Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 23 janvier 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

(n° , 24 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13403 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CICTB



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 Juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00314





APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE 

[Adresse 11]

[Localité 16]

représenté et assisté de Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185







INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTES

S.A.S. MONNOYEUR 

[Adresse 2]

[Localité 19]

représentée et assistée de Me François BERTHOD de l'AARPI ARTEMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : R0289, substituée par Me Marie-Céline PELE de l'AARPI PRACTICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU Gouvernement

[Adresse 15]

[Localité 18]

représentée par Mme [R] [U], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère 

Madame Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats







ARRÊT :

- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffière présente lors de la mise à disposition



*



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :





La SAS MONNOYEUR est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] et [Cadastre 14], d'une superficie de 48.657 m².



Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux.



La SAS MONNOYEUR a adressé à la commune de [Localité 35] une déclaration d'intention d'aliéner(DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 67.000.000 euros. La commune de [Localité 35] a réceptionné cette déclaration le 1er juillet 2022.



L'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) a exercé son droit de préemption par une décision du 27 septembre 2022 au prix de 38.000.000 euros.



La SAS MONNOYEUR a refusé cette proposition par courrier reçu le 28 novembre 2022, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.



Par une requête et un mémoire introductif d'instance datés du 9 décembre 2022 et reçus le 13 décembre 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.



Par ordonnance rendue le 13 février 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux au 12 avril 2023.



Par jugement contradictoire du 27 juillet 2023, le juge de l'expropriation a : 



Fixé à la somme de 58.052.770 euros (cinquante-huit millions cinquante deux mille sept cent soixante-dix euros) en valeur occupée le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS MONNOYEUR et situé [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] et [Cadastre 14] ;


Condamné l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) à payer à la SAS MONNOYEUR la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamné l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) aux dépens ;

Écarté l'exécution provisoire de la présente décision ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.




L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 25 août 2023 (Via RPVA) aux motifs que le jugement a fixé à la somme de 58.052.770 euros (cinquante-huit millions cinquante deux mille sept cent soixante-dix euros) en valeur occupée le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS MONNOYEUR et situé [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m², évalué l'immeuble en valeur libre et refusé de pratiquer un abattement pour occupation à usage commercial, refusé d'appliquer l'article L.322-9 du Code de l'expropriation, considéré applicable l'article L322-8 du Code de l'expropriation, refusé de pratiquer un abattement pour existence de servitudes et un abattement pour pollution avérée et établie du site, retenu les références de cessions du commissaire du Gouvernement sans tenir compte des observations formulées à leur égard par l'EPFIF, condamner l'EPFIF à payer à la SAS MONNOYEUR une indemnité de 4.000 euros (quatre mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 





1) Déposées au greffe le 23 novembre 2023 par l'EPFIF, notifiées le 5 février 2024 (AR intimé 08/02/2024 et CG le 08/02/2024 ) aux termes desquelles il est demandé à la Cour de :


Confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 25 février 2020 et écarté l'exécution provisoire ;

Infirmer le jugement pour le surplus





Statuant à nouveau des chefs infirmés, 


Déclarer que l'article L.322-9 du Code de l'expropriation est applicable ; 


Déclarer que l'article L.322-8 du Code de l'expropriation n'est pas applicable ;



En conséquence, et à titre principal

Fixer le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage mixte de bureaux et d'entrepôt, sis [Adresse 3], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m², propriété de la SAS MONNOYEUR, par application de l'article L.322-9 du Code de l'expropriation comme suit :





Plafond du prix d'aliénation : 42.000.000 euros

Abattement pour pollution des sols : - 5%

Soit: 42.000.000 euros x 0,95= 39.900.000 euros






A titre subsidiaire,






Fixer le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage mixte de bureaux et d'entrepôt, sis [Adresse 3], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m², propriété de la SAS MONNOYEUR, suivant la méthode analytique comme suit :

Surface totale des bureaux : 8.453 m² ;

Surface totale des locaux d'activités : 16.409 m² ;

Surface totale des locaux de stockage : 500 m² ;

Valeur unitaire de base retenue pour les bureaux : 2.100 euros/m² libre ;

Valeur unitaire de base retenue pour les locaux d'activités : 1.600 euros/m² libre ;

Valeur unitaire de base retenue pour les locaux de stockage 900 euros/m² libre ;

Abattement pour occupation : 10% ; Abattement pour pollution avérée du site : 5%.



Soit : (8.453 m² x 2.100 euros) + (16.409 m² x 1.600 euros)+ (500 m² x 900 euros)= 44.455.700 euros -10% -5%

=38.009.624 euros

A titre très subsidiaire,



Fixer le prix d'aliénation de l'ensemble immobilier à usage mixte de bureaux et d'entrepôt, sis [Adresse 3], édifié sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m², propriété de la SAS MONNOYEUR, suivant la méthode globale comme suit :



Surface totale : 24.862 m²

Valeur globale unitaire de base retenue : 1.700 euros/m² libre

Abattement pour occupation : 10%

Abattement pour pollution avérée du site : 5%

Soit : (24.862 m² x 1.700 euros) x 0,9= 38.038.860 euros -5%

= 36.136.917 euros



Rejeter les prétentions de la SAS MONNOYEUR

Condamner la SAS MONNOYEUR à payer à l'EPFIF une indemnité de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile



2) Déposées au greffe le 22 avril 2024 par la SAS MONNOYEUR, intimée et appelante incidente, notifiées le 22 mai 2024 (AR appelant 24/05/2024 et CG le 27/05/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :



Infirmer le jugement déféré uniquement en ce qu'il a fixé à la somme de 58.052.770 euros en valeur occupée le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS MONNOYEUR



Statuant à nouveau du chef infirmé,



A titre principal : 



Fixer à la somme de 64.000.000 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS MONNOYEUR et situé [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] et [Cadastre 14]

A titre subsidiaire : 



Fixer à la somme de 61.026.385 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à la SAS MONNOYEUR et situé [Adresse 3], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] et [Cadastre 14]

A titre très subsidiaire, 



Confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

En tout état de cause : 



Condamner l'EPFIF à verser à la SAS MONNOYEUR la somme de 15.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en appel

Condamner l'EPFIF aux entiers dépens.



3) Adressées au greffe le 7 mai 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 28 mai 2024 (AR appelant 30/05/2024 et intimée 31/05/2024) aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir infirmer et réformer le jugement de première instance en fixant à 54.700.000 euros les indemnités devant revenir à la SAS MONNOYEUR pour une juste indemnisation.





4) Adressées au greffe le 30 juillet 2024 par l'EPFIF, notifiées le 2 août 2024 (AR intimée date manquante et CG le 06/08/2024) aux termes desquelles, il formule de nouvelles demandes : 

A titre subsidiaire du chef de l'abattement pour pollution avérée :



Désigner tel expert judiciaire qu'il plaira avec pour mission de :

- se rendre sur place, au [Adresse 3], parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m² ;

- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles ou nécessaires à l'accomplissement de sa mission et au bon déroulement des opérations, et notamment l'ensemble des analyses et investigations de pollution déjà réalisées ;

- visiter les lieux

- entendre les parties, notamment sur les destinations et usages successifs des lieux ainsi que tout sachant ;

- pratiquer toutes analyses complémentaires du sol et du sous-sol du bien qu'il estimerait nécessaires permettant d'appréhender la présence, la nature, l'étendue et le degré de(s) pollutions(s), qu'il conviendra de décrire avec précision dans ses différentes composantes ; 

- déterminer les origines des pollutions et, le cas échéant, leurs auteurs ;

- déterminer le coût de chacun des traitements de dépollution nécessaires, et ce en conformité avec les dispositions d'urbanisme applicables à la date de référence ;

- répondre aux Dires des parties qu'il aura provoqués, soit par une note de synthèse, soit par une réunion préalable au dépôt de son rapport ;

- Surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport



5) Adressées au greffe le 20 août 2024 par la SAS MONNOYEUR, intimée et appelante incidente, notifiées le 28 août 2024 (AR appelant 02/09/2024 et CG le 03/09/2024) aux termes desquelles, il formule de nouvelles demandes : 



Prononcer l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement.

Prononcer l'irrecevabilité de la pièce n°8 produite par l'EPFIF. 





EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :



L'EPFIF fait valoir que : 



Sur la date de référence et la situation d'urbanisme. En matière de préemption la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien. Le plan local d'urbanisme intercommunal de [Localité 33] a été approuvé le 25 février 2020 et est devenu opposable aux tiers le 29 mars 2020 qui est donc la date de référence. A cette date le bien est situé en zone Uaa (elle regroupe des zones d'activités économiques) qui autorise le bureau sous conditions (emprise au sol non réglementée, hauteur maximale R+5, coefficient minimum d'espace libre pour les terrains dont la superficie est supérieure à 10.000 m²).









Sur la consistance du bien. Le bien est situé [Adresse 2] parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et n°[Cadastre 14] (48.519 m²) pour une superficie totale de 48.657 m². L'unité foncière comporte quatre bâtiments (à usage de bureaux, à usage principal d'activités, deux bâtiments à usage de stockage) et 96 parkings. 



S'agissant de la surface des immeubles, la nature de la surface est discutée en ce que le mesurage produit par la SAS MONNOYEUR porte sur la SHOB/SHON et non pas sur la surface utile (le géomètre-expert ne s'est pas déplacé et n'a donc pas mesuré la surface à partir de l'intérieur des locaux). Le géomètre-expert n'a pas pu procéder à l'exclusion des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Ainsi le mesurage produit par la SAS MONNOYEUR ne porte pas sur la surface utile mais sur la SHOB/SHON. Tous les termes de comparaison produits sont exprimés en SHOB. La surface de 6.019 m² dont fait état la SAS MONNOYEUR n'a pas pu être vérifiée au cours du transport sur les lieux.



S'agissant de l'existence de multiples servitudes grevant le foncier, les termes de comparaison ne sont pas grevés de servitudes (servitudes de passage en sous-sol, convention de servitude passage, traité cour commune), il doit donc en être tenu compte dans le cadre de l'évaluation du bien.



S'agissant du mauvais classement énergétique des immeubles, ces derniers édifiés dans les années 1980 sont assimilés à des passoires thermiques. La consommation représente une charge extrêmement importante ce qui constitue un facteur de moins-value. La prise en compte de la mauvaise performance énergétique s'impose et ne peut être écartée (contrairement à ce qu'affirme le commissaire du Gouvernement).



Sur l'application de l'article L.322-9 du code de l'expropriation. Par acte authentique du 14 décembre 2010, la SAS MONNOYEUR a vendu son ensemble immobilier à la SA Sogefimur au prix de 35.250.000 euros, partiellement occupé. Le même jour, la SAS MONNOYEUR s'est faite accorder par son acheteur un crédit-bail immobilier, sur le même immeuble, se terminant le 14 décembre 2022 et constituant une modalité temporaire de portage pour le compte de la SAS MONNOYEUR qui va en contrôler totalement la valeur. Par acte authentique du 31 mars 2021 (avant l'expiration du contrat de crédit-bail) la SAS MONNOYEUR a acquis la propriété de l'immeuble au prix de 14.188.352,78 euros. Le prix total est de 32.932.800 euros si la totalité des loyers acquittés sur la période du crédit bail (12 ans) est pris en compte. L'évaluation domaniale s'élève à la somme totale de 42.000.000 euros, soit un montant supérieur au prix d'acquisition du bien. Ainsi, les dispositions de l'article L.322-9 du code de l'expropriation sont applicables en ce qu'elles prévoient que l'avis des Domaines, s'il est supérieur, constitue le plafond du prix pouvant être fixé par le tribunal.

 

Sur l'inapplication de l'article L.322-8 du code de l'expropriation. L'application de ce texte est strictement réservée à la procédure d'expropriation.



Sur l'état de pollution avérée du site. Une ancienne usine de fabrication et de stockage de produits chimique, fabrication de colorants et pigments d'encres était édifiée sur le site. Les produits utilisés et ayant transités sur le site sont nombreux. Les études approfondies que la SAS MONNOYEUR a fait établir en 2012 et 2020 font ressortir de multiples sources de pollution grave du site. L'analyse des sols (incomplète) révèle une pollution forte. De ce fait, la SAS MONNOYEUR a dû édifier son réservoir 150 mètres plus loin. Les fortes contraintes environnementales ne se retrouvent pas dans les termes de comparaison retenus par le Tribunal. Il convient donc de tenir compte de cette différence qui constitue une moins-value et de pratiquer un abattement de 5% sur la valeur de l'ensemble immobilier. L'étude réalisée par le Bureau d'Études Techniques fait ressortir un coût de dépollution important allant de 3.702.337,17 euros (hypothèse basse) à 5.130.051,48 euros (hypothèse haute).





A titre subsidiaire :

Dans le cas où la cour considère ne pas disposer d'éléments suffisants pour retenir un abattement de 5% pour pollution avérée du site, il lui est demandée de désigner un expert judiciaire. En effet, la SAS MONNOYEUR a fait établir l'état de pollution du site (de manière insuffisante) mais pas les coûts de dépollution.



Sur l'état d'occupation du site. Le site est occupé en totalité par des sociétés auxquelles la SAS MONNOYEUR a consenti des baux commerciaux, pour un loyer annuel de 3.261.000 euros HT/HC.

La position de la SAS MONNOYEUR selon laquelle le bien devait être évalué libre car libéré le jour de la vente conformément à un engagement contractuel, ne peut être suivie. En effet, en matière de préemption la consistance du bien est appréciée à la date du jugement de première instance ,or l'occupation du bien fait partie de sa consistance. En outre, l'occupation à titre commercial représente un facteur de moins-value, ce qui est reconnu par la SAS MONNOYEUR (elle prévoit une majoration de 10% dans sa DIA en cas de libération totale du site). Il convient donc de retenir un abattement de 10 % pour occupation commerciale.



Sur les termes de comparaison retenus par le tribunal. Le tribunal a commis une erreur d'appréciation et n'a pas répondu aux conclusions de l'EPFIF en ce qui concerne les références produites par le commissaire du Gouvernement. Les références doivent être écartées, notamment, en ce qu'elles :




sont éloignées du bien à évaluer (à plus de 5 km, 6 km) ; 

n'ont pas été édifiées dans les années 1980 ;

n'ont pas de servitudes ;

n'ont pas de pollution des sols ;

n'ont pas de classement en ICPE ;

sont libres.




Sur la méthode d'évaluation et termes de comparaison de l'EPFIF. L'ensemble immobilier présente plusieurs natures de locaux situés dans des corps de bâtiments distincts.



Suivant la méthode d'évaluation globale, il convient de retenir un prix unitaire unique. La moyenne des références s'établit à 1.640 euros/m². Afin d'effectuer une péréquation entre des facteurs opposés (bureaux en très bon état d'un côté et classement énergétique supérieur, absence de servitude, pas de classement ICPE, totalement libres d'un autre côté), il convient de retenir une valeur unitaire globale de base de 1.700 euros/m² libre. Cependant, il y a également lieu de prendre en compte deux moins-values justifiant alors les abattements de 10% (occupation) et de 5% (pollution). L'évaluation globalisée permet de retenir la somme de 36.136.917 euros ([24.862m²x1.700 euros]x 0,9-5%).



Suivant la méthode d'évaluation analytique, il convient de retenir un prix unitaire pour la partie bureau et un prix unitaire pour la partie activité. Il est proposé de retenir les valeurs de 2.100 euros/m² libre pour les bureaux, 1.600 euros/m² libre pour l'activité et 1.000 euros/m² libre pour le stockage. L'évaluation globalisée permet de retenir la somme de 38.009.624 euros ( [8.453 m² x 2.100 euros]+[16.409 m² x 1.600 euros) + [500 m² x 900 euros]) - 10%-5%).



Sur l'article 700 du code de procédure civile. La SAS MONNOYEUR doit être condamnée à payer une indemnité de 6.000 euros.



La SAS MONNOYEUR rétorque que : 



Sur l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement. Le premier juge a atteint le prix sollicité par le commissaire du Gouvernement tout en l'augmentant de la somme de 122.770 euros. Ainsi, il ne saurait solliciter la diminution du prix fixé en deçà de ce qu'il sollicitait lui-même en première instance ('l'appel n'est pas recevable lorsque le jugement a été rendu conformément aux conclusions de l'appelant' Cass.civ, 11 juillet 1990 n°87-16.836).



Sur l'irrecevabilité de la pièce nouvelle n°18. Le juge est tenu de déclarer irrecevable une nouvelle pièce communiquée après le délai de trois mois imparti sauf si la pièce produite ne sert qu'à répondre aux arguments développés par la partie adverse. En l'espèce, l'irrecevabilité entache le rapport d'estimation budgétaire de gestion et traitement de terres polluées établi le 3 avril 2023 par Veolia pour le compte de l'appelant. En effet, cette pièce aurait pu être versée aux débats dans le délai légal de trois mois. En outre, ce rapport est relatif à une problématique déjà discutée, de fait l'EPFIF était déjà en possession du rapport avant le transport sur les lieux.



Sur la date de référence et situation d'urbanisme. La date de référence est le 31 mars 2020, date à laquelle est devenue exécutoire la dernière modification du PLUi approuvée le 25 février 2020 par le Conseil de territoire de l'EPT [Localité 32]. Le jugement a également fixé au 31 mars 2020 la date de référence.

S'agissant de la situation d'urbanisme, la parcelle préemptée est située en zone UAa destinée à la mise en oeuvre de diverses opérations de renouvellement urbain.



Sur la localisation et superficie des parcelles préemptées. Les parcelles cadastrées section [Cadastre 25] (138 m²) et [Cadastre 26] (48.519 m²) sises [Adresse 2] composent une vaste unité foncière bordée à l'est par la ligne de chemins de fer. Les parcelles présentent de nombreux facteurs positifs tels qu'un environnement dédié à l'activité, axes routiers importants à proximité (A1, A86, accès au boulevard périphérique par la porte d'[Localité 22]), accès direct à la voie ferrée et à proximité de la future gare [Localité 35]-Pleyel.



Sur la description du bien préempté. La description du bien immobilier ressort du rapport d'expertise immobilière. L'immeuble de bureaux offre de belles prestations. Le site est attractif et l'ensemble des locaux est en très bon état.



Sur la consistance du bien préempté. S'agissant des servitudes, il y a deux servitudes de passage (pour une canalisation et un collecteur des eaux d'orage) et une servitude de cour commune qui impactent la parcelle [Cadastre 25]. Ces servitudes sont usuelles et ne présentent aucune particularité qui justifierait une diminution de la valeur vénale. L'espace inconstructible en exécution de la servitude conventionnelle le serait en tout état de cause en vertu de la réglementation locale d'urbanisme. Ainsi, aucune diminution de la valeur vénale ne peut découler des droits réels attachés aux parcelles au profit de tiers d'autant plus que les servitudes grevant la parcelle n'en altèrent ni la nature ni l'usage.



S'agissant du mauvais classement énergétique des immeubles, il convient de rappeler que le bien est à usage de bureaux et d'activités non de logement. Davantage, son classement est conforme aux bâtiments construits dans les années 1980. Les diagnostiques énergétiques ne rendent nullement le bien moins attractif.



S'agissant de l'état de pollution du site, le propriétaire vendeur n'a jamais caché les implications de l'ancienne source de pollution. Le rapport environnemental a spontanément été communiqué. Davantage, les services dédiés sont informés de la situation et n'ont jamais estimé utile d'édicter des mesures de dépollution. En outre, le niveau de la pollution induite par les anciennes activités exploitées antérieurement n'augmente pas. L'ANTEA qui a audité le site préconise divers scenarii de dépollution au rang desquels figure la réalisation d'un 'radier' c'est à dire une simple dalle de béton coulé à même le sol qui peut servir de fondation à une construction, ce qui est peu coûteux, sans traitement ou extraction de terre ou de matériaux. Il a été acté entre la SAS MONNOYEUR et Gold [Localité 35] Développement que la procédure à tiers détenteur serait mise en oeuvre. Cette procédure exige l'autorisation du Préfet de la Seine-[Localité 35], qui édictera un arrêté de substitution et définira les obligations en vue de la remise en l'état du site au sein duquel l'installation classée était exploitée. Le prix de 67 millions d'euros fixé avec Gold [Localité 35] Développement tient compte de la répartition contractuelle des responsabilités entre le vendeur et l'acquéreur au regard des obligations découlant de la législation sur les installations classées pour la protection de l'environnement. Aucun abattement pour pollution ne saurait être appliqué.



Sur la superficie des locaux préemptés. Le travail du géomètre-expert est basé sur les plans antérieurement établis par un autre géomètre-expert. Il est communément admis qu'un géomètre -expert s'exprime en surface utile. Le juge de l'expropriation a valablement justifié son appréciation selon laquelle la superficie ressortant du relevé produit consiste en une superficie utile. La surface utile totale s'élève à 24.862 m². Les superficies de 2.321 m² au sous-sol du bâtiment 2 et de 6.019 m² en extérieur constituent un véritable facteur de plus-value.



Sur l'état d'occupation des locaux préemptés. Les locaux ne doivent pas être appréhendés comme occupés. En effet, la SAS MONNOYEUR a conclu plusieurs contrats de sous-location (devenus des contrats de location) qui prendront fin au départ du bailleur car les sociétés preneuses font toutes parties à 100% du groupe MONNOYEUR. Les sociétés se confondent donc avec la SAS MONNOYEUR. Les baux ont un caractère intra-groupe. L'évaluation de la valeur de marché du bien repose directement sur l'état des baux et du revenu global généré au profit de la foncière qui investit. L'indéniable performance locative du bien démontre une absence de moins-value liée à l'état d'occupation. La problématique d'un abattement pour occupation est vaine en ce qu'en toute hypothèse, les bâtiments seront cédés à l'EPFIF totalement libres.



Sur la critique du jugement de l'EPFIF au regard du refus d'appliquer l'article L.322-9 du Code de l'expropriation. La SAS MONNOYEUR a conclu avec la société Sogefimur un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de douze ans. Le contrat prévoyait une promesse de vente. La vente a été consentie moyennant un prix résiduel fixé dans le contrat à 14.188.352,78 euros.

La mutation s'est effectuée à prix effectif bien supérieur à celui de l'avis du service des Domaines. La thèse selon laquelle la valeur vénale correspondrait à l'assiette des droits de mutations payés en 2021, alors que le droit fiscal prévoit qu'elle est établie abstraction faite de la valeur vénale du bien transmis, est une absurdité juridique. L'article L.322-9 n'est pas applicable.



Sur la critique du jugement de l'EPFIF au regard des termes de comparaison retenus. Les termes retenus par l'EPFIF pour déterminer le prix de 1.700 euros/m² sont intéressants mais pour déterminer le prix de locaux à usage d'activités, moins celui de bureaux. Selon l'EPFIF les deux autres termes dont le tribunal s'est saisi seraient trop éloignés ; or cette distance n'est pas un obstacle dirimant à leur utilisation, les deux ventes ayant porté sur les immeubles à [Localité 35] de nature comparable. Ainsi, ces deux éléments validés par le juge de première instance doivent être retenus. 

S'agissant de la méthode d'évaluation analytique, la pertinence des éléments de référence mis en exergue par l'EPFIF fait défaut, à l'exception de celui ayant trait aux locaux aux [Adresse 1] et [Adresse 7] déjà discutés et qui doivent être complétés par d'autres ventes.



Sur la critique du jugement du commissaire du Gouvernement au regard des termes de comparaison retenus. La valeur vénale de 2.200 euros/m² proposée par le commissaire du Gouvernement est inférieure à celle soumise en première instance (2.330 euros/m²). Une telle appréciation divergente apparaît étonnante entre agents du même service d'une même administration centrale.



Sur le calcul de la valeur vénale du bien préempté. La SAS MONNOYEUR a reçu des offres sérieuses pour l'acquisition de son patrimoine sise [Adresse 2] à des prix (67.000.000 euros HT, 64.000.000 euros HT) confortant le prix présentement sollicité.



A titre principal. Sur l'infirmation du jugement au visa de l'article L.322-8 du Code de l'expropriation. Le texte vise toutes les déclarations opérées par les contribuables susceptibles d'être formulées pour l'assiette fiscale. La contribution de sécurité immobilière donne lieu à une obligation déclarative en application de la loi fiscale, de sorte que son assiette donne prise à l'article L.322-8 imposant au juge de l'expropriation de tenir compte de la déclaration. L'article L.322-8 est donc applicable. Cette disposition revêt un caractère d'ordre public. Le juge de l'expropriation doit tenir compte de la déclaration du contribuable. En l'espèce, la déclaration fiscale a été effectuée en mars 2021, de sorte que la valeur de 64.000.000 euros doit être prise en considération par le juge. Le marché de l'immobilier d'entreprise sur le secteur considéré a été particulièrement haussier sur la décennie en question, l'augmentation a été supérieure à 15% ce qui conduirait à une valeur d'environ 67 million d'euros. L'acceptation du prix à 64 millions d'euros sera facilitée en ce qu'elle correspond à la valeur de marché. La valeur devant être prise en compte se trouve également cohérente avec un prix établi en application de la méthode par comparaison. Les références valident une valeur vénale établie devant être prise en compte à savoir 1.600 euros/m² pour les ateliers/locaux d'activités et 4.500 euros/m² pour les bureaux, soit 64.292.900 euros ([1.600 euros x 16.409 m²] +[4.500 euros x 8.453 m²]).



