvert 





I 3



 2 décembre 2021 



[Adresse 11] 



 800



1'050'000

Libre



1312 



un ensemble immobilier à usage d'atelier comprenant 

un atelier, 

un vestiaire, 

un réfectoire et un bureau et, 

au 1er étage, 

un appartement avec deux chambres, cuisine, salle de bains ; 2 boxes ; un entrepôt de 120 m² et une aire de stationnement















I1 

Ce terme correspond à un hangar, soit d'une consistance différente et moins valorisée que le bien à évaluer ; ce terme non comparable sera donc écarté. 



I2

Ce terme également proposé ci après par le commissaire du Gouvernement correspond à une superficie de 1900 m², soit trois fois supérieures à celle du bien à évaluer ; ce terme non comparable sera donc écarté.



I3

Ce terme d'une superficie comparable et de consistance comparable non contestée sera retenu.



3° Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement indique qu'afin d'avoir une vision plus exhaustive du marché immobilier pour le type de bien préempté, il a étendu la recherche aux communes avoisinantes avec les références de publication et cadastrales, en annexant les actes avec les justificatifs de surface du cadastre : 







N° du terme



Date de vente



Adresse



Surface utile/m²



Prix en euros/m²



Observations





CG1



 14 décembre 2021 

annexe deux 



[Adresse 13] 



 529



1293



lot 3 : un local d'activité avec huit places de stationnement, 

une place de stationnement véhicule lourd

lot 5 : deux places de stationnement

 640 000 euros 

la surface de la mezzanine de 189, 99 m² est intégrée, car cela est une plus-value pour le bien 





CG2



15 juillet 2021

annexe trois



[Adresse 14] 



1680



863



 un bâtiment industriel avec 

ses bureaux 

1 450 000 euros acquéreur : EPFIF





CG3



24 février 2021

annexe quatre





[Adresse 3]



562



1335



 bien mixte ' garage automobile habitation

750 000 euros

vendu

occupé

loyer annuel : 78000 euros HT/HC





CG4



25 mai 2022

annexe cinq



 [Adresse 5]



700



1214



 ateliers, entrepôt avec ses bureaux

850 000 euros

 vendus occupé

 loyer annuel : 49 380 euros HT/HC





 CG5



20 février 2023

annexe six



 [Adresse 17] 



 700



1429



 hangars construits en briques avec armature métallique , petit bureau attenant 

1 000 000 euros 

 vendu libre 





CG6



9 septembre 2021

annexe sept 



 [Adresse 16]



580



1983



 ateliers de frigoriste avec bureau 

1 150 000euros 

vendu libre 





minimum















863









Moyens















1443









Médiane















1314









Maximum















1983











Le commissaire du Gouvernement retient la valeur médiane de l'étude à mille trois cent quatorze euros arrondis à mille trois cent euros soit 1.314 euros arrondis à 1.300 euros et demande l'infirmation du jugement.



Le terme CG 2 a déjà a déjà été écarté. 



Les autres termes non critiqués, comparables en surface utile et en consistance seront retenus. 



La moyenne des termes retenus est donc de :

1884+1886+2267 (termes de la SCI RAPHAEL et LUCAS)+ 1312(terme de l'EPFIF)+ 1293+1335+1214+1429+1983 (termes du commissaire du Gouvernement)=14 603/9= 1 622 euros/m².



Il en ressort que les termes de la SCI RAPHAEL et LUCAS correspondent à une moyenne supérieure de 2012/m², les surfaces utiles étant inférieures à celle du bien préempté de 489m², tandis que les valeurs du commissaire du Gouvernement correspondent à une moyenne de 1450 euros/m² , les superficies étant supérieures à celles du bien préempté.



Les références du commissaire du Gouvernement étant plus proches en terme de superficie utile par rapport au bien préempté, il convient de les privilégier.



En outre, il convient de prendre en compte les éléments de plus-value tenant à la situation favorable du bien préempté, s'agissant d'un local d'activité à proximité immédiate de grands axes routiers et autoroutiers.







Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement retenu une valeur unitaire de 1500 euros/m².



Le prix est donc de :

498 m² X 1500 euros/m²= 747 000 euros.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



- Sur les dépens



Les parties n'ont pas formé appel des dépens de première instance.



La SCI RAPHAEL ET LUCAS perdant le procès sera condamnée aux dépens. 



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à payer à la SCI RAPHAEL et LUCAS la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de débouter la SCI RAPHAEL et LUCAS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de la condamner sur ce fondement à verser la somme de 3000 euros à l'EPFIF.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels ;



Déboute l'établissement public foncier d'Île-de-France de sa demande à titre principal de voir constater et prononcer la caducité de la déclaration d'appel de la SCI RAPHAEL ET LUCAS à la date du 11 janvier 2024 et de déclarer irrecevables les conclusions d'appel de la SCI RAPHAËL ET LUCAS ; 



Déclare recevables les conclusions de la SCI RAPHAEL ET LUCAS du 18 décembre 2023, de l'EPFIF du 6 mai 2024, du commissaire du Gouvernement du 21 mai 2024, de la SCI RAPHAEL ET LUCAS du 9 juillet 2024 et de l'EPFIF du 30 juillet 2024 ; 



Confirme le jugement entrepris ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne la SCI RPAHAEL ET LUCAS aux dépens d'appel ;



Condamne la SCI RAPHAEL et LUCAS à verser la somme de 3.000 euros à l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT