Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 23 janvier 2025

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 23 JANVIER 2025



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/14595 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIW5



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1121008095





APPELANTS

 

Monsieur [I] [W]

et

Madame [S] [N] épouse [W]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentés par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102







INTIMES 



Monsieur [R] [A]

[Adresse 6]

[Localité 2]



Monsieur [U] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés et assistés par Me Thomas PEROTTO, avocat au barreau de PARIS, toque : B22





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er janvier 1997, Mme [Y] [A] a donné à bail à M. [I] [W] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9].



A la suite du décès de Mme [Y] [A], M. [R] [A] et M. [U] [H] sont devenus propriétaires indivis du bien.



Par acte d'huissier de justice du 4 juin 2020, M. [R] [A] et M. [U] [H] ont fait délivrer à M. [I] [W] et à Mme [S] [N] épouse [W] un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2020.



Par acte d'huissier de justice du 26 juillet 2021, M. [R] [A] et M. [U] [H] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé pour vente, expulsion, condamnation solidaire à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle, les sommes de 1.551,17 euros au titre des loyers et charges impayés et 5.148,25 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier au 31 mai 2021 et des dommages et intérêts.



A l'audience, ils ont ajouté une demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et actualisé les demandes financières notamment à 430,49 euros au titre des charges impayées pour l'année 2020 et à 4.359,70 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2021 au 28 février 2022.



Au soutien de leurs prétentions, ils ont fait valoir la validité du congé, mis en doute la sincérité des éléments produits par les défendeurs relativement à leur situation financière, se sont eux-mêmes prévalus de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 en raison des ressources de M. [U] [H], co-indivisaire.

Ils ont sollicité, subsidiairement, la résiliation du bail pour manquement à l'obligation de payer les loyers et charges. 



M. et Mme [W] ont conclu au rejet des demandes et, subsidiairement, ont sollicité un délai de trois ans pour quitter les lieux et la condamnation solidaire des demandeurs à leur payer la somme de 803,53 euros.

Ils se sont prévalus de leurs conditions d'âge et de ressources au regard de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que le congé leur est inopposable dès lors qu'il ne leur a pas été proposé un relogement. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, ils ont soutenu n'avoir été destinataire d'aucune mise en demeure, ou commandement de payer et ont contesté la dette.





Par jugement contradictoire entrepris du 10 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :



Constate que les conditions de délivrance à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] par M. [R] [A] et M. [U] [H] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er janvier 1997 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2020 à minuit,



Ordonne en conséquence à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

Dit qu'à défaut pour M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [A] et M. [U] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,



Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1.989,65 euros),



Condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 4.359 euros (incluant la mensualité de février 2022), correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation,



Condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] l'indemnité mensuelle d'occupation, telle que fixée précédemment, à compter de l'échéance du mois de mars 2022 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),



Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,



Condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes des parties,

Condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de la sommation de quitter les lieux,

Rappelle que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 1er août 2022 par M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W]



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 novembre 2024 par lesquelles M. et Mme [W] demandent à la cour de :



Recevoir M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] en leurs écritures,

Les déclarer bien fondés,

Débouter M. [R] [A] et M. [U] [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,



Y faisant droit,

Infirmer le jugement contradictoire rendu le 10 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,



En conséquence,

Prononcer la nullité du congé pour vendre signifié à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] par actes d'huissier en date du 4 juin 2020 pour le 31 décembre 2020,



Condamner solidairement M. [R] [A] et M. [U] [H] à verser à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi dans leur condition d'existence tiré de l'expulsion des lieux pris à bail le 10 septembre 2024,



Fixer à la somme de 4.302,55 euros arrêtée au 20 novembre 2024, le solde restant dû au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et régularisation des charges 2021/2023,



Autoriser M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à s'acquitter du règlement de leur dette, par 24 mensualités chacune de 180 euros, à verser le dernier jour de chaque mois et pour la première mensualité le dernier jour du mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir,

Ordonner le cas échéant la compensation entre les créances respectives des parties,

Condamner solidairement M. [R] [A] et M. [U] [H] à verser à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Juger que les dépens de première instance resteront à la charge de M. [R] [A] et M. [U] [H], dont le coût de la sommation de quitter les lieux,

Condamner M. [R] [A] et M. [U] [H] aux dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.





Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 novembre 2024 au terme desquelles M. [R] [A] et M. [U] [H] demandent à la cour de :



Confirmer le Jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 juin 2022 en ce qu'il :



-constate que les conditions de délivrance à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] par M. [R] [A] et M. [U] [H] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er janvier 1997 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 décembre 2020 à minuit,

-ordonne en conséquence à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement,

-dit qu'a défaut pour M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [A] et M. [U] [H] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

-fixe Ie montant de l'indemnité mensuelle d'occupation a un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1 989,65 euros),

-condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 4 359 euros (incluant la mensualité de février 2022), correspondant à l'arriéré d'indemnités d'occupation,



-condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] l'indemnité mensuelle d'occupation, telle que fixée précédemment, à compter de 1'échéance du mois de mars 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

-rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

-condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rejette le surplus des demandes des parties,

-condamne, in solidum, M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] aux dépens, qui ne comprendront pas les frais de la sommation de quitter les lieux,

-rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Déclarer recevable et bien-fondé les demandes de M. [R] [A] et M. [U] [H] ;



Débouter M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;



À titre principal :

Déclarer valide le congé pour vente du logement situé au [Adresse 4] à [Localité 9] délivré le 4 juin 2020 à M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] ;

Constater que M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021 ;

Prononcer la résiliation du bail en date du 1er janvier 1997 par l'effet du congé pour vente en date du 4 juin 2020 ;



À titre subsidiaire :

Constater les manquements de M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à payer leurs loyers et charges aux termes convenus ;

Constater que M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] sont occupants sans droit ni titre ;

Prononcer la résiliation du bail en date du 1er janvier 1997 pour manquement de M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à leurs obligations de locataire ;



En conséquence :

Constater que l'expulsion de M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W], ordonnée par le jugement du 10 juin 2022, a été valablement effectuée comme indiquée dans le procès-verbal d'expulsion du 10 septembre 2024 ;

Condamner in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 7.837,33 euros au titre de l'indemnité d'occupation, des loyers et des charges pour la période du 1er janvier 2019 au 10 septembre 2024 ;

Condamner in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à verser à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance ;





En application des articles 16 et 442 à 445 du code de procédure civile, la cour d'appel a, par message du 6 décembre 2024, invité les conseils des parties à faire valoir leurs observations par note en délibéré :

- sur la portée, en l'espèce, de l'arrêt récent de la cour de cassation 3e Civ., 24 octobre 2024, publié, pourvoi n° 23-18.067, selon lequel la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de 65 ans, ou du bailleur, en application de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 est celle des douze mois précédant la délivrance du congé, 

-sur les ressources de de M. [H], invité également à produire son avis d'imposition au titre des revenus de l'année 2019.



Par message au RPVA du 10 décembre 2024 M. [A] et M. [H] ont produit l'avis d'imposition 2020 sur les revenus 2019 de M. [H] et une note en délibéré ; M. et Mme [W] ont répliqué par note en délibéré du 13 décembre 2024. 





Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est constant que M. et Mme [W] ont été expulsés le 10 septembre 2024.



Sur la régularité du congé pour vendre du 4 juin 2020



M. et Mme [W] demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé pour vendre du 4 juin 2020 pour le 31 décembre 2020 et d'en prononcer la nullité.



Ils se prévalent, comme devant le premier juge, des dispositions du III de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, relatives à la protection du locataire vulnérable, comme âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources limitées, et qui imposent en ce cas au bailleur auteur d'un congé de proposer un relogement. 



Les intimés demandent la confirmation du jugement, qui a retenu en l'espèce la contre-exception prévue par le même article au bénéfice du bailleur disposant de ressources limitées.



Aux termes du III de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du congé :



"Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.



Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.



L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé."



Cet article instaure ainsi un mécanisme de protection du locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un certain plafond : il oblige le bailleur qui délivre congé dans cette hypothèse à adresser à son locataire une proposition de relogement ; est cependant exonéré de cette obligation le bailleur, personne physique qui, soit est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail, soit dispose de ressources inférieures au plafond.



En cas de pluralité de locataires, l'âge et les ressources de chacun d'eux sont appréciés séparément : la protection légale est ainsi acquise dès lors que l'un des colocataires réunit ces deux conditions cumulatives, même si ses ressources, cumulées avec celles d'un cotitulaire du bail, excèdent le plafond légal.

En cas de pluralité de bailleurs, notamment en cas d'indivision, il suffit que l'un d'entre eux soit âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus inférieurs au plafond pour échapper à la nécessité de notifier un congé avec offre de relogement ( 3e civ., 29 avril 2009, publié, pourvoi n° 08-11.513 ; Civ. 3e, 16 sept. 2009 ).



Les ressources doivent être appréciées au vu des revenus déclarés à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction pratiqué par cette administration et non pas au vu du revenu net imposable ; elles sont appréciées selon les mêmes critères s'agissant des locataires et des bailleurs.



La période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire ou du bailleur âgé de plus de 65 pour déterminer si le bailleur qui lui délivre congé, est tenu, en application de l'article 15, III, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, est celle des douze mois précédant la délivrance du congé (3e Civ., 24 octobre 2024, publié, pourvoi n° 23-18.067).



Les plafonds de ressources résultent de l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif, révisé chaque année.





En l'espèce, comme l'a exactement rappelé le premier juge, le bail s'est renouvelé par périodes de trois ans pour arriver à échéance le 31 décembre 2020 à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui est constant.



L'âge des parties est à apprécier à cette date.



Il résulte des dispositions ci-dessus rappelées et de la jurisprudence que la période à prendre en compte est celle de juin 2019 à mai 2020 inclus, ce qui est admis par les parties aux termes de leurs notes en délibéré.



S'agissant de la situation des locataires 



Il est constant et établi que M. et Mme [W] avaient plus de 65 ans à la date d'échéance du bail, étant nés respectivement en 1943 et 1947.



Il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que la période à prendre en compte est celle de juin 2019 à mai 2020 inclus.



M. et Mme [W] produisent leur avis d'imposition de 2020 au titre des revenus de l'année 2019, indiquant un revenu brut global de 26. 421 euros, et celui de l'année 2021 sur les revenus 2020, indiquant un revenu brut global de 26.589 euros.

Ainsi ils ont perçu 15.412,75 euros pour les 7 mois de juin à décembre 2019 et 11.078,75 euros pour les 5 mois de janvier à mai 2020, soit au total 26.491,50 euros au cours des 12 mois précédant le congé.





Mme [M], mère de Mme [W], n'étant pas locataire, son âge et ses ressources n'ont pas à être pris en compte, si ce n'est au titre de la composition du ménage, laquelle permet de déterminer le plafond des ressources applicables ; à toutes fins utiles son avis d'imposition fait état d'un revenu brut de 3.118 euros en 2019.



Les revenus précités de M. et Mme [W] étant inférieurs au plafond de ressources prévu pour un ménage de trois personnes à [Localité 8], c'est à dire 47.031 euros, les locataires pourraient bénéficier de l'exception prévue à l'article 15, sous réserve de la contre-exception au bénéfice des bailleurs, examinée ci-après.



Les intimés font cependant valoir à juste titre que la réalité de ces revenus et la sincérité de ces déclarations est douteuse compte tenu du montant du loyer et des provisions pour charges dus pour le logement litigieux, soit 1.959,75 euros par mois en 2019 (23.517 euros par an) et 1.989,65 euros par mois en 2020 (soit 23.875 euros par an).

Les intéressés ne répliquent pas sur ce point.



En tout état de cause, s'agissant de la situation des bailleurs



En l'espèce, il est constant que les bailleurs n'avaient pas 65 ans à la date d'échéance du contrat de bail. 

Ils se prévalent du revenu de M. [H].



Sur l'année 2020, le revenu brut annuel de M. [H] a été, selon son avis d'imposition de 2021, de 35.774 euros ; soit sur les 5 mois de l'année 2020 précédant le congé (janvier à mai), la somme de 14.905,83 euros (soit [35.774 euros : 12] x5).



Les appelants soutiennent que les revenus locatifs tirés du bien litigieux auraient dus être pris en compte mais n'ont pas été déclarés. 

Les intimés répliquent, sans être utilement contredits, que M. [H] n'est propriétaire du bien qu'à hauteur d'1/4 et M. [A] à hauteur des 3/4, ce qui est confirmé par l'attestation notariée produite (pièce 16), et que le revenu foncier que M. [H] concède avoir omis de déclarer à l'administration fiscale ne s'élève ainsi qu'à 4.944,65 euros pour l'année 2020 (soit 1/4 de la somme de 19.778,59 euros au titre des revenus fonciers susceptibles d'être déclarés, soit les loyers hors provisions pour charges).

Il en résulte que sur les 5 mois de l'année 2020 précédant le congé, la somme de 2.060,27 euros (soit [4.944,65 euros :12] x5) doit être ajoutée, soit un revenu total de 16.966,10 euros.



Aucune fraude, dont la preuve doit être rapportée par celui qui l'invoque, ne résulte de cette omission.



Sur l'année 2019, M. [H] a produit en cours de délibéré, sur demande de la cour d'appel, son avis d'imposition établi en 2020, lequel fait état d'un revenu brut annuel de 50.739 euros, soit sur les 7 mois de l'année 2019 concernés (juin à décembre 2019), la somme de 29.597,75 euros (soit [50.739:12] x7).

Les appelants constatent encore, par note en délibéré, que les revenus locatifs tirés du bien litigieux n'ont pas été déclarés.

Selon le même raisonnement que celui appliqué pour l'année précédente, il convient d'ajouter à la somme ci-dessus celle de 3.079,56 euros, soit 1/4 du revenu foncier pour l'année 2019 pour 7 mois (loyer mensuel hors charges perçu de 1.759,75 euros x 1/4 x7).

Il convient ainsi de se baser sur des revenus de 32.677,31 euros pour les 7 mois de l'année 2019. 



Ainsi M. [H] a-t-il perçu la somme totale de 49.643,41 euros pendant les douze mois précédant la délivrance du congé (soit 16.966,10 + 32.677,31).





S'agissant du plafond de ressources, il convient de se référer à l'arrêté du 26 décembre 2019, modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'État en secteur locatif.

Il est constant que la taille du ménage à prendre en compte pour M. [H] est de 4 personnes.



M. et Mme [W] soutiennent que le plafond doit être celui prévu pour le lieu de résidence de M. [H] , c'est à dire à [Localité 7], en province, soit 40.462 euros.

Les intimés soutiennent au contraire que le lieu à prendre en compte est celui de la situation de l'immeuble, soit 56.152 euros à [Localité 8]. 



Compte tenu des termes de l'article 15, qui ne comporte aucune distinction tenant au lieu de résidence des locataires et des bailleurs pour l'appréciation de leurs ressources respectives, il convient de prendre en compte le plafond de ressources correspondant au lieu de situation de l'immeuble, le litige portant sur la situation respective des parties au regard du sort du bien, objet d'un contrat de location et d'un projet de vente.Une analyse contraire serait d'ailleurs susceptible de créer une inégalité des parties devant la loi, comme le relèvent les intimés. 



Les ressources de M. [H], de 49.643,41 euros sur la période considérée, sont donc inférieures au plafond de ressources applicable, qui est de 56.152 euros, de sorte que les bailleurs bénéficient de la contre exception du III de l'article 15 et n'avaient pas à proposer un relogement aux locataires. 



La régularité du congé n'est pas autrement contestée.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé et a dit que le bail a expiré le 31 décembre 2020.



Il sera également confirmé en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au demeurant devenue sans objet puisque déjà mise en oeuvre, et au paiement d'une indemnité d'occupation, dont le montant fixé par le premier juge n'est pas critiqué.



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires en résiliation du contrat de bail.



Sur la demande de dommages-intérêts



Compte tenu de la validation du congé et des motifs qui précèdent, la demande de M. et Mme [W] en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts "en réparation du préjudice subi dans leur condition d'existence tiré de l'expulsion des lieux pris à bail le 10 septembre 2024", qui ne fait d'ailleurs l'objet d'aucun moyen de fait ou de droit développé dans leurs conclusions, sera rejetée.



Sur la dette locative



M. et Mme [W] demandent à la cour d'appel de fixer leur dette locative réactualisée à la somme de 4.302,55 euros.



Les intimés demandent à la cour d'appel de réactualiser la dette locative à la somme de 7.837,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, étant rappelé que les lieux ont été libérés par expulsion du 10 septembre 2024.

Cette somme correspond à un décompte (pièce 6) comprenant notamment in fine des régularisations de charges pour les années 2020 à 2024, au débit (2020,2021,2023) et au crédit (année 2022) des anciens locataires.



M. et Mme [W] se fondent sur le calcul suivant :

7.837,33 euros - 743,62 euros (régularisation des charges 2020) - 352 euros (TOM 2021) - 2.439,18 euros (dépôt de garantie) =4.302,55 euros.



Ils font en effet valoir que:



-le dépôt de garantie, de 2.439,18 euros doit être déduit de la dette ; ils indiquent qu'aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé et qu'ainsi aucune réparation locative ne saurait être mise à leur charge.

M. [R] [A] et M. [U] [H] répliquent n'avoir pas "été en mesure de réaliser un état des lieux contradictoire pour identifier les éventuelles dégradations et déterminer le montant des réparations locatives pour remettre en l'état l'appartement" car les locataires n'ont récupéré des meubles qu'en novembre 2024, rappellent qu'ils ne sont pas à jour des sommes dues et que dans ces conditions le dépôt de garantie n'a pas à être restitué.



-certaines des sommes appelées au titre de la régularisation des charges antérieures au 20 novembre 2021 sont prescrites pour avoir été sollicitées seulement par conclusions du 20 novembre 2024: ainsi, ils estiment que doivent être déduites de la dette, la somme de 743,62 euros (charges 2020) et la somme de 352 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de l'année 2021.



Ils ne contestent pas le décompte produit par les intimés autrement que sur ces points.



M. [R] [A] et M. [U] [H] contestent toute prescription.



sur le dépôt de garantie 



ll résulte de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



Il résulte du décompte produit par les intimés que la somme de 2.439,18 euros correspondant au dépôt de garantie n'a pas été déduit de la dette locative et il est constant que cette somme n'a pas été restituée aux locataires.

Les intimés font une confusion entre restitution du dépôt de garantie, qui n'est pas demandée par les anciens locataires, et déduction de celui-ci de la dette locative, qui est précisément ce à quoi est destinée cette somme. 



Par ailleurs, aucun état des lieux de sortie n'est produit de nature à justifier que cette somme vienne s'imputer sur des réparations locatives hypothétiques.

M. [R] [A] et M. [U] [H] ne sauraient invoquer qu'ils n'ont pu établir d'état des lieux de sortie à cause de M. et Mme [W], alors qu'ils avaient la possibilité de faire établir un tel état des lieux dans les conditions de l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.



Au vu de ces éléments, M. et Mme [W] sont fondés à demander que cette somme, conservée à juste titre par les anciens bailleurs, vienne en déduction de la dette locative.



Sur la prescription de certaines charges



Selon l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

En l'absence de sanction prévue par ce texte, la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu'à l'audience (3e Civ., 1 avril 2009, pourvoi n° 08-14.854, Bull. 2009, III, n° 76) et seule l'action en paiement qui en résulte est soumise à la prescription triennale de l'article 7-1 de la même loi (3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445, Bull. 2017, III, n° 122).


Contrairement à ce que semble soutenir M. [R] [A] et M. [U] [H] , il ne résulte pas de ces principes que le bailleur ne puisse se heurter à aucune prescription.



Aux termes de l'article 2224 du code civil, "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".


Par définition, les charges ne peuvent faire l'objet d'une régularisation par le bailleur avant le terme de l'année concernée, le bailleur devant s'appuyer sur les relevés de charges de la copropriété pour pouvoir y procéder et solliciter un éventuel paiement complémentaire.



En l'espèce, s'agissant des charges de l'année 2020, il résulte des pièces produites que le relevé des charges de la copropriété a été adressé le 10 août 2021 à M. [R] [A] et M. [U] [H] et qu'ils ont d'ailleurs adressé à M. et Mme [W] un courrier de demande en paiement des charges de l'année 2020, régularisées à hauteur de 743,62 euros, dès le 1er juillet 2021. Ils avaient donc alors connaissance des éléments leur permettant de solliciter le paiement de cette somme.



M. [R] [A] et M. [U] [H] ont formé une demande en paiement des charges régularisées de l'année 2020 devant le premier juge, à l'audience du 9 février 2022, mais uniquement à hauteur de 430,49 euros, ce qui a interrompu la prescription pour ce montant. Au demeurant, cette somme est d'ailleurs également intégrée dans leur décompte produit au soutien de leur demande de paiement de l'arriéré locatif, dans leurs conclusions du 27 janvier 2023 devant la cour, étayées par un décompte qui en comporte la mention.



Par conséquent la demande, présentée, dans les conclusions du 20 novembre 2024, pour la première fois à hauteur de 743,62 euros n'est irrecevable comme prescrite qu'à hauteur de la différence, soit à hauteur de 313,13 euros (soit 743,62 euros- 430,49 euros).



Pour les années suivantes, le montant des charges fait partie de la dette d'indemnités d'occupation, telle que fixée par le premier juge, en un chef de dispositif non contesté.



Les charges de l'année 2021 ont été établies par le relevé de charges de la copropriété adressé à M. [R] [A] et M. [U] [H] le 6 mai 2022 ; en juillet 2022, ils ont adressé à M. et Mme [W] une demande en paiement de la somme régularisée à hauteur de 1.003,78 euros, comprenant 352 euros au titre de la TOM. Or, il est exact que l'avis d'imposition comportant mention de cette taxe avait été adressé aux propriétaires le 10 août 2021, de sorte que la demande en paiement de cette somme, formée pour la première fois dans les conclusions du 20 novembre 2024, est prescrite.



Le décompte produit n'est pas autrement critiqué.



Il résulte de ces éléments que la dette locative réactualisée doit être fixée à la somme de 4.733,02 euros, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus (soit 7.837,33 euros - 313,13 euros - 352 euros - 2.439,18 euros), que les anciens locataires seront condamnés in solidum à payer aux intimés. 



Il n'y a donc pas lieu d'accueillir la demande de compensation, formée par M. et Mme [W] sur le fondement de l'article 1347 du code civil, en l'absence de dettes réciproques des parties.









Sur la demande de délais de paiement



M. et Mme [W] demandent des délais de paiement de 24 mois.



Aux termes de l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut accorder un échéancier en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier ; cette décision suspend les voies d'exécution.

 

En l'espèce, M. et Mme [W] ne justifiant pas de leur situation financière actualisée et ayant d'ores et déjà bénéficié des délais de la procédure, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance. 



Il est équitable d'allouer à M. [R] [A] et M. [U] [H] une indemnité de procédure de 1.200 euros.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que l'expulsion a déjà eu lieu,



Et statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à payer à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 4.733,02 euros arrêtée au 10 septembre 2024 au titre de l'occupation du logement situé [Adresse 4] à [Localité 9];



Constate que l'expulsion de M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] du logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] a déjà eu lieu ;



Condamne in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] aux dépens d'appel ;



Condamne in solidum M. [I] [W] et Mme [S] [N] épouse [W] à payer à M. [R] [A] et M. [U] [H] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



La Greffière Le Président