A titre subsidiaire. Sur la fixation d'un prix d'acquisition à la valeur moyenne entre celle devant être prise en compte (64 millions d'euros) et celle ressortant de la méthode par comparaison (58 millions d'euros). La valorisation est de 61.026.385 euros ((64.000.000 +58.052.770)/2).



A titre très subsidiaire. Sur la confirmation pure et simple du jugement par application de la méthode par comparaison. La SAS MONNOYEUR fait sienne les données de comparaison du juge de première instance aboutissant à un prix unitaire global de 2.335 euros/m². Le prix de 58.052.770 euros doit être confirmé.



Sur les frais irrépétibles et dépens. La SAS MONNOYEUR sollicite le versement de la somme de 15.000 euros.



Le commissaire du Gouvernement conclut que : 



Sur la date de référence. Le bien doit être évalué à la date du jugement de première instance, selon sa consistance au 27 septembre 2022, date de l'ordonnance d'intention de préempter et selon les possibilités d'urbanisme définies par le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de [Localité 31] Commune approuvé le 25 février 2020.



Sur la situation au regard de la réglementation d'urbanisme. Le bien est situé en zone UAa du PLUi qui regroupe les grandes zones d'activité économique à dominante du secteur secondaire et non tertiaire.



Sur la surface des immeubles. L'appelant ne demande pas à ce que soit retenu un autre mesurage et retient tout de même ce mesurage. Le jugement de première instance sera confirmé.



Sur l'existence de multiples servitudes grevant le foncier. Rien ne démontre que la présence de servitudes ait un impact négatif sur la valeur vénale du bien. Le jugement de première instance sera confirmé.



Sur l'application de l'article L.322-9 du Code de l'expropriation. L'évaluation dans la déclaration de référence est de 64.000.000 euros, l'évaluation domaniale étant inférieure, l'article L.322-9 du Code de l'expropriation ne peut s'appliquer. Le jugement de première instance sera confirmé.



Sur la pollution du site. Le site étant une zone industrielle, il semble donc commun que le site soit pollué. Lorsqu'un terrain est pollué, il ne peut être soustrait le simple coût de la dépollution. En effet, l'imputation de la totalité du coût de dépollution à l'indemnité de dépossession est susceptible d'emporter des conséquences drastiques jusqu'à lui donner une valeur résiduelle sans rapport avec la valeur marchande du bien. En l'espèce, l'appelant ne fournit aucun devis ou documents permettant de chiffrer le coût de dépollution ni même de définir l'impact de cette pollution sur la valeur du bien. Le jugement de première instance sera confirmé sans davantage de pièces.



Sur l'abattement pour occupation. Pour ce type de vente, l'occupation des lieux n'est pas un facteur déterminant car dans de nombreux cas, l'occupation générant des revenus, c'est la raison pour laquelle l'acquéreur se tourne vers ce type de bien. Le jugement de première instance sera confirmé.



Sur les termes de comparaison. La méthode d'évaluation des distances est douteuse et peu sérieuse. En effet, il n'est pas pertinent d'évaluer la distance de séparation par un trajet routier qui peut être soumis à des variations. Cependant, le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu'il retient ce terme de comparaison ([Adresse 10]) alors que le bien se trouve dans un environnement très différent. La deuxième référence doit être retenue avec une surface de 7.485 m² ([Adresse 29]). S'agissant de la référence située au [Adresse 20] (DEM 1/ CG) le jugement en première doit être infirmé en ce qu'il retient la surface de 4.850 m².



Sur la détermination des indemnités. Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement de première instance en ce qu'il a fixé la valeur à 2.335 euros/m² et sollicite que la valeur soit fixée à 2.200 euros/m² (majoration de 5% pour le bon état et l'espace de stationnement: 2.076 x 1,05=2.180 euros/m² arrondi à 2.200 euros). 



La valeur est de 54.696.400 euros arrondie à 54.700.000 euros (24.862 m² x 2.200 euros).



Synthèse des prétentions des parties :















Jugement



Expropriant





Exproprié



Commissaire du Gouvernement





Observations





Prix d'acquisition

























































58.052.770 euros



( 2.335 euros/m² x 24.862 m²)



















































A titre principal : 39.900.000 euros 



 42.000.000 euros x 0,95



A titre subsidiaire: 

38.009.624 euros

(8.453 m² x 2.100 euros) + (16.409 m² x 1.600 euros)+ 

(500 m² x 900 euros)= 44.455.700 euros -10% -5%



A titre très subsidiaire:



36.136.917 euros



 (24.862 m² x 1.700 euros) x 0,9= 38.038.860 euros -5%



A titre principal: 64.000.000 euros 



([1.600 euros x 16.409 m²] +[4.500 euros x 8.453 m²])



A titre subsidiaire: 

61.026.385 euros



64.000.000 +58.052.770)/2



A titre très subsidiaire:



58.052.770 euros (Confirmation du jugement)







54.700.000 euros



24.862 m² x 2.200 euros















































Les dates de références sont différentes





Demande d'expertise par l'expropriant















































SUR CE, LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions et pièces 



Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 25 août 2023, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 23 novembre 2023, de la SAS MONNOYEUR du 22 avril 2024 et du commissaire du Gouvernement du 30 juillet 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.



Les conclusions de l'EPFIF du 30 juillet 2024 contiennent une nouvelle demande d'expertise à titre subsidiaire du chef de l'abattement pour pollution avérée à savoir une demande d'expertise judiciaire.



Dans ses conclusions du 20 août 2024 la SAS MONNOYEUR demande de prononcer l'irrecevabilité de la pièce n°8 produite par l'EPFIF et de déclarer irrecevable l'appel incident du commissaire du Gouvernement.

Ces conclusions en réponse soulevant des moyens de procédure sont donc recevables.



S'agissant de l'irrecevabilité de la pièce n°8 produite par l'EPFIF, la SAS MONNOYEUR expose que le rapport d'estimation budgétaire et gestion et de traitement de terres polluées du 3 avril 2023 par VEOLIA aurait pu être versé dans le délai de trois mois. Elle ne forme aucune observation sur la nouvelle demande d'expertise judiciaire.



L'EPFIF n'a pas répliqué sur ce moyen.



Le premier juge a rejeté la demande de l'EPFIF d'appliquer un abattement de 5% pour pollution.



Dans ses conclusions du 23 novembre 2023 déposées dans le délai réglementaire de 3 mois, l'EPFIF demande l'infirmation du jugement et d'appliquer un abattement de 5% pour pollution tant à titre principal qu'à titre subsidiaire et elle verse à l'appui un rapport IDEA n°8.



Dans ses conclusions du 30 juillet 2024, adressées dans le délai réglementaire en raison des appels incidents, elle verse un rapport VEOLIA du 3 avril 2023, qui concerne le même sujet de l'abattement pour pollution qui en raison de sa date pouvait été déposé dans ses conclusions initiales ; cette pièce nouvelle sera donc déclarée irrecevable, ainsi que sa demande subsidiaire qui en découle d'une expertise judiciaire.



Les autres demandes présentées dans ces conclusions n'étant pas nouvelles seront déclarées recevables.



- sur la demande de la SAS MONNOYEUR d'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement



La SAS Monnoyeur indique que l'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient à toute partie qui ya intérêt, si elle n'y a pas renoncé et que l'appel n'est pas recevable lorsque le jugement a été rendu conformément aux conclusions de l'appelant (Cassation civile, en juillet 1990 n° 87 ' 16 836).

 

Elle en conclut que ces dispositions s'appliquent au commissaire du Gouvernement.



Or, celui-ci en première instance avait proposé un prix de 57'230'000 euros, alors qu'en appel, il sollicite de le fixer à la somme de 54'700'000 euros.



Elle conclut donc à l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement.



Le rôle du commissaire du Gouvernement est défini par l'article R311-16 du code de l'expropriation qui dispose qu'à peine d'irrecevabilité, il notifie ses conclusions aux parties à l'instance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins 8 jours avant la visite des lieux. Les conclusions du commissaire du Gouvernement contiennent des éléments nécessaires à l'information de la juridiction. Elles comportent notamment les références de tous les termes de comparaison issue des actes de mutation sélectionnée sur lesquelles il s'est fondé pour retenir l'évaluation qu'il propose, ainsi que toute indication sur les raisons pour lesquelles les éléments non pertinents ont été écartés. Elle comporte également une évaluation motivée des indemnités principales et, le cas échéant, les indemnités accessoires revenant à chaque titulaire de droits, ainsi que s'il y a lieu, les renseignements permettant l'application d'office des dispositions mentionnées à l'article L322-11.



En appel, la mission du commissaire du Gouvernement est définie par l'article R311-26 du code de code de l'expropriation qui dispose qu'il dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au 2e alinéa.



Aux termes de l'article R311-24 du code de l'expropriation l'appel est interjeté par les parties ou par le commissaire du Gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour.



Par arrêt du 23 juin 2010, la 3° chambre de la Cour de cassation a jugé que les dispositions autorisant le commissaire du Gouvernement à faire appel incident de la décision du juge de l'expropriation aux termes de laquelle ont été fixées les indemnités ne sont pas contraires à l'article 6 § 1, la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, dès lors que le commissaire du Gouvernement qui, aux termes de l'article R212-1 exerce sa mission dans le respect de la contradiction guidant le procès civil, est « partie à l'instance » et que les modifications des articles R13-22, R13-35 et R13-26 apportées par le décret n° 2005 ' 467 du 13 mai 2005 portant modification du code de l'expropriation et par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 à l'article L 135 B du livre des procédures fiscales sont de nature à assurer l'égalité des armes entre les parties.



 L'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient toute partie qui y a intérêt, si elle n'y a pas renoncé. 



Le commissaire du Gouvernement avait proposé au tribunal dans ses dernières conclusions du 21 juin 2023, faisant suite à ses conclusions datées du 30 mars 2023, un prix de 57'930'000 euros, selon la méthode globale, soit 24'862 m² X 2330 euros/m². 



Le commissaire du Gouvernement a formé un appel incident demandant l'infirmation du jugement en fixant à 44'700'000 euros les indemnités devant revenir à la SAS MONNOYEUR pour une juste indemnisation, soit de diminuer le prix d'acquisition fixée par le jugement.



Le tribunal a atteint le prix sollicité par le commissaire du Gouvernement tout en l'augmentant à la somme de 122'770 euros (58'052'770 - 57'930'000).



Or, il est constant que lorsqu'il a été intégralement fait droit en première instance à la demande d'une partie, celle-ci est faute d'intérêt, irrecevable à interjeter appel principal ou incident.



 Il y a lieu en conséquence d'accueillir la fin de non-recevoir soulevée par la SAS MONNOYEUR et de déclarer irrecevable l'appel incident du commissaire du Gouvernement.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4 du code de l'urbanisme.

En cas d'acquisition, l'article L 213-14 dudit code est applicable.



Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi. 



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage.



Les appels de l'EPFIF et de la SAS MONNOYEUR concernent le prix du bien préempté.



1° sur la date de référence



Le premier juge en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme a retenu comme date de référence le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUI) de [Localité 31] Commune approuvé le 25 février 2020, exécutoire depuis le 31 mars 2020.



L'EPFIF en application des articles L213-4 a) et L 322-2 du code de l'expropriation retient le PLUI de [Localité 32] approuvé le 25 février 2020, devenu opposable aux tiers le 29 mars 2020 et demande de confirmer le jugement qui a retenu cette date du 29 mars 2020. 



La SAS MONNOYEUR retient en application de l'article L213-4a) du code de l'urbanisme le PLUI et la date du 31 mars 2020 comme date de référence.



Le commissaire du Gouvernement fixe la date de référence en application de l'article L 213-6 du code de l'urbanisme au PLUI de [Localité 32] approuvé le 25 février 2020.



Le jugement en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme a exactement fixé la date de référence correspondant au PLUI de [Localité 32] approuvé le 25 février 2020.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



2° sur la situation d'urbanisme



A cette date de référence, le bien préempté est situé en zone UAa., correspondant à une zone d'activités économiques.



Les parties retiennent que le secteur UAa autorise les bureaux sous conditions ; Emprise au sol non réglementée ; hauteur maximale R+5 ; coefficient d'espace libre pour les terrains dont la superficie est supérieure à 10 000 m²: 45%.



Le jugement sera confirmé en ce sens.



3° sur la consistance du bien



Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités et de bureaux situé [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 24] et [Cadastre 14], d'une superficie de 48'657 m².



Le bien est situé dans un quartier majoritairement composé de locaux d'activité et de bureaux.



Il est desservi par :

' l'arrêt de RER D et de la ligne H « [Localité 35] », situé à 15 minutes à pied ;

' l'arrêt de la ligne de métro 13 « Carrefour Pleyel », situé à 16 minutes à pied ;

' ligne de bus 274, arrêt « quai de [Localité 36] » situé à 3 minutes à pied ;

' l'autoroute A 86.



Il s'agit d'un grand ensemble immobilier, clos et sécurisé par unebarrière levante et composé :

' d'un bâtiment de type R+4, en forme de X (bâtiment 1), situé à l'avant de la parcelle, à usage de bureaux et accueillant le siège social de l'entreprise ;

' d'un bâtiment de type R+3 (bâtiment 2), de forme rectangulaire, à usage de bureaux et d'activités ;

' d'un entrepôt type hangar, situé en fond de parcelle à usage de stockage.



Le tout est organisé sur un vaste terrain, lequel comprend deux espaces de parking extérieur, une grande partie bétonnée et un parc boisé avec un étang entourant le bâtiment principal et disposant d'un petit pont.



Il ressort du procès-verbal de transport que globalement, l'ensemble immobilier est en bon état d'entretien et bien équipé, et que particulièrement, les bureaux sont en très bon état, bien aménagés, lumineux et très bien équipés.



L'EPFIF fait état de multiples servitudes grevant le foncier (pièce 14) :

' servitude de passage en sous-sol de canalisations instaurées suivant acte de Maître [V], notaire à [Localité 30], le 21 décembre 1971 ;

Convention de servitude de passage pour la traversée d'un collecteur d'eau d'orage établi suivant acte administratif du 31 juillet 1973 au profit du Département de la Seine-[Localité 35] grevant la parcelle [Cadastre 23] ;

' traité de cour commune établi suivant acte reçu par Maître [N], notaire à [Localité 30] du 17 décembre 1980.



L'EPFIF indique que les termes de comparaison n'étant pas grevés de telles servitudes, il doit en être tenu compte dans l'évaluation du bien préempté.



La SAS MONNOYEUR rétorque que ces trois servitudes sont très usuelles et ne présentent aucune particularité qui justifierait une diminution de la valeur vénale.



La cour retiendra que rien ne démontre que la présence de ces servitudes, a fortiori en sous-sol et un traité de cour commune, ait un impact négatif sur la valeur vénale d'un bien de ce type, à savoir un complexe de bureaux et d'entrepôts dans une zone dédiée à l'activité économique du secteur secondaire. 

L'EPFIF fait ensuite état du mauvais classement énergétique des immeubles, ce qui les assimile à des « passoires thermiques » (pièce n° 3). 



La SAS MONNOYEUR rétorque que les diagnostics classent les bureaux en catégorie E pour la consommation d'énergie et C pour les émissions de gaz à effet de serre et les locaux d'activités en catégorie F pour la consommatio